农贸综合市场项目可行性研究报告.docx
《农贸综合市场项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《农贸综合市场项目可行性研究报告.docx（76页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
农贸综合市场项目可行性研究报告
##巷农贸综合市场项目
可行性研究报告
第一章项目总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
项目名称：
农贸综合市场项目。
1.1.2项目地址
项目地址：
城西区##巷6号一号楼负一楼。
1.1.3项目性质
项目性质：
新建。
1.1.4建设周期
建设周期：
2个月。
1.2项目承办单位
公司名称：
###商业管理有限公司
公司地址：
##市城西区##巷6号1号楼地下第一层
注册资本：
100万元人民币
公司法人：
注册时间：
2016年8月18日
企业类型：
有限责任公司（自然人独资）
经营范围：
市场管理、房屋租赁、物业管理、食品包装设计（上述经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
1.3项目可行性研究报告编制单位
安徽省四维环境工程有限公司。
1.4项目可行性研究报告编制依据
1.《国家产业结构指导目录（2011年）》（2013修订版）；
2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；
4.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；
5.《全国农产品市场体系发展规划》
6.《农牧产品类批发市场等级评估指标及评估分值》；
7.《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；
8.《农贸市场建设标准》；
9.《农贸市场建设项目验收规范》；
10.《青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
11.《##市城市总体规划（2001—2020年）（2015年修订）》；
12.《##市农贸市场管理办法》（##市人民政府令第87号）；
13.《##市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；
14.建设部颁布的现行建筑工程设计规范；
15.可行性研究报告编制委托书；
16.建设单位提供的基础资料；
17相关法律、法规、政策、标准。
1.5项目建设内容及规模
本项目将以租赁方式建设城西区##巷农贸综合市场项目。
该项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。
1.6项目总投资及资金来源
本项目总投资为1000.00万元，全部为发起单位自筹。
1.7项目经济效益和社会效益
本项目将解决就业人口200余人，服务周边居民10万人以上，方便周围3公里范围内的居民生活，有效的解决了市民“买菜难”的问题，为市民提供了一处购物休闲的好去处。
1.8项目可行性研究结论及建议
1.8.1研究结论
本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。
经过研究，本项目在产业政策、农贸市场需求、交通条件、建设条件、工程技术、工程建设、环境卫生、劳动安全、投资及财务经济效益方面均具有较高的可行性。
1.8.2项目建议
1.建议项目实施单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。
2.建议项目实施单位充分进行市场调研，做好施工单位招标、设备选购等工作，确保设备的先进性和适用性。
3.项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。
4.建议项目实施单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。
工程施工中抓好招投标制和监理制，确保工期、质量、投资控制，为项目的顺利实施打好基础。
5.建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景分析
2.1.1行业国家产业规划及政策背景
2015年8月3日，商务部等10部门联合发布《全国农产品市场体系发展规划》。
《规划》明确指出，到2020年，初步建立起以产地集配中心和田头市场为源头，以农产品批发市场为中心，以农产品零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，有形和无形结合、线上和线下融合、产地和销地匹配，统一开放、竞争有序、布局合理、制度完备、高效畅通、安全规范的中国特色农产品市场体系。
2015年12月31日,中共中央、国务院发布实施了《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，并进一步完善农业补贴政策，加大农业发展支持力度，促进农业现代化发展。
