川省不动产登记数据整合建库技术方案.docx
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川省不动产登记数据整合建库技术方案
四川省不动产登记数据
整合建库技术方案
四川省国土资源厅
二〇一五年十月
1.范围
本规范规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法、程序。
本规范适用于指导四川省市（州）、县（市、区）各级不动产登记机构开展不动产登记数据整合建库。
2.规范性引用文件
下列文件对于本规范的应用是必不可少的。
凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本规范。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本规范。
GB/T2260中华人民共和国行政区划代码
GB/T13923基础地理信息要素分类与代码
GB/T21010土地利用现状分类
GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程
TD/T1001地籍调查规程
TD/T1015城镇地籍数据库标准
CJJ/T115房地产市场信息系统技术规范
JGJ/T246房屋代码编码标准
JGJ/T252房地产市场基础信息数据标准
GB/房产测量规范
HY/T123海域使用分类
NY/T2539农村土地承包经营权确权登记数据库规范
NY/T2538农村土地承包经营权要素编码规则
LY/T1955林地保护利用规划林地落界技术规程
NY/T2537农村土地承包经营权调查规程
HY/T124海籍调查规范
国务院令第656号不动产登记暂行条例
国土资发〔2015〕41号不动产权籍调查技术方案
3.术语与定义
不动产realestate
土地、房屋、林木等定着物。
不动产单元realestateunit
权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。
地籍区cadastraldistrict
在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。
地籍子区cadastralsubdistrict
在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域。
宗地cadastralparcel
土地权属界线封闭的地块或空间。
房屋building
土地上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。
自然幢naturalbuilding
一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。
逻辑幢logicalbuilding
根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。
户unit
幢内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可称为套。
4.总则
4.1目标与任务
1目标
通过将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑。
2任务
1、对土地、房产、森林林木等已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集。
2、依据不动产登记数据库标准通过抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。
3、农村土地承包经营权、草原所有权和使用权、取水权、探矿权、采矿权等数据整合另行规定。
4.2基本原则
4.2.1完整
整合过程中要遵守土地、房屋等数据库标准和规范的要求，对相关数据项进行补充和完善，确保规定的必选项和条件必选项内容完整。
4.2.2一致
在数据整合的过程中不应对原始数据进行修改，确保整合前后的数据一致。
4.2.3规范
依据现行的土地、房屋等数据库标准，对已有的不动产登记信息进行梳理并规范化。
4.3整合流程
数据整合建库流程如下：
图4.3.1不动产登记数据整合流程图
不动产登记数据整合在土地、房屋等现行数据库标准规范和《不动产登记数据库标准》（试行）的指导下，按照先建标准化的原始库，再按《不动产登记数据库标准》（试行）整合成中间库，最终建成用于支撑不动产登记信息管理基础平台运行的成果数据库的思路完成。
整个过程的每一个环节都需要进行质量控制。
下面分三种情况进行说明：
1、对于已建成的土地、房产等数据库，先依据土地、房产等现行的相关标准进行标准化、规范化后，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），建立映射关系模型，对已有的登记信息补充完善后，转换形成符合《不动产登记数据库标准》（试行）要求的不动产登记数据库。
