广西绿温泉度假酒店商业计划书本科论文.docx
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广西绿温泉度假酒店商业计划书本科论文
广西绿温泉度假酒店
商业计划书
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授方签字：
公司名称：
签收日期：
目录
一、项目概要-------------第4页
二、项目背景-------------第5页
三、经营概括-------------第10页
四、行业市场-------------第11页
五、营销策略-------------第13页
六、融资说明-------------第13页
七、财务预测-------------第16页
八、风险控制-------------第17页
一、项目概要
绿温泉度假酒店由广西绿满地房地产开发有限公司开发建设，位于南北高速公路那马出口150米处，距南宁市区仅20公里，是集餐饮、娱乐、温泉、住宿于一体的综合性旅游度假村。
酒店经银行评估总价值为1亿1千万元，酒店总占地面积约200亩，拥有客房总共403间，包括别墅、商务间、标准间。
每年旅游收入达1000万元人民币。
是南宁乃至广西优秀温泉旅游风景区之一。
绿温泉的区位优势明显，其地理位置刚好位于南宁即将投入重金100多亿元人民币打造的“南宁区域性国际物流基地”核心地带（具体详见附件一的相关新闻报道）。
同时，温泉旁还有数百亩可供用于房地产开发使用的土地，如能将温泉休闲旅游与房地产开发结合起来做大做强，则该项目的前途不可估量，周边地价升值空间巨大。
鉴于本项目的土地资源高速增值和经营高成长的需求，我们拟采取对国内外有实力的企业和个人进行融资再投资开发的形式来扩大经营规模，主要采取两种合作方式（产权买断和股份合作），融资规模在5亿元人民币左右（含温泉地产投资）。
二、项目背景
（一）背景说明
由广西绿满地房地产开发有限公司投资开发建设的绿温泉度假酒店一开始就采取了国际流行的开发模式——“产权式酒店”。
产权式酒店起源于20世纪六七十年代。
在旅游业创新过程中，法国阿尔卑斯山地区的度假村首先以分时销售的方式招揽客户，第一批产权式酒店开始浮出水面。
据最新统计资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%以上的速度递增，预计到2004年，全球产权式酒店的销售额外负担将达到300亿美元。
国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。
那是在房地产市场低迷的时候为摆脱滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。
到了2001年，全国楼市一派繁荣之中，规模化的产权式酒店率先在海南、北京、上海等地悄然兴起。
当时，尽管“产权式酒店”对于大多数人来说还很陌生，但是，正如一位著名的房地产商所说：
“产权式酒店带给业主的，就像奔驰、宝马带给车主的一样，除了自身的享受，还有自信、尊贵和自豪感”。
正是这种“名利双收”的新颖投资方式，很快乐为许多投资者所接受，一时间，产权式酒店模式便迅速在广州、深圳、大连等城市铺开。
受产权式酒店的启发，在商品房地产发展热潮中产权式商铺也应运而生，很快地形成风潮，向各地散布开来。
据了解，广西最早的产权式模式出现在以滨海旅游名胜著称的北海市，首先是由来自上海的国际分时度假公司推出；其后是本土的“勒比海酒店”推出“回购式产权酒店”模式。
目前，开展产权式酒店经营的还有南宁市的“绿都温泉度假山庄”、柳州市的“华天世纪酒店”、桂林市的“枫丹国际酒店”等。