在文件中，中央明确指出：
加强农产品流通设施和市场建设。
健全统一开放、布局合理、竞争有序的现代农产品市场体系，在搞活流通中促进农民增收。
加快农产品批发市场升级改造，完善流通骨干网络，加强粮食等重要农产品仓储物流设施建设。
完善跨区域农产品冷链物流体系，开展冷链标准化示范，实施特色农产品产区预冷工程,推动公益性农产品市场建设,支持农产品营销公共服务平台建设,开展降低农产品物流成本行动。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品集配中心、农产品批发市场、农贸市场等将面临一个全新的转型和发展的机会。
2.1.2##市发展背景
近年来，随着##市开发建设的逐步加快，社区数量的增多和居民规模的扩大，辖区落后的商业配套设施明显不能适应光大市民的生活需求，为迎合市场需求，少数经营户违章设摊、占道经营、造成交通堵塞等等问题，但市民的“买菜难”的问题始终存在，市民反应强烈。
为满足市民生活、生产需求、规范罗东摊贩经营、落实市容管理长效机制，走出摊点整治易反弹的怪圈，按照疏通结合、服务民生的思路及布局合理、容量充足、实施完善、交通便捷、环境优良、便于实施的原则，综合考虑人口数量、服务半径市场辐射范围等因素，###商业管理有限公司拟在城西区##巷6号负一楼建设农贸市场一处。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1项目建设是推动##市城西区城市化建设的需要
由于城西区地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，并且外来人口的增加数量较快，人口数量、结构及分布有了较大的变化，原有的蔬菜店面、松散的摊点、传统“大集”布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全区的整体规划和布局。
本项目将在城西区建设现代化的农贸市场，符合城西区的整体规划和布局，对推动城西区的城市化建设有着重要的影响力。
2.2.2项目建设是加快农产品流通体系建设的需要
加快农产品流通体系建设、积极推动农产品进城是我国农业工作的战略决策之一。
自2004年开始，中央已经连续12年出台指导“三农”工作的一号文件，这表明中央、国务院把“三农”工作放在重中之重的坚定决心。
在城西区##巷建设农贸市场是城西区农产品流通体系建设的重要环节，对提高农产品流通速度和增加农产品附加值具有重要作用。
2.2.3加快##市城西区第三产业发展的需要
本项目的建设是城西区加快第三产业发展的契机。
城西区##巷农贸市场建成启用后，将使城西区##巷地区成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使城西区的经济结构更趋于合理。
2.2.4促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要
原先松散的菜市场、蔬菜店铺、路边摊点、地方集市由众多的个体经营户经营，流动性很大，在税收上实行逐户定额征收，征管难度相当大，税收流失十分普遍，甚至出现“有市无税”的现象。
而建设现代化的农贸市场，可以使得税务部门征收税款能够更加规范有序，征管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收，使本项目的建设运营成为税收新的增长点。
2.2.5提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要
以现代化的农贸市场逐步取代松散的地方性集市、流动摊位，使农贸市场公司化经营，由企业规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。
目前，投入经营的农贸市场中，明码标价和童叟无欺等诚信制度得到了有效推广。
同时，现代化的农贸市场对农副产品的质量、安全提出了更高的要求，现代化的农贸市场对农副产品的安全性必须进行严格的检测和把关，从而解决了集贸市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜副食品卫生质量。
此外，以往农产品集市、流动摊位等仅仅限于“卖商品”，而现代化的农贸市场实行“卖商品+服务”，人性化服务正越来越受到农贸市场经营者的重视。
同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。
2.2.6有效改善##市城西区就业环境，增加社会就业的需要
本项目的建设及运营，将成为##市城西区的重要生活配套之一，可以有效改善##市城西区的生活环境。
同时，本项目的建设及运营将需要大量的经营管理人员、采购人员、销售人员、物流人员等，同时，农贸市场的建设运营还可间接的大量增加生鲜农副产品清洗、包装、仓储、加工、运输等行业的从业人员，可以有效改善城西区就业环境，增加社会就业，社会效益明显。
