行业状况调研报告.docx

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行业状况调研报告

行业状况调研报告

　　引导语：

的核心是实事求是地反映和分析客观事实。

以下是搜集的行业状况调研报告，欢迎大家阅读!

　　为推动和标准我县住宅小区物业管理工作，提升物业管理效劳程度，为居民营造整齐、清洁、平安、宁静、方便、舒适的家园，使我县环境创优工作再上一个新台阶，XX年8月份，县政协经济农业委员会组织部分委员结合商务局、建立局等单位，深化我县住宅小区，通过走访和座谈的形式，对我县住宅小区物业管理情况进展了专题调研。

现将调研情况报告如下：

　　1、物业效劳行业情况：

　　我县的物业管理行业起步较晚，XX年枫丹白露小区开发建立，我县第一家物业效劳企业进驻枫丹白露小区。

XX年我县开场办理物业管理资质，目前，有三级资质的物业效劳企业4家（可可居物业、金色家园物业、御城物业和申嘉物业），正在办理资质申报手续2家（鹤宝物业和依林家园物业），从业人员83人，还有9家物业公司正在办理前期资质。

　　2、住宅小区的类型：

　　我县的住宅小区大致有以下五种类型：

一是县直单位的集资建房，这类房屋占我县住宅的45%;二是开发商建立的开发小区，目前已入住并开场运行的开发小区有枫丹白露、锦泰花园等5家，约占我县住宅的25%，在建的住宅小区还有11家;三是“小产权房”，即由村民集体组织或个人在集体土地上建立的房屋，这类房屋占我县住宅相当的比重，约我县住宅25%。

四是廉租房和经济适用房，我县共建两个小区，一个已入住部分居民，另一个正在建立中。

五是商务局下辖的七个居民小区，后两种住宅类约占5%。

　　3、物业管理情况

　　开发商建立的的五个小区中，鹤鸣花园小区992套住房已入住830户，由鹤宝物业公司管理，管理人员19人，人均月工资400-500元，年户交物业费360元，管理相对标准;枫丹白露小区746户，由东润物业公司管理，管理人员23人，物业收费标准0.32元∕平方米∕月，月工资700元左右，目前存在问题较多;龙辰小区一期476户，入住110户，入户率30%，物业管理人员24人，物业费标准月均0.4元/平方米∕月;锦泰花园756户，物业管理人员10人;荆山鸣邸168户，物业管理人员5人;属于开发商前期管理，暂无物业公司进驻。

　　商务局下辖的七个居民小区，每个小区成立了小区管理委员会，工作人员2-3人，月工资800元左右，负责管理居民低保、物业、信访稳定等工作。

　　1、小区施行物业管理覆盖率低

　　我县物业管理处于萌芽、开展阶段，居民小区有25个，由物业公司施行管理的仅2个，占8%，成立了业主委员会的只有1个，而且新建住宅小区、单位院落小区、老住宅小区施行物业管理程度又各不一样，差异较大。

　　2、小区物业管理行为不标准

　　我县物业管理企业的管理和培训没有跟上，普遍存在无证上岗现象，物业效劳企业经营理念、效劳意识不够强。

很多企业局限于常规效劳，只负责清扫垃圾、看管大门、种种花草等，缺乏高品质的效劳，与业主的效劳需求存在较大差距。

专业人才缺乏，从业人员素质普遍偏低。

大部分物业管理企业缺乏专业管理、专门技术效劳等方面的专业人才。

员工缺乏正规培训，效劳意识淡薄，不能及时满足业主的正当要求，物管企业从业人员素质和效劳质量及经营理念都亟待进步。

特别是小产权房的小区，不能办理房屋所有权证，也不缴纳维修基金，更谈不上物业管理效劳，大部分只有一个门卫负责平安及配合有关职能部门收水电费、卫生费及小区所需的有关费用，部分小区连个门岗也没有，脏、乱、差、失盗现象时有发生;有的开发商未严格按照规划要求配套相应的公共设施，如绿化、安防、公共车棚等设施装备不到位。

