xx项目精装修管理方案精品.docx
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xx项目精装修管理方案精品
项目精装修管理策划
一、核心理念
制度管人，流程管事，团队打天下，管理定江山。
避免系统性失误，确保品质与功能，优化资源配置，合理管控成本。
二、目的
1、组建一支具备高水平职业素养的管理团队，科学设置各岗位权责分工。
2、参照业内标杆公司（万科、华润、万达、招商、华侨城、益田）标杆项目（万象城、益田假日广场、威斯汀酒店、欢乐海岸、招商伍兹公寓、四季酒店）精装修管控模式，切实强化项目上跨部门跨专业的综合研发工作。
杜绝请来“管家”（各类外部合作方设计师、材料供货商、施工单位、顾问公司）自己就不当家的依赖行为，始终践行“甲方为主、乙方为从”的管理伦理。
杜绝各职能模块成为“二传手”。
提倡多做“运动员”、少做“裁判员”，努力做好“场上队长”的角色。
强调执行层面各职能模块的专业化、职业化。
3、建立并严格执行既定流程及管理制度。
三、装修管理流程分析
四、精装修管理详细流程
4.1职责分工表
岗位/职能
职责
董事会/
总经理
负责精装修项目立项审批；
负责精装修项目成本限额策划书审批；
负责精装修市场调研报告审批；
负责精装修产品定位书审批；
负责精装修项目设计方向定位和设计单位选择的审批；
精装总/
精装组组长
负责《精装修项目立项报告》审核；
负责《精装修产品定位书》的研发论证及审核；
负责《精装修项目成本限额策划书》的研发论证及审核；
负责《精装修市场调研报告》的研发论证及审核；
负责精装修项目设计方向定位的研发论证和设计单位考察预选及审核；
负责各设计研发阶段的多专业横向支撑协同、设计线的纵向纠偏；
负责对精装修专项工作组的绩效管理；
营销管理部
负责精装修项目的市场调研，完成《市场调研报告》；
负责《精装修产品定位营销专项建议报告》；
各研发论证阶段的过程协同参与，完成《价值配置专项建议报告》；
负责组织对精装修示范单位进行综合评价并完成《调整建议书》。
设计管理部
负责精装修概念设计、方案及方案深化设计、施工图设计等设计单位的调研及完成《设计划分方案及单位预选报告书》；
负责落实监督设计单位贯彻各阶段的输入条件及指引要求，组织过程汇报并依据公司要求及时过程纠偏；
负责组织精装修材料、部品的调研；
参与材料、设备的论证取舍、技术标书的编制；
负责落实材料、设备的选型定板；
负责精装修设计与土建、水电、幕墙、景观等各专业设计的协同整合；
负责落实细部节点、标准工艺做法论证及图纸表达；
负责组织设计图纸的多专业联合审图，完成《审图报告》并完善图纸；
组织各专业图纸的内部交底及外部交底；
监督进场材料设备与样板的吻合度；
项目工程部
全程参与各阶段研发论证工作，负责从工艺质量可靠性可行性、材料适用性耐用性、后期维护可行性等维度完成《材料设备选型专业报告书》；
负责土建主体工程布线及留孔一次性施工到位；
负责装修单位的《考察推荐报告》及《工程技术标书》编制工作；
负责精装修施工组织管理及后期管理工作；
成本管理部
全程参与各阶段研发论证工作，负责从精装修工程的成本合理构成、材料设备的市场风险、成本额度等维度完成《精装修工程成本限额策划书》；
负责组织精装修工程中承包单位、材料设备的招标；
参与图纸交底、竣工验收，完成工程结算；
五、组织架构
六、管理权责划分
精装修项目管理权责划分表
说明：
①代表发起部门，加粗并有下划线的为最终审批，◎代表参与配合。
序号
关键事项
关键输入成果
关键输出成果
混合型管控
营销部
设计部
工程部
成本部
财务部
精装总
董事会总经理
装修
其他
1
立项及产品定位
1.1
精装修项目立项
1.精装修立项申请
1.精装修项目立项报告
①
◎
◎
◎
②
③
1.2
精装修产品市场调研
1.精装修市场调研任务书
1.精装修市场调研报告
①
◎
◎
◎
②
③
1.3
精装修产品定位
1.精装修产品定位
1.精装修产品定位报告
①
◎
◎
◎
②
③
1.4
精装修设计方向定位
1.精装修设计方向定位
1.精装修设计方向定位报告
①
◎
◎
◎
②
③
1.5
精装修价值点专项研究
1.精装修价值点
1.精装修价值点专项研究报告
①
◎
◎
◎
②
③
2
设计任务书及单位选择
2.1
室内精装修设计单位选择
1.精装修设计任务书
1.确定精装修设计单位
◎
①
◎
②
③
2.2
精装修项目设计成果审核（概念、方案设计）
1.精装修设计任务书
1.精装修设计成果评审意见
◎
①
◎
◎
◎
②
③
2.3
精装修项目设计成果审核（扩初、施工图）
