县城袍田新区基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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县城袍田新区基础设施建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
XXX县城袍田新区基础设施建设项目
2、建设单位：
XXX县城市建设投资开发公司
3、项目负责人：
XXX
4、建设地点：
XXX县城北袍田新区
5、建设性质：
新建
6、建设规模及内容：
（1）建设规模：
本项目开发总用地面积120.02公顷，其中总建设用地面积74.68公顷，道路用地面积24.73公顷，绿化及水域面积20.61公顷。
（2）建设内容：
规划用地范围内的土地征用、拆迁安置、土地平整、道路、绿化、市政配套管线等基础设施建设，使项目用地达到“六通一平”（通路、给水、排水、供电、通信、燃气、平整土地）的建设条件，为挂牌上市并进行后期开发建设创造必要的条件。
土地开发完成后可提供出让具备“六通一平”建设条件的居住用地面积约410521平方米、商业服务面积约86204平方米。
7、总投资及资金来源
（1）项目总投资
经初步估算，项目总投资约3782万元。
其中：
（2）资金筹措
资金来源为：
申请银行贷款3000万元，约占79.32%；建设单位自筹资金782万元，约占20.68%。
8、建设期限：
三年
1.2项目背景及编制依据
1.2.1项目背景
XXX县地处赣西边境，罗霄山脉中段。
古为吴头楚尾，地处赣江水系二级支流禾水河的中游，为XXX省XXX的辖县之一。
县境东与XX县、泰和县接壤，西与莲花县、湖南茶陵县交界，北连安福县，南与井冈山市为邻。
城市基础设施是城市文明和发展的物质载体，是城市特质形式最重要的组成部分，也是城市经济增长和社会进步的前提条件，对城市综合经济、社会、环境发展有着重要影响。
改革开放30年来，依山傍水的XXX县城发生了翻天覆天的变化。
城区面积由最初的2平方公里拓展到20余平方公里，人口由1万多人增加到40万人，城区的道路由最初的“狗肚一条肠，走来走去一条街”发展到“四纵六横一环”的城区道路网络。
该县以打造湘赣边界中心县城为目标，从夯实各项城市基础工程入手，竭力改善人居环境。
在充分尊重生态自然环境、尊重当地历史文化、尊重广大市民的利益的前提下，大力拓展新城区和改造老城区，使各项城市基础设施“串珠成链”。
针对城区有新街无新区的现状，实行土地开发与配套建设同步进行，重点推进袍田新区建设，优先布局好学校、医院等公益性项目，整体开发新区，使县城向工业园区辐射、靠拢，正在建设中的袍田新区大气魄规划，高品位建设，并融入了现代的社区建设理念，建成后将成为全县真正意义的精品新城区。
1.2.2编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、建设部《城市规划编制办法》（第146号令）
3、《工程建设标准强制性条文》城乡规划部分
4、《城市规划强制性内容暂行办法》
5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93（2002））
6、《住宅设计规范》（GB50096-1999（2003））
7、《公路工程技术标准》（JTGB01-2003）
8、交通部1996年颁布的《公路建设项目经济评价方法》（讨论稿）
9、《城市道路设计规范》（CJJ37-90）；
10、《室外排水设计规范》（GBJ14-87）（97版）；
11、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
12、《XXX县城市总体规划2005-2020年》
13、XXX县建设事业“十一五”规划纲要
14、XXX省城乡规划设计研究院提供的工程区域1:
300地形图
15、县政府、计委、规划设计研究院有关文件及指导意见