诸如这些都是今后问题的焦点。

　　3、物业管理协调机制不健全

　　县城住宅小区物业管理工作主要依靠一个行政主管部门进展行业直管，缺乏行政部门、业主委员会条块结合，层层节制的运行监管机制，缺乏物业管理矛盾协调机制，行政部门、业主委员会、物管企业三者之间互相促进、互相制约，共建和谐小区的机制还没有形成。

物业公司、业主委员会遇到问题和矛盾，缺少沟通渠道和协调渠道。

　　4、物业管理标准不统一

　　我县物管管理企业收费标准不统一，效劳内容也各不一样。

物业管理效劳费普遍偏低，鹤鸣花园每年每户收360元，龙辰小区每月每户0.49元/平方，枫丹白露收费0.32元，效劳内容就相对较少，大部分业主的物业管理效劳的消费观念尚未完全形成，对效劳收费理解存在偏向，引发对物业管理企业效劳不满，而影响缴费，象枫丹白露小区XX年收费率只在10%左右，导致物管企业经营困难。

鹤鸣花园小区卫生区域不包括门道楼梯卫生，有些业主愿意多缴费得到多的效劳，所有小区都没有公共厕所，给业主造成很多不便。

　　5、物业管理行政体制尚未理顺

　　我县承担小区物业行业管理职责的是县房管所，只是行业指导性的工作，负责枫丹白露、鹤鸣花园、锦泰花园、荆山名邸（一期）、龙辰盛世（一期）五个小区的管理;商务局管辖下的中州文化小区、酒城宇华文化小区、杜康花园小区等七个小区属于旧房改造的小区或破产、关闭、撤并的企业单位住宅生活区，这些小区的物业由每个小区的小区管理委员会管理;单位集资房由各单位详细负责本单位集资房的物业管理;小产权的小区实际上是开发商自主管理物业，有的根本就没有物业。

　　根据有关精神，物业管理实行“属地（分类）管理，业主自治，行业指导”的原那么，提出如下意见和建议：

　　1、完善物业管理的监管。

县政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。

一是完善和标准物业管理行政管理体系，健全完善物业管理各项制度，建立县、乡镇、房管等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，积极探究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、互相监视的物业管理机制。

二是有关部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理效劳合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理效劳中的效劳范畴、效劳标准、合同期限、效劳费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步标准和约束物业管理企业和业主的行为。

三是强化物业管理指导监视。

职能部门与乡镇要主动介入，认真组织召开业主大会、成立业主委员会并有效开展工作。

同时，还要组织不定期巡查，对管理程度低、信誉等级差、效劳不到位、收费不标准的企业，降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广阔业主合法权益。

努力营造物业管理企业崇尚优质效劳、业主自觉按时缴纳物业效劳费的和谐气氛。

　　2、要深化物业管理法规宣教。

强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪守法，标准管理，更好地为业主提供效劳;增强广阔业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。

　　3、标准物业管理效劳行为。

物业管理效劳企业要树立质量与品牌意识，标准管理、优化效劳，获得广阔业主和业委会的支持和配合。

一是加强从业人员业务培训，进步其专业素质和效劳程度。

二是应当按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，在其效劳区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、效劳等级、效劳内容、收费工程、收费标准、收费根据、价格举报等进展公示。

同时，每月应在小区公告栏等醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况、日常维护收支情况等，使广阔业主“明白消费”。

三是要加强企业内部管理，严格履行物业效劳合同约定，为广阔业主提供相应效劳并到达效劳承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。

　　4、推进旧住宅小区的物业管理。

组织相关职能部门，加快小区整治，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，改善旧住宅小区的居住环境。

逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理形式，最终促其走上标准化管理轨道。

　　玩具消费加工是**市的传统特色产业，随着外向型经济的开展，玩具行业与国际行情的依存度逐年加大，截止XX年底，全市从事外贸玩具消费企业达257家。

但今年以来，随着国际金融危机的不断加深以及国内经济运行矛盾加大，**市玩具企业也陷入了前所未有的困境。

　　1、出口大幅下降。

受国际市场需求减弱、人民币升值、原材料价格和劳动力本钱上升等因素影响，**市玩具行业形势严峻，出口销售呈持续负增长态势。

从五家玩具样本企业调查数据看，今年1-9月份全部销售收入为8656万元，比去年同期下降43.8%，其中免抵退销售收入5321.1万元，同比下降达51.8%。

如降幅最大的盐城彩虹工艺品，XX年1-9月份免抵退销售收入5481.5万元，而今年1-9月份免抵退销售收入仅468.4万元，比去年同期净减少5013万元，降幅高达91.5%。

