怎么正确投资一个赚钱的酒店.doc

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如何正确投资一个赚钱的酒店

要改变观念：

中国人在工作和生活中往往存有许多误区，而“只缘身在此山中”的我们往往不觉其误而津津乐道地沿袭着。

比如童年时语文课本中有刘文学一篇，讲述了十二岁的小英雄如何为了阻止坏人偷窃集体田里的蔬菜而英勇牺牲的故事，曾激励和感染了几代人，大家都把遇见犯罪行为、敢于与坏人搏斗作为行为准则。

而在美国和西方发达国家，不管是成年人还是孩子，只要遇见歹徒，其第一反应是立即报警，因为他们的教育使然。

我们新版的《小学生守则》中已经改成“珍爱生命，注意安全”，新版的《中学生守则》中明确要求“发现违法犯罪行为及时报告”，最近颁布的《未成年人保护法》已经明确不提倡什么青少年见义勇为、勇斗歹徒了。

这样的例子在我国不胜枚举。

错误滑稽的传统观念、不可思议的规范准则贻害了多少代人，给国家造成了多大的损失。

酒店业现状：

从毛泽东时代的清一色招待所，到改革开放后完全照抄洋酒店的模式，到现在相互生搬硬套地模仿，于是，一家酒店中的错误，会很快被拷贝到许多酒店中。

大凡要建酒店的业主，不管是国企还是私营，他们总会先带着设计师到发达国家和地区的大酒店“考察”一圈，拍照些许，然后嫁接拼凑，长官意志加上个人偏爱，一幢幢酒店就这样迅速克隆在世人的眼前，其生命力有多久，只有天知道。

如果算了折旧（或为利息，或为产权式酒店业主回报），中国的许多酒店，特别是高星级酒店都在亏本经营。

世界上的饭店管理公司绝大多数采用的是委托管理方式，他们只输出管理，而不负责酒店的盈亏。

赚了钱要分存，亏了钱也要拿走管理费，业主不满意顶多一走了之。

有些委托世界著名品牌的管理公司管理的酒店往往亏大本，但由于其业主的疏忽或没有经验，在合同上吃了亏，只好掏钱养着他们，还要不断给酒店输血，苦苦等待合同期满，若想提前解除合同，不是赔一大笔钱，就是要打国际知识版权官司。

而中国的酒店管理者，有的是上级委派，往往是外行；有的是职业经理人，水平参差不齐。

大多数管理者由于学历、知识、从业经验等诸方面欠缺，导致他们不可能把握酒店的核心内容。

中国旅游业又没有专门考评中外管理公司派来的管理人员和流动的职业经理人能力的机构，所以从一开始就决定了中国大多数酒店的管理结果，许多酒店经营管理者常常会向业主说“一年亏、二年平、三年盈”、“管理公司是不管折旧的，酒店主要靠物业增值来产生投资回报”，这种说法是中国酒店业的悲哀。

说到底，酒店是个系统工程，就象一部复杂机器一样，只有把握好每个环节，每个链，才能运转正常，才能产生效益。

许多业主把房子建了，机电安装做完，甚至装修完毕，这时才忙于请人管理，要么找寻品牌管理公司，要么找个职业经理人，以为他们有三头六臂，请了他们就可以赚钱了，其实为时已晚，已经为今后的经营管理种下了苦果。

所以，首先业主要根据自身酒店特点，选择好管理形式，是委托管理、参股管理，还是承包管理、目标管理、特许经营；其次，要找准管理公司或职业经理人，即管理者必须懂得整个系统工程；最后，要让管理者尽早介入整个系统，尽量把握好每个细节。

具体说来，酒店的系统工程包含设计、施工、开业筹备和经营管理四大方面。

一、    抓好设计关（酒店总体规划设计）

“设计出效益”

设计是所有建筑的灵魂所在，也是其生命所在，而我们却常常忽略设计的重要性。

纵观我们的政府大楼，设计得多半象个衙门，让人望而生畏，缺少公仆应有的亲和力。

医院的设计主要为院方使用者考虑，很少顾及病人的感受。

近些年稍好的是机场、车站和住宅的设计，亦趋人性化并具观赏性。

而酒店设计的成功案例是北京的建国饭店，开业十五年便赚回十六个建国饭店，究其原因所在，其饭店的投资者就是位设计师，他在该酒店的设计上下足了功夫，每一寸土地都利用得恰到好处。

