某居民安置小区可行性研究报告.docx

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某居民安置小区可行性研究报告

第一章总论

1、项目概况

1.1项目名称

XXXXXX新农村居民点建设可行性研究

1.2项目地点

XXXXXX行政村内

1.3项目承办单位

1.4项目建设内容及规模

项目总占地面积232759㎡，总建筑面积292400㎡，其中：

住宅建筑面积224266㎡（安置户数2220户）；商业用房建筑面积25671㎡；幼儿园建筑面积1495㎡；小学建筑面积4340㎡；社区服务及社区医疗建筑面积881㎡；青少年、老年活动中心建筑面积1070㎡；农贸市场建筑面积2468㎡；储藏室建筑面积32209㎡。

该项目全部为多层住宅，户型以中小户型为主，90—100㎡的户型占总户数的70%以上。

1.5项目实施进度

建议该项目分三期实施，建设经营期为5年，自2011年1月至2015年12月建设完工。

1.6项目总投资及资金来源

项目总投资36376万元，项目所需资金分三条渠道筹集：

一是承办单位自筹资金3130万元；二是政府投资7400万；三是申请银行贷款25846万元。

2、可行性研究报告编制单位

3、承办单位概况

4、试验区概况

4.1试验区概况

近年来，XXXXXX市把发展循环经济作为资源型城市转型的根本出路，积极探索，先行先试，取得了积极成效。

目前，XXXXXX市作为全国首批循环经济试点市，在发展工业循环经济的同时，作出建设XXXXXX农业循环经济试验区的决策。

XXXXXX农业循环经济试验区成立于2006年6月，是XXXXXX市国家级循环经济试点市建设的重点内容之一，是XXXXXX市发展现代农业、发展循环经济和建设社会主义新农村的战略措施之一，经国家发改委批准实施。

试验区位于XXXXXX县大城山西北坡，距XXXXXX市区仅8公里，距芜铜公路仅500米，距沿江高速顺安出口仅6公里，交通区位优越，是XXXXXX市东部城区的重要组成部分。

试验区涉及顺安镇城山、高岭、沈桥、荣光、东垅和天门镇考涧共6个行政村以及顺安镇城山林场和国有叶山林场城山工区，总用地面积28.26平方公里。

境内兼有山丘、平原和水面，发展现代农业优势明显。

2006年9月，XXXXXX市委托中国农科院农业资源与区划研究所专家所做的《XXXXXX农业循环经济试验区规划（2006-2015）》在北京顺利通过农业部、科技部等部委的专家评审。

规划以市场为导向，依据XXXXXX区域农业生产和资源比较优势，提出将特色优势农产品生产及加工以及农产品物流、生态观光旅游等作为XXXXXX发展循环农业优先发展的产业，并提出试验区的主要建设内容为六大功能区：

农产品物流加工区、农业高新技术产业区、森林生态保护和休闲度假区、现代生态农业生产区、生态高效养殖区和农民新村生活区。

XXXXXX农业循环经济试验区于2007年开始建设，被列为安徽省第二批循环经济试点单位。

规划目标是力争通过5至10年的建设，把试验区建设成为具有现代生态农业特色的农业循环经济示范区和皖中南最大的农产品加工物流区。

4.2试验区建设现状

XXXXXX农业循环经济试验区建设实行企业化经营管理、市场化运作，组建了试验区投资开发公司，组织实施试验区农业（科技）项目及相关产业项目、基础设施建设、旅游资源开发、房地产开发和招商引资（融资）。

试验区成立以来，严格按照总体规划的要求，以循环经济理论为指导，采用现代园区的建设理念和市场经济的运行机制，遵循“规划大手笔，建设高档次，产业成特色，服务高效率”的要求，以建设现代生态园区为方向，以构建循环产业体系为中心，不断加快各类基础设施、重点项目的建设。