所有这些表明，产权式酒店作为一种国内外先进的营销模式，正在世界范围的旅游城市迅速发展起来，因此，可以预见，如果能通过融资将绿温泉与房地产项目做大做强，采用国际最新的营销模式，必将会使绿温泉地产项目产生更大的经济效益。
2005年11月3日，中国温泉协会长、御温泉国际度假酒店管理（集团）有限公司总裁朱跃东考察广西区旅游产业。
朱跃东研究管理温泉旅游业已有10多年，是中国温泉旅游产业的开创者，在全国享有很高的声誉。
2006年元旦期间，他实地考察了南宁市良庆区那马镇绿温泉度假酒店后对记者说，温泉旅游是近几年才发展起来的新兴产业，随着人们生活水平的不断提高，过去传统的观光旅游已逐渐步向休闲度假旅游发展。
温泉旅游正是适应了休闲度假的需要，游客通过温泉旅游，体验“沐浴文化”达到“健康、美丽”的目的。
他认为，广西各地温泉资源丰富，发展温泉旅游大有可为。
绿温泉度假酒店投资者和经验者有眼光，在南宁周边开发了具有区位交通、资源、产品、地产优势的温泉旅游项目，发展前景广阔。
广西绿温泉度假酒店从去年2月开业至年底，已接待区内外游客9万多人次。
（二）优势分析
1、区位优势
（1）项目所在城市：
是中国广西南宁市。
它是中国—东盟各国的结合部，“九加一”交接处，泛北部湾经济圈边沿，每年的11月会定期召开中国—东盟博览会，是中国与东盟各国贸易的前沿阵地，也是广西政治、经济、文化、物流、贸易中心；而项目离中国—东盟交易会展中心仅15分钟路程，交通便捷；
（2）项目的地理位置：
位于中国—东盟国际物流园区核心地带。
作为中国经济增长的第四极----“泛北部湾经济圈”，今后几年，广西将投入巨资100多个亿建设“南宁区域性国际物流基地”，基地将位于南北高速公路西侧，东到那马镇附近，北接五象新区的高新产业园区，南至那马温泉（即本项目所在地），占地面积约18平方公里。
选址据市中心约22公里，据五象大道约12公里，高速公路那马出口位于基地内。
为便于今后做大、做强物流业，高速公路东侧将作为物流园区发展备用地进行规划。
而本项目正好位于物流基地的核心地带，是政府重点打造的精品旅游和地产项目之一。
（3）项目所在区（良庆五象新区）：
根据南宁市的总体规划，“五象新区”至2020年重新规划为再造一个新南宁，五年内开发18万平方公里，每平方公里1万人；
南宁市已确定今后的城市重心为向南发展的新规划，将把良庆区打造成又一个新的行政中心、体育中心、艺术中心、东盟企业总部基地，把那马—良凤江组团打造成南宁市旅游度假圣地；
那马温泉区已规划为北部湾（广西）国际物流基地。
2、地热优势
地热井勘察工作由威达国际投资管理公司及广西绿满地房地产开发有限公司委托广西地质勘查总院第四勘查院完成。
该院于2002年8~9月完成了本项目所在地那马区域地面地热地质调查、钻孔测温和大地电场岩性测深等野外勘查工作，于2002年11月提交地热资源调查报告、选定地热井位并提交地热井地质设计图；2003年2月，绿温泉度假山庄向自治区地矿局申请获得那马镇14平方公里范围内的地热资源勘查权证；2003年4月，委托国家A级企业中国煤田地质总局129勘探队完成地热井钻探施工任务，2003年5月16日地热矿水开钻，2003年11月14日现场验收交井，施工历时6个月，2004年1月提交地热井竣工报告。
地热井水样品经国家认证单位——中国国土资源部广西试验中心实验和广西分析测试研究中心检验结果表明：
地热井水为无色透明、无臭无异味，无肉眼可见物，水温36度，PH值7.1，水化学类型为重碳酸钙型（HCO3——CA），钠、锶、偏硅酸等含量适中，并含有锌、锰等于人体健康有益的微量元素和矿物盐，热矿水来自地下深层，未受任何污染，绿都温泉山庄的各项指标，包括热矿水温和矿化度均达到国家医疗热矿水的水质、水温标准，是一种淡温型医疗热矿水，具有良好的保健医疗和皮肤美容功能。
上述功能是通过浴疗来实现的。
