高品质生态小区项目整体服务设想及规划参考范本.docx

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高品质生态小区项目整体服务设想及规划参考范本

高品质大型生态住宅小区

项目整体服务设想及规划

精品标书精华参考借鉴版

适用于标书/方案的制作

××物业

年月日

第一节项目调研

调研活动旨在了解××花园项目物业管理的总体特点、熟悉项目周边环境，确定该项目未来物业管理工作的重点和难点，并对××物业接管该项目进行优势分析和准确定位，从而制定具有针对性的物业管理投标方案打下良好基础。

一、调研原则、时间、对象及方式

调研原则：

“合理性、可操作性、针对性”相结合。

调研时间：

年月日-月日（7个工作日）

调研对象：

1、开发单位负责人；2、物业项目。

调研方式：

1、实地勘察；2、直接访问；3、收集资料；4、其他方式。

调研内容：

1、项目规划情况；2、项目开发计划；3、项目销售情况；4、目标客户定位与组成；5、楼宇位置与周边交通状况；6、项目施工情况；7、开发单位服务需求情况；8、其他内容。

二、项目概况（仅供参考）

××花园是由实力雄厚的××集团精心打造开发的一个高品质大型生态住宅小区。

××花园住宅小区项目位于市区路与东路交汇处，整个项目占地105700㎡，规划建筑面积约278000㎡，其中，计容总建筑面积约：

217000㎡；不计容建筑面积约：

61000㎡；住宅建筑面积约：

150000㎡；商业建筑面积约：

65000㎡；车位配比1:

1，共1950个；居住总户数：

1350户；物业管理用房面积：

850㎡，位置在8#栋3楼。

社区用房面积420㎡，，地下室共两个，面积62000㎡，总停车位1950个。

容积率2.99，建筑密度19.12%，绿地率31%，消防通道有2个，位置分别在30、31栋之间及17西侧。

小区进出口有3个，位置分别在30、31栋之间及17西侧、9栋。

项目区域内有垂直电梯51台、内共有设施设备变压器10台、高压柜10组、供水设备2套及消防栓泵2台、排风机139台、送风机92台、喷淋水泵2台、消防报警1套、楼宇对讲系统1套、监控系统1套、停车场管理系统2套及电子巡更1套。

“北地块一、二期”项目地处交汇处，紧邻××花园**，周边多为在建或拟建住宅小区及其配套设施，具有良好区域发展前景。

建筑形式主要是点式高层和带电梯的洋房。

小区完全人车分流，所有进入小区的车辆从小区主入口附近的地下车库入口直接进入地下室，从次入口附近出地下室，与行人互不干扰，车位配比高达1:

1。

此次规划特聘请市工程设计顾问有限公司设计，并充分发挥地块的地理优势，以自然山体和大面积景观水面最大限度提升该地块的经济价值，在用地形状规则的基础上，力求创造出一个高品质、功能完善、环境优美的住宅小区。

整体设计通过功能与艺术的结合以及场地空间的营造，对设计融入休闲、健康、生态、人文等概念，在赋予环境功能性的同时，亦升华环境的艺术品质、舒适、雅致的生活方式的融合，现代休闲空间的重构，自然生态的回归，为奔波忙碌的都市人提供一个休憩休闲。

幸福生活的港湾，使之感受到身心的放松与愉悦。

项目一期地块，分为纵向一轴，横向一带（3000㎡循环活水系），四个公园：

和园、诚园、畅园、逸园，并设置有篮球场、儿童游乐区等休憩地。

从总体上来说，××花园项目具有气势辉宏、主体简洁、绿色环保、配置高档、设施齐全、配套完善等显著特点。

三、项目总体特性

经项目实地调研，我们认为该物业从总体上具有以下特性：

1、大盘物业的高品质形象代表性

本项目作为××集团发展有限责任公司开发的扛鼎大作，占地广，项目面积大，规划设计档次高，是追求自然、生态、和谐的高品质化的住宅区，是展示××市××区高品质住宅形象的重要窗口，更是体现××集团开发实力的重要平台。

2、业态复杂性和多样性

本物业业态的功能包含：

高层住宅、商业、社区用房、地下车库、物管中心等等，其功能多样特性决定了物业的使用人不再是单一的小区业主，还有一部分的外来人员、租赁人员，整个物业的使用用途和使用人相对复杂。