截止2010年底，试验区共完成各类项目建设投资8亿元。

其中，完成路网建设65KM，排灌沟渠90.8KM；完成农业综合开发及土地整理项目5500亩，其中新增耕地面积410亩，并全部实现流转集约经营；先后引进项目19个，完成项目建设投入4.8亿元。

2007年底，试验区被省发改委列入安徽省第二批循环经济试点园区，今年被授予首批全省循环经济示范园区。

为全面、快速、有序推进试验区开发建设，今年，XXXXXX农业循环经济试验区管委会组织进行了《农产品物流加工区控制性详细规划》、《城山新农村建设规划》和《居民安置点可行性研究》的规划编制工作，旨在按照可持续发展要求统筹规划和建设，尤其要将新农村建设、村庄综合整治、社会化服务体系和基础设施建设等纳入园区规划和建设，从而在使农业循环经济试验区建设形成规模效应、示范带动效应的同时，更好地发挥经济和社会综合效应，为XXXXXX农业产业化建设和农业综合发展奠定更为坚实的基础。

5、可行性研究依据

5.1《中华人民共和国城乡规划法》

5.2国家现行其他法律、法规及政策规定

5.3国家现行相关技术设计规范与标准

5.4国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求

5.5《XXXXXX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

5.6《XXXXXX县国民经济和社会发展“十一五”规划》

5.7《XXXXXX农业循环经济试验区规划（2006-2015）》

5.8《村镇规划标准》（GB50188-2007）

5.9《安徽省村庄布点规划技术要点》

5.10《关于开展土地整治推进新农村建设的实施意见》（铜发［2010］7号）

5.11委托单位提供的基础资料

6、可行性研究内容

6.1项目建设的背景、必要性及可能性

6.2需求分析

6.3项目选址、建设条件及建设方案

6.4项目计划及进度安排

6.5投资估算与资金筹措

6.6经济、社会与环境效益评价

6.7结论及建议

第二章项目建设背景、必要性及可能性

1、项目建设的背景

1.1建设社会主义新农村的国家战略背景

自2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》，提出了要建设社会主义新农村，将新农村建设上升至国家战略高度。

2006年中央一号文件《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》再次提出要按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，将社会主义新农村建设纳入各级政府的工作范畴，在资金、政策等方面提供支持，扎实推进社会主义新农村建设。

2010年中央一号文件（《中共中央国务院关于“加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础”的若干意见》）中提出把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力，按照稳粮保供给、增收惠民生、改革促统筹、强基增后劲的基本思路，毫不松懈地抓好农业农村工作，继续为改革发展稳定大局作出新的贡献。

“建设社会主义新农村”，是一个积极呼应时代发展的战略转变，是统领“十一五”发展全局的新理念。

建设社会主义新农村是提高农业综合生产能力、建设现代农业的保障；是增加农民收入、繁荣农村经济的根本途径；是发展农村社会事业、构建和谐社会的主要内容；是统筹城乡发展、缩小城乡差距的根本出路，是解决中国“三农”问题、全面建设小康社会的重大战略举措。

1.2XXXXXX市建设社会主义新农村的政策背景

《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出坚持“多予少取放活”方针，以增加农民收入为核心，从实际出发，科学规划，分类指导，尊重农民意愿，加强典型示范，充分发挥农民的主体作用，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，积极推进新农村建设。

安徽省省委、省政府为认真贯彻中央一号文件，结合本省的实际情况，提出要全面贯彻党的十七大和胡锦涛总书记视察安徽重要讲话精神，深入贯彻落实科学发展观，深刻认识安徽作为农业大省面临的新形势新任务，增强做好“三农”工作的紧迫感，粮食安全的警钟要始终长鸣，巩固农业基础的弦要始终绷紧，解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重的要求要始终坚持。

要进一步解放思想，创新“三农”工作思路，按照形成城乡经济社会发展一体化新格局的要求，加大统筹城乡发展力度，加快建立以工促农、以城带乡长效机制，认真落实支农惠农各项政策，努力实现农业稳定发展、农民持续增收、农村全面进步。

