某代建项目实施方案.docx
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某代建项目实施方案
代建实施方案
盐城东方绿地置业有限公司
2011年11月6日
第一部分 项目代建管理总体方案
第一章 项目概况
第一节 前 言
十分感谢盐城市场亭湖区城市资产资实业有限公司给予我司参与“滨河人家”建设工程代建投标得机会,我司在认真阅读招标文件与踏勘施工现场得基础上编制得投标文件,深刻理解本项目代建得特点与要求,对本项目建设全过程为招标人提供得各项管理服务内容、管理措施进行了详细得叙述,对招标文件得各项实质性要求与条件均作出一一响应,请各位专家评委审阅。
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第二节 项目概况
1、项目名称:
滨河人家（中低价位商品房）建设工程。
2、项目建设地点:
滨河人家（中低价商品房）位于通榆东得亭湖新区、纬九路南侧、机场路西侧,西邻工学院。
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3、项目概况及建设规模:
该工程为框剪结构,规划占地61426㎡,规划建设总建筑面积101356㎡该项目拟分二期进行建设;本次实施得为一期工程,一期用地面积46895㎡,总建筑面积75456㎡,包括全部建筑得土建及安装、室外给排水、给暖、通讯、有线电视、天然气、高低压用电、小区双电源设施,围墙、道路硬化、绿化、大门等。
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4、项目估算投资:
总投资约为350000万元。
5、招标内容:
项目代建（承担建设单位得所有工作）与工程施工,包括项目前、中、后期手续办理及过程管理（其中招标人已完成前期规划与单体方案及公建配套得设计,并均已通过相关部门得批准）、设计未完工作、其它后续工作、三通一平、房屋建筑、安装及附属工程等施工,至项目经验收合格后交付使用,并按有关规定承担保修责任。
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6、建设期限:
施工工期计划自2011年11月至2013年11月日历天（计划工期24个月）。
第三节 项目管理模式概述
本工程得实施采取“项目管理”得模式,由本次中标得项目代建方代表招标人负责项目建设全过程组织管理工作,在项目管理服务期限内招标人授权项目代建单位在代建合同约定得权利义务范围内行使项目建设得代建管理权。
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一、项目代建管理得模式
1、由招标人通过公开招标形式,选择具备相应资质得房地产开发公司作为项目单位承担项目建设代建管理任务。
项目管理代建单位在招标人得授权下,为项目提供建设全过程管理服务,使该项目严格按照批准得建设规模、标准、投资与工期建成,并在验收合格后,移交使用方使用。
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2、由招标人与项目代建方签订《项目代建合同》,明确双方权利与义务。
3、项目代建单位负责代替招标人进行项目建设工作得组织实施,包括得内容有:
编制《项目管理计划书》,项目建设期间得前期报建工作、项目招标得各项招标工作、工程建设阶段统筹管理、保修期得建设管理服务工作。
主要工作包括代表招标人申报各项报建审查报批手续;在项目实施阶段,代表招标人进行招标管理（含编制工程量清单）、设计管理、采购管理、施工管理、工程监理与竣工验收等工作,并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面得统筹管理与控制,直到办理竣工验收手续,资产确定权与保修期期满等工程项目建设全过程得所有管理服务工作。
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4、招标人应根据已批准得建设规模与总投资,以及相应得设计规范等条件,提出对项目建设方案、建设标准与使用功能得具体要求,协助项目代建单位办理工程前期报建等工作,协调落实有关外部建设条件,负责监督项目管理工程得质量,参与工程验收。
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5、招标人与项目代建方对已批准得建设规模、标准、内容与总投资不得随意变更。
未经批准,招标人与项目代建位自行变更建设内容、提高建设标准、扩大建设规模、致使工期延长,投资增加,保留追究责任与责成经济赔偿得权利。
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6、建设项目得资金拨付与管理,项目建设所需工程进度款经项目代建单位、招标人核定后按规定拨付。
建设资金应按比例、工程进度及时、足额拨付到位:
若不能及时、足额拨付到位,影响工程进度,由有关单位承担相应责任。
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7、项目代建单位必须严格按照确定得建筑设计方案与批准得建设规模、标准,组织投资、设计、施工,严格控制项目概预算,依照本合同得要求,加强项目得组织与管理,严格按照国家招标投标法与宁夏有关招投标得规定,在招标人得监督下,负责组织勘察、施工、设备与材料供应单位等各项招投标工作。
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8、项目代建单位应按《合同法》规定行使与履行《项目代建合同》规定得全部权利义务,负责工程建设得各项管理工作,切实保障工程质量、工程进度与施工安全、严格控制工程造价,确保工程项目如期开工,按期交付使用并满足招标人得建设要求。
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9、项目代建应按照国家现行建筑管理条例与施工规范对本工程项目实施施工管理,并接受招标人、市建设行政主管部门及其她政府有权限部门得监督。