我从事酒店业２８年，前１８年到处鼓吹“管理出效益”，但在快要跨入新世纪的某一天晚上，我突然意识到以前的观点有失偏颇，再去宣扬这种传统的理念将会误人子弟。

因为我发现“设计出效益”才是正确的思路，好的设计便是酒店成功的一半。

后来在酒店的实践过程中，我愈发体会到设计在酒店中的至关重要的份量，于是2002年我又提出“好的设计是酒店成功的７０％”。

就是说，一个设计优秀的酒店，哪怕管理者平庸无为，酒店也可能赚钱；换言之，若一个设计失败的酒店，管理者哪怕再有能耐，也难逃亏钱的厄运。

（好比一个天生的残疾聋哑儿，再好的老师也无法将他培养成杰出的人才）

酒店设计应称为酒店总体规划设计，其内容可分七个方面，若按建筑时间顺序可分为：

选址、酒店外观、建筑结构、机电、室内设计、经营管理和景观设计。

按科学流程顺序可为：

选址、室内设计、建筑外观、机电、建筑结构、经营管理、第二次机电、第二次室内设计、景观设计。

１、正确的选址

　记得一位酒店前辈曾论及酒店有三要素：

“第一是地点，第二是地点，第三还是地点”，由此可见地点对于酒店的重要性。

过去由于道路的简陋，通讯的阻碍，交通工具的匮乏，酒店的地理位置一般以繁华市区和著名景区为宜，但现在选择酒店地址应赋予新的涵义。

首先当然考虑其地理位置，是在商业区、政府所在地、大学城，还是在风景区、住宅区，根据周围消费群来确定酒店的规模档次、功能布局、建筑格局以及外形等。

其次是交通，若酒店不在闹市区，只要通往酒店的道路宽畅，不堵车，且有几条大道通往，这样的酒店也会有生意；若酒店距汽车站、火车站或机场不远或交通很方便，这都是招徕客人的因素。

最后是停车，现在私家车骤增，来酒店消费的客人多半驾车而来，若酒店没有足够的地下或地面停车场，客人就不愿来消费，有些客人甚至不愿意去地下停车，所以高档酒店应在选址时考虑尽可能多的地面停车场面积，地面停的车多，还可彰显酒店生意兴隆，成为一大销售亮点。

在选址时还要把客人的消费半径扩展到周围1公里、５公里、５０公里和３００公里，研究计算这个半径区域里的潜在消费对象及交通流量，这个半径都是客人最多在一天之内可以往返的距离。

高星级酒店不应选在居民住宅区或中低档消费区域，别墅型和度假型酒店不应建在闹市区，而经济型酒店应选在周围餐饮、娱乐和商业配套较全的闹市区。

不管是什么档次的酒店，不要选在高速公路口、高架桥下或城市的单行道旁。

２、合理的设计酒店建筑外观

若地区经济发达，房价高，回报快，一些港口城市，如伊斯坦布尔、上海或赌城如拉斯韦加斯就可建造主题型或表物形的酒店。

比如设计成帆船、金字塔外形，也可把威尼斯水城或苏州周庄截取一段实景复制到整个酒店的外观中。

但许多表物形的酒店，由于是异形结构，常常不能用混凝土框架结构，只能采用部份或全钢结构，建筑成本高，加之钢结构的设计单位凤毛麟角，设计费用自然昂贵，所以一般地区不能建上述酒店，投资大，回报慢，易亏本。

一般酒店最好在外墙做法、色彩搭配、雨蓬造型、楼顶装饰及泛光照明上多下功夫。

另外，从投资和管理成本角度考虑，不宜建超高层酒店。

近些年来，我国由于经济的突飞猛进，超高层建筑纷纷拔地而起，超200米的高楼已属平常，400多米的高楼亦非罕见，但我不赞成一个城市矗立那么多座超高层建筑，更不赞成超高层酒店，因为那样的酒店是不会健康的。

（条形，长方形比较合适，为什麽？

因为条形的建筑土建成本，装修成本和经营成本都是最底的）

３、科学合理的酒店建筑设计

建筑设计俗称土建设计，应在确定了酒店的功能布局以及所使用的主要设备后才能进行。

酒店建筑的外墙不宜用玻璃幕或铝板，尽量减少大幅玻璃的使用面积，最好采用点窗的做法。

墙体宜设计内保温，外贴墙砖或刷氟碳漆、涂料；若墙体做了外保温，外墙便不宜贴砖。

给酒店外墙穿衣往往是需很多花费的，为减少不必要的的投入，建议裙楼部份除底层可考虑用干挂花岗岩或铝板外，上部仍可考虑贴砖或刷氟碳漆、涂料，因为消费者多半不会注意酒店外墙用什么材料，即使注意，也只会把目光落在底层上。

酒店建筑要恰到好处地设计荷载及结构，省会城市需按6级防震设计，一般地区没有这个要求，所以设计时要注意钢筋的配比，一般的酒店建筑考虑的荷载过于富余，（以前学苏联老大哥）造成土建成本的加大。

