金银潭现代物流基地建设投资分析报告26doc.docx
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金银潭现代物流基地建设投资分析报告26doc
项目编号：
HT-ZD-2006-012
金银潭现代物流基地建设投资分析报告
-------##市正达物流##金银潭物流基地建设状况分析
项目名称：
正达物流金银潭现代物流基地建设（TPL）
投资单位：
正达物流、世通物流公司
编制单位：
正达物流投资部
建设日期：
2007----2009
编制日期：
2006年11月
（Contents）
一、立项理由及背景…………………………………………3
二、项目环境及区位分析……………………………………5
三、政策因素及投资环境……………………………………6
四、项目投资分析……………………………………………7
五、经济效益分析……………………………………………10
六、项目投资预评估及风险性分析…………………………14
七、投资程序及操作模式……………………………………16
八、项目建议及结论…………………………………………17
九、项目有关附件……………………………………………20
一、立项理由及背景
1、政策引导：
随着社会生产力的发展，以传统的运输为主导的涉及生产环节、运输环节、仓储环节、销售环节等为一体的“物流供应链”逐步形成与完善。
与此同时在我国得到了稳步、健康的发展。
因此，以“兴建物流基地”为载体的供应链系统日趋发展与完善。
作为内陆有“九省通渠”的##市则尤为重要与显著。
在2004、2005年、2006年经济工作会议上，##市市长李宪生把“加快发展现代物流业”作为##市今后的重点产业和重点项目予以大力扶持。
并突出强调“培育重点物流企业，加快武商、中百、中商、世通、正达和##农产品物流配送体系等重点项目建设”。
2、市场所趋：
2006年，##市正达物流##（简称正达物流）和##世通物流股份##（简称世通物流）以其稳健的基础和雄厚的实力正被政府有关部门列为规划，作为##市十大物流企业予以政策扶持，其物流业的扩X势头异常迅猛。
两公司以“周全、快捷、通达的物流配送”服务理念和“提高服务质量、创造客户价值”的经营理念，吸引并形成了一大批关系紧密的中、高端客户资源：
在产业及产品上来看：
（1）机电类：
美的、LG、长虹、康佳、科龙、格力、新科、日立；
（2）饮料类：
伊利、蒙牛、百事可乐、百威、乐百氏、农夫山泉；（3）食用、日用类：
金龙鱼、鲁花、福临门、超霸、汉高；（4）钢铁、纸业等类：
武钢、晨鸣纸业、壳牌；（5）烟酒类：
武烟集团；（6）建材类：
豪联、阔兴、豪山、讯源、腾达、美胜、恒诺、侨盛；（7）中、高端客户资源达百余家。
2004年两公司货物吞吐量达170万吨。
建材物流是公司目前的主打项目，从为客户设计最优化的物流解决方案，到专列的组织、到达、卸车、转库、仓储、保险理赔以及门到门配送，“一票”到底，提供全方位服务。
同时，挖掘客户的潜在需要，衍生出商品展示、信息发布、广告宣传、数据传真、邮政通信等辅助性服务业务。
2004年仅建材物流货物吞吐量达近百万吨，辐射##、##、##、##等省市，拉动了建材市场的繁荣兴旺。
3、企业发展：
##市正达物流##作为目前##市全新的一家三方物流公司，下设2个分公司，三个地区和全国性物流网络，一个大型市场。
物流基地占地总面积40万平方米，约合350亩，仓库面积22万平方米。
并有铁路专用线3股。
2004年公司总资产5亿元，净资产超过2亿元。
目前华中建材市场是华中地区最大的建材物流集散地。
