《房地产估价》课程设计任务书.docx
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《房地产估价》课程设计任务书
一、致委托方函…………………………………………………………3
二、估价师声明…………………………………………………………4
三、估价的假设和限制条件……………………………………………6
四、房地产估价结果报告………………………………………………8
（一）委托方……………………………………………………………8
（二）估价方……………………………………………………………8
（三）估价对象…………………………………………………………9
（四）估价目的…………………………………………………………10
（五）估价时点…………………………………………………………10
（六）价值定义…………………………………………………………10
（七）估价依据…………………………………………………………10
（八）估价原则…………………………………………………………11
（九）估价方法…………………………………………………………11
（十）估价结果…………………………………………………………12
（十一）估价人员………………………………………………………13
（十二）估价作业日期…………………………………………………13
（十三）估价报告应用的有效期………………………………………13
五、房地产估价技术报告………………………………………………14
（一）区域因素分析……………………………………………………14
（二）个别因素分析……………………………………………………15
（三）市场背景分析……………………………………………………17
（四）最高最佳使用分析………………………………………………22
（五）估价方法选用……………………………………………………22
（六）估价测算过程……………………………………………………23
（七）估价结果确定……………………………………………………34
六、附件…………………………………………………………………36
一、致委托方函
华中科技大学文华学院：
我公司于2011年6月1日受贵学院委托，对贵学院文华食堂的公开市场价值进行评估，估价时点为2011年6月27日，估价目的是为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积3580平方米，土地使用权面积1788平方米，在估价时点2011年6月27日,经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为1842万元，大写：
人民币壹仟捌佰肆拾贰万圆整，单价为：
5000元/平方米。
其中：
土地使用权价值为313万元，大写：
人民币叁佰壹拾叁万圆整，房屋建筑物的价值为687万元，大写：
人民币
圆整。
详细情况请见《房地产估价结果报告》。
特此函告！
法定代表人：
李金山
胡锦
二○一一年六月二十七日
二、估价师声明
对本估价报告我们特作如下郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、估价人员李金山、胡锦对估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。
八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。
九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。
注册房地产估价师签字：
李金山
胡锦
三、估价的假设前提和限制条件
1、本次估价的假设前提
（1）本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。
（2）本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。
（3）在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
（4）本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
（5）注册房地产估价师李金山、胡锦于2011年6月1日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。
同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。
（6）委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。
本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。
2、本次估价的限制条件
（1）估价对象地段等级依据《武汉市市区二○○四年商业用地级别与基准地价图》及《武汉市征税等级图》确定。
（2）估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号），估价土地使用权终止日期为2052年3月5日，即至估价时点土地剩余使用年限为40.75年。
本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
（3）本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
（4）本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
（5）本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。
如果估价目的发生变更，必须另行估价。
（6）本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。
（7）本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
（8）本估价报告应用的有效期为半年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过半年。
本估价报告应用的有效期超过半年时，需重新进行估价。
（9）本估价报告的最终解释权由相关评估人员所有。
四、房地产估价结果报告
（一）委托方
1、委托人：
华中科技大学文化学院
2、单位地址：
洪山区文华路1号
3、联系人：
***
4、联系电话：
*******
（二）估价方
机构名称：
武汉xx房地产评估有限责任公司
资格等级：
国家贰级证书号：
建房估证字（2005）052号
法定代表人：
李金山胡锦
住所：
武汉市武昌区文华三栋
联系电话：
*******
（三）估价对象
1、估价对象区位状况
估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号，北临珞瑜路，位于华中科技大学附近，距鲁巷广场约5公里
2、估价对象实物状况
估价对象为一栋学生食堂，共三层，于2003年5月20日建成竣工验收合格。
根据《武汉市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。
估价对象装修状况如下：
