易居市场监测周报.docx

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易居市场监测周报

易居市场监测周报

2011年9月5日—2011年9月11日

本周导读

●开发商资金短缺,济南三块土地拍卖底价成交；

●《滨河新区城市发展战略及重点地区概念性规划》日前正式亮相；

●财政部将修订加快房产税暂行条例；

●泉城将不再“按需供地”重点发展楼宇经济；

●地方加速推地，开发商接盘或更谨慎；

●本周有中国诺贝尔城和恒生伴山两个项目开盘，受市场政策环境影响，项目总体表现较为平淡

1、开发商资金短缺,济南三块土地拍卖底价成交

2011年9月6日来源：

新华网

宗地位置及编号

宗地面积（亩）

竞得单位

土地用途

容积率（%）

绿化率（%）

竞得价格（万元）

单价（万元/亩）

楼面地价（元/平米）

高新区体育南路延长线以南、凤凰路以西2011-G65

34.6

济南鲁邦置业有限公司

居住

地上≤3.3

地下≤1.5

≥40

18700

540

2455

高新区体育南路延长线以南、凤凰路以西2011-G66

58.3

济南鲁邦置业有限公司

居住

地上≤3.2

地下≤1.4

≥40

30925

530

2484

高新区体育南路延长线以南、凤凰路以西2011-G67

20.3

济南鲁邦置业有限公司

商业金融用地

地上≤5.5

地下≤2.4

≥30

10465

515

1404

2、滨河新区城市发展战略及重点地区概念性规划》日前正式亮相

2011年9月8日来源：

济南日报

滨河新区城市发展战略规划范围东至绕城高速东环线，西至济南西编组站，南至北园大街及工业北路，北至黄河南岸，规划用地面积约158平方公里。

滨河新区核心区位于泉城特色风貌带的北延地段，规划用地范围西起顺河高架路，东至历黄路，南起标山南路，北至新黄路南侧城市次干道，总用地面积约184.10公顷。

　规划提出，滨河新区将打造小清河现代居住中心，并加强小清河水线设计，打造华山-北湖-大明湖“黄金水线”，组织水上游览观光，使其成为城市最富魅力的活力水岸。

　　滨河新区规划形成“一心一轴四区多点”的城市空间，其中，“一心”为滨河新区中心区；“四区”分别包括清河源-美里湖片区、泺口片区、华山片区、空港-高铁新东站片区。

在清河源-美里湖片区中，清河源将作为重要的生态保护区进行保护，美里湖则以生态休闲为主题，同时设置美里湖小镇、生态休闲湿地、休闲居住、市场物流等主题功能组团。

泺口片区主要以商业商贸和生活居住为主；空港-高铁新东站片区重点打造高铁新东站商务区，使其成为济南东部门户。

　　规划对西至二环西路东至大辛河区域进行了重点设计，规划形成“一心三点”。

“一心”为北湖城市副中心，是集商务办公、商业休闲、文化传播、居住生活为一体的都市活力中心。

这里将以中央通航河道串联文化休闲区、环湖核心区、行政办公区和公共服务区；同时是围绕北湖打造包括文化传媒、高档酒店、文化中心、商务办公等综合功能在内的核心区。

“三点”分别为小清河现代居住中心、济泺商贸中心和华山文化创意中心，这里主要的功能是居住、商贸、商务、文化创意与都市休闲。

其中，小清河现代居住中心是集小型办公和家庭办公、商住混合功能为一体的滨河SOHO中心和公共活动中心。

济泺商贸中心是区域性商贸中心，将设大型综合商贸中心，并打造济泺路商贸服务轴和小清河生态休闲轴，辅以多个居住片区、商贸片区和绿地休闲片区。