##世通物流股份##作为典型的以仓储物流、配送物流、分销物流等为主的专业化物流公司，其总资产3亿元,净资产超过1亿元。
公司下设常码头、丹水池、汉阳三个配送中心，总面积有18万多平方米，约合270亩，铁路专用线共4股。
三个配送中心构成了##三镇市内弧形配送圈。
整合后的正达物流及世通物流优势日益显现，做强、做大物流主业的愿望十分迫切，而作为处于市中心地段的两物流基地一方面不能满足市场的需求；另一方面同市政规划、交通运输等不相适应，因此投资兴建新的物流基地迫在眉睫。
二、项目环境及区位分析
1、地理位置及区位优势：
金银潭农场X家墩地块属于##市东西湖海峡两岸台商投资区核心地段以东南部金银潭机电产业科技工业园区内中心地段、处于##市三还以内，紧联中环线；处于##国际航空港物流基地以内、在##后湖生态园以北，机场高速公路以东，东西湖大堤以南，距离##天河机场仅8min路程；汉口后湖直线约10余分钟路程（正在修建直通大道）；盘龙城经济开发区3min路程；距离姑嫂树大约有15分钟路程。
详见附件一。
2、周边企业状况：
该园区有“西面城市化、东面工业化、南部生态化、北面都市化”的规划。
在其沿金潭大道沿线上，汇聚了##塑料工业、##物行、莱特集团、日本再生资源、东风电动公共汽车、中石油、3506工厂、邮电通信、##材料器材研究所、##市政污水处理厂等一大批高新技术企业。
在沿宏图路上，集中了##市疾控中心、外资企业“艾帕克”、冰山重工、日资企业“三洋公司”等。
3、地块面积和形状。
该地块面积约有100亩左右，地块呈中规中矩四方型。
周边该地块3面临路，道路四通八达。
东面隔路与中日合资（本田）艾帕克汽车配件公司相邻，西面与日资“三洋公司”相望，东、南、北3面俱邻已建或正建的规划大路（道路宽约20米）。
三、政策因素及投资环境
1、税收状况：
（1）从服务行业上看：
正达、世通物流公司为高科技的仓储物流业务，按照东西湖的优惠政策，可以享受减征及免征所得税一年的优惠政策。
（2）从商贸企业上考虑：
如当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上（含30%），并与其签订3年以上期限劳动合同的，可以享受3年免征城市维护建设税收、教育附加和企业所得税。
2、特殊优惠：
对于高新技术企业的投资，同投资额、投资强度、投资周期、投资回报、经营业绩等直接挂钩，在国有土地使用权出让价格、付款时限等方面给予优惠；在申请国家发展基金上给予优惠政策。
3、其他政策：
代办合同起草、项目审批、工商税务登记、基本建设手续申报、工程施工条件提供、海关及特定事务、项目投产及产品资料申报的全过程代办；在“政务中心”，实行“一门受理、并联审批、限时办结、统一收费、窗口发证”等一条龙服务。
四、项目投资分析
1、X家墩地块优劣势分析：
由于该地块是金银潭农场仅存不多的工业开发区用地，且之前已经与一家荷兰公司草签了土地出让协议，加上其优良的地理位置，因此，在土地转让上具有一定的竞争性。
（1）、已经建成或正在建设的规化道路四通八达。
该地块四周地势开阔，已经建成或正在建设“七通一平”；道路形成棋局网状，南、北、东三面20米宽道路包围该地块，交通运输非常便捷。
（2）、四周已经有多家外资和合资企业落户，正在形成工业和物流气候。
地块四周已经有日资“艾帕克”公司、“三洋”公司和“冰山重工”公司相继落户，正达物流正在为“艾帕克”公司配送物品，工业和物流雏形正在形成。
（3）、距市区近在咫尺。
该地块距离市区“后湖”的直线道路很近，正在建设的规划道路仅10分钟左右路程；距离机场高速路和“姑嫂树”也仅不到10分钟路程。
（4）、地块面积74000平方米（110亩），地形呈中规中矩的四方形状，适于规划建设中型物流基地。
