长治市住房公积金管理中心个人住房贷款须知doc.docx

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长治市住房公积金管理中心个人住房贷款须知doc

长治市住房公积金管理中心

个人住房贷款须知

一、贷款申请条件

1、贷款申请人连续按月足额缴存住房公积金达6个月（含）以上且个人账户余额大于或等于6个月的住房公积金缴存额。

2、贷款申请人住房公积金贷款申请月距最近一期汇缴不超过三个月。

3、购买住房为长治市行政区域内自住普通住房，有符合法律规定的购、建房合同和相关证明材料。

4、贷款申请人（含配偶）名下有2套及以上住房或公积金贷款未结清的，不予公积金贷款。

5、购买商品房（经济适用房）的，销售楼盘已与长治市住房公积金管理中心（以下称中心）签订合作协议，在合同签订、支付首付款后提出贷款申请。

6、购买二手房的，买卖双方在签订《存量房买卖合同》或

协议后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请。

7、贷款申请人（含配偶）信誉良好，有稳定的家庭收入和按期偿还贷款本息的能力，月还款额不超过贷款申请人（含配偶）月收入的60%。

二、贷款额度

1、贷款申请人符合贷款申请条件的，最高贷款额度为40万元。

贷款申请人及配偶均符合贷款申请条件的，最高贷款额度为60万元。

2、最高贷款额度与贷款申请人的缴存年限挂钩，贷款最高额度不超过贷款申请人缴存年限*10万元，缴存年限按照缴存月数/12取整加1计算。

根据缴存年限测算的最高贷款额度低于20万元的，按照20万元计算。

其中缴存月数为贷款申请人实际缴存月数之和。

3、购买二套房贷款，提取了贷款申请人及配偶住房公积金

账户余额后再以购买同一套住房申请贷款的，在贷款额度中核减相应的提取金额。

4、二手房贷款以《山西增值税普通发票》中的计税价格为

房屋价格认定标准，同时按所购住房建成时间对应的贷款比例确

定贷款额度：

（1）所购房屋建成时间在10年（含10年）以内，

贷款比例不超过房屋总价的70%；

（2）所购房屋建成时间在11-20

年（含20年）以内，贷款比例不超过房屋总价的60%；（3）所

购房屋建成时间在21-30年（含30年）以内，贷款比例不超过

房屋总价的50%。

职工实际贷款额度按《山西省增值税普通发票》中的计税价格、所购住房建成时间对应的贷款比例、借款人首套房或二套房认定结果、按还款能力确定的可偿还贷款额四项限额标准取最低值确定。

5、具体可贷额度根据贷款申请人住房公积金缴存情况、住房公积金贷款可贷额度标准、所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定。

三、贷款期限

贷款期限最长为30年，且贷款到期日不超过借款申请人法

定退休时间后5年。

二手房贷款期限最长为20年。

四、贷款利率

按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房委托贷款利率执行。

二套房贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

1、现行首套房贷款利率：

（1）五年以内（含五年）年利率2.75%；

（2）五年以上年利率3.25%。

2、现行二套房贷款利率：

（1）五年以内（含5年）年利率3.025%；

（2）五年以上年利率3.575%。

3、一年以上的贷款若遇利率调整，于次年1月1日起按新

利率档次执行。

五、贷款还款方式

住房公积金贷款的还款方式包括等额本息还款和等额本金还款两种，由贷款申请人在申请贷款时选择。

具体还款额公式为：

1、等额本息月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）还款期数]/[（1+月利率）还款期数-1]

2、等额本金月还款额=[贷款本金/还款期数+（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率

六、偿贷能力

月还款额度不超过贷款申请人夫妻双方月收入的60%。

月收

入以公积金缴存基数为依据，有异议的可提供近六个月银行工资流水加盖银行业务章。

有其他贷款、担保等情况的从偿贷能力中核减。

七、贷款担保方式

贷款担保方式有连带责任担保加抵押、现房抵押两种。

按揭

贷款和二手房贷款只限本套房产抵押担保。

八、房屋套数的认定

房屋套数的认定执行认房又认贷的政策。

认房认贷，指根据贷款申请人夫妻双方在户口所在地和购房所在地不动产登记部门出具的房屋套数证明，并结合征信系统和住房公积金系统里的贷款次数，综合认定房屋套数。

（一）认房方式

根据贷款申请人夫妻双方户口所在地、房屋购买地不动产登记部门开具的房屋套数证明进行认定。

贷款申请人夫妻双方的户口所在地和房屋购买地都在长治市潞州区和高新技术开发区范围内的，由中心查询；贷款申请人夫妻双方的户口所在地和房屋购买地在长治市潞州区和高新技术开发区范围以外的，需到当地的不动产登记部门查询。

房屋套数证明有效期2个月。

（二）认贷方式

根据贷款申请人夫妻双方在银行征信报告中的商业贷款记录和住房公积金系统中的贷款记录进行认定。

征信报告有效期1个月。

（三）认房又认贷的标准

1、首套房认定

查询记录中无住房，贷款申请人夫妻双方的银行征信报告和住房公积金系统中无住房贷款记录。

2、二套房认定

查询记录中有一套住房、贷款申请人夫妻双方的银行征信报告或住房公积金系统中有一笔住房贷款记录，且贷款记录和查询记录的房屋为同一套。

查询记录中无住房、贷款申请人夫妻双方的银行征信报告或住房公积金系统中有一笔住房贷款或装修贷款记录。

3、除上述所列的属首套房、二套房的情形外，都属第三套及以上住房，不能申请住房公积金贷款。

（四）婚姻状况变化情形的认定

1、贷款申请人或配偶在原单身时，其中一方名下已拥有一套住房或已使用公积金贷款（或商业贷款）购买过一套住房，现以夫妻双方名义再次申请公积金贷款的，按第二套住房认定。