1.精装修设计任务书
1.精装修设计成果评审意见
◎
①
◎
◎
◎
②
2.4
精装修项目施工单位深化设计会审
1.精装修施工图
1.施工单位深化设计会审意见
◎
◎
①
②
2.5
精装修设计合同（含精装修及配套设计）
确定精装修设计单位
设计合同（含精装修及配套设计）
①
②
2.6
精装修项目竣工图会审
1.精装修施工图
1.竣工图会审意见
①
②
序号
关键事项
关键输入成果
关键输出成果
混合型管控
营销部
设计部
工程部
成本部
财务部
精装总
董事会总经理/
装修
其他
3
材料选型定版
3.1
定位阶段材料调研
1.产品定位报告
1.材料调研报告
◎
①
◎
◎
②
3.2
方案阶段材料部品调研
1.产品定位报告；
2.精装成本限额报告
1.材料调研报告
◎
①
◎
◎
②
3.3
材料部品选型定版
1.产品定位报告；
2.精装成本限额报告；
3.方案设计图
1.材料部品设备选型定版报告
◎
①
◎
◎
②
4
设计变更管理
4.1
装饰方案因素导致装饰设计变更（10万以下）
1.图纸会审记录
1.设计院修改后图纸
①
◎
◎
②
2.相关责任部门申请；
4.2
装饰方案因素导致装饰设计变更（10万~20万，含10万）
1.图纸会审记录
1.设计院修改后图纸
①
◎
◎
②
2.相关责任部门申请；
4.3
装饰方案因素导致装饰设计变更（20万以上，含20万）
1.图纸会审记录
1.设计院修改后图纸
①
◎
◎
②
2.相关责任部门申请；
4.4
非装饰方案因素及现场情况导致装饰设计变更（5万以下）
1.图纸会审记录
1.设计院修改后图纸
◎
①②
◎
2.相关责任部门申请；
4.5
非装饰方案因素及现场情况导致装饰设计变更（5万~20万，含5万）
1.图纸会审记录
1.设计院修改后图纸
◎
①②
◎
2.相关责任部门申请；
4.5
非装饰方案因素及现场情况导致装饰设计变更（20万以上，含20万）
1.图纸会审记录
1.设计院修改后图纸
◎
①
◎
②
2.相关责任部门申请；
序号
关键事项
关键输入成果
关键输出成果
混合型管控
营销部
设计部
工程部
成本部
财务部
精装总
董事会总经理/
装修
其他
5
装饰成本管理
5.1
精装修成本限额策划
1.定位报告；
2.市场调研报告；
3.材料调研报告。
1.精装修成本限额报告
◎
◎
◎
①
②
③
5.2
精装修施工入围单位
1.定位报告；
2.精装深化设计图。
1.精装修入围单位
①
◎
②
③
5.3
精装修技术标书（设计部分）
1.精装修施工图
1.精装修技术标书
◎
①
◎
②
5.4
精装修技术标书（工程部分）
1.精装修施工图
1.精装修技术标书
①
◎
◎
②
5.5
精装修施工单位确定
1.入围施工单位；2.技术标书；3.材料样板；4.施工图。
1.精装修施工单位定标
◎
◎
①
②
③
6
装饰施工管理
6.1
精装修样板制作
1.方案深化图；
2.入围单位
1.精装修样板
◎
①
◎
◎
②
6.2
精装修样板评价
1.精装修样板；
2.方案深化图及定位书。
1.样板评价报告
①
◎
◎
◎
②
6.3
装饰项目工程总计划
1.工程总控计划
1.装饰工程总计划
①
◎
◎
②
③
6.4
装饰项目施工单位提交主要材料的确定
1.已确定的设计样板
1.确定施工队提交的主要材料
◎
①
②
6.5
甲供物料采购审批
1.设定板、设计资料
1.物料采购清单
◎
◎
①
②
7
装饰合同款支付管理
7.1
装饰工程预付款/中间款支付
施工合同
装饰工程合同预付/中间付款审批表
①
②
③
④
7.2
装饰工程结算/质保金款支付无论金额大小
施工合同
装饰工程合同结算/保修金付款审批表
2
②
3
4
七、装修全流程研究及管控
研究专题列表
总责任人：
精装总/精装组组长
序号
阶段
研究专题名称（参考）
责任人
配合人
标准及要求（指标清单化、描述定量化）
进展状态
完成时间
1
方案设计阶段
功能分区
兼顾形象、专业、功能，形成个性化生态写字楼。
2
服务台位置和形式
方便顾客为前提，使其成为景观及表达品质的载体。
3
周边公共交通、居民协调、通道协调
确保施工顺畅，交通顺畅。
4
地铁商业前期工作小组
尽快达成意向，早日签定合同。
5
Logo在商场中的运用
要形成独具特色的系统，使购物中心整体感更强。
6
室内广告系统规划
利用过渡空间及三个中庭主题空间营造和加强体验效果；在不同的空间创造不同的体验感及卖点。
7
户外LED屏经营计划方案及管理
测算盈亏平衡点，拓宽经营渠道，使其产生经济效益。
8
女性卫生间
国际化的标准，体现人性化的关爱。