该栋楼外立面面饰一部分为红色条型面砖，另一部分白色乳胶漆，外天棚采用钢架结构，面板为钢化玻璃墙面，地面面贴黑白花岗岩，大门钢化玻璃门；室内：
面饰白色乳胶漆。
内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用黑色瓷砖。
地面铺贴12x12地面砖。
楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。
门均为钢化玻璃门，窗为铝合金窗。
整栋无电梯配置。
估价对象维护保养状况优。
3、估价对象权属状况
本次评估的文华学院学生食堂，产权属华中科技大学文华学院所有。
该学院于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，建筑面积为3580平方米；土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。
至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
（四）估价目的
为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
（五）估价时点
2011年6月27日
（六）价值定义
本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。
（七）估价依据
1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及武汉市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《城市房地产抵押管理办法》；
6、《商业银行房地产贷款风险管理指引》；
7、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《房地产抵押估价指导意见》；
9、《武汉市市区二零零四年商业用地级别与基准地价图》；
10、《武汉市房屋重置价格标准》；
11、《武汉市工程造价》（2007.2，总第18期）；
12、委托方提供的有关情况和资料，包括《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等复印件；
13、评估人员所掌握的武汉市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。
（八）估价原则
1、合法原则。
即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；
2、最高最佳使用原则。
即以估价对象的最高最佳使用为前提估价；
3、替代原则。
即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4、估价时点原则。
即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
5、独立、客观、公正原则。
即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。
（九）估价方法
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。
估价对象房地产整体用途为工业，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。
估价对象作为工业生产及配套办公用房可用于租赁经营，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。
工业房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重置成本法进行测算。
1、成本法：
求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其计算公式为：
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
=土地重新构建价格+建筑重新构建价格x成新率
2、收益法是预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益价格=房地产净收益÷资本化率×[1-1/（1+资本化率）收益年限]
公式：
V=（A-C）/r×[1-1/（1+r）n]
其中：
V:
房地产的收益价格；
A:
房地产的年有效毛收入；
C:
房地产的年运营费用；
r:
资本化率；
n:
房地产的收益年限，即自估价时点起至未来可获收益的年限。
（十）估价结果
经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合武汉市房地产行情，确定估价对象在估价时点2011年6月27日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为人民币1842万元，大写金额：
人民币壹仟捌佰肆拾贰万圆整；单价5000元/平方米，大写金额：
伍仟每平方米人民币
（十一）估价人员
职务
签名并盖章
估价资格
估价人
胡锦李金山
注册房地产估价师
复核人
李金山
注册房地产估价师
审核人
胡锦
注册房地产估价师
（十二）估价作业日期
2011年6月27日至2011年7月1日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为半年，自估价报告完成之日起计。
五、房地产估价技术报告
（一）区域因素分析：
区域因素包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。
1、坐落：
估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号，北临珞瑜路，位于华中科技大学附近，距鲁巷广场约5公里。
2、交通：
门前即设有公交车站且有702、703、738等多路公交车，道路通畅、公共交通便捷，出行比较方便。
3、教育产业集聚度：
估价对象所处区域内有多所大学且均在附近，如华中科技大学、湖北第二师范学院等。
4、通讯：
估价对象所在的区域便利，一部分地区有无线网覆盖，通讯线路畅通。
5、环境条件：
估价对象区域绿化条件一般，无噪音污染，环境条件一般。
估价对象位置示意图如下：
（二）个别因素分析：
个别因素包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑经济技术指标、现状及装修配备、使用维护情况等。
本次估价对象为华中科技大学文华学院老食堂位于武汉市武昌区武汉市光谷创业街文华路一号的部分房地产，房屋用途为教育用地，本次评估房屋总建筑面积为3580平方米。
1、土地状况
（1）土地权利状况
土地权利状况：
于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。
经估价人员实地勘察，宗地四至为：
东临森林公园，西临佳园路，南临雄楚大道，北临珞瑜路。
（2）土地利用状况
估价对象所处宗地位于华中科技大学文华学院校内，总建筑面积3580平方米，土地面积为1788平方米，容积率为2.00。
食堂1层，现状用途底楼为出租；2-3楼为自营。
（3）基础设施
估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。
宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），有地上建筑物3栋。
宗地周围有少量噪音污染，绿地覆盖率较低。
2、建筑经济技术指标
依据评估人员实地踏勘、调查取得，估价对象建筑经济技术指标如下：
估价对象建筑经济技术指标
结构
房屋
总层数
建筑面积
（M2）
设计用途
实际用途
框架结构
3
1193.33
食堂
出租
框架结构
3
1193.33
食堂
食堂
框架结构
3
1193.33
食堂
食堂
3580
应委托方要求，本次估价对象应分摊土地使用权。
3、现状及装修配备
估价对象为一栋学生食堂，共三层，于2004年5月20日建成竣工验收合格。
一楼为出租，二、三楼为自营食堂。
根据《武汉市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。
估价对象装修状况如下：
该栋楼外立面面饰一部分为红色条型面砖，另一部分白色乳胶漆，外天棚采用钢架结构，面板为钢化玻璃墙面，地面面贴黑白花岗岩，大门钢化玻璃门；室内：
面饰白色乳胶漆。
内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用黑色瓷砖。
地面铺贴12x12地面砖。
楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。
门均为钢化玻璃门，窗为铝合金窗。
整栋无电梯配置。
估价对象维护保养状况优。
4、使用维护情况
根据估价人员现场查勘，估价对象维护状况良好，属于完好房，成新率80%。
（三）市场背景分析
1、全国房地产市场状况
（1）全国房地产市场行业发展情况分析
房地产投资增速将略有减缓。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。
与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。
近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：
上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。
但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。
东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
（2）武汉市房地产市场状况
2010年，武汉市积极贯彻落实国家一系列宏观调控措施，并结合我市实际，制定出台了《市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》（武政〔2010〕59号）,大力推进保障性住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房需求，稳定市场预期，促进我市房地产市场持续健康发展。
文件出台后，我市房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资保持较快增长，住房成交量小幅回落，住房价格总体保持平稳，朝着调控预期方向发展。
2.市场运行基本状况
（1）房地产开发投资情况
2010年，房地产开发完成投资为1017.40亿元，同比增长30.70％，占全市社会固定资产投资27.11％；其中住房开发投资为595.33亿元，同比增长19.50％。
（2）房屋开发建设情况
2010年我市房屋施工面积为5068.42万平方米，同比增长12.90％；其中，新开工面积为2626.27万平方米，同比增长59.1％。
住房施工面积为3811.68万平方米，同比增长6.40％，占房屋施工面积的75.20％；其中，住房新开工面积为1931.53万平方米，同比增长54.80％，占房屋新开工面积的73.55％。
2010年我市房屋竣工面积为919.40万平方米，同比减少2.70％。
其中，住房竣工面积为733.48万平方米，同比减少11％，占房屋竣工面积的79.78％。
2010年全市人均住房建筑面积达31.85平方米/人，比上年提高0.97平方米/人。
（3）房屋销售情况
2010年，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米,同比增长2.20％，成交套数141058套，同比增长4.65％。
其中，商品住房销售面积为1159.46万平方米，同比减少7.96％，占商品房总销售面积的81.13％，成交套数为113079套，同比减少6.13％。
2010年,全市存量房交易面积为441.27万平方米，同比减少15.92％，交易套数为41789套，同比减少23.44％。
其中，存量住房交易面积为339.38万平方米，同比减少23.40％，交易套数为38124套，同比减少25.71％。
（4）房屋交易价格情况
2010年，全市商品房销售均价为6561.19元/平方米，同比上涨19.38％；其中，商品住房销售均价为6184.49元/平方米，同比上涨17.44％。
2010年，全市存量房成交均价为4372.15元/平方米，同比上涨7.20％；其中，存量住房成交均价为4238.23元/平方米，同比上涨6.88％。
（5）房地产金融情况
2010年，我市房地产各项贷款余额1891.45亿元，同比增长35.92％；其中新增房地产各项贷款499.90亿元，同比增长49.32％。
住房开发贷款余额406.34亿元，同比增长55.57％；其中，新增住房开发贷款
145.15亿元，同比增长160.83％。
个人住房商业贷款余额1001.90亿元，同比增长26.97％；其中，新增个人住房商业贷款212.79亿元，同比增长3.57％。
3.市场运行特征
（1）房地产开发投资稳步增长
2010年，我市房地产开发投资保持了稳中有升的势头,建设规模也稳步放大。
全市房地产开发投资同比增长30.70％，房屋施工面积同比增长12.9％，新开工面积同比增幅在50%以上，市场供应总体较为充足。
（2）土地供应充足
全年我市土地市场交投活跃，土地供应量较为充足。
全市成交房地产开发用地规划建筑面积4366.04万平方米，同比增长47.3%；七个中心城区成交房地产开发用地规划建筑面积2620.80万平方米，同比增长128.3%。
（3）商品住房销量小幅下滑
2010年，我市商品住房销量小幅下滑，同比减少7.96%。
从单月成交量来看，6月份达到最低值自（5723套）后，全市商品住房销量呈不断增长的态势，月均增幅达11.9%。
其中，10、11、12月份，受上市供应量大幅增加的影响，商品住房销量较大，单月成交套数均在10000套左右。
（4）住房价格同比涨幅明显
2010年，我市商品住房成交均价同比上涨17.44%。
其中，4月份商品住房成交均价为6396.67元/平方米；5月份商品住房价格出现下滑，环比下降3.88%；6月份价格较5月份有所回升，环比上涨5.74%；7,8月份价格略有回落，环比分别下降了3.3%和0.57%。
9、10月份，商品住房成交均价有所上升，环比上涨1.15%和5.17%，10月份价格上涨主要由于当月中高价位商品住房集中上市和成交，拉动了全市商品住房整体均价上扬。
11月和12月商品住房成交均价环比分别为-1.78%和0.4
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