16、调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等资料
17、项目相关设计资料及勘察资料
1.3研究的范围
本报告是在广泛收集项目影响区内相关最新资料，进一步深入分析新区规划的主要因素，结合拟建项目在县城中的重要性，依据县城经济发展和新城区建设的规划，研究认证了土地利用、道路交通、建筑性质、建设标准与规模等，其主要的研究范围为：
1、调查研究项目所在地区的社会经济、交通运输、农村现状和发展规划；
2、分析研究当地社会经济和交通运输的发展趋势，进行交通量预测；
3、项目建设必要性；
4、建设条件与环境；
5、研究确定袍田新区基础设施建设项目的建设规模、技术标准；
6、袍田新区规划方案研究，进行规划方案比选，实地踏勘；
7、测算主要工程量，估算工程投资；
8、经济评价、综合分析项目建设的可行性；
9、根据资金筹措可能，研究实施方案及工期安排；
10、项目建设实施意见及招标方案；
11、问题和建设。
1.4研究的主要结论
1.4.1建设的必要性
1、完善城市功能，提升城市形象
随着改革开放进一步深入，国家综合实力的进一步提高，我国的城市化进程加快，全国城市进入了大规模建设期，城乡建设及城市规划成绩斐然。
二十一世纪初期是我国全面建设小康社会，实现和平崛起的战略机遇期，党十七大报告中提出，在新的发展阶段继续全面建设小康社会、发展中国特色社会主义，必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。
围绕“统筹城乡发展，推进社会主义农村建设。
加强能源资源节约和生态环境保护，增强可持续发展能力。
推动区域协调发展，优化国土开发格局。
”建设社会主义“和谐社会”的目标，中央提出了大力促进中部地区崛起的发展战略。
XXX县位于XXX省中西部湘赣边境地区，近几年，随着工业化、城市化的“双轮驱动”战略的实施，城市建设速度进一步加快。
2005年县城城市总体规划编制完成后，将城市总体定位为：
工贸发达、红色文化底蕴深厚的赣湘边境生态旅游城市。
生态旅游城市的定位对城市建设方面提出了高要求，特别对于原农村地区要求在体现其生态特征的同时，加快其城市化步伐。
位于XXX县城北部的袍田地段建设更趋紧迫。
2、拓展城市空间，辐射带动周边
XXX县城城市总体格局为“一河两岸，一城三区”。
袍田新区位于城区的核心部位，区位、交通条件优越，而主城区内发展条件最为成熟的区域就是袍田新区，它对埠前工业园的开发，城北片区的建设，老城区的改造，东里片区的拓展都有着辐射带动作用，同时袍田新区的建设对城区的发展起着窗口示范作用，将有力促进县城建设的又好又快发展。
3、高起点规划，高效能运营
袍田新区应按统一规划，分步建设，组团开发，注重环境，形成规模，提升袍田新区的城市形象。
贯彻“城市运营”的理念，政府垄断土地一级市场，先进行基础设施和公共服务设施的建设，将生地转化成熟地后再公开出让，为城市建设获取较大化的建设资金，促进城市建设的合理有续进行。
1.4.2工程环境的影响
本建设项目论述了沿线环境特征，建设项目对生态环境、社会环境、土地利用等可能产生的影响，以及减缓工程环境影响所采取的对策。
经综合评价，本项目对地方基础设施，资源利用以及社区的发展均是利大于弊,对地方生态环境仅是在施工期有一定影响，新城区建设期和营运期间，将产生一定的粉尘、烟雾、汽车尾气和噪声污染。
总的看来，本项目在建设期和营运期间均能，污水总排放量、汽车尾气污染强度和汽车噪声值，均能满足环境保护要求。
1.4.3投资估算及资金筹措
1、投资估算
袍田新区共有土地面积120.02平方公里，其中保留建筑占地面积22.5公顷。
按规划设计方案，片区内需拆迁建筑60835平方米。
经初步估算，项目总投资28628万元（指估算工程造价，管理费、前期工程费及不可预见等费用不在此计算范围之内）。
其中征地费3752万元，拆迁安置费1582万元，土方费用717万元。
项目工程造价总成本约为2.9亿元。
具体见下表：
项目投资估算一览表
序号
项目名称
总额（万元）
备注
1