2、对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，首先对已有的登记信息通过提取、转换、补录等技术方法，建成符合土地、房产等现行标准的标准化、规范化的数据集，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），经整合后建成符合《不动产登记数据库标准》（试行）的不动产登记数据库。
3、对于没有电子数据只有不动产登记纸质档案的，依据现行的土地、房产等登记数据库标准录入数据建成对应数据库，再依据《不动产登记数据库标准》（试行），经整合后建成符合《不动产登记数据库标准》（试行）的不动产登记数据库。
5.工作步骤
5.1准备工作
做好对现有不动产登记信息的现状调查，搜集土地、房屋、林地、不动产登记执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据，并和《不动产登记数据库标准》做好比对分析；完成不动产登记数据库的空间数据分层和属性结构设计，建立映射关系，抽取一定数量的数据进行试验；根据试验情况修订确定不动产登记数据库整合建设的技术路线，以此为基础制定详细的实施方案和技术细则，全面清理和整理不动产登记历史资料；做好人员培训，制定质量控制规范，落实质量责任。
5.1.1资料准备
1、对于已利用信息化手段实现集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权使用权及构（建）筑物所有权等登记管理的，已经建成较为完备的数据库的，搜集完备的电子数据信息、元数据信息以及相应的数据库结构设计、执行的数据库标准、技术规程等资料。
2、对于利用传统手段完成集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权、使用权及构（建）筑物所有权等登记管理或有部分电子数据，或者已经建成相应档案系统，实现档案查询管理或登记结果以电子化方式存储的，需要搜集完备的纸质登记簿和电子化档案，以及原来执行的技术规程等。
3、对于利用全手工方式完成集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、房屋所有权、林权使用权及构（建）筑物所有权等登记管理的，需要搜集全部的纸质登记簿册以及原执行的技术规程。
5.1.2进行数据库框架设计
选取典型的登记信息，参照原执行的技术规程和数据库标准，对照《不动产登记数据库标准》，逐项进行对比分析，完成数据库的框架设计（包括中间数据库和成果数据库）。
包括：
1、确定空间数据库的分层方案。
一般来说，为了方便数据管理、更新，理清数据管理职责，原则上精度相当、属性结构一致、管理主体一致的空间数据应同层存放，一般在一个粒度下指定的地理范围内采用同一种坐标系。
2、确定采用的数据库平台和地理信息系统平台。
3、在指定的数据库平台下，对照《不动产登记数据库标准》设计具体的数据库表，建立数据字典；在地理信息系统平台中建立空间数据图层，并建立相应的属性结构表。
5.1.3制定实施方案和技术细则
1、对搜集的已有的登记簿进行整理，用土地、房产等现行技术标准对照不动产登记簿、不动产登记数据库标准进行分析，找出源数据和不动产登记簿之间的差异，是否存在同名异质、同质异名的情况，是否存在空间参考不一致、面积单位不一致、小数点位数不一致等情况，确定转换规则。
2、利用分析结果，结合本地的实际情况制定数据整合建库的实施方案，并针对存在的具体问题进行整理归纳，形成具有本地特色的技术细则。
3、对制定的实施方案和技术细则进行试验，验证无误后下发执行。
5.1.4技术培训
对参加不动产登记数据整合建库的工作人员、质检人员等进行规范、标准技术培训，尤其讲解信息编码方法、代码的含义，质检的方法、抽样检查的数量等。
5.2规范化整理
以土地、房产等不动产登记的最小单元为单位进行整理，通过对已有不动产登记的登记档案、登记簿、权籍图等信息的梳理、补充和完善，形成包括空间权籍图、登记簿和登记档案等内容的不动产登记规范化整理成果。
有条件的，可进行外业实地核对，也可进行外业补充调查。
根据最新设计的不动产登记簿数据描述要求，考虑到数据完整性、权利继承性和以“宗地（海）”为底盘等管理因素，将原来的不动产登记数据进行规范化封装整理，形成全面、规范、电子化的不动产登记数据（原始数据库）。
5.2.1无效数据清洗
此部分主要在土地、房产等已有不动产登记资料中逐项检查，把已注销的权利在登记簿中、权籍图中进行剔除，并把相应的信息转入档案库管理。
档案库管理遵循土地、房产等现行的档案管理要求。
5.2.2规范化梳理
对土地、房产等不动产有效登记信息进行梳理，主要解决三方面问题：
解决同名异质和同质异名的问题，实现全部不动产登记信息不存在语义不一致的描述。