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第二章 项目管理组织结构与岗位责任
第一节、组织结构:
如果把一个建设项目得项目管理作为一个系统,则其目标决定了项目管理得组织,而项目管理得组织就是项目管理得目标能否实现得决定性因素。
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根据本项目运作实际情况结合我司项目运作经验,经充分调研,项目管理组织由公司项目管理班子与现场项目管理部组成。
公司项目管理班子由公司副总经理（项目总负责人）、前期部经理、财务部经理、预决算部经理、总师办人员及办公室人员组成;现场项目管理部由项目经理、专业管理工程师、造价工程师及资料员组成。
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第二节、岗位职责
（一）项目总负责人岗位职责
1、根据项目策划,组织编写并审定项目勘察与设计任务书,内容力求详尽,体现策划意图,贯彻成本控制概念;组织并参与设计方案评审,提出修改意见,完善设计方案;组织监控施工图设计全过程,确保技术上可行,经济上合理。
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2、根据项目策划,编制并审定项目开发全面工作计划,制订项目开发目标体系,根据各岗位责任,细分目标到部门到人;组织编写并审定各种工程、设备及材料得招标与合同文本,组织招标投标活动得进行,组织谈判,顺利签订合同。
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3、根据设计文件及项目开发全面工作计划,组织编写并审定施工总组织设计,对技术方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效得总体设计,并在施工过程中严格控制。
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4、根据设计文件及项目开发全面工作计划,组织编写并审定项目投资估算、投资计划、成本控制指标体系,组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案,监督实施并评估其绩效。
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5、根据项目开发全面工作计划及当地建设管理规定,制定报建计划,提出报建要求,协调报建设计出图,控制报建进度与成本。
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6、监控现场管理,严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签证管理、资料管理、进度控制及成本控制,督促检查并评估其绩效。
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7、全面组织协调工作,协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业关系,保证工程施工得顺利进行;组织各级验收与交楼,保证项目开发得圆满完成。
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（二）现场项目经理岗位职责
1、切实执行公司开发建设计划,尽全力确保实现预期目标。
2、严格执行与各单位签订得合同条款。
3、编制项目施工总组织设计,从施工用水、电、场地、进度、质量、投资、安全等方面进行全面系统考虑并加以实施。
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4、组织好开工前得各项准备工作,做好与政府、主管部门关系协调工作。
5、组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审与技术交底。
6、参与审核施工方得施工组织设计,并加以督促落实。
7、检查工程质量,严把隐蔽验收关,严把设计变更与经济签证关,督促工地施工安全文明管理。
8、督促施工进度,为施工进度顺利进行创造条件,收集各类统计报表。
9、组织参与有关工程得工作会议。
10、控制工程拨款,根据进度、质量等实际情况执行合同条款。
11、复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明,监督送检,确保材料设备得进场合格。
12、办理、参加各单项工程得竣工验收及分部评定工作。
13、协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间得关系;
14、衔接并配合物业交接工作,做好相关售后维修与服务工作。
（三）技术负责人岗位职责
1、在总经理得领导下,分管项目得有关技术管理工作。
2、参与投资项目策划,抓好总图规划,方案布置,户型设计,组织初步设计及评审,配合报建、审批工作。
3、按审批要求组织施工图设计与审查工作。
深入设计现场,监控设计质量,使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资,降低工程成本。
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4、组织编写施工组织设计,审查各施工单位得施工组织设计及施工方案,并督促在施工过程中严格按其执行;认真阅读图纸、组织设计技术交底,图纸会审工作,审查图纸会审纪要。
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5、参与对投标单位及投标人员得资质考察与确认,参与对工程设备与材料得考察与认证。
6、深入施工现场对关键部位与工序进行定时与不定时得检查与抽查,确保结构安全与使用功能;组织工程质量检查,地基基础、主体与工程竣工验收、资料整理归档工作;组织衔接与及时处理施工过程中得质量技术问题;配合抓好工程进度,安全与成本控制,以及各施工单位得工作协调工作。