2、项目投资规模及规划
（1）项目定位：
针对目前金银潭高新技术产业工业园区的地理状况及政策环境、物流市场因素等的综合影响，拟建设基于ERP、MRP、SCM、VMI等现代物流管理系统下的集仓储、物流配送、分拣系统、分销物流、供应商库存管理等一体的高科技物流产业园区。
（2）项目总占地面积：
75000㎡
仓储配送区建筑总面积：
46000㎡
其中：
仓储托盘区22000㎡
平仓建设区23000㎡
仓储配送作业区1000㎡
项目道路占地面积：
25000㎡
其中：
物流车道20000㎡
停车场地5000㎡
项目绿化总面积：
10000㎡
*3、项目投资预算
（1）正达物流金银潭现代物流基地建设（TPL）投资估算的依据
正达物流金银潭现代物流基地建设（TPL）项目按照土地购置成本（这其中包括：
征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金、国有土地使用权证等）；建设七通一平费用；仓储设施建设项目；各类搬运设备、分拣系统项目；信息系统项目；办公区域；绿化设施项目等。
物流基地的上游产品（运算物流工具、配送车辆）、物流加工区（主要为仓储、分拣系统设施、加工包装设施等）、下游产品物流贸易区（理货区、物流配送区、发货区等）、支撑平台信息化管理系统（ERP、MRP、SCM、VMI等现代物流管理系统）及其物流市场战略等来进行资金的分配与布局。
其加工区厂房和车间兴建按目前物流市场状况概算指标估算法进行估算；设备购置费按目前市场价格（参考##六维物流设备、##延峰工业、##六维工程公司等物流专业企业设备报价单）进行估算；研究与项目开发费用按实际需要估算；市场网络建设及宣传费用等按照市场价格来计算；不可预见费按12%估算；
流动资金按当前实际资金需要量和公司流动资金周转速度的惯例（流动资金周转天数）共同估算。
（2）、总投资与新增投资额的估算
项目总投资额6120万元，其中前期项目开发费用100万元（项目策划、项目规划、项目报批等费用）。
土地购置成本2000万元、固定资产投资3820万元、流动资金200万元。
具体构成为：
土地购置成本2000万元（这其中包括：
征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金、国有土地使用权证等）；固定资产投资3820万元：
建设七通一平费用成本300万元；仓储设施建设项目、各类搬运设备、分拣系统项目、作业区办公总投入3220万元；物流信息系统项目200万元；绿化设施项目100万元等。
流动资金200万元，具体构成为：
市场网络建设及宣传费用50万元、市场布点60万元、物流交易会30万元、其它60万元等。
投资额分布如表表4-1金银潭现代物流项目（TPL）基地投资分布及概算表。
（3）项目筹资概况
项目总投资额6120万元，其中企业自有资金3000万元，申请国家、省市关于现代物流基地建设专项资金120万元，银行借款3000万元。
表4-1金银潭现代物流项目（TPL）基地投资分布及概算表
序号
计划
分布地点
投资项目名称
投资总额
（万元）
备注
（一）
研究开发类
1
项目策划
物流园区项目策划、土地部门等费用
10
自主
2
项目规划
项目设计物流规划院费用等
80
合作开发
3
项目报批
区、##市发改委立项报批等
10
政府报批
合计：
100万元
（二）
土地购置类
机电科技工业园区110亩土地
2000万元
（三）
固定资产类
4
物流园区及SCM系统
七通一平（水、电、网、气、等）
300
5
