城关镇北园村一组项目建议书.docx

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城关镇北园村一组项目建议书

第一章项目基本情况

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:

城关镇北园村一组城中村改造项目

拟建地点：

项目位于城关镇北园村一组，北至花园路，南至北园村一组和二组村间路，东至滨河西路牙石，西至卫校东墙土垛。

1.1.2项目主管单位：

内乡县城关镇人民政府

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

（一）、内乡县人民政府关于加快内乡县城中村改造的县长办公会议纪要；

（二）、城关镇人民政府关于北园村一组城中村改造拆迁补偿安置方案及承诺；

（三）、有关基础数据资料。

1.2.2研究工作范围

本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案及效益分析等进行研究。

1.3研究工作概况

城关镇北园村一组城中村改造项目，是城关镇政府为落实县政府[2011]6号会议纪要，改善北园村一组居民居住条件，提高城市品位的一项民生工程，由城关镇政府牵头实施。

1.4建设方案

1.4.1建设指导思想

结合城市总体规划,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、优美、经济的住宅小区。

1.4.2建设规模

项目计划拆除原有地面建筑368间，面积约5632平方米，拆迁、回迁安置面积17000平方米，其中门面房3600平方米，住宅13400平方米。

1.4.3建设条件

供电:

供电电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。

供水：

按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。

1.5土地利用

本项目建设为城中村改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本县总体规划范围内,属旧城改造用地。

1.6研究结论

内乡县城关镇北园村一组城中村改造项目，将加快内乡县城市建设步伐，改善和提高内乡县人民的居住条件，为内乡县城的建设增加新的亮点，社会效益十分显著。

第二章项目背景与建设的必要性

2.1项目背景

城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物，加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其他行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面。

处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。

城中村改造要以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进城镇化进程、构建和谐社会为目标，统筹考虑村（居）民安置、城市景观和经济社会发展等因素，提高城中村土地的集约利用水平，保护村民合法利益，兼顾各方利益，将城中村改造成现代化城市社区。

2.2项目建设的必要性

改革开放以来，内乡县经济、社会有了较快的发展，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。

但是，我县由于历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委、县政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合内乡县发展建设战略上的需要，符合城市村民的需要。

这次大规模改造完成之后，内乡的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。

城关镇北园村一组位于老桥头西花园路以南，现有村民34户，146人，房屋为上世纪60-70年代所建，土木结构，砖木结构占大多数，房屋已破烂不堪，其中六户村民住房已成危房，不敢居住。

道路狭窄曲折，水电等基础设施配套不完善，环境质量较差，存在着治安、消防等隐患，并影响了湍河游览区的创建。

近年来不少村民申请建房，可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。

北园村一组建房问题已成为县、镇两级政府最为头疼的问题之一，成为群众反映亟待改造的焦点，引起了县委、县政府的高度关注。

2010年11月5日，政府会议纪要确定以城关镇政府牵头，对城中村改造履行项目进行拆迁、回迁建设。

近一年来，投入大量人力、物力、财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目现已进行到规划设计阶段。

第三章市场预测与建设规模

3.1市场预测

3.1.1基本形势分析

近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。

在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。

3.1.2市场供求

内乡县现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住房结构单一，相对价位高，符合老百姓投资置业安居的房子明显不足。

尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价是难以承受的。

所以，开发高品质、低价位的中小户型住房是及时正确的。

3.1.3区位优势分析

本项目位于城关镇北园村，改造完成后，依托紧邻湍河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合居住的家园，在妥善安置好原村民后，还会吸引大量住户和商户前来置业经营。

3.1.4出售对象分析

内乡县目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此较高品质、较低价位的住房有巨大的热销潜力。

3.2建设规模

项目规划总用地面积10.76亩，拆除原有地面建筑368间，面积约5632平方米，拆迁回迁安置面积17000平方米，其中门面房3600平方米，住宅面积13400平方米。

第四章建设场址与建设条件

4.1建设场址

4.1.1场址选择

本项目拟建场址北至花园路，南至北园村一组和二组村间路，东至滨河西路，西至卫校。

4.1.2自然条件

内乡县地处伏牛山南麓，南阳盆地西侧，属亚热带湿润型季风型大陆气候，湍河穿境而过。

春季温暖少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。

4.1.3地质状况

该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。

内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级建设。

4.1.4抗震设防

依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。

4.2建设条件

4.2.1供电

小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。

4.2.2给排水

城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。

小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。

第五章工程技术方案

5.1工程设计原则

小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，较高的文化品位，现代化的生活理念，同时又考虑到城市总体环境，两者达到水乳交融般和谐。

5.2总平面布置

总平面布置原则

1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

2、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成通畅的道路系统。

3、在空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。

4、按照可持续发展概念进行规划布局设计。

第六章项目实施计划

6.1拆迁方案及回迁补偿面积

根据镇政府、村民委员会和拆迁村民代表多次协商，最后达成拆迁、回迁补偿方案如下：

1、原有宅地兑现门面面积按30%计算；

2、原有宅地兑现住宅面积按80%计算；

3、原有建筑物兑现住宅面积：

①砖混结构按50%；

②砖木结构按40%；

③土木结构按30%。

在关于拆迁安置问题上要充分征求群众意见，制定拆迁安置方案，报县拆迁办备案，安置补偿坚持公平、公正、公开原则，坚持以人为本，依法拆迁补偿原则，充分考虑居民利益，先易后难，对生活确有困难的贫困户予以照顾性补偿，确保合理拆迁、和谐拆迁。

6.2安置补偿办法

安置补偿采取一次性货币补偿及产权调换相结合，使被拆迁户根据自身的生活居住条件自有选择。

1、一次性货币补偿安置

被拆迁户异地自行安置，要求一次性货币补偿的根据回迁方案兑现建筑面积，门面房每平方米折价4500元，住宅每平方米按1500元折价签订协议后，一次性补偿到位。

2、房产置换安置

对愿意回迁的被拆迁户，按照镇政府，村民委员会同意拆迁，回迁补偿方案，逐户签订补偿回迁协议，每户补3900元租房费和搬迁费，定期拆除。

城关镇政府承诺绝不因拆迁安置补偿引发上访等不稳定因素。

坚决做到先安置后征收，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

第七章结论

城关镇北园村一组城中村改造项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法律政策法规，符合城市总体发展规划。

既可以解决群众生活的实际问题，又可以为我县城中村改造工作的推进提供丰富经验，还可以改善2012年全国农运会自行车比赛赛道周边区域形象。

其建设十分必要，具有良好的经济效益和社会效益，该项目切实可行。