主题街区策划方案.docx
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主题街区策划方案
主题街区策划方案
篇一：
风情商业街区策划书
——体验风情商业街区
□万安平安小区一层商业营销提案□
第一部分、项目概述
一、德阳宏观经济概述：
20XX年，德阳市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到20XX年城市人口
达到50万，城市化率达到60%以上。
——德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。
德阳市经济相对发达，20XX年人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币），
全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。
预计20XX年人均GdP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。
德阳的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业成长迅速。
——在中国经济高速发展的大背景下，德阳的购买力强劲。
德阳城乡居民储蓄存款较为充裕，20XX年末居民储蓄存款余额208.67亿元。
——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得税，其实
地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10个亿，这足以消化整个德阳的房地产开发量。
县域经济比较发达：
20XX年全省GdP过50亿元的20个县，德阳就占了5个（旌阳、
绵竹、什邡、中江、广汉）——我们的目标客户将放大到这些区域。
二、德阳商业及商业地产概述
1、商业分布及特点
德阳城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了德阳的主要
商业圈。
在此三角中，南街和长江西路共同营造了德阳目前最繁华的商业地段。
其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。
相对大型的商业集中于南
街和长江西路的交界处。
德阳目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。
这是提升本项目价值的一个机会。
2、城市商圈的发展规划
德阳政府近15年的城市商圈发展规划：
以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同构成德阳的“盐市口”商圈。
德阳的商圈正在南移。
三、本项目概况
本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于德阳市传统商业中心区的边缘地带，距离德阳核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约300米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年5月底开业。
目前项目周边人气、商气较差，随着德阳商业中心的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。
项目优劣势简要分析：
一）、优势
区位优势：
地处德阳传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大
人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。
规模优势：
本案属于住宅底商，
是未来核心商业区，4600平米的
底商面积，形成“u”字形的商业
长廊，具备了形成规模商业的条
件。
人流动线的通畅性：
如右图
开发商实力：
作为二重集团下属
企业，其实力与信誉深受德阳投
资者的信赖。
二、劣势
商圈成熟程度低：
尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形
成，消费人流较少。
商铺进深大、投资门槛高：
开间主要集中在3.6m左右，而进深最多的达到了22m
，
17米、21米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。
同时，由于单间
面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在60万元以上，限制了大量的中小投
资者的介入。
项目建筑本身并无特色，外立面、产品形态、环境资源都较传统，没有宜人的空
间尺度。
另外，底商由于业权分散，给商业管理、业态整合增加了难度。
通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。
通过前期摸底调查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做出了定量评估：
业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表
说明：
著名的雷达图——竞争力
作用模型，具有较高的参考