解决数据类型、小数点位数和数量单位不统一的问题，实现在同一个县级行政区域内，同一类不动产登记的数据类型完全一致。
在一个具体的地理范围内空间参考不一致的问题，实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考一致。
同时，对缺漏的信息进行补充完善。
5.2.3空间数据信息整理
通过对土地、房产等已有不动产登记涉及的空间信息的整理，参照比例尺、属性结构、空间参考以及精度等指标，在保证拓扑无错误、属性值域正确、信息表达一致等前提下，考虑到数据管理、存储、更新等因素，并与已有土地、房产、林权、等原有不动产登记簿建立有效关联，形成按指定格式分别存储的土地、房产、林权等不动产登记空间数据库。
同时对整合前原有登记信息系统的空间参考信息等关键性原始数据的保存和归档。
5.2.4非空间数据信息整理
通过整理已有土地、房产、林权等原有不动产登记簿册信息，按照土地、房产等现行的技术标准和规范要求，进行编码和规范化处理，建成符合土地、房产等现行标准的非空间数据库。
5.2.5不动产登记历史档案整理
通过对已有土地、房产等不动产登记的业务处理过程数据进行整理，按土地、房产等现行不动产档案管理的要求建库。
5.2.6逻辑关系重建
分别利用宗地代码、自然幢号、林宗号、宗海代码等关键字建立空间信息和非空间信息的关联关系。
非空间信息中包括土地、房产等通过登记行为产生的权利以及基于权利设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记。
通过宗地号、自然幢号、林宗号、宗海代码以及证书号、业务号、档案编码等信息建立和空间信息、非空间信息的关联关系，通过原有的业务号将土地、房产等现有的登记簿和登记档案进行关联。
5.2.7阶段成果
在逻辑关系重建后，对该阶段性成果进行全面的信息复核，形成集空间、属性于一体的阶段性成果。
1、土地登记数据集。
2、房产登记数据集。
3、林权登记数据集。
5.3整合关联
5.3.1数据整合
通过对整理后的空间数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《不动产登记数据库标准》要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码；通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》要求相符的不动产登记簿。
5.3.2数据关联
将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
5.3.3阶段性成果
对数据整合、关联后的数据成果进行全面的信息复核后，形成阶段性成果（中间库）。
包括：
1、空间信息数据。
2、不动产登记薄信息数据。
3、不动产登记业务数据。
5.4数据入库
将整理后的不动产登记信息按照不动产登记数据库标准对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。
不动产登记数据入库要进行全面的信息复核，保证入库的数据符合质量控制要求。
按照元数据的要求填写所建数据库的元数据。
6.工作内容
6.1土地登记数据整理
6.1.1集体土地数据
空间数据整理
根据《城镇地籍数据库标准》对集体土地登记的空间数据进行整理时，需保留行政区划层、地籍区层、地籍子区层、集体土地所有权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。
6.1.2国有土地数据
1、空间数据整理
根据《城镇地籍数据库标准》对国有土地登记的空间数据进行整理时，需保留地籍区层、地籍子区层、建设用地使用权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。
国有土地登记的空间信息与房屋空间信息的空间参考保持一致。
2、登记簿册整理
3、关联关系重建
通过宗地代码建立和对应的空间信息的关联。
通过宗地代码关联整理相应的抵押权、查封登记、异议登记的信息。
通过宗地代码建立和权利人信息关联，形成权利人信息。
4、范例方案：
（1）土地登记信息清理与整合
土地登记信息包括国有土地登记信息。
数据格式包括土地登记系统中的属性数据、纸质档案扫描图像和CAD格式的城镇规划宗地图。
由于不动产登记最终的成果数据是含相关属性信息的图形数据，但CAD格式的城镇规划宗地图只有图形信息，并不存储属性信息，需要经过处理将相应的属性信息和空间图形信息关联起来。
CAD格式的城镇规划宗地图通过以下步骤进行处理：
数据抽取
提取CAD城镇规划宗地图中的界址线、界址点和宗地注记信息，分别单独分层保存。
坐标转换
将抽取数据转换成统一坐标系统，实现多源数据的叠加浏览。
档案信息录入