浴疗是指人体全部或部健浸入热矿水中，在界不定期时限内，由于热矿水中特有的化学成分、气体成分的药物化学作用，和水温、水压、浮力等的物理作用，对人体产生保健医疗效果。
当人体在医疗热矿水中常浸浴时，能扩展血管，促进血液循环，增时新陈代谢，灵活肢体，促进体内病变物排除，有利于人体组织机能的恢复，因此，对神经痛、风温病、四肢麻木、关节炎等疾病均有明显疗效。
3、政策优势
2006年5月26日，自治区旅游协会正式启动了“2006广西旅游网络大篷车”大型网络宣传促销活动。
在前几年的旅游宣传促销活动中，我区先后开出了汽车、火车“大篷车”，走遍了大江南北，“大篷车”成为我区旅游宣传促销中的响亮品牌。
促销活动从南宁那马绿都温泉站点开始，每周一个站点，推出一个个特点鲜明的旅游目的，如“南宁站、桂林站、百色站、来宾站、贺州站、梧州站、贵港站、北海站”等等依次往前推，让更多旅客从网上了解广西的秀美山川。
广西旅游景区协会首站推出南宁那马绿温泉景区作为本届旅游网络大篷车活动的首发站点，通过在那马地面的温泉主题，与网络大篷车形成互动，让游客深度体验温泉旅游休养时尚。
自治区政协副主席张文学在启动仪式上说，“要建设旅游大省，先进的营销体系是必不可少的。
我们就是要利用高科技手段，大力发展旅游网络营销，建立现代旅游营销体系，以推动我区旅游业向信息化发展，使科技成为广西旅游发展新的推动力，实现科教兴旅。
”
广西旅游资源开发、旅游项目投资建设和各项旅游经营管理活动，享受国家西部大开发以及广西壮族自治区制定的各项优惠政策。
（附政府文件内容）
（一）市场准入
1、取消部分项目审批。
不需国家、政府投资，符合规划的项目；属自治区审批权限内的下列项目：
旅游宾馆、饭店，娱乐设施等。
2、简化投资项目审批程序。
需要审批的但自治区不出资的项目，只审批项目建议书；政府部分出资的，重点审可研；全额或大部出资的，审建议书、可研、初设；主要由政府投资的，总投资3000万元以上的项目，审可研；1000—3000万元的，审建议书；1000万元以下的，建议书由市级计划部门审批。
（二）税收。
旅游资源开发企业，减按15税率征所得税。
（三）土地。
利用国有荒山、荒地、荒滩等未利用土地发展旅游业，可通过出招标让方式取得土地使用权，使用权50年不变，并可继承、有偿转让，期满后可依法申请续期。
（四）价格。
商业性投资的景点，实行市场调节价，由经营者自主确定门票价格等。
（五）工商登记。
旅游属“试行公司注册资本认缴制”范围登记。
1、首期实缴资本在注册登记时不得低于公司法定注册资本或认缴金额的15，最低不低于5万元，余额在领照后2年内缴足（第一年期满实缴资金达50万元，第二年交足）。
2、旅游企业申请直冠“广西”的，注册资金下限为200万元（经营国际旅游业务的，还可低于此限额）。
（六）进口环节税费。
在项目投资总额内，旅游企业进口自用先进技术设备，可免征关税和有关进口环节增值税。
（三）项目规模
<一>绿温泉项目
1、项目占地100多亩，其中：
已办完土地出让手续的44亩，正在办理过户手续的36亩（已交土地款150万元），租用农民土地28亩；
2、建设物统计
（1）全部建筑物
建筑物
面积（㎡）
备注
连体别墅
共53栋（265个保险，可住318人）
单体别墅
共1栋（6个床位，可住8人）
标准房
共168间（336个床位，可住336人）
豪华套房
共12间（36个床位，可住48人）
商务标间
共14间（28个床位，可住28人）
商务单间
共18间（18个床位，可住36人）
商务套间
共8间（16个床位，可住28人）
会所
车库
温泉大堂
温泉十二坊
职工宿舍
共计：
㎡，274间（总共计床位704个，可住832人）
（2）已对外营业的房间
序号
名称
数量
备注
1
标准房
97间
（194个床位，可住194人）
2
豪华套房