第三章需求分析与建设规模
3.1项目需求分析
本项目位于##市城西区##巷6号，辐射范围东至宁贵高速、南至昆仑西路、北至湟水河、西至海湖路，涉及周边的虎台街道、胜利路街道、古城台街道等，覆盖周围1.5平方公里，涉及人口近10万人。
目前，本项目辐射范围内有大通丰源蔬菜直销店、小蔚水果蔬菜店、绿田公司菜蓝子惠民蔬菜水果便利店、诚信精品水果蔬菜等个体蔬菜店、瓜果店等，同时还存在一些路边摊点、流动摊点，缺乏管理，交通拥挤，甚至占道经营，即使个体工商户蔬菜瓜果店面也存在设施不配套、卫生条件差、蔬菜瓜果质量监控缺失等诸多问题。
项目所在地及周边街道，目前称得上星级市场的没有一家，而##巷一带目前无规范农贸市场。
为彻底改善和提升城西区农贸市场面貌，满足群众的生产经营和消费需求，###商业管理有限公司通过详细的市场调研，拟在城西区##巷6号1号楼负1楼通过租赁的形式，建设一个综合性的农贸市场，总面积为3100平方米，符合##市城市总体规划及农贸市场建设标准。
同时，本项目的建设运营，将间接带动就业人口200多人，为下岗工人再就业提供一个平台。
在##巷农贸市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。
解决了项目所在地周边街道的沿街摆摊的现象，还清洁宽阔的道路，解决交通阻塞现象，对城市管理的规范化，起到积极作用。
3.2项目建设规模
3.2.1依据性文件
（1）根据国家及##市现行有关建筑规划法规、规范及规定。
（2）##巷农贸市场可行性报告编制委托书。
（3）建设单位提供的总平图规划图及提出的设计要求。
3.2.2建设内容及范围
本项目将以租赁方式建设城西区##巷农贸综合市场项目，主要建设内容包括农贸摊位、水电配套工程、办公场所改造等。
3.2.3项目建设规模
项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。
第四章项目建设条件及厂址选择
4.1选址原则
本项目选址遵循以下原则：
农贸市场建设选址必须符合##市城市总体规划和农贸市场专项规划的要求。
具体的建设地点宜结合居住区服务中心，选在交通方便的相对独立地段。
其通道出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70米。
农贸市场的建设地点附近应具有满足农贸市场使用的电源、给排水和交通条件。
新建居民小区农贸市场宜单独建设、不宜与住宅建筑连体开发，可结合商业、娱乐设施整体开发。
当与其他建筑连建时，应处理好同整体建筑物的关系，满足市场使用功能的同时满足相关规范及标准。
农贸市场的建设规模，新区不得小于2000平方米，旧城区不得小于1000平方米，并根据规划部门的要求确定适宜的建筑形式，核定规模类别，满足市民日常生活的需求。
4.2项目建设选址
本项目位于##市城西区虎台街道##巷6号一号楼负一楼。
本项目所在地
城西区位于##市西部，总面积56.9平方公里，总人口25.27万（人口未含海湖新区），全区辖1镇7个街道办事处，设12个行政村27个社区，是一个以科研、教育、文化、通讯为中心，集金融、商贸和旅游为一体的新型城区。
辖区以汉族为主，区内共有汉、回、藏、土、蒙等34个民族。
经过多年的努力奋斗，城西区已经成为全市4区3县中教育、科研、文化、金融、商贸、旅游等较为发达的新兴城区，有着科教领先、商贸发达、基础完善、环境优美、人文氛围浓厚和行政事业单位集中的区位比较优势。
围绕建设现代服务业核心区、行政科研办公区和环境最佳居住区的目标定位，全力打造“全省高端现代服务业发展核心区”。
4.3项目属地条件
4.3.1区域位置条件
##市城西区位于青海省东北部，青藏高原东部，地处在湟水及三条支流的交汇处。
呈东西向条带状，地势西南高、东北低。
四周群山怀抱，南有南山、北有北山，地理坐标东经101°77′、北纬36°62′。
4.3.2经济发展条件
2015年，城西区完成地区生产总值236.1亿元，增长10.8%，地方公共财政预算收入突破14亿元，增长18.2%。
居民收入不断提高，城镇居民人均可支配收入增长10.1%，农村居民人均可支配收入增长9.1%。
完成固定资产投资85.8亿元，增长22.1%，实现客商到位资金40.2亿元，社会消费品零售总额增长11.5%。
接待游客319万人次，实现旅游收入40.3亿元，三产增加值首次突破两百亿元大关，占GDP比重达90%。
4.3.3市政交通条件
1.公路
以##市城西区为中心辐射青海省的交通网络已形成。
公路汇总
类别
公路名称
公路
京藏高速公路
兰西高速公路
平西高速公路
西湟一级公路
湟倒一级公路
西塔高速公路
宁大高速公路
##过境高速公路
国道
109国道
214国道
227国道
315国道
2.铁路
铁道线路：
兰青铁路、青藏铁路、兰新铁路第二双线。
火车站：
##站、##西站。
3.航空
##曹家堡机场是青海省唯一的二级机场，也是青藏高原上重要的空中交通枢纽，已开通了直通北京、上海、西安等数十个大中城市的航班。
4.光缆
拥有“兰一西一拉”（兰州——##——拉萨）通讯光缆工程。