华山商务休闲中心将依托华山历史文化公园，规划休闲旅游、金融商务、会议度假、文化娱乐等功能。

在规划系统确立的基础上，规划进一步提出五大功能区的分区策略。

　　滨河新区中心区———是滨河新区的核心区，服务济南北部的公共服务之心和品质生活之心，以文化传媒、特色服务、休闲旅游、宜居生活为特色打造泉城新风貌。

通过南北延伸、清河串城等策略，形成功能完善、彰显活力的分区结构。

　　清河源-美里湖片区———包括清河源和美里湖两个区域。

清河源是小清河源头，重要的生态保护区，是济南结构绿楔的主要组成部分；美里湖是以生态休闲为主题的区域性综合服务中心，在延续腊山片区城市风貌轴线的基础上，提出组团拥心的结构，围绕美里湖湿地绿心，布置美里湖小镇、生态休闲湿地、休闲居住、市场物流等主题功能组团。

　　泺口片区———以商业商贸和生活居住为主导功能，通过改造与提升，增强商贸服务功能、彰显品质。

　　华山片区———以华山历史文化公园为核心，发展为集文化旅游、创意产业、宜居生活等功能为主的历史特色片区。

　　空港-高铁新东站片区———济南综合性门户枢纽地区，通过高铁和机场两大资源整合，理顺城市南北向的功能轴线，使其成为空港经济与高铁经济的联动发展区。

重点打造高铁新东站商务区，使其成为济南东部门户。

　　此外，重点地区为西至二环西路东至大辛河区域，这是体现滨河新区作为济南创新发展模式的前沿阵地和展示现代都市文明重要场所，将规划形成“一心三点”的结构，打造富有韵律的清河画卷。

　　一心指的是北湖城市副中心，是集商务办公、商业休闲、文化传媒、居住生活为一体的都市活力中心。

规划提出“水脉连珠”、“环湖筑心”等设计策略：

“水脉连珠”即延续大明湖-北湖的泉城特色风貌轴，以中央通航河道为脉串联文化休闲区、环湖核心区、行政办公区和公共服务区；“环湖筑心”是围绕北湖打造公共核心，包括文化传媒、高档酒店、文化中心、商务办公等综合功能。

在此基础上细化北湖城市副中心的功能分区。

　　三点指的是分别指小清河现代居住中心、济泺商贸中心和华山文化创意中心，重点突出居住、商贸、商务、文化创意与都市休闲五大主体功能。

　　其中，小清河现代居住中心，是集小型办公和家庭办公、商住混合功能为一体的滨河SOHO中心和公共活动中心。

规划形成“一心、两轴、多点”的空间结构：

一心为小清河SOHO中心，两轴即沿小清河和沿兴济河的功能轴，多点是以小清河为空间依托，形成的若干景观节点。

　　济泺商贸中心，是区域性商贸中心，是济南南北向商贸轴线的北部延伸。

规划形成“一心、两轴、多片”的空间结构：

一心即大型综合商贸中心，两轴分别为济泺路商贸服务轴和小清河生态休闲轴，多片包括商贸片区、居住片区和绿地休闲片区。

规划通过功能填补、肌理延续和空间缝合等策略对该区域进行改造更新。

　　华山商务休闲中心，依托华山历史文化公园，整合区域资源，规划休闲旅游、金融商务、会议度假、文化娱乐等功能，通过轴、廊、网、点等设计要素，打造华山商务休闲中心。

3、财政部将修订加快房产税暂行条例

2011年9月7日来源：

每日经济新闻网

为加快推进财政部门依法行政依法理财，财政部近日发布《关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见》。

《意见》提出，下一步财政部门将加快修订资源税暂行条例、房产税暂行条例、印花税暂行条例、城市维护建设税暂行条例、船舶吨税条例等税收行政法规；研究制定环境税法等财税法律法规。