6间
（18个床位，可住24人）
3
商务标间
14间
（28个床位，可住28人
4
商务单间
10间
（10个床位，可住20人）
5
商务套间
8间
（16个床位，可住28人）
6
连体别墅
5套
（25个床位，可住30人）
共：
140间（合计291床位，可住324人）
（3）经营配套设施
序号
名称
数量
备注
1
日式温泉泡房
12个
2
室外温泉泡池
8个
3
游泳池
1个
200多平方米
4
体育场
1个
占地3.6亩
5
烧烤场
1个
占地10亩
6
商务会议室
7
多功能餐厅
8
KTV包厢
服务内容涉及：
住宿、餐饮、会议、KTV、温泉娱乐、乒乓球、篮球、羽毛球、桌球、气排球
<二>温泉地产项目
（1）地理位置：
位于绿温泉大门正对面，现为尚未开发之山林，面积达400亩以上，可用于开发为温泉房地产项目，如建成别墅、商品房、豪华商务区等；
（2）项目优势：
四周环山抱水，风景怡人，气候清新，实为休闲养生之最佳选择；同时，本项目坐拥温泉之得天独厚优势，又是南宁新建之“国际物流园区”核心地带，品味超然，最易受到成功人士青睐；
（3）消费群体分析：
一是国际物流园区的各高管人员（便于就近上班，又能享受到温泉的独特魅力）；二是向往生态式温泉休闲养生的高消费群体（作为自己的养生宝地和家人的度假圣地，休闲旅游、产权式投资将进行完美结合）；三是成功商务人士（温泉地产，地段稀缺，升值无限）；
（4）促销模式：
（略）
三、绿温泉项目之经营概况
（一）经营种类
1、地热温泉
整个温泉区由VIP温馨十二坊，春夏秋冬四季泉、六谷池、游泳池等二十五个风格不一的大小泡池组成，并拥有桑拿按摩、蒸气浴、足浴、休闲咖啡厅、休息区等形成独特的温泉水文化中心。
2、会议中心
大小会议室10间，拥有卡拉OK豪华包厢10间、商务中心、多功能厅和可容纳300人的大型会议室以及同时容纳500人就餐的中餐厅。
餐厅菜品以鸵鸟风味、极品靓汤为特色，各类农家特色菜式、绿色蔬菜齐全，风味独特、服务一流。
3、体育中心
4000平方米的大型体育健身馆汇集了迷你高尔夫、羽毛球、台球、篮球、排球、乒乓球、棋牌室、游戏厅等健身娱乐项目于一身，成为配套齐全的综合体育中心。
4、大型鸵鸟养殖场
位于风光秀美的八尺江边，距酒店1500米，是全区最大、数量最多的鸵鸟养殖场，同时也主要供应酒店中餐厅的鸵鸟全宴。
5、美食风味街
20多个装修统一的铺面形成网罗南宁传统美食的一条街。
同时，亦能在自助烧烤区自娱自乐一番。
（二）营业收入情况
年度
月份
营业额
2006
1
145万元
2006
2
120万元
2006
3
78万元
2006
4
55万元
2006
5
57万元
2006
6
51万元
2006
7
55万元
2006
8
67万元
2006
9
70万元
2006
10
73万元
2006
11
90万元
2006
12
123万元
全年合计收入：
1000万元
（含门票、餐饮、宾馆、温泉等收入）
四、行业市场
（一）行业分析
目前，广西南宁总共有3个温泉度假中心，除了我们的项目外，另外两个分别是“南宁九曲湾温泉度假村”和“南宁嘉和城温泉谷”，现在我们分别介绍一下这两个竞争对手的情况以进行比较。
1、南宁九曲湾温泉度假村：
位于广西首府南宁市三塘镇，座落在风光秀丽的九曲湾农场，距市中心仅12公里，集生态性、民族性、科技性、医疗性为一体，九曲湾温泉有露天温泉浴池17座和室内多功能泡浴池24座，包括：
石板浴、温泉鲜花浴、啤酒浴、咖啡浴、木炭浴、芦荟浴、中药浴、矿砂浴池等，41座浴池可同时容纳1000人泡浴。
内有攀岩运动场和健身器械活动场以及大片园林观赏景区，并设有供游人使用的大型烧烤场，垂钓亭等。
南宁九曲湾温泉度假村属于那种传统观念比较深的温泉项目，其配套项目没有独创性。
优势：