另外，建议少用或不用圆柱，否则也会加大建筑和装璜投入。

按照防火规范，合理设计好每层面积。

为最佳利用消防通道和消防电梯，高层酒店的主楼每层面积以1500m2或3000m2为宜，从管理和经营角度考虑，与主楼面积相匹配的裙楼每层面积应是主楼每层面积的2.4倍，而地下室的每层面积应为主楼每层面积的3倍。

与住宅、写字楼等其它建筑都不同的是，酒店需要较多的后台服务区域和足够的停车场，建议大凡做酒店用途的建筑地下室以建两层为宜。

（面积）酒店建筑的层高设计也很有讲究，地下室的层高以4.5m为宜，裙楼的层高以（5．1M）4.8m左右为宜，若是高星级酒店的多功能厅，最好用网架结构，净高5m以上为宜。

主楼每层的高度以3.4m为宜，高层建筑的转换层以2m以上为宜，便于酒店作为后勤服务区如办公或仓储使用。

顺便提及的是雨蓬和雨蓬下台阶的高度。

为了遮雨和观赏效果，雨蓬除要有一定长度外，高度不能太高或太低，假如雨蓬的进深为5m，那么雨蓬的高度以6m为宜；若雨蓬的进深为7m，那么雨蓬的高度以8m为宜。

雨蓬下连接广场的台阶以不多于5级为宜，台阶高了，客人对酒店的亲和力就减了，无论是徒步从广场进入酒店还是在前坪下车而欲进入酒店的客人都有不适的感觉。

（高度）

高星级酒店必须有一定的配套服务项目，这类酒店必须设计裙楼，供配套功能之用。

酒店的厨房和客房卫生间应作降板处理。

游泳池、桑拿泡池、海鲜池、新风机组、冷却塔楼顶水箱等应提前考虑荷载设计。

空调机房、锅炉房、洗衣房、发电机房、配电房、消防和生活水箱、水泵房等应预留面积。

办公区域、员工餐厅、员工更衣室、仓库等放在哪一层合适，能否考虑放在地下层？

高层酒店一定要设计贯通上下的布草通道。

如何排水排烟，怎样做防水处理，隔墙用什么材料保温隔音，这些都是建筑设计应引起重视的问题。

４、正确合理的机电设计关键词——系统设计合理，正确选用设备。

若把酒店比作一个人的话，那么其建筑就是人的骨骼，装璜就是人的衣服，机电就是人的五脏六腑，器官筋络。

机电设计得不好，就会影响其功能的正常使用，就会减少其寿命。

业主往往重装修而轻机电，这是万万不可的。

粗略地说，机电设计主要在水、电（强弱电）和空调三大板块，现就其重点表述之。

酒店的水系统应注意的是水的压力平衡，应在屋顶或裙楼顶建冷热水箱，必须有污水处理，重水处理系统可视需而设。

强电系统应注意的是电的总容量，各地设计院一般配的负荷过多，由于酒店各个区域的功能不同，使用的总量常常是大大低于设计院计算的负荷，这样就浪费了投资。

高星级酒店、电网不发达或电力不足地区的酒店都应配置发电机，其容量要能带客梯、照明、部份负荷的动力和空调，满足经营基本需求。

弱电系统（综合布线，有线电视，集顶盒放到总机房，酒店监控系统，会议系统）中应注意的是网络和背景音乐系统，做到真正百兆接入，客房网和办公网物理独立，防火墙能保证网络无故障运行。

许多酒店的背景音乐音量不适，各区域的音质和音量都不同，这就要求设计时能分层或分区域控制。

机电设计中最重要、俗称酒店脸面的是空调，凡空调效果不佳的酒店，其服务质量就不能满足客人的需求，这样的酒店是没有什么生命力的。

设计时首先要考虑选用什么采暖制冷形式，建议高星级酒店超过6万m2的使用离心机与螺杆机制冷、锅炉采暖形式；1-6万m2的使用螺杆机制冷、锅炉采暖形式；1 万m2以下的可考虑即可采暖、又可制冷的多联机和风冷模块机组；若天燃气价格控制在2元／m3左右或当地政府有政策补贴，那么可考虑用溴化锂直燃机采暖制冷；在冬天温度较低的地区，建议不用空气源热泵空调机组，因其在低温时制热效果差；酒店不宜采用水环热泵机组，因其噪音较大；除非当地地下水源充足且地区经济落后，否则不要使用地源热泵空调机组。

在设计空调负荷时可适当减少主机容量，加大风机盘管的风量，若是水系统制冷，还可把冷却塔设计系数加大些（最好的用无风扇的，台湾的良机），这样可使夏天的冷水出水温度在提高2度左右的情况下，制冷效果不变，达到节能之功效。

另外，空调中的新风系统很重要，特别象餐饮、娱乐、会议这些客人活动稠密区，客人对空气质量的要