①自动化立体仓库托盘系统、平仓系统、货箱系列、巧固架系列、叉车系列、钢格网及组装式货架系列等；②搬运设备、分拣系统（包括堆垛机、高速提升机、旋转平台；输送机、生产流水线单元机械）等。
3220
仓储系统总建筑面积46000㎡（包括仓储厂房、仓储设备、作业区域等），按照投入综合价格700元/㎡投入。
6
7
物流信息系统
200
9
绿化设施项目
100
合计:
3820万元
（四）
流动资金
市场网络建设及宣传费用
50
市场布点
60
物流交易会
30
其他有关流动费用
60
合计：
200万元
总计
6120万元
五、经济效益分析
1、物流基地净利润计算
（1）管理费用根据企业实际情况和发展状况估算，考虑到物流基地建设周期及前期报批时间，拓展及开发新的市场，第一年管理费用按总销售收入的12%计算，以后每年递增1.5%；
（2）用于正达物流现代化物流基地固定资产投资按照3820万元投资计算，分析时按土地纳入与未纳入予以计算；
（3）折旧及摊销费用按投入固定资产5%的残值，分两种情况予以计算：
①根据物流企业特点，仓储厂房按照综合价格500元/平方米计算，并按照15年折旧平均摊销，即：
年度折旧及摊销费=固定资产原值×（1-残值率）/折摊年限
4600X500X（1-5%）/15=146万元
②由于物流设施及设备更新较为频繁，按照8年直线折旧平均摊销，则年折旧费用为：
（3220-2300）X（1-5%）/8=109万元
（4）总投资中申请银行贷款按照3000万元予以计算，按2006年利率上浮利率6.04%计算；同时以每年利润偿还银行借款本金。
则第一年财务费用（不包括以后每年销售收入增加下的财务费用、也未考虑到以后年限中年销售收入的增加流动资金的对应增加）为：
财务费用=6.04%X3000万元=181.2万元
（5）立体仓库建面：
立体仓库货位总建筑面积按4.6万平方米计算，分2条11000平方米托盘系统仓库（按照4层横梁、5层托盘、每层占地面积2500平方米、36X70米计算）和2条11500平方米平仓规划。
则总托盘数为10080X22000X5/4=27720位。
按照目前每个托盘位天收入为0.5元予以计算，则仓储年总销售收入为：
0.5元/天.位X27720位X365天/年=506万元
考虑到市场因素，销售收入每年按10%递增。
（6）结合目前物流市场状况，平板仓库按照目前租金收入10元/平方米计算，年收入为：
2X11500㎡X10元/㎡X12=276万元。
考虑到市场因素，销售收入每年按10%递增。
（7）托盘作业收入：
按照每托盘每月进出4次、每次2.5元计算，则年收入为：
27720X4X2.5X12=333万元
上述总收入为：
506+276+333=1115万元
（8）物流配送、代货收入按照销售的30%计算，利润按照收入的10%计算。
则收入为：
1115X30%=335万元、利润为：
335X10%=33.5万元
上述各项总收入为：
1450万元。
（7）营业税和所得税：
按营业税5.8％、所得税33％计算，前三年按照有关政策享受减免政策。
2、经济测算：
具体各项经济指标详见表5-1。
表5-1金银潭流项目（TPL）基地投资赢利预测表单位：
万元/年
项目
第1年
第2年
第3年
第4年
第…年
（一）收入部分
（1）托盘仓储区
506
557
612
673
…
（2）平板仓库区
276
290
319
351
…
（3）托盘作业区
333
366
403
443
…
（4）配送代货区
335
369
405
446
…
（5）年总销售收入
1450
1595
1755
1930
…
（二）成本部分
…
（6）年总管理费用
174
177
180
182
…