应缴（协议）地价
3752
按3.65万元/亩征地费计算
2
拆迁安置费
1582
按260元/平方米计算
3
土方费用
717
挖方15元/方，填方12元/方
4
道路费用
1869
5
绿化费用
614
100元/平方米
6
沿江绿化
1053
100元/平方米，含征地费
7
设施投资费用
12586
含房屋建筑和场地绿化硬化费
8
给水管线
300
9
雨水管线
500
10
污水管线
320
11
电信管线
1250
12
燃气管线
450
13
电力管线
300
14
防江堤
3335
含征地费和造价
15
合计
28628
2、资金筹措
1.4.4工期安排
（一）开发准备期
为了使袍田新区建设能尽快展开，将大力推动周边环境的整治，为袍田新区的建设营造良好氛围。
1、拓宽整治湘赣大道，调整敦永公路（仰山段）线形，达到一级公路的标准；拆迁整治仰山南面的村落，打通湘赣大道至禾水河的视线通廊；结合仰山、禾水河建设阶地式城市广场，体现山水城市特征，塑造城市新区标识。
2、严格控制本规划区内村民建房，对拟整体拆迁的地段严格禁止新建村民住宅，在综合整治区新建住宅需符合本规划。
（二）开发建设期
XXX县袍田新区是XXX县城的重要组成部分，禾川主城区的城北新区，园林化的城市新区。
袍田新区的发展应本着“总体规划、紧凑开发、逐步推进、滚动发展”的方针进行。
在整体规划上应着眼未来的大发展，充分考虑可持续发展的空间需求，实行统筹规划，合理布局。
但在开发过程中，结合地方实际，小块起动，逐步开发，既要量力而行，又要尽力而为，实现开发一片，完善一片，流动发展的目标。
袍田新区开发时序安排为二期：
1、一期（2008-2010年）：
一期用地位于袍田大道南侧，面积64.72公顷。
以区内部分土地为资本，引入投资商，建设基础设施。
整合南部村民安置区，逐步搬迁旧村，配套相应的生产和生活服务设施，较大型公共设施依托XXX老城区及周边城区配套。
2、二期（2011-2013年）：
二期用地位于袍田大道北侧，开发面积55.43公顷。
在袍田大道北部建设广场及较大型的公共设施，打造新城区核心服务中心。
1.4.5经济评价
国民经济效益费用流量表
经济敏感性分析
1.4.6社会效益评价
一、项目对社会的影响分析
（一）对社会效果评价
1、总就业效果
总就业效果是指项目建设后给社会带来的直接就业和间接就业的总效果与该项目直接投资和相关项目的间接投资的总投资之比。
总就业效果=项目总投资/总就业人数
（项目总投资）万元/6000人=（）万元/人
从以上计算结果可以看出,创造一个新就业机会需要间接投资（）万元。
2、对当地经济发展作用
袍田新区基础设施的建设将成为XXX县城总体规划建设一个重要的组成部份，不仅能为XXX县中心城区规模进行扩张，而且能吸引众多客商到此落户，从而促进XXX县经济的发展，提高人民生活水平。
同时，随着道路建设，使人流、车流、信息流畅通得到保证，形成一个行车速度快、经济、安全的交通运输网，不仅能满足区内发展的需求，而且能给国民经济带来能源的节约，运输费用的减少等。
3、可带动其他产业的发展
基础设施建设中既可增加劳动力收入，拉动内需，刺激XXX县建材业的发展，财政收入也将稳步提高，同时新区建成后可带来电力、供水、运输、服务等行业的发展。
（二）评价结论
项目的建设，会产生一些不利影响，如占用大量土地，砍伐一些树林，拆除一部份房屋，建设和投入使用后不可避免的对环境产生粉尘、噪音、汽车废气污染、工业废水污染等。
但综合正反两方面的效果，基础设施建设带来的效益远大于国民经济和社会为此付出的代价，因此，社会效益是良好的。
1.5结论与建议
本项目建设是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的，应尽快实施。
并建议：
1、本阶段设计工程地质资料系参考邻近区域地质资料，建议尽快组织地质勘察，为下阶段工作做好准备。
2、依据国内有关城市道路设计经验，建议市场管线与道路建设同步实施，以避免反复开挖路面，造成投资浪费。