要大力弘扬敢为人先、一往无前的“大包干”精神，把改革创新的主线贯穿于“三农”工作之中，积极探索具有安徽特色的农业现代化道路，突出加强农业基础建设，扎实推进社会主义新农村建设，努力实现由农业大省向农业强省的跨越，为推动安徽省科学发展、加快崛起进程作出新的更大贡献。

与此同时，在建设社会主义新农村的大战略背景下，XXXXXX市市委、市政府在《XXXXXX市经济与社会十一五发展规划》中指出建设社会主义新农村，加快城乡一体化是XXXXXX市现代化进程中的重大任务。

建立以工促农、以城带乡的长效机制，进一步加大对农业和农村投入的力度，扩大公共财政覆盖农村的范围，强化政府对农村的公共服务。

充分利用XXXXXX市城市化、工业化水平较高的优势，坚持“总体规划、分步实施、政府引导、示范带动、农民自愿、全面推进”的原则，以农民增收为核心，以繁荣农村经济、改善农村环境、提高农村文明程度为重点，实施乡（镇）村规划和村容村貌整治、建设“美好家园”行动，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，努力把XXXXXX市建成全省城乡统筹发展的示范区。

1.3皖江城市带承接产业转移示范区与东部城区的区域发展背景

随着国家中部崛起战略的提出与泛长三角区域协调发展的深化，皖江城市带抓住发展机遇，主动承接长三角的产业转移，优化区域产业分工，促进皖江地区的农业、工业、服务业的升级与现代化。

《皖江城市带承接产业转移示范区规划》中指出，引进农业先进技术、管理经验和龙头企业，加强农技推广体系建设，推进农业规模化、机械化、集约化、标准化生产和产业化经营，打造面向长三角的农产品生产、加工和供应基地。

在农业现代化的同时，促进示范区内社会主义新农村的建设，提高农民收入和改善农民生活条件。

随着XXXXXX市农业循环经济试验区、省级金桥工业园区、新桥高科技现代农业示范园与东部城区的跨越式发展和沿江高速公路的通车，促进XXXXXX市东部城区城镇建设与社会主义新农村建设的快速推进。

2、项目建设的必要性

2.1项目建设符合产业政策及发展规划

城山社会主义新农村居民点项目根据XXXXXX市、XXXXXX县社会经济十一五发展规划的要求，积极推进农村村庄向社区转变，合并小型村，缩减自然村，整治“空心村”，加快中心村建设步伐。

项目在农业循环经济试验区的总体框架内，逐步取消乡镇建设规划范围内农民宅基地分配制度，统一规划，分区推进。

不断深化文明村镇创建活动，以改水、改厕、改线和垃圾集中处理为重点，整治农村环境，美化净化村容镇貌。

2.2项目建设是农业循环经济试验区进一步发展的迫切需求

自2006年6月成立以来，XXXXXX农业循环经济试验区始终坚持以保护和改善农业生态和农村居住环境为重点,通过实施农业生态工程和建立农村绿色生态家园,实现农村经济、生态和社会效益的统一。

同时，试验区按照园区总体建设思路和“一年起步、二年突破、三年见效”的总体目标，各项工作扎实推进，而新农村建设项目作为试验区建设的重要内容之一，得到国家、省、市等各级政府和有关部门的大力支持。

在试验区发展的过程中，仍存在现有村庄建设用地分散、土地整治难的问题，制约了园区的进一步发展。

试验区内现有村庄分布分散，每户占用的宅基地大，土地不能集约利用，土地利用效率低；同时，试验区内地形复杂，村庄、水田、旱地、山丘交错，土地分散，不便于农业现代化、规模化运作，需要大规模治理。

因此，建设城山新农村安置点，缩减现有的自然村，将节省的村庄用地统一规划、统一整治、集约利用土地，提高土地利用效率，是园区社会经济进一步发展和农业现代化的迫切需求。