（7）年总折旧费用
255
255
255
255
…
（8）配送代货成本
302
332
365
402
（9）年总财务费用
181
150
109
59
…
（10）年总成本费用
912
914
909
898
…
（三）税收部分
…
（11）销售税金及附加
15
16
18
19
…
（12）利润总额
523
665
828
1013
…
（13）所得税（33%）
减免
减免
减免
334
…
（14）营业税（5.8%）
减免
减免
减免
59
（四）税后利润
523
655
828
620
…
3、金银潭现代物流项目（TPL）基地年投资利润率（不考虑土地成本费用）
年投资利润率=∑年均利润总额/项目投入总投资×100%
=∑（523+655+828+620+……+n）/n/4120X100%
=15.78%
年投资利润率为15.78%，表示金银潭现代物流项目（TPL）基地年投资赢利能力很强，其静态赢利指标强劲。
六、项目投资预评估及风险性分析
1、现金流量分析
根据现金流量分析表，计算各项财务指标：
财务净现值（NPV）、财务内部收益率（IRR）、投资回收期（静态）。
说明：
对折现率的计算以无风险利率加上风险报酬率的方法计算。
无风险利率按照同期国库券利率2.54%计算，风险报酬率按照行业特点、企业实际并参照TPL物流公司的有关财务数据，取8%。
故折现率为
ic=2.54%+8%=10.54%≈11%
2、税前财务净现值（FNPV）：
n
FNPV=∑（CI–CO）t（1+ic）-t
t=1
上式中
CI---现金流入量
CO----现金流出量
（CI–CO）t---第t年的净现金流量
n---计算期年数
ic----设定的折现率
运用有关财务软件及计算机求解可得FNPV数值（万元）。
本分析报告由于未进行现金流分析,暂未进行分析。
3、财务内部收益率（FIRR）
n
令∑（CI–CO）t（1+FIRR）-t=0
t=1
上式中
CI---现金流入量
CO----现金流出量
（CI–CO）t---第t年的净现金流量
n---计算期年数
FIRR----财务内部收益率
计算中不考虑利息支出和项目所得税，运用试差法可以求得FIRR取值。
比较FIRR与折现率ic的关系。
如FIRR》折现率ic，则内部收益率指标符合项目接受的标准；如FIRR《折现率ic，则内部收益率指标不符合项目接受的标准。
因本项目分析中对现金流量难以确定,未考虑这几项财务指标.
4、静态投资回收期：
投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，以年为单位，不考虑前期研究与开发时限。
计算式为：
Pt
令∑（CI–CO）t=0
t=1
运用EXCEL计算程序可以求得下面两种结果：
①不考虑土地作为固定资产投资，则静态投资回收期t=6.53---8.69年；
②考虑土地作为固定资产投资，则静态投资回收期t=9.42---12.35年。
[附注]：
真实而准确的投资回收期应根据可根据现金流量表计算。
现金流量表中累计现金流量（所得税前）由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期。
计算公式为：
T=累计净现金流量开始出现正值的年份-1-上年累计净现金流量/当年净现金流量
以上从累计全部投资的现金流量、财务净现值、内部收益率和投资回收期的不同角度分别作了分析，计算指标反映出本项目具有较强的经济效益，投资风险性较弱，但需做好长线投资准备。
这一点在本项目报告中第八节予以了详细讨论。
七、投资程序及操作模式
按照##市金银潭机电产业基地投资程序与环节进行.
