大型商业物业方案.docx
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大型商业物业方案
内部讨论文件——机密
复地·上城商业策划方案
第一部分渝北区商业物业调研
1．渝北区重点大型商业物业索引
序号
物业名称
规模（万平米）
区位
商圈等级
功能
楼层
业种
经营情况
主力店
1
金易都会
2．00
两路
三级
复合
6
百货
在营
重百两路店
2
国美电器
0．27
两路
三级
单一
3
家电
在营
——
3
汽博中心
3．50
加工区
——
单一
——
汽配
在营
——
4
易初莲花
2．80
新西路
——
单一
4
百货
在营
——
5
奥园
15．00
管委会
——
——
4
购物
在营
——
6
西部建材
57．30
金开大道
——
单一
建材
在营
——
7
财宝中心
16．00
新光大道
——
——
——
——
未入市
——
8
米兰天空
2．50
松牌路
——
——
——
——
未入市
——
渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，要紧由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。
区域内要紧呈现为大型集中式专业市场聚拢，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。
2．渝北区商业进展趋势：
引用政府相关数据显示，渝北区以后入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。
其中，预售面积约为8.71万平方米，占以后入市量的8.8%。
区域内以后入市面积所占比重相对较大，以后入市面积为目前可经营总量的458.2%。
其中，北部新区为以后入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财宝中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。
3．渝北区商业地产价格表
商业物业
楼盘名称
地址
参考价格（元/㎡）
备注
渝洲新城
冉家坝龙湖居住区
未出价
总建面24.5万平米，其中商业面积8万方，车位1075个
金易都会
渝北区义学路2号
5000（起）均价6000
总建面0.50万平米
金香林
渝北区兴科大道
均价5000
总建面22.69万平米，商业面积1万方
协信TOWN城
北部新区
未出价
总建面29.70万平米，商业面积6.7万方
社区商业物业
楼盘名称
地址
参考价格（元/㎡）
备注
天一·顺和康城
北部新区
未出价，车位401个，均价1万
总建面5.30万平米，其中商业面积0.77万方，车位110个
月伴湾
渝北区兴科大道
均价2708
总建面18万平米，其中商业面积1.4万方
金香林
渝北区兴科大道
均价5000
总建面22.69万平米，商业面积1万方，车位744个
兰亭水云涧
回兴镇
2000-3000
总建面7.25万平米，商业面积0.32万方，车位233个
荣锦·龙汇苑
新牌坊
未推出
总建面13.84万平米，商业面积1.20万方，车位401个
水晶郦城
新牌坊
4200-7900
渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。
但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。
区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，可能在以后2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。
第二部分本项目商业物业分析
一．复地上城一期商业概况
1．复地上城一期商业分布图
2．商业指标
商业位置
商铺数量（个）
总建筑面积（㎡）
单个商铺建筑面积（㎡）
层高
（m）
开间
（m）
进深
（m）
2号楼一层
6
1729．63
44.1-1084．95
约4
约7
约20
2号楼二层
4
1878．07
临时没有分割
约4
约7
约20
5号楼一层
5
1728．79
31-68
约4
约7
约20
5号楼二层
4
1881．58
临时没有分割
约4
约7
约20
合计
7218．07㎡
二．复地上城周边商业概况
1．项目周边商业概况
融科蔚城
金城银撙
龙脊·万兴家园
商业规模
10407.11㎡
5000㎡
商业形态
沿街底商，3.2米-6米层高
沿街底商，7米以上层高，已做隔楼
面积
30-150㎡
30-200㎡
招商时刻
2005年10月
2004年底
租赁价格
30-45元/㎡
30-40元/㎡
商业定位
社区服务性商业
社区服务性商业
销售价格
暂不销售
9000-14000元/㎡
销售情况
80%
物业治理费
餐饮3．5元/㎡、其它2.8元/㎡
1．5元/㎡
交房标准
清水交房，预留水、电、电视、电话、网络
清水交房，留给排水点，无烟道
推广
统一招商、推广和治理
无统一招商、推广和治理
经营状况
已十分利超市为主的19家社区服务性商业，06年-07年免收租金，08年按实际租金收取，其它费用按实际发生缴纳。
目前，差不多有？
家因经营惨淡退租，其余商业客户苦苦支撑，集体向地产公司要求经营补贴及减免物业治理费。
中国邮政购买约100平米；中国移动购买80平米；双星运动用品租赁450平米；中国信合租赁250平米；餐饮3家租赁500平米；五金建材、电动工具租赁、150平米。
零星小商家约100平米。
租赁门面的位置集中在金开大道和渝北区公安分局，租金建面40元/平米。
朝本项目的门面部分租出，价格在20元平米，鸳鸯医院。
双喜火锅400平米、万谊大酒楼1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。
周边商业小结：
（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；
（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。
裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；