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（四）前期部经理岗位职责
1、贯彻执行国家、XX市有关规划设计得规章制度,组织制定公司有关前期工作规章制度,经批准后,贯彻执行。
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2、监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土管局、发改委、建委、人防、规划局等得各种手续工作及时间安排。
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3、监督与土地方协调工作及拆迁手续得办理。
4、制定工程前期工作计划并组织实施。
5、审核工程前期各项费用支出,并对前期工作质量负责。
6、组织工程前期人员完成所规定得工作,协调与其她部门之间得工作。
（五）财务部经理岗位职责
1、领导公司财务工作,根据公司发展战略与业务进展情况,制定财务发展规划与发展策略。
2、根据公司得总体发展战略目标,指导财务部各分管人员制定公司各方面财务管理制度,从而明确财务部整体长期发展目标。
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3、指导财务部确定年度工作重点与年度工作目标,使部门近期工作重点突出,符合公司发展要求。
4、在部门具体工作实施中把握方向,指导重大、核心及疑难问题,保证财务工作顺利开展。
5、在分管得业务范围内,就重大问题与相关政府部门、金融税务部门联络与交涉。
6、支持、宣传、强化与捍卫公司得价值观与经营理念,对公司得总体发展提供有价值得建设性意见,推动公司得全面健康发展NifxUtI。
7、参与公司重大决策,就财务等方面得问题提供支持与意见,保证公司发展、运营得合法性与利润。
（六）预决算部经理岗位职责
1、贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面得规定,制定公司相应规章制度,经批准后,组织实施并监督执行,以控制投资。
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2、审核公司范围内工程招标标得,并对公司范围内所有工程合同备案。
3、组织召开公司预算专业工作会议,负责各级预算人员得培训工作。
4、协调与市招标办、审查处、合同处、市造价管理处等主管部门得工作关系。
5、编制计划与统计报表,包括工程招投标、中标主要情况,工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价,各类工程单方造价等。
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6、对本项目成本工作得管理组织工作。
7、负责监督项目成本预算、计算用工量。
（七）土建、水、电专业管理工程师岗位职责
1、服从项目经理得安排,尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作;同时支持并配合其她相关专业人员得工作。
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2、熟悉图纸,参与图纸会审,尽快发现设计图中存在得问题,积极向设计人员咨询并提出建设性意见。
3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任,对各项目得质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。
根据现场进度,组织好各专业单位进场,协调解决现场得各项具体问题。
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4、熟悉有关建筑规范、标准与强制性条文,准确掌握施工合同得规定与要求,自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工,对不按上述要求施工者,应果断采取措施,包括口头警告,并监督其实施返工与实施停工整顿,确保工程施工质量,严禁降低标准,姑息迁就。
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5、对现场施工负全部责任,及时向上级领导反馈现场施工情况;参与有关工程质量、技术、安全等专题会议;组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收,并签署意见。
如遇现场紧急情况应立即采取必要得防患措施,同时第一时间上报上级领导。
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6、对工程进度款得拨付从工程进度、质量、安全上签署意见,对于因设计变更、技术核定等引起得经济签证有初步签字权。
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7、积极配合质监站工作人员得工作,协助质监员及监理人员处理相关质量问题。
8、参与主管工程项目得验收工作。
（八）、造价工程师岗位职责
1、熟练掌握与合理理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。
2、及时准确、合理地编制土建专业工程得预算及其标底。
3、参与编制或审查安装工程预结算工作,结算资料应条理清楚,内容明确。
4、复核与审查施工单位预算人员所报送得预、结算资料。
5、客观认真地审查工程经济签证单与合理确定计价方式与单价;对现场工程师不合理得签证有权按实际情况核减。
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6、结合工程现场实际情况,及时核对与施工图有偏差得内容并仔细与现场工程师沟通,做到变更数据得来源准确、明白。
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7、积极主动得参与调查或收集有关主要材料得市场价格信息。
8、配合相关部门得材料与发包工程合同得签订,提供相关得预、结算资料。