在于农场环境，是城市人休闲娱乐的场所之一，专门针对城市白领等中端客户进行开发；劣势：
是广西南宁与各大城市不同，白领人群正不断的往现代化城市迁移，很少人愿意重返农场环境的愿望，而其配套消费项目又无创新之处，所以南宁九曲湾温泉度假村的经营起色不大。
2、嘉和城温泉谷：
座落在广西最大的房地产项目嘉和城内，距离会展中心约13公里，连接国际锦标级18洞温泉高尔夫球场。
嘉和城温泉谷总投资约5亿元人民币，分三期建设。
首期建成的温泉休闲中心占地600亩，其中有风情各异的六国（千年华夏、泰王国、东瀛、芬兰、约旦、奥斯曼）泡浴区，有包括加勒比海风、亚马逊、儿童天地、勇士地带、动感舞台、水上DISCO等项目的玛雅水世界，还有水疗馆、水岸食舫、10万平方米音乐水景广场等设施，温泉谷园内冷热泡池多达103个。
另据了解，二、三期工程将配套建设五星级温泉酒店、国际会议中心、各类运动场馆、美食生态观光园、水系生态休闲长廊、水景商业街、东山水库水上休闲娱乐等项目。
嘉和城温泉谷优势：
在于和高尔夫球场连接，专门针对城市高端客户进行深开发；劣势：
是广西南宁的高端客户群较少，其投资规模巨大，中短期将无法维持其高成本运营。
其次，九曲湾温泉度假村和嘉和城温泉谷均位于南宁的北面，南宁市的总体发展规划中并没有将北面作为投资重心，再加上现在该地段人气不足，无大的项目支撑，发展空间有限，项目发展举步维艰；
另外，这两家温泉项目基本是连接在一起的，相距太近，为争斗客源，竞争激烈，利润空间下降。
（二）自身分析
2006年，本酒店总营业额为1000万元，月均85万元左右，酒店的盈亏平衡点为营业额60万元，即平均每月营业利润约15万元左右，每年约175万元。
营业额淡季分布在每年4月~8月，旺季每年10月~次年2月。
由于资金的问题，制约着酒店进一步的完善发展，客户反映的问题及需要完善的问题为以下几点：
（1）营业品种不够齐全。
很多高收入的营业品种没有，像桑拿按摩、足浴、高档KTV、多功能会话室、水上乐园、温泉美容项目及美容产品的销售。
很多客人反映，这里缺乏晚上娱乐的项目，难以留住客人。
（2）旺季的时候，我们缺少一个容纳300人左右的多功能会议室，而且由于还有一半客房没有资金开发，旺季的时候推掉了很多团队。
（3）由于我们主要是温泉项目，夏天不受欢迎，建议扩建一个室内的水上娱乐中心，增加冰泉、牛奶浴、啤酒浴、石板疗、按摩泉等服务内容。
五、营销策略
（一）媒体策略（简述）
利用各种时机进行炒作，保持高见报率，扩大知名度和提高公益形象。
（二）促销策略（简述）
1、应在各黄金周、旺季期间举办一系列具有本温泉特色的活动，注重打造自身品牌，展开促销攻势，巩固和抢占南宁温泉旅游市场；
2、与广西老龄委合作，可开发成“广西首家养老保健休闲中心”（或建成“东南亚国际养老保健休闲中心”）。
3、可向市场推销年卡业务，分为单位年卡和各个年卡，单位年卡销售潜力很大，单位年卡10000元/张，个人年卡1000元/张，每年可预收300~500万元。
（注：
具体营销策略再另行商议，本篇仅作简述）
六、融资说明
（一）融资方式
1、产权买断模式
全产权约8000万元人民币。
（实际投入超过5000万元，随着本项目位于“国际物流基地”核心地带，项目升值在即，现接手即可经营）
2、股份合作模式
双方除将合作经营温泉项目外，还将对周边地价进行合作开发，作为温泉配套的房地产项目，其升值空间广阔，总投入将超过10亿元人民币。
（目前征地价格约30万元/亩，价位低廉，待“南宁区域性国际物流基地”建成后，预计地价将增长至100万元/亩以上，将给项目带来丰厚利润。
）
（二）融资使用方向
为了适应市场持续稳定地增长的需求，绿温泉度假酒店必须进行大规模的扩张，我们拟融资后按以下目标进行开发。
1、近期目标