（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、治理。
小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一治理，因此物业费较低；
（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：
鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。
在实际购买中可进行议价，这和我们前期了解到的一致。
在鸳鸯那个位置来看，实际成交价格越高，具分析缘故一是因为商业层高大多在7米以上，能够隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。
同时，其商业对住宅的销售没有太大阻碍；
（5）从周边三个项目的来看，商业体量相当，共13000㎡左右，销售差不多持续了一年以上的时刻，均销售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。
由于本区域为新开发区域，原人气和商业氛围严峻不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；
（6）万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业氛围，从目前经营情况分析餐饮经营较好。
2．北部新区大型社区商业概况
奥园
水晶郦城
金科美镇上街
商业规模
37000㎡
25000㎡
10000㎡
商业形态
独立商业区，3层
5个独立商业区。
2-3层，层高3-4米，
沿街底商及裙楼商业区
面积
20-200㎡
60-300㎡
40-1000㎡
招商时刻
2005年5月
2005年4月
2006年10月
租赁价格
代客租赁20-80元/㎡
代客租赁30-60元/㎡
25-30元/㎡
出租情况
无
无
25%
销售价格
6500-14000元/㎡
4500-8500元/㎡
11000元/㎡
销售情况
15%，销售多为背街的
60%
30%
物业治理费
4元/㎡
4元/㎡
3元/㎡
交房标准
清水交房，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）
清水交房，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）
清水交房，墙面刷百，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）
推广
统一招商，统一推广，统一治理
无统一招商、统一推广
统一招商，统一推广，统一治理
经营状况
8月24日开街，卖师傅超市、秦妈火锅等3家餐饮企业签约
正在经营的有：
装饰公司，私家菜馆，五金店，美容美发，二手店，窗帘店，便利店等
正在经营的餐饮为小型的社区商业，目前签约可能07年年初开业的为南充大酒店、小洞天餐饮大中型餐饮
北部新区大型社区商业小结：
（1）北部新区几个大社区，商业规模在2.5万—3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定位于社区服务中心；
（2）大社区商业的形象是该社区整体形象和品质的体现，因此大多对商业作整体规划，统一治理和推广，由此带来的是物业费的增高，达到4元/㎡；
（3）租赁价格在20-80元/㎡，集中于30-40元/㎡，销售价格在5000-14000元/㎡之间，集中于6500-8000元/㎡；
（4）从位置上看，几个可比项目位置优于复地上城，均紧邻政府办公楼及众多企事业单位，商业氛围较好；
（5）从正在销售和经营的商业来看，离主城区近的项目，销售情况较好，然而由于本身周边商业饱和，出租和经营状况不理想。
已水晶郦城商业为例，由于远离主城区项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升值预留空间，加上龙湖的区域品牌和对大型零售商的引进，专门大程度增加购买信心，在最短的时刻内回流现金，有效的回避了经营风险。
此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。
销售和租赁状况不理想的，如奥园，本身的商业体量就需要以后10万人的消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购买者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其开发的商业物业招商困难，目前仅引进了卖师傅超市等社区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但都没有正式开张营业，畅谷商业街于06年8月24日开街正式对外招商。
3．市场情况对复地上城商业以后3年内的参考意义
（1）商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购买客户预留一定的升值空间，北部新区特不是经开园，离主城区远，周边配套不成熟，居住人口少，现时期对商家及商业投资者的吸引力不足,同时卖不出开发商期望的价格。
除非有大型的主卖场进入复地上城（鸳鸯）；
（2）市政府常务会审议通过的《“十一五”商贸流通产业综合进展专项规划》中提出，以后五年内，我市将在现有5大商圈的基础上（解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝），新建培育6大商圈（茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北碚城区）；同时，还要重点打造30条商业特色街，进展200家星级农家乐。
（3）在三北区域商圈的阻碍范围分不为：
观音桥商圈要紧服务与辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务与辐射渝北区及北部新区消费者；仅仅简单的社区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费，综观蓝湖郡蓝调街区差不多定位于家饰家具专业卖场，06年1
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