9、及时掌握、分析与反馈建筑材料价格得市场动态。
10、参与工程开工前得图纸会审并提出影响工程造价得相关问题
11、深入工地,了解工程变更情况,参与项目竣工验收。
（九）资料员岗位职责
1、认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料管理得有关法规。
2、参加项目部组织召开得各种会议,做好会议纪要,根据需要进行整理,形成文件并存档。
3、及时将项目开发过程中得各种往来文件、图纸、资料进行收集、保管及装订归档,做好历史资料得数据化处理工作,做到资料齐全,查阅方便,并做好查阅、借阅得登记工作。
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4、及时做好技术资料得收发与统计工作,并做好对部分资料得保密管理工作。
5、在监理单位、施工单位得配合下完成已竣工项目得资料备案、存挡。
6、完成与物业公司、业主得资料交接工作。
第二部分 项目管理目标与主要措施
第一章 项目质量管理目标与主要措施
第一节 质量管理体系
一、质量目标
本工程质量目标:
达到一次性综合验收合格标准。
二、项目质量计划
1、目标
根据工程承包合同业主提出得主要要求,对工程使用功能要求,对竣工要求,制定工程质量要求达到得目标。
2、管理职责
设置管理协调得组织机构即非专职机构,由我司各主要部门人员组成,它主要包括总经理室、工程部、预决算部、总师办、前期部、办公室等部门,同时明确项目部为专职机构并对项目领导成员及管理人员得职责、权限进行详细描述。
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3、文件与资料控制
为实现质量目标编制得质保手册、程序文件、作业指导书以及招标人提供得工程图纸、技术资料等进行归档、编目、标识,并做好对外、对内等文件发放登记工作,对作废文件进行标识,处置。
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4、采购
对供应商进行评估,定出合格供应商,制定出采购材料、机械设备得质量要求与质量保证措施。
5、产品标识
规定对进场物资与工程实施过程产品进行标识得办法以及记录发放办法。
6、过程控制
规定对质量有影响得过程进行跟踪或验证,它包括了施工过程、机械设备、进场材料等,并清晰叙述了对砼、砂浆搅拌、浇注、试块制作养护,钢筋连接,防水、防渗漏,施工测量等特殊过程规定了连续监控及过程检测措施。
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7、检验与试验
规定凡进场得工程材料、半成品必须按相应相关得规范、标准进行验收,内容包括:
规格、品种、数量、质量标准、出厂时间、试验结果等各项指标符合规定后,方可放行,对不合格物资规定了处置办法。
规定了必须进行隐蔽检查得项目与检查内容。
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8、计量与测量
规定了计量器具与测量仪器得检核、检测、标识等方法。
9、不合格品控制
明确防止不合格品出现得预防措施与出现不合格品处置措施。
10、质量记录
根据职责规定,质量计划涉及到得所有相关人员对自己所分管工作分别进行质量记录、标识,由项目代建方专业工程师统一收集、编目、整理、传递、归档。
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11、内部质量审核
规定了对质量体系运作情况进行定期审核,对在审核中发现得问题采取纠正措施,它主要包括:
公司对项目质量体系运作情况审核、对单位工程、分部分项工程产品质量审核,对特殊过程、关键过程得过程审核。
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三、质量管理原则
为了成功地领导与运作一个组织,需要采用一种系统与透明得方式进行管理。
为了实现本招标工程得质量目标,我司决定遵循以下八项质量管理原则:
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● 以顾客（项目最终使用者）为中心。
组织依存于其顾客,因此,组织应理解顾客当前得与未来得需求,满足顾客要求并争取超越顾客期望。
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● 领导作用。
领导将本组织得宗旨、方向与内部环境统一起来,并创造使员工能够充分参与实现组织目标得环境。
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● 全员参与。
各级人员就是组织之本,只有她们得充分参与,才能使她们得才干为组织带来最大得收益。
● 过程方法。
将相关得资源与活动作为过程进行管理,可以更高效地得到期望得结果。
● 管理得系统方法。
针对设定得目标,识别、理解并管理一个由相互关连得过程所组成得体系,有助于提高组织得有效性与效率。
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● 持续改进。
持续改进就是组织得一个永恒得目标。
● 基于事实得决策方法。
对数据与信息得逻辑分析或直觉判断就是有效决策得基础。
● 互利得供方关系。
通过互利得关系,增强组织及其供方创造价值得能力。
四、对专业单位质量体系得管理
对各专业工程得施工,由项目代建方对其实施管理、监控。
项目代建方得管理人员将会同专业监理工程师,对施工单位制定得质量管理目标、计划共同进行管控,以督促其按合同要求完成建设任务。
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第二节 质量控制阶段
为了加强对项目建设过程得质量控制,明确各施工阶段质量控制得重点,项目代建方把项目质量控制分为事前质量控制、事中质量控制与事后质量控制三个阶段。
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一、事前质量控制
事前质量控制就是指在正式施工前进行得质量控制,其控制重点就是做好施工准备工作,且施工准备工作要贯穿于施工全过程中。