2.3项目建设是提高农民生活环境的内在要求

乡风文明、村容整洁、生活环境优美是建设社会主义新农村的重要目标。

由于试验区内村庄长期的无序建设和基础设施的滞后，导致现状村庄存在分布散乱、道路不通畅、生活污水横流、村容村貌差等现象。

对现有村庄进行迁并、整治，已成为为村民提供良好居住条件和生活环境的内在要求。

2.4项目建设提供先导示范作用

XXXXXX农业循环经济试验区作为安徽省第二批循环经济试点园区和安徽省首批循环经济示范园区，肩负着为全市、全省、甚至全国提供先导示范作用的重要使命。

因此，根据国家政策，在园区内建设社会主义新农村安置点项目，不断探索新农村建设的发展模式、运行机制等问题，必将在全省、全国社会主义新农村建设领域起到良好的先导示范作用。

3、项目建设的可能性

3.1全面的政策、资金和项目支持

农业循环经济试验区自成立之日，就得到了XXXXXX市、县及顺安镇等各级政府的大力支持。

在各级政府历年的政府工作报告和重大项目建设安排上，均将农业循环经济试验区的发展与建设摆在一个重要而突出的位置，在政策、资金和项目安排上给予了全面的支持；力争将农业循环经济试验区发展好，建设好，成为XXXXXX市发展循环经济的重要增长点和示范窗口。

3.2优越的建设条件

3.2.1交通条件

农业循环经济试验区距芜铜公路仅500米，距沿江高速顺安出口仅6公里，距XXXXXX市区仅8公里，区位交通条件非常优越。

3.2.2公共服务设施条件

农业循环经济试验区紧邻东部城区顺安片区，行政服务、文化、教育、医疗、商业等外部公共服务设施完善。

区内公共服务设施也在不断增加与完善。

3.2.3市政设施条件

农业循环经济试验区从顺安镇区接有自来水管网，区内大部分区域已普及自来水。

试验区东侧紧邻新桥变电所，南侧紧邻朱村变电所，区内架设有500KV、220KV、110KV、35KV、10KV高压线多条，电力供应充足。

规划中试验区从顺安镇沿顺牌路接入一条2.3公里的天然气主管道，能够为试验区未来的建设、发展提供充足的天然气。

3.3强烈的村民意愿

由于试验区内村庄建设混乱、滞后，已不能满足村民日益提高的物质生活和文化生活要求；因此区内村民十分期望对园区进行改造，更新，不断提高村民的生活居住环境，不断扩大对村民的文化服务范围，不断完善对村民的医疗、教育服务设施。

第三章项目选址

1、上层次规划的内容

2006年9月，XXXXXX市委托中国农科院农业资源与区划研究所专家所做的《XXXXXX农业循环经济试验区规划（2006-2015）》（以下简称总规）在北京顺利通过农业部、科技部等部委的专家评审。

规划以市场为导向，依据XXXXXX区域农业生产和资源比较优势，提出将特色优势农产品生产及加工以及农产品物流、生态观光旅游等作为XXXXXX发展循环农业优先发展的产业，并对试验区内主要建设内容做了详细的研究、规划和布局，为试验区的建设、发展提供了科学地指导和依据。

总体布局

图3.1功能分区规划图

根据试验区产业现状、自然资源条件和农业循环经济发展要求，将试验区总体规划为现代生态农业生产区、生态高效养殖区、农产品物流加工区、农业高新技术产业区、农民新村生活区、森林生态保护和休闲度假区六个功能区。

如图3.1所示：

（1）现代生态农业生产区

（2）生态高效养殖区

（3）农产品加工物流区

（4）农业高新技术产业区

（5）森林生态保护与休闲度假区

（6）农民新村生活区

根据新农村村庄建设要求和顺安、天门两镇村庄建设规划，将试验区6个行政村、87个自然村庄及分散农户进行合并建设11个中心村和9个居民点，按照人口自然增长率6‰，人均建设用地指标100平方米计算，2015年，试验区总人口将达到10633人，新农村建设用地规划总面积110公顷，包括新村住宅用地及公共绿化、各种设施建设。