2、贷款申请人夫妻双方在婚姻存续期间已拥有一套住房或已使用公积金贷款（或商业贷款）购买过一套住房并已结清贷款，在离异后其中一方再次申请公积金贷款的，按第二套住房认定。

3、贷款申请人夫妻双方在婚姻存续期间使用公积金贷款（或商业贷款）购买过一套住房，贷款尚未结清，离异后公积金贷款归属借款人一方偿还的，另一方再次申请公积金贷款，按第二套住房认定。

九、偿还贷款

（一）正常还款

1、借款人按借款合同约定，在合同扣款日前存入足额还款本息金额，由委贷银行按月扣划。

2、扣款日若遇双休日及法定节假日则顺延至下一工作日扣划。

3、对冲还贷

（1）申请人以连带责任担保加抵押、房屋抵押、单位保证担

保方式申请的住房公积金贷款；

（2）申请人公积金按月缴存、账户状态正常，且申请前三个月无停缴记录；

（3）存量贷款还贷人无逾期欠款，且近两年内无连续三期或

累计六期及以上逾期记录；

（4）还款日当天不可办理月对冲还贷业务。

（5）贷款申请人公积金账户余额不足当月还款额的，不足部分由申请人存入银行还款账户进行补充。

若银行还款账户金额亦不足差额部分，则本月不能对冲，当月按逾期处理。

（二）提前还款

1、提前部分还款

（1）借款人正常还款一期以上；

（2）还款日当天不可办理提前部分还贷业务；

（3）借款人每次提前部分还贷的金额为万元的整数倍，每月限提前还贷一次；

（4）连带责任担保加抵押、现房抵押和单位担保三种担保方

式可以综合使用住房公积金账户余额和还款卡余额提前部分还贷，也可单独使用住房公积金账户余额或还款卡余额提前部分还贷；质押和质押加抵押担保方式仅限于使用还款卡余额提前部分还贷；

（5）提前部分还贷不得更改还款期限，月还款额根据剩余贷

款本金、剩余还款期限重新计算；

（6）如贷款有逾期，应首先归还逾期贷款本息后方可申请办理提前部分还贷。

2、提前结清

（1）借款人正常还款一期以上；

（2）还款日当天不可办理提前结清业务；

（3）采用质押担保方式的在结清贷款的同时质押人自动解除

担保关系；

（4）可以综合使用住房公积金账户余额和还款卡余额提前结

清贷款，也可单独使用住房公积金账户余额或还款卡余额提前结清贷款；

（5）采用住房抵押担保方式的，凭贷款结清证明从银行领取

《不动产登记证明》，到不动产登记中心办理注销抵押登记手续。

十、贷款流程

（一）商品房、经济适用房、房改房、拆迁房、建造自住住房、翻建大修自住住房、异地贷款

1、贷款受理

（1）贷款申请人向中心或房地产开发企业提出贷款申请，并提交贷款申请资料。

（2）中心或房地产开发企业对申请人的贷款条件、申报资料、申请额度的真实性、合规性等内容进行初步审查。

（3）初审通过的，中心与贷款申请人进行面谈，进一步了解申请人的贷款用途、还贷意愿、还款能力等情况，并建立面谈备忘录。

（4）初审、面谈均符合条件的，中心受理贷款申请。

2、贷款审批

（1）中心或房地产开发企业受理贷款申请后提交审批。

（2）贷款申请未获批准的，由中心或房地产开发企业告知贷款申请人原因。

3、签订合同

贷款审批通过的，贷款申请人至委贷银行办理签约手续。

贷款申请人及配偶、房屋产权共有人、委贷银行共同签订《住房公积金借款合同》（以下简称合同）。

4、审核放款

（1）属期房商品房（经济适用房）贷款的，放款条件为：

所属楼盘已申报封顶，房地产开发企业按规定足额缴纳履约保证金。

具备预购商品房抵押登记条件的，应办理预购商品房抵押登记手续。

贷款资金直接转入指定的商品房预售资金专用专款账户。

（2）属现房商品房（经济适用房）贷款的，放款条件为：

办妥并收执《不动产登记证明》。

贷款资金直接转入售房单位指定银行开立的资金账户。

（二）二手房

1、贷款初审

（1）买卖双方签订《存量房买卖合同》或协议后，向中心提交贷款申请资料。

（2）中心与贷款申请人进行面谈，对申请人的贷款条件、申报资料、申请额度的真实性、合规性等内容进行初步审查，并建立面谈备忘录。

2、办理过户

初审、面谈均符合条件的，房屋买卖双方到产权交易和不动

产登记部门办理房屋过户登记手续。

3、贷款受理

（1）买卖双方办理过户登记手续后，向中心提交贷款受理资料。

（2）符合条件的，中心受理贷款申请。

4、贷款审批

中心受理贷款申请后提交审批。

5、签订合同

贷款审批通过的，贷款申请人至委贷银行办理签约手续。

贷款申请人及配偶、房屋产权共有人、委贷银行共同签订《住房公积金借款合同》。

6、审核放款

符合放款条件后，委贷银行按合同的约定，审核无误后发放贷款，贷款资金直接划转到卖方的银行账户。