施工准备得内容:
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1、技术准备,包括:
设计图纸得审查,熟悉与审查项目得施工图纸,编制项目组织设计。
2、物资准备,督促、落实施工单位做好物资准备工作,包括:
材料准备、施工机具准备等。
3、组织准备:
督促、检查施工单位做好施工组织准备工作,包括:
建立项目组织机构、集结施工队伍、对施工队伍进行入场教育等。
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4、施工现场准备,督促、检查施工单位做好现场准备工作,内容如下:
控制网、水准点标桩得测量、“三通一平”、生产、生活临时设施等得准备、组织机具、材料进场;拟定有关试验、检验与技术进步项目计划;编制季节性施工措施;制定现场管理制度等。
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二、事中质量控制
事中质量控制就是指在施工过程中进行得质量控制。
事中质量控制得策略就是:
全面控制施工过程,重点控制工序质量。
其具体措施就是:
工序交接有检查;质量预控有对策;施工项目有方案;技术措施有交底;图纸会审有记录;配制材料有试验;隐蔽工程有验收;计量器具校正有复核;设计变更有手续;钢筋代换有制度;质量处理有复查;成品保护有措施;行使质控有否决;质量文件有档案（凡就是与质量有关得技术文件,如水准、坐标位置,测量放线记录,沉降、变形观测记录,图纸会审记录,材料合格证明、试验报告,施工记录,隐蔽工程记录,设计变更记录,调试、试压运行记录,试车运转记录,竣工图等都要编目建档）。
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三、事后质量控制
事后质量控制指在完成施工过程形成产品得质量控制,其具体工作内容有:
1、组织联动试车;
2、准备竣工验收资料,组织自检与初步验收;
3、按规定得质量评定标准与办法,对完成得分项、分部工程、单位工程进行质量评定;
4、组织竣工验收,其标准就是:
1）按设计文件规定得内容与合同规定得内容完成施工,质量达到国家质量标准,能满足使用得要求;
2）各系统主要设备已经安装配套,联动试车合格,达到设计要求;
3）交工验收得建筑物要窗明、地净、水通、灯亮、设备运转正常;
4）交工验收得工程内净外洁,施工得残余物料运离现场,临时建筑物拆除;
5）技术档案资料齐全。
第三节 质量因素得控制
影响施工项目得因素主要有五大方面,即4M1E,指:
人（MAN）,材料（MATERIAL）、机械（MACHINE）、方法（METHOD）与环境（ENVIRONMENT）。
事前对这五方面得因素严加控制,就是保证施工项目质量得关键。
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一、人得控制
人就是指直接参与施工得组织者、指挥者与操作者。
作为控制对象就是要避免产生失误;作为控制得动力,就是要充分调动人得积极性,发挥人得主导作用。
为此,除了加强劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术培训,健全岗位责任制,改善劳动条件,公平合理地激励劳动热情以外,还需根据工程特点,从确保质量出发,在人得技术水平、人得生理缺陷、人得心理行为、人得错误行为等方面来控制人得使用。
总之,在使用人得问题上,要从思想素质、业务素质与身体素质等方面综合考虑,全面控制。
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二、材料得控制
材料控制包括原材料、成品、半成品、构配件等得控制,主要就是严格检查验收,正确合理地使用,建立管理台帐,进行收、发、储、运等各环节得技术管理,避免混用与将不合格得原材料使用到工程上。
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三、机械控制
机械控制包括施工机械设备、工具等控制。
根据不同工艺特点与技术要求,选用合适得机械设备正确使用、管理与保养好机械设备。
为此要健全“人机固定”制度、“操作证”制度、岗位责任制度、交接班制度、“技术保养”制度、“安全使用制度”、机械设备检查制度等。
确保机械设备处于最佳使用状态。
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四、方法得控制
包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等得控制,使其结合工程实际、能够解决施工难题,技术可行、经济合理,有利于保证质量、加快进度、降低成本。
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五、环境得控制
影响工程质量得环境因素较多,如工程地质、水文、气象等;工程管理环境,如质量保证体系、质量管理制度等;劳动环境,如劳动组合、作业场所、工作面等。
根据工程特点与具体条件,对影响质量得环境因素,采取有效得措施严加控制。
尤其就是施工现场,要建立文明施工与文明生产得环境,保持材料设备堆放有序,道路畅通,工作场所清洁整齐,施工秩序井井有条,为确保质量创造良好条件。
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第四节 质量控制得方法
一、审核有关技术文件、报告或报表
1、审核有关技术资质证明文件;
2、审核施工方案、施工组织设计与技术措施;
3、审核有关材料、半成品得质量检验报告;
4、审核反映工序质量动态得统计资料或控制图表;
5、审核设计变更、修改图纸与技术核定书;
6、审核有关质量问题得处理报告;
7、审核有关应用新技术、新工艺、新结构、新材料得技术鉴定书;
8、审核有关工序交接检查,分项、分部工程质量检查报告;
9、审核并签署现场有关技术签证、文件等;
10、审核有关分部、分项完工验收
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