　　2、效益负向增长。

今年以来，该市玩具企业经营效益大幅下滑。

从5家样本企业调查看，1-9月份利润总额呈负增长态势。

由于该市玩具企业大部分均兼做纺织品，从8月份开场，纺织品出口退税率进步了2个百分点，加之部分企业已根本消化了前期订单，新的订单价格有所上升，因此，9月份，企业的利润总额上升，然而累计亏损仍非常严重。

如前面提及的盐城彩虹工艺品1-9月份累计亏损人民币206.8万元，其中9月份赢利0.93万元，而去年1-9月份赢利123.09万元。

用该企业负责人的话说：

从事玩具行业20多年，第一次遭遇到如此宏大的困难。

　　3、入库税金骤减。

今年以来，玩具企业入库税金较上年同期下降较为严重。

从五户玩具样本企业看，今年1-9月份累计入库增值税和企业所得税413.99万元，其中免抵调库收入为271.49万元，而上年同期入库税款和调库数分别为905.11万元和746.44万元，降幅分别达54.26%和63.63%。

　　4、企业关停严重。

该市玩具行业大多系中小企业，对政策和环境应变才能相对较弱，抗风险才能较差。

随着国内外经济环境趋紧，企业消费经营每况愈下。

一些为大企业提供配套效劳的小型玩具加工企业，一方面自身不断上升的本钱因素难以消化，加之上游企业拖欠资金严重，引发大量的加工型小玩具企业退出了市场竞争，截止XX年9月底，该市已有约三分之一的玩具企业关停。

　　尽管玩具企业举步维艰，但现存的大多数企业仍选择困难的负亏经营，其主要原因：

一是玩具行业属劳动密集型企业，一旦企业停产，纯熟工人将大量外流;二是企业停产将失去长期以来建立的客户群，这对企业将是致命的。

因此，从XX年11月1日起调高玩具商品的出口退税率的税收政策，对出口玩具企业无疑是雪中送炭。

　　1、进口国经济环境恶化。

该市玩具行业主要出口美国、欧洲两大市场，今年以来，随着国际金融危机加剧，全球经济增速放缓，特别是美国次贷危机从金融保险领域向实体经济蔓延，其国内企业消费经营严重滑波，甚至倒闭，居民的购置力大大减弱，对进口商品需求那么大幅减少。

如**市创意工艺品3月份出口美国一笔50万美元玩具，而美国进口商已于近期宣布破产，导致该笔货款将无法收回。

　　2、汇兑损失继续扩大。

玩具行业属劳动密集性产业，出口最大的优势在于价格低廉，行业平均利润率仅2—3%，因此，对汇率的变化非常敏感。

汇改以来，人民币相对美元累计升值达21%，以外贸消费为主的玩具企业利润被汇率波动吞噬严重。

今年以来，为防范美元的持续贬值，不少玩具企业改由相对坚硬的欧元结汇，然而，下半年欧元的汇率下跌严重并超过同期的美元，欧元汇率由年初的11跌至目前的8.94，去年以美元计价的玩具企业损失沉重，而今年改由欧元计价同样遭受重大损失。

　　3、贸易壁垒频增。

今年以来，欧盟、美国、日本等近40个国家和地区纷纷出台新平安环保标准，特别是美国《XX年消费品平安改进法案》中玩具“含铅禁令”和“强迫第三方认证”的通过并生效，进一步进步了玩具的准入门槛，玩具出口的检测费用大幅飙升，使得国内玩具行业雪上加霜。