4.3.4地区气候条件
##市城西区属大陆性高原半干旱气候，年平均日照为1939.7小时，年平均气温7.6℃，最高气温34.6℃，最低气温零下18.9℃，属高原高山寒温性气候。
夏季平均气温17-19℃，气候宜人，是消夏避暑胜地，有“中国夏都”之称。
4.4项目选址配套条件
4.4.1供水条件
本项目建设地点在城西区##巷6号一号楼，已有供水管网，可供给本项目需要的营运及消防用水量。
水量及水压均能满足本项目的用水要求。
4.4.2供电条件
本项目将接入##巷6号一号楼市政用电，项目用电、供电条件非常方便，供电可靠性强，可确保本项目的用电要求。
4.4.3通信条件
本项目通信将接入##巷通信网络系统，完全可以满足本项目对通信的需求。
4.4.4排水条件
施工排污经净化处理后便可排入市政排污管道系统最终排入下水道。
综上所述，项目建设的各种条件已具备。
第五章项目建设方案
5.1建设原则及标准
5.1.1建设原则
1.以人为本，便民利民的原则
在选址及规划安排上注重老百姓的需求，不太偏太远，周边环境相对宽敞，人流进出、车辆周转有充分回旋余地。
2.合理布局，精心设计的原则
农贸市场的设计符合现代化市场的标准，适应农副产品经营要求，充分做好采光、通风、排水、消防、卫生、垃圾处理、管理、输配电、内部通道及出入口等一系列合理设计，使农贸市场经营和居民消费能够在一个良好的、和谐的环境中进行。
3.适度超前，业态提升的原则
在内部结构优化设计的基础上，同时注重外围环境配套设施的同步完善，其外围要有足够的场地，可满足市场停车，物流运输配送等要求。
4.发挥优势，打造特色的原则
引导成立农贸市场自律协会，加强行业自律与指导。
把农贸市场建设和发展打造成成有地方特色的示范龙头市场，打造品牌，推动市场的健康稳步发展。
5.规范管理，人民满意的原则
##巷农贸市场建成后，政府只进行宏观调控和政策引导。
蔬菜、肉食、水产、农产品、水果批发等商户全部进场经营，农贸市场的管理引进市场化的经营管理方式。
进场经营后，其一便于加强市场统一管理，相关规章制度场内经营户更容易接受和遵守；其二利于和谐社会的建设，由市场来管理市场，政府与老百姓的摩擦减少，政府只在关键时候进行协调，利于政府与老百姓间良好关系的构建；其三便于引进竞争机制，进一步激活市场，使市场向更加健康活跃的新型现代化市场迈进。
5.2.1建设标准
1.选址布局
##巷农贸市场选址要符合##市及城西区城市规划和商业网点规划要求，做到布局合理、全区覆盖，切实满足城市发展、居民日常消费需求。
初步选择在##巷6号一号楼负一楼。
2.设计要求
标准化菜市场作为公益性城市公共配套设施，要按照国家商务部、财政部《农贸市场建设标准》、《农贸市场管理技术规范》及《##市农贸市场管理办法》、《##市农贸市场建设标准》要求，选择单体建筑或非单体建筑中相对独立的场地进行建设。
3.经营范围
农贸市场主要经营蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别。
如需增加经营品种的，经批准后，由工商部门发放经营许可证。
4.安全设施
农贸市场要按照管理规范分行划市，统一设置消防、检验、通风、排水、废弃物处理、公厕等配套设施，做到“食品安全、管理规范、交易公平、环境整洁、标识统一”。
农贸市场建设期间，各街道和相关业主单位要积极安排好临时经营场所，城管、工商部门要紧密配合，加强管理和服务，确保经营者经营和市民购物不受影响。
5.2建筑工程方案
5.2.1设计依据
1.《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
2.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
3.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；
4.《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；
5.《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；
6.《农贸市场建设标准》；
7.《农贸市场建设项目验收规范》；
8.《##市农贸市场管理办法》（##市人民政府令第87号）；
9.《##市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；
10.与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。
5.2.2平面设计
平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和设施布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。
农贸市场的建筑密度不大于50%，按标准设置停车场地，合理组织交通。
主出入口前留有适当集散地。
市场进、出口处应设护栏，禁止车辆进出。
市场内通道应保持畅通，满足经营与购物的需要。