9
母婴室
国际化的标准，体现人性化的关爱。
10
商业会员
管理办法，开业前要累积发展3万有效目标客户。
序号
阶段
研究专题名称（参考）
责任人
配合人
标准及要求
进展状态
完成时间
11
方案设计阶段
室内景观小品
起到画龙点睛的效果，系统表达文化内涵。
12
室内景观植物
将室内外景观形成呼应关系。
13
工作人员服装效果设计
专业化的统一风格。
14
地铁商业工程小组
扫清技术障碍，为开业创造有利条件。
15
沙钟、蝴蝶、彩带
充分利用空间创造体验场的整体体验氛围。
16
深圳中心推介PPT
体现专业设计、专业运营、专业管理、专业招商。
17
电影院楼梯装修
结合空间和灯光效果，达到美国柯达剧场标准
18
项目各天桥
连接道路与商场之间的桥梁，结合幕墙及园林硬景，达到效果美观，实用的目的
19
灯光效果
创造新的体验主题。
20
车库与交通设计
确保动线交通的畅通与便捷。
21
方案深化
阶段
电梯轿厢装修
酒店要求豪华、大气，商场要求简洁大方与高品质感。
22
栏板
工艺、设计以及品质均要做到深圳第一。
23
自动扶梯装修和安全警示
要观看到机械运行，扶梯底部材质和灯光处理要细腻。
序号
阶段
研究专题名称（参考）
责任人
配合人
标准及要求
进展状态
完成时间
24
方案深化阶段
车库交通标识
参照香港最高标准，简洁清晰，指示明确。
25
风口效果
打破常规做法的高品质效果。
26
室外给排水点设置及隐蔽
使用方便，能够排水，不能有积水痕迹。
27
洗手间专项研究
功能标准参照日本高级洗手间，洁具选型要有特色。
28
防火门效果、控制方式
与室内装修结合并形成装饰亮点。
29
卸货区设计及物流动线
商家使用方便就是我们的目的，注意清洁系统设置。
30
商场整体结束营业后通道设计、特殊业态的指引
结合空调及灯光设计，达到节能与管理并重。
31
消防管道、设施与装饰工程的协调
位置设定要合理，接口工艺要美观大方。
32
埋地疏散指示灯的安装及卖场临时活动区域电源的设置
美观、品质感，指示灯的安置要创新。
33
硬景
色彩、材质、工艺要体现品质感。
34
商场内部导示系统
指示清晰、醒目，要采用科技手段体现高品质感与设计特色。
35
办公楼公司LOGO设置
与建筑融为一体，展示品牌形象。
序号
阶段
研究专题名称（参考）
责任人
配合人
标准及要求
进展状态
完成时间
36
方案深化阶段
商场内部电子广告屏系统设置与管理
采用立体电视，在为商家服务的同时创造新的体验点。
37
背景音乐功能
按照分区用音乐，加强主题体验的特色。
38
商场入口（商场、百货公司）标识
主题明确，具有品质感及艺术感。
39
软景
恰到好处地体现专业化设计。
40
多媒体查询系统位置形式
在实用的基础上，体现高科技。
41
开关、插座等的位置和效果
在方便使用的前提下，力求达到隐蔽。
42
中庭推广活动场地的功能配置
声、光、电要集群配置，满足不同使用功能。
43
垃圾桶
设计、功能、品质三者兼顾。
44
配套设施（储物柜、ATM、电话、手机充电器等）
细节之处体现便利的人性化设计。
45
施工图阶段
车库地面平面处理
平面要结合立体创造舒适感。
46
车库地面坡道处理
坡道参照日本地下停车场作法，并结合灯光营造与众不同。
47
石材铺贴返浆、渗透
工艺流程要便于施工操作，成品保护要有措施。
序号
阶段
研究专题名称（参考）
责任人
配合人
标准及要求
进展状态
完成时间
48
施工图阶段
水箅子、井盖
参照日本标准，结合环境设计。
参照室内天花的标准与装饰面层的颜色肌理同意协调。
49
铺位门头及五金
门头力求统一形象，五金尽量使其个性化。
50
高空作业设备
安全和使用方便。
51
停车场收费处
方便开车人使用，要与室内收费处保持统一基因关系。
52
机械车库
高质量的性价比，使用更要方便操作及维护。
53
深圳中心公共部分室外休闲座椅
结合环境要求设计，使其成为景观的一部分。
54
导盲系统及无障碍设计
充分体现“以人为本”的国际化标准。
55
冷却塔噪音
在规范基础上进一步优化，将噪音影响降低到最小程度。
56
油烟处理
不能影响周边居民及大露台
57
后补面积处理方式
不留后遗症。
58
消防箱\室外消火栓位置、高度、材质的处理
溶入到景观的一部分，标识要有品质感及国际化。
59
防火卷帘装饰效果
以不影响空间设计效果为目的，尽量将其隐蔽。
60
石材铺贴返浆、渗透
工艺流程要便于施工操作，成品保护要有措施。
八、绩效考核及激励机制（待定）
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