3、按总体规划要求，道路周边待开发的土地应与道路征地同步进行，避免二次拆迁。
4、与相关、相交道路的建设应有计划地组织实施，使工程发挥更大地效益。
5、充分发挥城市规划在城市建设，尤其在本项目地域内快速聚焦任期、提升周边土地较快升值中的应有科学作用；解决各地块内的用地性质和建筑密度、建筑容积率之间的问题。
第二章社会经济、交通运输现状发展及建设必要性
2.1项目影响区社会经济状况与发展
2.1.1社会经济状况
2.1.1.1XXX社会经济状况
1、概况
XX位于XXX省中西部，赣江中游。
从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、XXX两省咽喉通道，地势极为险要。
境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在XXX省地理上占有特殊位置。
四周东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤。
自秦朝置郡以来，迄今有3000多年的历史。
XX以其悠久的人文历史、良好的生态环境、丰富的自然资源和独特的区域位置，被世人誉为“风水宝地、革命圣地、旅游胜地、投资福地、发展高地”。
XXX辖吉州区、青原区、井冈山市和XX、泰和、万安、遂川、XXX、永丰、吉水、峡江、安福、新干两区一市十县，总面积2.53万平方公里，总人口470万。
XX是人杰地灵的风水宝地。
XX古称庐陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改称XX。
这里历史悠久、文化灿烂，有千年古城—XXX省级历史文化名城、千年古窑—吉州窑、千年古铜—新干商代青铜器、千年古书院—白鹭洲书院、千年古刹—青原山净居寺、千年古村—渼陂和钓源、千年古墓—吉水东吴大墓等一批历史文化遗址。
这里人才辈出、名士荟萃，从唐宋至明清，XX科举进士近3000名，状元20位，榜眼、探花32位，曾出现过“隔河两宰相，五里三状元”的历史盛事；“唐宋八大家”之一欧阳修、民族英雄文天祥、《永乐大典》主纂解缙、宋代大文豪杨万里等一批历史文化名人先后诞生在这里；元末明初，当代伟人毛泽东、邓小平的祖籍也在XX。
XX是星火燎原的革命圣地。
XX是举世闻名的中国革命摇篮井冈山所在地。
1927年，毛泽东、朱德等老一辈革命家在这里创建了第一个农村革命根据地，点燃了中国革命的星星之火，锻造了“坚定信念、艰苦奋斗，实事求是、敢闯新路，依靠群众、勇于胜利”的井冈山精神。
在血与火的斗争岁月里，XX人民前仆后继、不屈不挠，为中国革命作出了巨大贡献和牺牲，仅记录在册的革命烈士就有5万余人，从XX走出去的共和国将军达147名。
XX是“三色辉映”的旅游胜地。
XX旅游资源十分丰富，“红、绿、古”交相辉映。
井冈山被誉为“天下第一山”，属首批国家级风景名胜区，以井冈山、三湾、东固为代表的革命遗址遍布全市，拥有保存完好的革命旧址、遗址425处近千个点，其中国家级红色文保单位2处28个点，省级17处；全市森林覆盖率达66%，山青水秀，生态优美，现有武功山、青原山、玉笥山、白水仙等4个省级自然风景名胜区；庐陵文化久负盛名，文天祥纪念馆、欧阳修纪念馆、西阳宫等一批具有深厚文化底蕴的名胜古迹，吸引许多国内外历史文化人士前来观光考察。
XX是环境优良的投资福地。
XX有良好的区位优势。
这里位处香港、广东经XXX到中原的核心地带，既是沿海腹地，又是内地前沿，北与长江三角洲对接，南与华南经济圈呼应，是中原通往东南沿海的“黄金走廊”。
赣江水道及京九铁路、赣粤高速、井冈山机场，构成了水、陆、空“三路并进”的立体交通网络，区位优势日益凸现。
XX有丰富的自然资源。
地下矿藏50多种，探明矿石储量12亿吨；山林总面积2593万亩，是国内杉木、湿地松、毛竹、油茶等经济林的重要生产基地；水资源达215亿立方米，可开发水能资源157万千瓦，全省最大的水力发电厂—万安水电厂就在XX；全省最大的火力发电厂—井冈山华能电厂也在这里。
XX有充裕的熟练劳力。