主通道宽度应不小于3米，购物通道宽度不小于2米。
5.2.3立面设计
建筑造型根据总体布置、建设规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同周边环境具有良好的视觉关系。
立面以灰色、白色为主，局部棕黄色面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。
5.2.4档口工程
项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别。
商品大类科学分区，合理布局各档口。
生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。
水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品档口距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。
1.档口
档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。
各档口应统一设置档口号牌、价格牌及相关证照的悬挂装置，高度宜为1.8-2m。
价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。
（1）蔬果档口
柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。
（2）畜禽肉档口
应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。
有条件的宜设置专间，配置空调。
（3）水产品档口
地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖的操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。
（4）熟食、散装酱菜、糕点类档口
应配备全封闭式防尘、防蝇罩，有条件的宜设置营业专间，配备带滑门的玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。
从事熟食、糕点、馒头等现场加工的应设置加工间，配备相关设施设备，有条件的宜将加工间与营业专间分开。
有条件的档口可以安装空调，设置缓冲间供营业员洗手、更衣和消毒。
（5）活禽宰杀档口
市场活禽经营区应封闭或半封闭，且每一活禽档口的存放、宰杀、销售三区域应适当分离。
存放活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便的设施；应设有隔离的集中宰杀场所，配备照明、通风、加热及上下水等设施设备。
2.保鲜、计量经营器具设备
应根据《农贸市场管理技术规范》的有关要求，统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计量器具及设备。
市场应在明显位置设置公平秤。
5.2.5主要工程经济指标
项目主要工程经济指标汇总
项目
单位
数量
比重
总面积
平方米
3100
100%
摊位面积
平方米
500
16.13%
其中：
蔬菜
平方米
264
8.52%
水果
平方米
60
1.94%
水产
平方米
24
0.77%
畜牧类
平方米
24
0.77%
熟食类
平方米
36
1.16%
面点调料类
平方米
24
0.77%
土特产
平方米
24
0.77%
日用百货
平方米
12
0.39%
其他
平方米
32
1.03%
通道面积
平方米
950
30.65%
辅助面积
平方米
300
9.68%
建筑密度
%
25.81%
机动车停车位
个
20
非机动车停车位
个
200
5.3配套工程方案
5.3.1给排水
市场内地面、下水道合理设计，排污性能良好。
给排水设施除应符合建筑给排水设计标准外，还应满足以下要求：
1、经营水产、熟食、肉类的摊位供水到摊，且给水单独计量。
农贸市场内设置冲洗地面的给水龙头。
2、市场内部的污水管道（沟）与建筑本体的污水管道共用。
为确保通畅，方便市场污水管道清理和疏通，污水管道管径不小于300毫米。
3、水产摊位前设置明沟，断面尺寸不小于0.3×0.3米，上覆盖板。
其余摊位前设置明沟或地漏，便于污水排放，污水入口处设防鼠网罩。
市场排水沟用不锈钢、PVC塑料、瓷砖等防污自洁性好的材料，宽度不小于20厘米，弧度深度不小于15厘米。
埋地排水管与明沟连接处设置水封防臭气溢出。
腌、卤熟食加工摊位的污水排放设置除油池，经除油池除油处理后方可进入下水管道。
4、排水系统统一按环保要求经化粪池（三级过滤处理设施）处理后才能排入市政污水管网。
水产、冰鲜、禽类经营区（档）内排放污水要设置初级隔渣过滤设施，然后才能排入化类池（三级过滤处理设施）。
5.3.2灯光
农贸市场为负一层，靠自然采光不能满足要求，需配置相的照明设施。
电气设备除符合建筑电气设计标准的要求外，还满足以下要求：
1、市场
升级会员 