八、项目建议及结论
1、从本分析报告中经济效益数据、各项财务指标可以看出该项目具有一定的可行性：
地理位置优势明显、经济指标数据及财务指标基本态势强劲，高于物流行业同比经营及财务数据。
方案中争取所得税前三年的减免关系到财务费用的升降，非常重要。
2、本项目成败的关键因素在于市场因素：
物流基地对市场因素依赖性非常强，虽然物流基地也属于基础设施，但与公路、铁路、港口等其他基础设施在发展时机上有着本质上的区别。
其他基础设施可以在需求高峰未到来之前通过预测，超前发展。
而物流基地却恰恰相反，它必须是在有了需求时再建设，与需求发生的时段基本相同。
因为也只有在需求产生后你才能够知道需求什么；你应该如何满足需求、如何去适应需求。
否则，就是闭门造车。
这一点我们从上述经济指标测算中对每个托盘每天按照0.5元/天可以看出（实质上每个托盘每天目前市场的准确价位为0.3----0.5元/天）。
如我们取值为0.3或低于该数据，经济效益就会在此基础上大幅降低。
3、影响物流基地发展的市场因素主要有以下几点：
①投资存在很大的风险性。
因为国内的物流市场仍然处于发展阶段，不可预见的因素太多。
这对于投资一项长期计划存在很大的不确定性和风险。
②市场需求不旺。
由于中国的物流业正处于起步阶段，市场竞争的焦点不是高水平的物流服务而是低成本的传统服务。
绝大部分物流企业仍然靠传统物流方式为客户提供廉价服务，导致市场缺乏对高水平物流设施的需求。
③服务水平不高。
由于市场还处在价格拼杀而未达到服务竞争阶段，价格依然是引导市场走向的重要因素，因此制造商、零售商所关注的依然是价格。
高水平的物流服务还有待于社会消费能力的提高来产生对服务的需求。
因此物流基地所带来的高水平服务与管理由于价格因素很难得到客户。
④金融服务弱。
金融和地产界还不能提供灵活多样的金融和工业地产服务，使得规划由于缺少开发资金而被搁置。
目前国家投资的项目基本上都是关系国计民生的基础设施，对于经营服务类型的基础设施缺乏必要的投入。
从企业情况看，除去自用外很难找到愿意投资公用设施的企业来寻求融资。
而只能变相地从金融机构（如银行）寻求支持，从而每年承担与支出昂贵的财务费用。
这一点从本分析报告中也可以看出该基地第一年要承担181万元的财务费用。
⑤目前物流市场尚处于发育阶段。
据对国内制造商、零售商的不完全统计，目前使用物流供应商对企业后勤保障系统进行物流管理的不足5％，绝大部分是委托外部进行简单运输和仓储服务。
绝大部分客户只关心低廉的服务价格，而不是关心高水平的物流服务给企业市场机会方面的战略支持。
因此投巨资建设高水平的物流中心与市场需求和可能带来的回报差距比较大。
⑥投资者缺乏对运营现代化超大型物流中心的信心。
这主要表现在两个方面：
首先是运营商的市场能力。
一座大型物流中心少则3万-5万平方米的仓储面积，多则10多万平方米的仓储面积，按一般流通领域通常流通商品计算，每平方米仓储面积年流动商品价值高达15万元，3万平方米年通过商品总值高达到45亿元。
这需要巨大的市场资源来支持仓库运转。
这一点在上述第二条中予以了说明市场因素是关键因素。
其次是缺乏对运营商运作现代化仓库能力的信心。
一般来说对运作现代化物流中心高层管理者的基本要求是具有十年以上管理经验的管理者，一般管理者应该是知识管理人员，操作人员应该是训练有素的技术工作者。
在国外这几类人员都属于高薪阶层和市场非常短缺的人力资源。
⑦城市缺乏对物流中心这类特殊基础设施的规划与管理：
这一方面表现在政府缺乏城市统一规划，造成政府有政府的规划；行业有行业的规划；企业有企业的规划，一个规划比一个规划宏伟，而且规划目标与市场目标一致性极强。
另一方面政府又缺乏对这类设施开发商政策上的支持。
例如，在开发和经营政策上等由于有高额利润回报的房地产开发商，都是按照目前国家房地产开发的有关政策执行。
一般取得1平方米土地需要200元-300元；这其中包括：
征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金等；达到七通一平每平方米大约需投入200元左右。
综合投入每平方米投入很大。
这对自营开发者或是经营开发商来讲都是巨大的负担。
4、本项目如果考虑到土地的增值因素，土地变性的风险因素，如用未来土地的增值来冲销与缓冲市场因素、成本因素等的话，从经济方面考虑，则具备可操作性，但要同政府做好协调，在土地购置合同上、项目动工日期、竣工日期等方面做好非常到位的协调关系；如从该项目本身因素考虑，则要结合本地区物流市场、物流潜在的因素等对市场因素要有充分的把握与市场调研。
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