全市现有普通中学308所，每年为全国各大中专院校输送优秀人才2.3万余人，有普通高等院校1所、中专和职校54所，每年可向社会提供10余万具有中等以上文化的劳动力。
XX有完备的涉外服务体系。
已形成了由海关、检验检疫、市长直通电话、投资洽谈中心、外商投诉中心、办证服务中心、招投标中心构成的“七位一体”投资服务体系。
一个“创业环境最优、商务成本最低、投资回报最快、服务效率最高”的新XX，正以其独特的魅力吸引着海内外投资者纷至沓来。
2、经济发展状况
2007年，全市上下以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照“立足新起点、实现新跨越、建设新XX”的战略部署，团结拼搏，真抓实干，全市经济呈现了又好又快发展的态势，各项社会事业健康蓬勃发展。
（1）2007年全市实现生产总值406.01亿元，同比增长13.6%，比去年同期提高0.2个百分点，连续5年保持13%以上的增幅。
分季度看，全年四个季度累计增速分别为13.0%、13.4%、13.6%和13.6%，经济呈现稳中加快的增长势头。
人均生产总值达到8559元，可比增长12.6%。
分产业看，第一产业增加值97.44亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值172.97亿元，同比增长25.1%；第三产业增加值135.59亿元，同比增长7.8%。
三次产业结构由上年同期的24.44：
39.63：
35.93调整为24.00：
42.60：
33.40，第二产业占比提高2.97个百分点，二、三产业对经济的贡献分别为71.1%和21.0%，拉动经济增长9.7和2.8个百分点，经济引擎形成了以工业为主导二、三产业共同拉动的增长格局。
全年居民消费价格指数为104.1，比上年上涨4.1%。
从八大类别看，呈现“四升四降”格局。
食品类体格上涨较大，为11.4%。
其中，粮食、肉禽及其制品、蛋类分别上涨13.7%、24.7%和25.4%。
烟酒及用品类、家庭设备用品及维修类和居住类涨幅较小，分别上涨1.0%、1.1%和1.6%。
衣着类下降2.1%，医疗保健类下降0.6%，交通和通讯类下降0.5%，娱乐教育类下降0.4%。
商品零售价格上涨4.3%。
年末全社会就业人员247.81万人，比上年末增加3.29万人。
分三次产业看，一、二、三产业分别为123.65万人、58.45万人和65.71万人。
城镇就业人员63.36万人，新增加3.57万人。
年末城镇登记失业人员21146人，登记失业率3.17%。
城镇单位在岗职工19.58万人，下降5.4%，年平均工资14895元，增长21.6%。
全年实现财政总收入40.83亿元，比上年增长26.9%，占GDP的比重为10.1%，比上年提高1个百分点。
实现一般预算收入25.32亿元，增长23.4%,其中税收收入15.50亿元，增长30.1%，占一般财政收入的比重为61.2%，比上年提高3.1个百分点。
全年完成地方财政支出74.10亿元，比上年增长26.4%。
（2）农业和农村经济：
全年实现农林牧渔业总产值164.03亿元，可比增长5.4%。
全市共有213个乡镇政府，乡村总户数90.83万户，乡村总人口376.12万人。
乡村劳动力资源总数211.67万人，乡村从业人员188.78万人，常年外出（离乡）的从业人员76.26万人，其中出省从业的62.38万人。
年末实有耕地面积32.87万公顷，比上年减少1038公顷。
实有耕地中水田面积29.98万公顷，旱地面积2.54万公顷。
全年粮食产量328.63万吨，比上年增加13.88万吨，增产4.4%；油料产量12.31万吨，增产8.6%；水果产量11.52万吨，增长17.6%；水产品产量16.23万吨，增长9.7%，其中特种水产品产量4.26万吨，特种产值占比由上年的24.5%提高到26.3%，提高了1.8个百分点；水果产量11.52万吨，增长17.6%；全市生猪出栏286.30万头，增产10.4%，生猪存栏170.29万头，增长18.3%；出笼家禽3834.53万羽，增产16.6%；全年出售和自宰肉用牛36.94万头，增长8.7%；牛肉产量3.54万吨，较上年增长13.2%；年末牛存栏86.69万头，增长3.8%。
