湛江市国家房地产政策实施效果研究.docx

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湛江市国家房地产政策实施效果研究

湛江市国家房地产政策实施效果研究

广东海洋大学硕士学位论文

湛江市国家房地产政策实施效果研究

白浚宇

指导教师:

宁凌教授

申请学位类别:

管理学硕士

专业名称:

行政管理

研究方向:

公共组织与人力资源管理

学院名称:

经济管理学院中国?

湛江

7>2013年6月

分类号:

C939密级:

UDC:

303学号:

201050032419

学位论文答辩委员会组成

主席:

委员:

导师:

时间:

广东海洋大学

学位论文原创性声明

本人郑重声明:

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究

成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已

经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中

以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名:

年月日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留并

向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。

本人

授权广东海洋大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,

可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

本学位论文属于1、保密□,在______年解密后适用本授权书。

2、不保密□。

（请在以上相应方框内打“√”）

作者签名:

年月日

导师签名:

年月日

原创性声明

√I

湛江市国家房地产政策实施效果研究

摘要

房地产行业具有产业值总量大,关联度高和产业带动能力强等特点,健康稳定发

展房地产行业在我国当前经济时代背景下对于保持和推动经济总体稳定增长具有重

要意义。

我国政府历来重视运用公共政策来调控房地产行业,房地产市场受国家宏观

政策重要影响,近年来国家加大了对房地产业调控力度。

政策作用范围在国内区域逐

步扩散,湛江作为发达省份的三线城市,研究当地国家房地产调控政策实施效果,有

利于规范湛江市房地产行业发展和科学评价国家房地产政策在具体区域执行情况,具

有重要学术和实践研究价值。

本文首先通过阅读文献界定研究范围,接着通过梳理国内外研究现状确定选题的

学术研究价值,然后阐释房地产业和公共政策效果概念,选取市场失灵理论、政府失

灵理论和公共政策绩效评价理论作为理论依据,并论述了房地产行业存在市场失灵和

政府政策调控必要性以及可能的影响效果。

然后在第三章开始归纳了2007-2012年间

中央政府实施的房地产政策,解析各阶段政策实施的侧重点,对实施政策进行分类,

析出土地、税收、金融和房地产四大类型,并分别阐释了四类政策的作用领域、机制

和预期效果。

文章核心部分在第四章,依据地产相关统计数据对湛江市国家房地产政策实施效

果进行了描述性分析,分析结果显示:

（1）土地供应量不足导致不能有效支持房地

产业产生规模效应和吸引大企业投资,

（2）土地出让金和税费成为地方财政重要来

源,（3）政府税费不是房价上涨的主要影响因素,（4）银行贷款是现阶段房地产企

业融资的主要来源,（5）银行紧缩后中小房地产企业生存压力加大,（6）湛江作为

三线城市,相比一、二线城市,整体上受到调控政策的影响相对较小。

由此得出以下

结论:

国家房地产政策实施效果在湛江区域范围内整体上是有效的,能够在一定程度

上促进当地房地产快速健康发展,但也存在一些负面效果,提示政府应当从科学制定

房地产政策体系、提升房地产业市场化水平、创新产业财税金融制度和强化政策实施

监督考核等四大方面进一步提升政策实施效果。

总体上本文对国家房地产政策效果在具体区域层面进行了综合分析,在规范分析

中系统归纳了国家房地产公共政策体系,论述了政策实施的作用机制及效果,采用统

计分析分别揭示了四大类政策在湛江市的具体实施效果并提出了相应增效对策。

关键词:

房地产业,国家房地产政策,政策效果,湛江市II

AnEffectStudyontheImplementationofNationalReal

EstatePoliciesinZhanjiang

Abstract

Withthescopeofstudydefinedafterathoroughliteraturereview,andwiththe

academicresearchvalueoftheselectedtopicdeterminedthroughaclearunderstandingof

therelevantresearchstatusathomeandabroad,thispaper,providingafurther

interpretationoftheconceptsofrealtybusinessandpublicpolicyeffect,probesintothe

marketfailuremechanismsandtheregulatingeffectsofgovernmentpoliciesinthereal

estateindustry,basedonthetheoriesofmarketfailure,governmentfailure,andpublic

policyperformanceappraisal

AfterageneralsurveyoftheCentralGovernmentrealestatepoliciesenforcedbetween

2007and2012,thisarticledealswiththefocusesofthepoliciesandaclassificationofthe

policies.Thesepoliciesaregroupedintofourtypes:

land,revenue,financeandrealestate,

whoseranges,modesandeffectsofactionarediscussedrespectively

Particularly,adescriptivestatisticalanalysisoftherealestatedatafromthecityof

Zhanjiangismadetoexploretheimplementationeffectsofthenationalrealestatepolicies

intheregion.Theresultsoftheanalysisareasfollows.1:

Insufficientlandsupplyleadsto

theabsenceofscaleeffectinthecity’shousingindustryandthelackofattractiontolarge

enterprisesforinvestment.2:

Transferringfeesandtaxesformamajorsourceofthelocal

finance.3:

Thegovernmenttaxationisnotachiefcontributiontotheriseofhousingprice4:

Atthepresentstagethepropertyenterprisesdependslargelyuponbankloansforfund

raising.5:

Thetightmoneypoliciesbringmorepressureuponsmallandmedium-sized

propertycompanies.6:

IngeneralZhanjiang,asathird-levelcity,isaffectedlessthanthe

largeorsecond-levelcitiesbytheregulatorypolicies.Theconclusionisthatthe

implementationofthenationalrealestatepoliciesinZhanjiangiseffectiveonthewhole,

whichcontributesinsomemeasuretotherapidandhealthydevelopmentofthecity’s

realtybusiness.Buttherearestillsomenegativesideeffects,suggestingthatitisnecessary

forZhanjiangtoadvancethepolicyeffectsthroughthescientificdevelopmentofthereal

estatepolicysystem,promotionofthepropertymarketization,innovationofthefinance

andtaxationsystemsfortherealtybusiness,andenhancementofthesupervisionand

examinationofpolicyimplementation

Inaword,thispapercoversacomprehensiveanalysisofthenationalrealestatepolicy

effectsattheregionallevel,asystemicdescriptionofthenationalrealestatepolicysystem

throughnormativeanalysis,adiscussiononthemechanismandeffectofpolicyIII

implementation,astatisticalanalysisofthespecificeffectsofthefourtypesofpolicy

executedinZhanjiang,andasuggestionofcorrespondingstrategiesforeffectiveness

enhancement

Keywords:

realtybusiness,nationalrealestatepolicy,policyeffect,Zhanjiang目录

摘要I

AbstractII

1绪论1

1.1研究背景1

1.2研究目的与意义1

1.2.1研究目的.1

1.2.2研究意义.1

1.3国内外研究现状2

1.3.2国内研究现状3

1.4研究内容与方法4

1.4.1研究内容.4

1.4.2研究方法.6

2相关理论概述.6

2.1相关概念6

2.1.1房地产行业政策6

2.1.2政策效果6

2.2相关理论7

2.2.1市场失灵.7

2.2.2政府失灵.8

2.2.3公共政策绩效评价9

3国家房地产公共政策实施分析.11

3.12007-2012国家房地产政策实施状况11

3.1.12007年国家房地产政策实施状况11

3.1.22008年国家房地产政策实施状况12

3.1.32009年国家房地产政策实施状况12

3.1.42010年国家房地产政策实施状况13

3.1.52011年国家房地产政策实施状况13

3.1.62012年国家房地产政策实施状况13

3.2国家房地产政策实施作用分析14

3.2.1土地政策实施作用机制14

3.2.2税收政策实施作用机制15

3.2.3金融政策实施作用机制16

3.2.4保障房政策实施作用机制.17

4湛江国家房地产公共政策实施效果分析18

4.1湛江市房地产业概况.18

4.1.1湛江城市概况18

4.1.2湛江市房地产市场概况19

4.2湛江国家房地产公共政策效果分析.20

4.2.1土地政策实施效果.20

4.2.2税收政策实施效果.22

4.2.3金融政策实施效果.24

4.2.4房地产政策实施综合效果.25

4.3湛江国家房地产公共政策效果影响因素27

4.3.1国家政策实施影响.27

4.3.2湛江区域影响因素.28

5湛江国家房地产公共政策效果优化建议29

5.1科学制定湛江区域房地产政策体系.29

5.2提升本地房地产业市场化水平30

5.3创新湛江房地产业土地财税金融制度31

5.4强化政策实施监督考核31

6结语32

6.1研究结论32

6.2研究局限32

参考文献34

致谢.36

作者简介37

导师简介38

广东海洋大学硕士学位论文1

1绪论

房地产行业是资金密集型产业,对国民经济总量增长具有强关联带动作用。

发达

国家相关研究表明,房地产产值每增加1个单位能带来相关产业超过1.5个单位的增

长,在我国经济增长面临复杂形势,推动房地产健康快速发展对推动经济发展和维护

社会稳定都有着显著效果,因此政府一直将房地产业作为政策重点调控对象。

我国政府从20世纪90年代初期就开始对房地产业进行政策干预,针对各种实际

情况在不同时期会出台多种房地产业调控国家政策。

2007年开始政策调控力度整体

不断加大;当年为解决住房困难群体的住房需求,政府出台健全廉租房制度;2008

年在复杂的经济形势下,政策调控基调出现了大幅变化。

2009年为落实“保增长、

扩内需、调结构”的宏观调控要求,出台政策鼓励房地产发展以实现扩大内需的目标。

2010年为落实保障民生,抑制高房价,国家政策重心逐渐向保障房倾斜。

2011年为

进一步遏制房价过快上涨和抑制投机性购房,综合运用行政和经济手段,出台了更为

严厉的调控政策,包括“国八条”和具体限购措施等,2012年在复杂的国内外经济

情势下又有所变动,国家宏观政策出台后,政策作用范围在国内区域逐步扩散,限购

政策不断向二、三线城市扩展的,湛江作为发达省份的三线城市,研究国家房地产调

控政策在湛江的实施效果,有利于规范湛江市房地产行业发展和科学评价国家房地产

政策在具体区域执行情况。

1.1研究背景

1.2研究目的与意义

1.2.1研究目的

研究湛江市国家房地产政策实施效果目的在于:

（1）定性分析国家房地产政策实施后原理和作用机制,揭示政策实施产生效果

的路径和过程,描述湛江市房地产行业政策实施后效果现状,总结国家房地产政策在

湛江市实施效果。

（2）分析国家房地产政策在湛江市实施效果的有效程度,确定政策实施效果的

影响因素并揭示其影响作用机制和原理,明确政策实施阻碍因素并针对这些阻碍因素

提出优化湛江市国家房地产政策实施效果的对策,做为政策调整参考依据。

1.2.2研究意义

在现阶段对湛江市国家房地产政策实施效果进行研究,具有以下明显理论与实践

意义:

（1）在理论层面上,国内对于具体区域层面国家房地产政策实施效果研究相对

湛江市国家房地产政策实施效果研究2

较少,研究湛江市国家房地产政策实施效果从政策学科层面来说是对公共政策分析研

究进一步具体化,从研究内容上来看对于湛江这类国内相对欠发达地区国家房地产实

施效果进行研究也在内容上存在一定新颖性。

（2）在实践层面上,研究湛江市国家房地产政策实施效果对于当地房地产科学

规范发展和区域经济优化具有促进作用,同时研究政策实施效果有助于中央政府检验

房地产政策执行情况,科学评价政策实施效果并对政策做出及时修正,也有利于地方

政府在中央政策原则下因地制宜制定适合区域发展的具体政策,提升政府管理水平和

塑造民主、开明的政府形象。

1.3国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

随着公共政策学科研究的不断发展,对政策执行研究不断深化并伴随着企业绩效

管理与考评技术的系统完善,研究政策实施后的影响作用在政策科学中重要性越来越

明显,对政策效果的理解和研究已经成为公共政策研究的一个重要领域。

对于政策效

果,J.E.Anderson1990[1]认为政策效果反映了解决政策问题的有效程度;普雷姆詹

德A.Premchand1995[2]认为政策效果包含效率、产品与服务质量及数量、机构所作

的贡献与质量,包括节约、效益和效率等因素。

T.R.Dye2008[3]认为政策对现实世

界产生的所有效果,包括五个方面:

对目标情形或群体产生的影响;超出控制目标范

围产生的实际影响;对近期以及未来的状况产生的影响;直接成本即政策实施中直接

投入的各种资源;机会成本即政策实施消耗的资源本可以用于做其他事情的机会形成

的损失。

国外学界在理论规范分析政策效果内涵的同时,也逐渐开始结合具体行业进行实

证研究分析评价政策效果,房地产行业就是其中典型行业之一。

Buckley等（1982）

[4]通过计量分析研究了英国货币与财政政策实施对房价及通胀之间的影响,认为税后

优惠政策造成了房价上涨与预期通胀之间的高度相关,同时政府抑制通胀的宏观政策

也能有效控制房价上涨。

Fullerton等（1989）[5]通过经验分析发现许多国家的房产资

本税收政策效果是双面的:

有利于产业资本积累同时也造成社会整体福利的下降。

Allen等1990[6]认为政府通过利率变动实施财政政策会造成房地产需求膨胀加剧,原

因在于住宅的投资商品属性对利率变动敏感,具有内在的价格剧烈变动趋势;Kim.C

等（2000）[7]认为基于政府决策的风险规避性,在短期政策变更影响不确定和迎合大

众舆论压力的情况下,韩国房地产政策可能产生负面效果。

Gervais2002[8]的研究也

表明对房产实行税收优惠将导致社会福利整体损失。

Leamer2007[9]认为房地产交易

量存在周期性,政府政策效果要反作用于周期性控制房地产市场周期性波动。

Sridhar2009

[10]通过国际比较分析发现常用来促进房地产发展的主要财政与货币措

施顺次为住房公积金计划、贷款的所得税抵扣、低收入家庭补贴和贷款补贴。

广东海洋大学硕士学位论文3

Bernanke2010

[11]实证分析发达国家货币政策对房地产价格作用,研究发现货币政策

的泰勒剩余显著负面影响房地产价格。

国外研究房地产公共政策效果主流集中针对某

类房地产行业具体政策实施效果进行实证研究,规范分析也有通过比较视角进行的实

例研究。

1.3.2国内研究现状

随着我国房地产市场化改革的不断推进,上世纪90年代以来国内学界对于房地

产政策效果的研究认识也在不断深入发展,市场经济发展早期就有学者开始思考政府

在推动房地产发展中的作用和途径,何国钊等1996[12]研究认为房地产经济政策的周

期性对房地产市场周期性波动存在明显影响,经济政策的扩张和紧缩效果与房地产经

济波动周期基本一致,且房地产周期波动反过来也影响政策周期。

随着1998年房地

产业完全市场化改革以来,对于房地产政策的直接研究不断深入,早期研究内容集中

于对国家宏观政策调控的解读以及方法往往是从理论视角进行一般定性探讨归纳,这

类研究如陈俊（2010）[13]一般定性探讨了近年国家宏观调控政策实施对中小房地产企

业生存的影响。

进入“十一五”以来伴随着房地产价格成为经济和社会持续关注热点,加上相关

统计工作的不断深入开展和政策评价研究的不断深入,对房地产政策效果进行实证评

价逐渐成为主流,虽然也有对于宏观政策效果的一般定性描述,但是更多的是直接运

用统计数据对政策效果进行量化评价,其中又分为两大类型,统计直观描述和建模计

量检验。

统计直观描述主要直接基于产业统计数据直观描述政策实施后效果,林素钢

（2007）[14]在梳理2003至2007年国家房地产宏观政策基础上,从商品住宅价格、供

求关系以及住房供应结构方面简单描述了政策效果。

望晓东等（2008）[15]针对国家房

地产宏观调控政策,从房价、市场供求总量平衡、供给结构和社会公平和住房保障程

度四个方面运用统计分析,认为在价格、供给结构和住房保障程度三个方面调控效果

不理想,并归纳了成因。

潘丽萍（2009）[16]将三十年来国家房地产政策演变划分为五

个阶段,运用产业统计数据分析了各阶段政策实施对房地产业经济增长的政策效果。

林春燕（2010）[17]运用统计数据从房价变动、供求总量平衡和社会公平和住房保障程

度描述了国家房地产宏观调控政策效果,并运用二维博弈模型分析了国家政策、地方

政府和房地产开发商利益互动影响国家房地产宏观调控政策效果的作用机制。

另一类则是通过建立计量模型测算政策实施对房地产市场的具体影响,其中又可

分为对宏观调控政策在全国范围内和具体区域层面的实证研究,在全国范围研究中,

学者往往将房地产政策效果进行分类然后进行检验,如牛毅（2007）[18]运用相关统计

数据通过计算直接贡献率和间接贡献率指标从扩大住房供应、稳定住房价格、提高居

住水平、配合宏观政策四个方面具体评价经济适用住房政策的效果;或者对某类具体

政策在某方面的政策效果加以分析检验,王要武等2008[19]分析表明购置土地面积政

湛江市国家房地产政策实施效果研究4

策对房地产投资和房价效果明显,利率政策对房地产投资产生一定效果,利率、货币

供应量和购置土地面积政策三种政策对房地产需求的影响很小;陈辞等（2011）[20]

依据1999至2008年国内30个省市区的住房市场数据,运用协整分析检验实施国

家房地产宏观政策对住房价格的影响效果,结论表明国家宏观政策能对住房价格产生

长期协整作用从而调控房价。

还有针对具体地域实施效果进行的实证评价,这里又可以划分为地域范围内的研

究,如黄凌翔等（2011）[26]运用层次分析法计算指标权重值,通过构建判断矩阵、计

算权重值及一致性检验评价环渤海区域土地政策实施效果,研究表明政策调控显著影

响经济增长,但也产生不利于社会公平,加剧物价波动的非预期效果,另外区域内促

进就业效果存在明显地域差异。

更多研究集中在省会等国内大型中心城市,萧薇等2008[21]通过回归分析测算房

地产政策对1997-2006年上海市房地产价格指数的影响,发现调控政策对抑制房地产

价格作用存在明显正相关。

马璐璐等（2009）[22]将土地供应政策效果划分为结构配置

效应、经济效应和社