根据不动产统一登记的数据要求和数据关联需要，参照已扫描完成的档案图像，使用录入工具软件进行档案各类信息录入，从而保证数据的完整性及档案可索引性。
坐标采集
土地登记业务过程中坐标信息部分缺失的，根据不动产登记相关要求档案整理时需根据规范对宗地坐标信息进行重新采集。
完善属性信息
根据不动产登记信息数据库标准的要求对数据属性结构进行完善，同时根据宗地注记信息等内容，完善图形数据的属性信息。
映射转换
建立与不动产登记信息数据库的数据映射关系。
（2）土地产权调查信息清理与整合
土地产权调查信息整理是指在权籍调查过程中指界并测绘的数据。
目前的数据主要有城镇地籍调查数据。
该部分数据需在统一的空间参考下进行整合，并按照不动产登记空间要素分层方法进行分层整合。
土地产权信息已经实现了图形和属性的统一采集。
只需要对土地产权信息中的数据进行数据抽取、数据转换、映射转换即可。
数据抽取
抽取土地产权信息中的宗地、房屋等图层。
数据转换
包括数据格式转换，坐标转换。
将抽取的土地产权信息统一数据格式，统一空间参考。
映射转换
比照不动产登记信息数据库标准的数据结构建立数据映射关系
由于大部分区县城镇地籍调查数据自2010年形成后没有进行持续更新，因此其宗地图层与当前最新的土地登记信息相比存在一定程度的差异，主要表现为宗地图形缺失、未更新、错误等问题。
针对上述情况，首先需要查阅图形缺失宗地的档案资料，提取最新的宗地界址点坐标；然后通过补录、坐标转换等方法形成宗地图形；最后完成宗地的落图。
对于无法通过查阅档案资料获取界址点坐标的宗地，则需开展外业测量工作进行重新调绘。
（3）土地登记档案信息清理与整合
在数据关联工作正式开始前，首先需要将土地登记纸质档案进行扫描数字化，为进一步的数据清理做准备。
土地登记和权属档案图像的扫描和数据录入工作包括：
图像扫描
扫描方式：
采用高速扫描仪。
扫描分辨率：
200DPI
图像纠正
图像处理：
对通过扫描取得的档案图像进行处理，如：
旋转、去噪、去边、去污、调整亮度和对比度等，确保数字化图像资料不重复、不遗漏、清晰无边、不倾斜、无污点、与实物档案保持实质性一致，适合屏幕显示和原样打印的清晰识读。
图像核查：
按照要求，将高速扫描完成的档案图像，逐一检查，去除扫描软件没能自动处理的黑边、纠斜、脏点，记录补扫信息（对漏扫、不合品质规定的扫描图像要求重新补扫）。
图像补扫：
按照要求，将检查完成后需要补扫的档案逐一补扫，补档案必须达到高品质要求。
档案标准化
结合不动产及档案规范要求，建立档案编目、档案封面以及基于不动产单元号的档案索引。
（4）登记、产权、档案信息关联
处理后的数据通过不动产单元号、宗地代码、权利人等信息进行关联，最终实现通过图形的不动产单元号可以查到该不动产单元相应的属性信息、登记信息、档案信息，包含所有该不动产单元的档案的扫描件。
6.2房产登记数据整理
房产数据整理，主要依据《房地产市场基础信息数据标准》对房产登记数据进行整理，主要保留楼盘表和房产登记数据，并做好和房产交易管理的数据衔接。
整理要求如下：
6.2.1空间数据整理
对房屋所有权登记的空间数据进行整理时，保留自然幢等空间信息以及与之相关联的属性信息。
6.2.2楼盘表整理
整理楼盘表的信息，自然幢信息与空间信息整理同步，还包括以下方面：
（1）逻辑幢；
（2）层；
（3）户；
6.2.3登记簿册整理
1、房地产权登记信息（项目内多幢房屋），保留有宗地代码、房地坐落、业务号、房屋所有人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、土地使用权人、土地使用期限、房地产交易价格、总单元数、房屋所有权证证号、登记时间、登簿人、附记等，同时还要保留项目名称、幢号、总层数、规划用途、房屋结构、建筑面积、竣工时间、总套数等信息。
2、房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋），保留丘编号、自然幢号、房屋编号、房地坐落、业务号、房屋所有人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记类型、登记原因、土地使用权人、土地使用面积、土地使用期限、房地产交易价格、规划用途、房屋性质、房屋结构、所在层/总层数、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积、竣工时间、房屋所有权证号、登记时间、登簿人、附记等信息。
3、房地产权登记信息（建筑物区分所有权业主共有部分），保留丘编号、建筑物区分所有权业主共有部分权利人、业务号、建（构）筑物编号、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用面积、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息
6.2.4关联关系重建
1、通过自然幢号建立和对应的空间信息的关联。