就进一步健全财政法律制度体系，《意见》指出，下一步要加快推进预算法及其实施条例修订和国有资本经营预算立法工作。

进一步研究、规范政府间财政分配关系，合理划分各级政府财政支出责任，推进财政转移支付管理立法工作。

进一步规范财政专项资金管理，加强财政专项转移支付制度建设。

同时，进一步规范国债管理，推进国债市场化改革，充分发挥国债在宏观经济调控和财政管理中的重要作用，研究起草国债条例。

税制改革方面，《意见》提出，下一步将进一步推进税制改革，完善税收制度。

按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。

按成熟一个出台一个的原则，逐步将税收暂行条例上升为法律。

加快研究制定增值税法及相关实施条例，适时出台车船税法实施条例。

结合税制改革，进一步完善税收立法。

修订完善税收征收管理法。

加快修订资源税暂行条例、房产税暂行条例、印花税暂行条例、城市维护建设税暂行条例、船舶吨税条例等税收行政法规。

研究制定环境税法等财税法律法规。

国资管理方面，《意见》称，接下来要进一步优化国有资产结构，实现国有资产保值增值。

加强行政事业单位资产管理，提升立法级次，推动制定行政事业单位国有资产管理条例。

研究建立健全金融企业国有资产监督管理体系，推动制定金融企业国有资产监督管理条例。

加强企业国有资产管理，推动制定企业国有资产管理相关制度。

《意见》指出，加快推进依法行政依法理财，要力争经过五年左右努力，基本实现四大目标：

一是财政法律制度体系比较完善，级次有较大提升，制度建设质量有显著提高；二是财政决策更加科学民主，执法行为更加严格、规范、公正和文明，法律制度执行效力显著增强；三是政务公开力度进一步加大，财政法律制度执行监督进一步强化，监督效能切实增强；四是财政部门依法行政依法理财的组织领导和保障更加有力，财政干部依法行政依法理财的自觉性、能力和水平进一步提升。

4、泉城将不再“按需供地”重点发展楼宇经济

2011年9月9日来源:

齐鲁晚报

省城将实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，未来将不再“按需供地”，发展楼宇经济，全面提高土地管理、保护和合理利用水平。

济南未来将促进软件产业园开发，，搞好创意和研发。

据了解，楼宇经济是以商务楼、区域性设施等为主要载体，以开发、出租楼宇引进企业带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。

5、地方加速推地，开发商接盘或更谨慎

2011年9月9日来源：

经济参考报

8月份全国土地市场总体冷清，成交量创数月新低，全国133个城市共成交土地1678宗，成交面积6899万平方米，环比减少14%；其中住宅类用地403宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%，同比减少14%。

8月份133个城市土地成交均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交均价为1619元/平方米，环比下降9%。

截至目前，全国各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑，今年以来土地溢价率下降68个百分点。

去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿，约占去年全年的45.8%。

去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中，上海前8月收入约占去年全年的49.1%，大连约占31.7%。

另外，在京沪广深等一线城市中，除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。

分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。

全国市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。

即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约，很多城市的流标数量都有明显增加。

再加上企业拿地日趋谨慎，在建量和库存居高不下，销售量则逐渐萎缩，资金融资渠道却基本都被堵死，如果房企观望情绪持续发酵，那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。

恒生伴山（开盘）

9月10日（周六），位于位于历城区经十东路与凤岐路交叉路口以北，山东建筑大学西临的恒生伴山项目开盘，本次开盘项目推出其4号楼、10号楼，其中4号楼，28层，两梯四户，一个单元，户型面积为68-131平米的一室、两室、三室，共70套房源，128平米三室未推，10号楼，29层，两梯四户，一个单元，户型面积区间为94-117平米的两室及三室，共116套房源，四号楼、十号楼共推出房源186套，优惠前起价7350元/平米，均价8200元/平米，优惠后均价8000元/平米，项目前期蓄卡160余组，开盘当日成功选房80套，占到所推房源的43%。

优惠包括：

开盘前认筹1万抵2万，一次性付款97折优惠，按揭贷款98折优惠，项目还准备了精美的冷餐供到场客户品尝，并且进行了抽奖活动，奖品为20克黄金、苹果IPAD电脑等。

据现场市调得知，本次开盘业绩表现尚可，因为所售房源价格合理，产品户型经济实用，吸引了大量客户的关注，但因为市场整体环境趋于观望，导致开盘效果未完全展现

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楼层数

布局

套数

户型面积