2、对上层次规划的解读

总规在进行新农村建设规划时，人均建设用地指标为100平方米，该人均建设用地指标的选取是以低层住宅即农村独立式住宅为规划前提的，因此新农村建设总规划用地面积达110公顷。

该指标的选取：

（1）不利于土地资源的集约利用。

（2）不利于土地资源发挥更大的效益。

（3）不利于配套公共服务设施的集中建设。

（4）作为东部城区的重要部分，不利于城镇化进程的快速推进。

因此，此次可行性研究报告对试验区内的新农村建设提出新的布局方案。

3、试验区村庄布点规划方案

3.1现状概况

3.1.1居民点现状

XXXXXX农业循环经济试验区总面积28.26平方公里，共涉及顺安、天门两镇的

图3.2试验区居民点分布现状图

东垅、荣光、沈桥的部分村庄，高岭、城山、考涧的全部村庄，共6个行政村，96个自然村，3320户农户，10820人。

详见表3.1：

表3.1试验区现状村庄分布一览表

序号

行政村

名称

户数

（户）

人口

（人）

自然村名称

自然庄

数（个）

国土面积（ha）

村庄建设用地面积（ha）

1

东垅村

348

1034

小旭、周冲、观沟

3

36.47

4.78

2

荣光村

189

579

官塘、仓房、燕窝、官塘新区

4

86.84

8.14

3

沈桥村

267

960

河桥、江上、江胜、泉水、夏冲、新河、新建、山庙、灯山、贺山、沈桥

11

335.95

35.02

4

高岭村

970

3345

格垅、八卦、铁路、五亭、庙湖、垄头、黄岭、新农、姚山、瓦房、军湖、团结、军田、板桥、何冲、峨山、桃园、大岭、小岭、石板、庵门、董祠、新法、泉冲、志和、巷冲、桂塘、王冲、联盟、泉塘

30

801.95

49.98

5

城山村

840

2558

城冲、马山、水口、竹园、仓满、合心、中心、忠义、楼屋、旧塘、四化、童墩、焦埠、张湾、新村、红旗、葛亭、七灯、胜利、竹元、东冲、水源、松元、合义、三合、同义、梗塘、朱塘、团结、葛河、上马

31

799.61

52.68

6

考涧村

672

2219

朱冲、草棚、老曹、夏冲、前曹、后曹、跃进、扬冲、塔王、塔胡、竹棵、葛山、梁垅、刘桥、李墩、圣塘、河东

17

765.18

37.16

合计

3320

10820

96

2826.00

187.76

3.1.2公共服务设施现状

试验区内现状公共服务设施包括小学4所，村级卫生室5所，计生服务站1所，敬老院1所，老年活动中心1处。

详见表3.2：

表3.2现状公共服务设施一览表

序

号

行政村名称

村委会

小学

卫生室

计生站

敬老院

老年活动中心

所在

自然

村

名称

所在

自然

村

名称

所在

自然

村

名称

所在

自然

村

名称

所在

自然

村

名称

所在

自然

村

名称

1

东垅村

—

—

观湖

观湖

小学

观湖

观湖

卫生所

—

—

—

—

—

—

2

荣光村

—

—

—

—

官塘

官塘

卫生所

官塘

新区

顺安镇计生办

—

—

—

—

3

沈桥村

新建

沈桥

村委会

沈桥

顺安镇二小

新建

沈桥

卫生所

—

—

沈桥

沈桥

敬老院

沈桥

沈桥老年

活动中心

4

高岭村

军田

沈桥

村委会

新法

高潮

小学

—

—

—

—

—

—

—

—

5

城山村

四化

沈桥

村委会

—

—

童墩

城山

卫生所

—

—

—

—

—

—

6

考涧村

老曹

沈桥

村委会

塔王

同心

小学

塔王

塔王

卫生所

—

—

—

—

—

—

合计

4

4

5

1

1

1

3.1.3基础设施现状

基础设施主要包括道路设施，给水设施，排水设施，电力、电讯设施，燃气设施等内容。

详见表3.3:

表3.3现状基础设施一览表

序

号

行

政

村

名称

道路设施

给水设施

排水设施

电力设施

电讯设施

燃气设施

主

要

道

路

路面

质量

饮

用

水

给水

设施

雨水设施

污水

设施

变电所

电力线

邮

政

所

电

信

所

广播电视

电

话

普

及

率

宽

带

普

及

率

天

然

气

液化石油气

1

东

垅

村

顺凤路

水泥

主要井水，部分自来水

有供水管网

—

—

—

有220、35KV高压线

—

—

—

50%

8%

—

√

东九路

石子

2

荣

光

村

顺凤路

水泥

自来水普及率80%

有统一的供水管网

—

—

—

有110、35KV高压线

—

—

—

100%

100%

—

√

顺牌路

水泥

老顺

牌路

水泥

3

沈

桥

村

顺牌路

水泥

自来水普及率100%

有供水管网

—

—

—

有35KV高压线

—

—

—

100%

100%

—

√

4

高

岭

村

顺凤路

水泥

自来水普及率100%

有供水管网

—

—

新桥变电所

有500、220、110、35KV高压线

—

—

—

100%

70%

—

√

顺牌路

水泥

沿江

高速

5

城

山

村

顺牌路

水泥

自来水普及率50%

有统一的供水管网

—

—

—

有35KV高压线

—

—

—

100%

100%

—

√

环村

公路

水泥

沿江高速及连接线

6

考

涧

村

顺牌路

水泥

自来水普及率35%

有供水管网

—

—

—

有500、220、110、35KV高压线

—

—

—

50%

5%

—

√

沿江

高速

结论

顺牌路贯穿园区

荣光、高岭较好

缺乏

城山、沈桥较好

荣光、城山、沈桥较好

以液化气为主

3.1.4环卫设施现状

环卫设施主要包括环卫站、垃圾转运站、垃圾箱、公厕等内容，现状村庄内环卫设施几乎空白。

3.2现状存在问题

3.2.1村落布局及人口分布分散。

从表3.1中看到，在涉及到的6个行政村中，共分布有96个大小不一的自然村，村落布局及人口分布较为分散。

而分散的布局结构，一是不利于农业生产和生态环境建设；二是加大了基础设施建设的难度和投资强度，不利于村民居住环境整体改善；三是增大了儿童入学受教育的困难，同时加重了家庭教育投资，进一步增加了村民开支；四是不利于集中统一管理和精神文明建设。

3.2.2房舍建筑参差不齐，公共设施建设滞后。

由于历史及经济的原因，试验区内村民房舍结构、建筑面积和新旧程度等参差不齐，有些房屋属于危房之列。

不少村落的饮水、排水、生活固体垃圾处理和消防设施等仍处于原始状况，特别是位于山区深处的村落，交通、通讯极不方便。

而公共设施建设得滞后，进一步加大了城乡间的差距，也影响了XXXXXX市加快城乡一体化进程和顺安综合性新城区的发展。

3.2.3村庄建设用地面积较大，土地资源浪费较为严重。

试验区内的6个行政村，96个自然村，10820人，现状村庄建设总用地面积187.76公顷，人均占地173.53平方米，远远高于国家规定的农村人均占地150平方米的上限指标，不仅造成土地资源的浪费，同时也影响了土地资源发挥更大的效益。

3.3村庄布点规划方案

3.3.1指导思想

深入贯彻、落实科学发展观，形成城乡经济、社会发展一体化格局，在尊重农民意愿的基础上，由政府进行引导，加大合并力度，合理布点，加快新农村建设进程；坚持从实际出发，加快基础设施和公共服务设施建设，改善居