价值；
业主与商家的选择接近，所
以放在一起评估；
业主、商家与消费者在动
线、建筑质量、商业配套、
交通区位、商圈成熟程度等
方面的选择比较接近；
针对这些选择，本案在后面
的业态定位与产品改进中
将采取相应的对策。
第二部分、项目总体定位
□□定位原则：
关联性、差异性、震撼性。
一个商业地产的定位必须遵循“关联性、
差异性和震撼性”三大定位原则。
所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间
的和谐统一，共生共荣。
所谓“差异性”指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特
色，即“差别定位、错位经营”。
所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这
种定位，并乐意到此消费。
□□商业物业有3种可利用的资源：
视觉资源、环境资源和人流资源。
充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。
视觉资源：
即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人
以良好的感受。
视觉资源是决定物业价值的要素之一。
环境资源：
包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主
流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命
力、有价值的商业地产。
人流资源：
有人气，才有商气、财气。
如何充分利用现有人流，如何吸引更多人
流到此消费？
在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引
其他商圈人流。
视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
我们在本项目定位和产品改造方面将充分利用以上的定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。
□□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。
即：
开发产品/经营模式
营销、推广一、项目（商业经营）总体定位：
德阳首席体验式主题特色街区——营造特色休闲风情购物街区，在购物中休闲、在休闲中购物。
将娱乐休闲融入购物，创造德阳全新的体验式购物模式。
体验式经济已经成为当今商业的一种主流趋势，“体验经济时代”已经到来。
□终端消费客户定位：
整个德阳市区，追求优质生活的群体。
该项目所处的地段决定了项目功能——城市商业与社区商业兼而有之，而以城市商业
为重，因为城市的商圈正在南移，成百即将开业，项目区域必将是德阳的又一个商业中心，与现在的商业中心比肩而立，而社区服务功能只是必要的辅助，这一定为就让项目的终端消费面向整个德阳，而非周边社区。
□档次定位：
中（高）档，面向大众，高品质的购物环境，大众化的消费。
项目名称：
名称释意：
特区——一个有品位、有质感、有地位、有特权的专署领地，而这个专署领地只为你开放！
U——项目商铺自然形成U型，直接与项目形态契合。
U——YoU,你的，专属于你的特区，代表你的品位，你的休闲方式，个性十足。
U——优雅、悠闲：
优雅的购物环境、悠闲的消费方式、宜人的商业尺度。
U——优质、优秀：
优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质新生活。
欢迎进入U特区！
——专属于你的时尚消费领地！
名称评价：
1、名称简洁、新颖、个性十足、寓意丰富，易于传播。
2、该名称能很好地与本项目的业态定位契合，品牌休闲服饰、个性饰品店、肯德鸡快餐、
个性茶吧、个性书吧、网吧等业态构筑起一个崭新的消费特区。
3、便于后期推广与炒作，如广告宣称“德阳将出现一个新特区”，形成悬念。
第三部分、业态定位、业态组合与分布
□定位依据：
关联性、差异性、震撼性。
□总体原则：
以充分借成百之势，并与之形成补充，错位经营，填补业态空白。
根据现有物业的形态，对目标商圈的“坪效”进行定位，依据不同类型商家的开店意
篇二：
创意街区开街一周年庆典活动方案
创意街区开街一周年庆典活动方案
活动概述
自20XX年10月1日xx街xx创意街区开街以来，在区委、区政府的大力支持下，按照xx创意街区“二规划一计划”的总体要求，xx创意街区管委会全力推进业态调整和环境提升，初步呈现出创意产业集聚、创意氛围浓郁的可喜局面。
为了展示开街一周年来的建设成果，将隆重推出“创意生活体验周”系列活动，整合街区创意企业的营销活动，串联成线，形成生动活泼、富有特色的街区体验互动格局。
活动目的
一、集聚人气，拉动消费。
通过“创意生活体验周”活动，吸引更多的人气，同时，提升街区的商业价值，推动市场消费力。
二、展示成果，推进转型。
充分展示xx街xx创意街区开街一周年来的建设成果，重点是a段环境整治和创意氛围以及一主轴业态调整的成果，进一步推进街区的转型升级。
三、提升内涵，强化品牌。
以“创意社区”和“创意生活”为核心，充分提升xx街xx创意街区的历史、文化内涵，同时，大力推进品牌知名度和影响力。
四、街企互动，形成合力。