如，过去一份检测报告能多批次使用，而如今要对每一批合同、每一种玩具的所有用料和零配件进展分次检测，仅此一项较过去平均增加费用10倍以上，约人民币10万元。

　　4、经营本钱上升。

去年以来，玩具企业的经营本钱增速惊人，主要表如今两个方面：

一是原材料大幅上涨。

如截止今年月底，玩具常用的面料毛绒和短毛绒每米增加了0.5—1元，pp棉每吨上涨200元，pe袋每吨上涨3000元。

以**市神龙玩具XX年全年用量来测算，300万米毛绒用量和500吨pp棉用量就增加本钱300多万元。

二是人工本钱大幅增加。

XX年新《劳动合同法》正式施行，明确了最低工资保障和劳动用工报酬，从而标准了企业用工行为。

而该政策的出台对于劳动用工欠标准的小型玩具企业来说，劳动力本钱那么增加可观。

**市属非廉价消费区，新《劳动合同法》施行后，仅工伤和养老金保险两项费用就增加1980元/人，加之今年以来工人正常的调增工资，截止9月份，辖内玩具企业用工本钱平均增加26.5%。

如：

现有工人280人的**市创意工艺品，去年劳动力本钱为292万元，经预测今年将到达400万元，年增长约37%。

　　5、出口退税率下调。

XX年7月，国家将玩具产品出口退税率由13%降至11%，玩具企业颇受冲击。

从五户样本企业办理的出口退税情况，今年1-9月份仅办理出口退税170.55万元，而去年同期为842.92万元，退税数仅占去年的五分之一。

因此，今年11月1日起开场施行的玩具行业进步出口退税率至14%的举措，对于支持玩具企业通过降本增利克制经营困难，增强企业抵御市场风险才能，必将起着积极的作用。

　　为应对国际金融危机加深的挑战和解决经济运行中的突出问题，党中央、国务院果断决策，酝酿并施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步加大扩大国内需求，这无疑将给困难中的中小企业带来开展的转机。

政府、企业和税务部门三家都要积极行动起来。

　　政府—加强宏观监控，及时进展风险预警。

政府应会同相关部门，一要加强宏观政策的解读和研究。

亲密关注和认真分析国家宏观调控政策、国际贸易摩擦及人民币升值等对企业消费经营和进出口市场所造成的影响，引导企业及时采取应变措施，调整经营策略。

二要加强企业的风险监测。

对玩具行业经营方向的变化、经营者的思想动态、消费经营发生重大变化的，要及时进展跟踪管理，分析、提醒和引导企业防范经营风险。

三要加强市场标准和监管。

特别要防止物价过快上涨，以及搭车涨价、乱涨价等现象的发生，使物价保持在合理程度，为出口企业消费经营创造良好的外部环境。

　　企业—调整经营策略，强化内部管理。

如何应对复杂多变的国内外形势，迅速走出困境，关键还在玩具企业自身对营销策略的把持。

一是扩大营销视野，寻求全球市场。

该市的玩具产品主要以出口欧美市场为主，建议在保存欧美市场的同时，积极寻求新兴出口市场，向大洋洲、非洲等国家地区进军。

与此同时，要积极拓展国内市场，要抓住国内消费晋级的契机，不断开拓新的国内市场，为内需提供新的产品和效劳。

二是主动应对变化，调整对外议价。

调查中发现，该市部分较大的老玩具企业在目前全球经济动乱情形下，既不敢承受国外新客户的订单，对老客户又不敢冒然议价，因此不仅丧失了新客户群，也错失了通过产品议价形式与上下游客户共担风险的时机。

三是加快自主创新，进步产品档次。

企业应注重内部管理挖潜,通过加大科技投入、优化产品构造，增加玩具产品附加值和档次，变贴牌产品为自有产品，以此来进步自身的竞争力。

　　税务部门—强化纳税效劳，帮助企业摆脱困境。

一是提供税收政策效劳。

在最新的出口退税、增值税转型等政策解读方面，在企业调整产品构造、更新技术过程中发生的机器设备更新、高新技术研发、库存产品处理等涉及税收优惠政策的问题上，国税机关要积极主动为企业提供政策性指导。

二是简化优化办税流程。

要实在加快出口退税审核审批以及退税的进度，为玩具出口企业提供充足的资金保证;三是努力提供特色效劳。

如：

建立出口退税申报提醒制度，按月即将到期海关电子信息，提醒企业及时按期申报;加快退税频率，可能的情况下实行每月屡次退库的方法等等，以优质的效劳千方百计帮助玩具企业渡过难关。