2、通过房屋编号或建（构）筑物编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息。
3、通过房屋编号或建（构）筑物编号建立和权利人信息关联。
6.3房地关联
以土地和房产数据清理为基础，通过计算机比对、人工配对、外业权籍调查等手段，将组幢形成的房屋楼盘表与划宗后宗地图上的幢面图进行一一对应；对于幢面图缺失、错误的，则需组织外业测量对房屋基底边进行补测，形成幢面图并统一落图，之后再进行关联。
最终建立以土地为基础的不动产登记单元，并通过权利人、面积、四至等关联信息校核数据的完整性。
6.4林权登记数据整理
6.4.1空间数据整理
1、对林权登记的空间数据进行整理时，需保留行政区、林班、小班、宗地以及与之相关联的属性信息。
2、一般林权登记的空间信息与集体土地所有权的空间参考保持一致。
6.4.2登记簿册整理
整理林权登记的信息。
6.4.3关联关系重建
1、通过宗地代码建立和对应的空间信息的关联。
2、通过林权证号关联整理相应的抵押权、查封登记的信息。
3、通过林权证号建立和权利人信息关联。
6.5各类不动产登记数据整合关联
6.5.1空间数据整合
1、宗地数据整合，将各宗地的空间信息进行整合，形成符合标准的空间数据。
建议在整合过程中要考虑到管理、备份和更新等因素。
（1）集体土地所有权宗地。
（2）建设用地使用权宗地。
（3）林地使用权宗地
2、建筑物数据整合
将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
编码方法具体参见《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》
6.5.2非空间数据整合
通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》要求相符的不动产登记属性数据库表中。
1、国有土地建设用地使用权登记信息整合。
2、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合。
3、林权登记信息整合
6.5.3数据关联
将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
1、信息落宗
（1）对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记等，宗地编号分别采用《地籍调查规程》中规定的方法编码，通过原宗地编号关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用新宗地编号对宗地编号属性项赋值。
（2）对于房屋登记信息。
用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地编号到逻辑幢、层、户数据表中。
将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地编号。
（3）不动产单元编号
分类分宗按不动产单元编码规则对不动产单元进行编号，同时补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信息。
在宗地内通过宗地编码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建立权利和办理过程的关联关系。
6.6各类登记单元编码规则
依据不动产权籍调查技术方案中规定编制不动产单元号。
7.成果检查
7.1检查方法
7.1.1非空间数据用随机抽样检查
从被检查的不动产登记数据库成果中，随机抽取不少于15%的单位产品作为样本，通过对样本的检查，评价数据的总体质量。
随机抽样检测多采用人工目视检测方法，通过屏幕显示或输出，与原始数据进行核对，以确定数据的质量状况。
7.1.2空间数据采用计算机软件完全检查
使用预先定义和设计好的规则、方法或软件进行全面检查。
7.2质量控制要素
在不动产登记信息整合过程中，要严格执行质量控制规范，核心的质量控制要素罗列如下：
7.2.1空间数据的质量评价要素
1、图层名称规范性。
图层命名应保持和《不动产登记数据库标准》（试行）一致。
2、属性数据结构一致性。
在数据库属性结构表中，属性项的定义应和《不动产登记数据库标准》（试行）保持一致，必选属性项的描述应采用《不动产登记数据库标准》（试行）的描述，可以适当扩展，但不得冲突。
3、代码一致性。
有明确命名规则、编码规则和数据字典的属性项，应严格执行编码方法，保持编码语义一致。
4、数值范围符合性
属性项的值域应符合《不动产登记数据库标准》（试行）中相关值域的要求。
5、点层内拓扑关系
点层内无拓扑错误。
6、线层内拓扑关系
线层内无拓扑错误。
7、面层内拓扑关系
面层内无拓扑错误。
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