“政府搭台，企业唱戏”，充分发挥街区创意企业的主体作用，引导企业积极参与创意街区的打造，形成“政府、企业、市场”三力合一的良好发展格局。
活动主题
御街记忆创意时尚
——20XXxx街xx创意街区开街一周年创意生活体验周
活动时间
20XX年10月1日——5日
活动地点
xxxx街xx创意街区
组织机构
主办：
中共x区委、x区人民政府
承办：
xxx街xx创意街区管理委员会
协办：
各体验单位
活动内容
“创意生活体验周”系列活动由“四大板块”组成：
一、创意生活图片展
通过向企业征集创意产品、创意设计、创意环境的图片进行公开展示，体现创意生活无处不在的价值理念。
邀请广大市民前往参观，并投票产生一、二、三等奖（奖额待定），鼓励更多的人融入创意生活中。
展示地点：
xx广场
展示时间：
20XX年10月1日——10月7日
二、走进创意生活——记者逛街
通过媒体记者的眼睛，对街区文创企业进行全景式扫描，每天说一、二个故事，表现创意设计人和创意团队的创意生活。
三、创意生活大舞台
设立街区企业互动区，与企业文化营销相结合，进行coSPLai、街舞表演等，吸引人气。
地点：
中大广场
时间：
20XX年10月1日——10月5日
（具体节目待定）
四、创意生活体验点
对街区企业进行整合，形成50——80个创意生活检验点，以各种不同的方式，供广大市民进行互动式体验。
体验线分为五条——
一、历史文化体验线：
张x、x堂、x堂、x居、x纪念馆等。
体验主题：
中西交融，历史活化。
二、艺术文化体验线：
嘉瀚堂、人可艺术中心等
体验主题：
名家之作，收藏之乐。
三、创意文化体验线：
海燕手工坊、创意堂、一是百是等。
体验主题：
创意生活，快乐无限。
四、动漫文化体验线：
乐比屋、飞行正店等。
体验主题：
动漫时尚，童趣人生。
五、婚庆文化体验线：
丽致龙摄影、金夫人、越王珠宝等。
体验主题：
幸福之旅，相伴一生。
（具体体验点安排与企业沟通后确定）
市民体验环节持街区“护照”在精选体验点盖章后，可获得精美礼品。
活动保障
一、成立工作小组
1.策划宣传组
2.联络互动组
3.后勤安全组
二、准备礼品包
准备礼品包，礼品包由街区内企业提供，包括餐饮券、婚纱券、购物优惠券、咖啡券等打包而成。
礼品包用于赠送给市民体验者，以吸引市民参与。
三、制作纪念品
另制作xx创意街区纪念品一份，送给体验者。
四、设计制作体验手册
设计、制作体验手册，分送给市民体验者。
五、设计制作体验“护照”
六、环境氛围营造
街区布置灯光、道旗，以增强街区气氛。
费用预算
一、图片展
1.征集奖金
一等奖一名1500元
二等奖二名1000元×2=2000元
三等奖三名800元×3=2400元
小计5900元
2.现场布置5000元
3.市民投票奖品
一等奖一名500元
二等奖三名300元×3=900元
三等奖五名100元×5=500元
鼓励奖十名50元×10=500元
小计24x0元
二、媒体宣传50x0元
三、现场搭台
（视情况而定）30x0元
四、体验手册
3000份38x0元
五、体验护照
3000份30x元
六、道旗2x0元
七、道树灯12x00元
八、纪念品15元×3000只=45000元
总计：
x00元
20XX年8月15日资料来源：
篇三：
成都锦里商业街区策划方案...
成都锦里
民俗风情商业
策划方案街
1区
一、项目名称：
锦里民俗风情商业街区
二、地块核心竞争力：
此地块开发游/购/吃/住/玩一条龙的综合项目,与旅游产业链紧密相连,使成都的商业物业上新台阶,是最大限度表现地块竞争力的方式.
三、投资方案：
先开发主题旅游景观，带旺人气，为商业物业配备马力强劲的消费驱动引擎，使临街商铺地带成为郫县新的消费热点地区，带动整个地块的发展。
最终将建成包括一个中心、一条景观带及四个组团的旅游街区。
四、首期投资方向：
商业风情街+民俗广场+停车场+部分别墅，首期共建约一万多平方米的商业物业。
五、营销主题：
感受锦里的文化底蕴
瓜分锦里的商业财富
1
前言
第一章地块基本概况及策划要求1
一、地块基本概况
二、政府、发展商策划要求
策划边界条件细则
第二章策划思路及方法3
一、理论研究
二、概念采购
三、市场调研
四、两性一化原则
五、多方案假想
商业步行街
一般性商铺
宾馆建筑群
主题旅游点
中高档住宅
第三章基本调查与市场分析7一、
锦里经济发展的基本情况综述1
二、锦里发展的基本情况
锦里发展变化情况
锦里的目标人群分析
附件：
锦里调查报告三、四、五、
六、
七、锦里周边产业链的情况结论
结论
目标消费人群分析
第四章概念采购基本评述49一、
二、
三、
四、
五、旅游地中心镇的发展模式研究个案分析：
山东泰安商业物业发展模式个案分析：
江苏周庄商业物业发展模式商业物态分布及发育模式可供借鉴之经验和教训
结论
概念采购结论
第五章理论研究基本评述69
一、锦里旅游市场模式
二、锦里游客消费模式
三、锦里市场容量
2
四、锦里及消费市场预测
锦里市场不确定因素
锦里旅游产业链评述
五、地块核心竞争力评述
六、市场模式对物业开发的影响
七、关于商业竞争市场的基本策略
八、市场规模预测：
我们的饼有多大？
九、未来商铺需求预测
十、商铺投资市场安全线设定
十一、商铺价格预测
理论研究结论
第六章假想方案评述75
一、商业步行街
二、一般性商铺
三、宾馆建筑群
四、主题旅游点
五、中高档住宅
第七章、推荐之综合方案76
一、投资模式
二、首期开发物业（附图一）投资概算
三、销售单位计算
3
升级会员 