全市农机总动力达到333.80万千瓦，增长16.5%，其中：
农用排灌动力91.68万千瓦，增长13.7%。
拥有柴油机20.23万台，增长11.0%；农用水泵18.99万台，增长39.5%；农田有效灌溉面积和机电排灌面积分别达到297.79千公顷和256.71千公顷；农村用电5.42亿千瓦时，同比增长9.5%。
全年全市第一产业投资1.61亿元，增长37.9%，农村50万元以上投资额15.97亿元，增长141%；财政用于农林水事务支出13.47亿元，增长42.6%。
（3）工业和建筑业：
全年实现工业增加值135.93亿元，比上年可比增长34.6%。
年末全市共有509家规模以上工业企业，实现增加值115.68亿元，同比增长33.9%。
规模工业占全部工业的85.1%，比重同比提高13个百分点。
在规模工业总产值中，按行业分，国有经济增长5.7%，集体经济增长32.6%，其他经济增长69.5%；按轻重工业分，轻工业增长45.0%，重工业增长76.3%；按企业规模分，中型企业增长36.5%，小型企业增长74.3%。
规模工业企业用电量19.30亿度，增长35.4%，其中非国有企业用电18.26亿元，增长35.0%。
1-11月，全市规模工业经济效益综合指数为206.4%，同比提高33.1个百分点；实现主营业务收入306.57亿元，增长66.5%，产销率达到98.1%；实现利税总额28.03亿元，增长49.9%。
其中利润总额13.63亿元，税金总额14.40亿元，同比分别增长63.7％和38.8％。
全市共有14个高新技术开发区和工业园区，共完成基础设施投入12.51亿元，增长70.4%；实现工业总产值311.77亿元，增长57.7%；吸纳从业人员16.84万人，增长2.5%；实现利润总额16.91亿元，增长54.0%，税金总额13.13万元，增长60.3%。
全年全社会建筑业实现增加值37.04亿元，比上年增长3.0%。
（4）固定资产投资：
全年全社会固定资产投资210.30亿元，比上年增长40.2%。
其中，城镇投资183.13亿元，增长41.6%；农村投资15.97亿元，增长141.0%。
全年施工项目847个，新增固定资产89.45亿元，增长28.2%。
在城镇投资中，国有及国有控股单位投资38.40亿元，比上年下降11.8%。
第一产业投资1.61亿元，增长37.9%；第二产业投资115.82亿元，增长91.3%；第三产业投资65.70亿元，下降2.8%。
全年房地产开发投资23.68亿元，比上年增长0.4%。
商品房施工面积472.51万平方米，下降4.5%，其中，住宅投资401.69万平方米，下降7.4%。
商品房竣工面积100.19万平方米，下降8.2%。
商品房销售面积190.66万平方米，增长13.0%，其中，住宅销售面积为174.49万平方米，增长10.0%。
商品房空置面积52.74万平方米，下降15.4%。
（5）国内贸易：
全年社会消费品零售总额116.25亿元，比上年增长17.1%。
分城乡看，城市消费品零售额29.64亿元，增长15.4%；县及县以下消费品零售额86.61亿元，增长17.7%。
分行业看，批发和零售业零售额101.48亿元，增长17.8%；餐饮业零售额11.88亿元，增长14.7%；其他行业零售额2.89亿元，增长4.0%。
限额以上批发和零售业销售总额406979.3万元，增长15.2％，其中：
零售额增长24.9％，食品饮料烟酒类销售额161244.4万元，增长29.2％，其中零售额增长108.9％，服装鞋帽针纺织品类零售额增长115.2％，化妆品零售额增长58.1％，金银珠宝类
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