规划建设一个室内的温泉水上娱乐中心，占地约6亩，建筑总面积5000㎡，总投资人民币柒佰万元正（￥700万元）。
建设内容有容纳300人的多功能会议室、健身馆、多功能球馆、桑拿按摩中心，增设水上娱乐项目，包括石板疗、冲浪按摩池、冰泉、牛奶浴、啤酒浴等。
项目建成后，服务内容大大增加，酒店的经营档次整体提高，由于增添的夏天的娱乐项目，特别是增添女士及小孩的娱乐项目，夏天的营业额会大幅增加。
另外，由于娱乐项目增多，顾客置留的时间增长，晚上客人留宿的人会增多。
再一个由于增设了服务设施，延长客户的娱乐时间，温泉门票价格可以上浮50%由原来的均价45元提高到98元左右，与嘉和城、九曲湾的收费标准持平。
项目建设成营运后，酒店的营业项目增加2/3，预计每年月均营业额可达150万元~180万元，经营利润可达56万~70万元/月。
2、中期目标：
A世界民族温泉之乡：
将园区建设成为具有世界各国温泉沐浴风情文化、房地产开发利用为一体的世界一流超大型顶级旅游地产风景区。
B广西首家养老保健休闲中心（或建成“东南亚国际养老保健休闲中心”）：
拟与广西区老龄委（或与国家老龄部门）合作建设一家主要面向广西各级离休、退休高级干部、知识分子为主的大型养老保健休闲中心，并建成全国示范基地。
同时，还将接待来自东盟、欧美、日韩及全国各地的养生休闲团体参观旅游、休闲保健。
根据规划，还将在度假村新建一个大型五星国际会议中心、一个国际标准可视电话会议厅等高级商务功能，整个度假村配备高标准的电子防卫系统措施。
还将本项目努力打造成为中国-东盟博览会的合作伙伴，为博览会完成部分招待外宾工作；同时，做为会场承办部分非正式的政治经济会议，建成全球第一家“温泉商务度假村”。
建设规格可参照四~五星级标准。
标准间：
700元/夜.间，豪华间1200元/夜.间，商务套间1500元/夜.间。
在温泉商务度假村举办“东南亚（东盟）商界外贸论坛”，成为永久性举办场地。
邀请各国企业集团的高层参与，致力于编织国际化的商务通道，建立东南亚甚至全球商务平台，搭建世界范围高层次的商务人脉。
参加第一届会议的成员自动成为“东南亚商务名人会所会员”。
会所对外招收会员，集团公司高层总经理以上有资格参加，会员费10万/年，同时，每年享有免费入住度假村10天、及获邀参加论坛的权利。
会员经由此平台达到互相提携，一同发展，一同分享而获得在中国、东南亚甚至全球市场的成功的巨大商机！
3、远期目标
立足泛北部湾经济圈，依托东盟，发展成为集休闲旅游、商务考察、商务峰会于一体的温泉度假圣地。
（1）发展温泉经济，带动周边房地产项目开发；
（2）引进全球假日共享，与巴厘岛度假村“喜达屋饭店”及度假村国际集团结成联盟，借此跨进全球顶级度假村行列；
（3）收购南宁九曲湾温泉、嘉和城温泉、龙胜温泉等区内著名相关产业公司的股份，通过融资最终达到吞并部分温泉目的。
成立绿都商业集团，将各度假村、温泉城、酒店打包注入绿都商业公司在港上市，成为世界顶级温泉旅游；
（4）通过香港上市融资后，先期占领华南度假村、酒店市场，逐步兼并（或占有股份）全国各中小酒店度假村。
然后组建全国度假村联盟，制定行业标准，形成中国市场的寡头垄断。
最后跨度到房地产行业，在全国围绕旗下酒店度假村建立旅游经济圈进行房地产开发；
（5）海外融资，登陆欧美市场，打造绿都商业集团成为国际商业集团公司。
将公司过渡成为投资公司，包括旅游、房地产开发等产业，多层次多元化经营。
七、绿温泉之财务预测
（一）未来3年营收预测
年度
月份
营业额
2007
1~6
600万元
2007
6~12
700万元
2008
1~6
660万元
2008
6~12
770万元
2009
1~6
720万元
2009
6~12
840万元
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