由于本物业占地广、范围大，人员出入口、车库出入口较多，加之小区内保留的面积较大的原生态山体和景观水系，治安管理难度较大。

需强调整个区域生活居住环境的安静、有序与安全，其中作为重中之重的治安安全尤为重要。

3、建筑分布的功能区域性

××花园按照功能可以划分为住宅楼、商业裙房、停车场三大功能区域，每一个功能区域中又因服务部门、客户群体的细分而具备物业服务的差异性。

需要在满足功能区域整体服务需求的同时，进一步细化服务方案、服务流程、服务标准，才能够全方位满足本项目的物业管理服务需求。

4、提供优质服务的全面综合性

本物业项目服务内容全面，包含秩序维护、房屋及设施设备维护保养、环境卫生清洁保洁、绿化养护、增值配套延伸服务、社区文化建设、客户综合服务等各方面，服务要求高。

尤其如何做好1350户小区业主的综合服务，地下车库的管理服务，商业门面的管理服务，力求在长时期内令××花园具备保值、升值的潜力，特别是空置房的管理收费及整个项目的物业收费是摆在物业公司面前的一项主要课题和重要挑战。

四、项目物业管理的服务范围

★施工阶段的早期介入和物业管理的接管验收。

★前期销售配合的现场管理。

★业主入住的管理服务。

★物业管理区域内业主、使用人装饰装修管理服务。

★房屋建筑本体、公共部分的维修管理。

★物业共用部位的配套设施、设备维护、运行管理。

★物业管理区域内的绿化养护和管理。

★公共场地、房屋建筑公共部位的清洁卫生及垃圾收集。

★公共区域的清洁杀菌，确保无虫害、白蚁害、鼠害。

★公共秩序维护实施区域/网格化的管理。

★消防设施安全的管理。

★防火、防盗的应急预案及预防管理。

★物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理。

★供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设

施维修养护时，进行必要的外联工作。

★物业管理区域的日常安全巡查服务。

★物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理。

★社区文化活动和便民服务。

★节日氛围营造管理。

★其他管理。

五、服务内容和要求

1、依据合同和法规进行管理。

管理标准：

按××市城区物业服务四级服务标准执行。

2、物业管理企业建立健全各项管理制度，并制定具体的落实措施和考核办法。

3、物业管理人员应统一着装，佩带明显的标志，以便于识别，专业人员执证上岗。

4、物业管理企业应采用标准化、规范化、专业化管理手段，提高管理效率。

5、履行职责，做好物业建设、竣工、交付使用中的质量监督、接管验收工作和业主入伙的工作。

6、建立房屋设备、设施及使用人员档案，管理完善，方便查询。

7、制定具体的房屋本体维修、养护计划及其配套设施大、中修及保养计划。

8、及时处理报修、建议、问询、投诉等，并将有关情况予以反馈。

定期征求对物业管理的意见，设立24小时客户服务体系。

9、公共设备良好，运行正常。

设备及机房环境整洁，配备所需要各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。

9.1消防系统配备齐全、完好无损，可随时启用，消防通道保持畅通。

9.2做好电梯维护保养，安全设施齐全有效，通风照明附属设施完好。

9.3实行24小时值班，以最短时间内处理突发运行故障。

保证供电系统24小时正常运行。

9.4给排水系统有严密的管理措施，供水符合饮用水卫生标准，无二次污染隐患，所有排水系统通畅。

汛期道路无积水，楼内及车库无积水、浸泡发生。

9.5照明设施及时维修更换。

9.6负责“××花园”内污水泵房的维护及管理，保证系统正常运行。

9.7照明设施及时维修更换。

10、清洁服务

实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确要清洁的地方，所需清洁的次数、时间，有专业负责人检查、监督。

10.1负责垃圾箱、垃圾桶等保洁设备的维护及保养。

10.2清洁保养工作：

公共区域、走廊及通道、消防系统及其设备的清洁，供水、排水及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，楼层及化粪池的清洁，“××花园”内外围区域的清洁保养，楼层大清扫服务。

11、绿化服务

绿化管理既是一年四季日常性工作，又具有阶段性的特色，必须按照“××花园”内外绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期的客观条件，适时进行养护及修剪，安排不同的措施落实。

12、秩序维护服务

制定全面的秩序维护员工作计划，实施网格化管理建立有效秩序维护员制度，防范于未然，确保秩序维护安全。

12.1根据布局和总面积、出入口处、公共设施数、业主及用户人数，配备秩序维护员。

12.2配齐秩序维护员固定岗和巡逻岗的实际人数。

12.3确定秩序维护员巡逻的地点位置和路线，做到定时定点定线与突击检查相结合。

12.4实行24小时值勤，24小时秩序维护巡查登记制度，做好交接班记录。

12.5根据要求提供增值服务，建立良好文化氛围。

第二节项目服务各方面重点、难点分析

一、秩序维护管理方面重点、难点分析

1、安全防范难度大

××花园的地理位置紧邻城市主干道和广场，交通便利，人员情况复杂，，人行和车辆出入口较多，业主人口数量大（全部住满近5000人）。

小区仅凭采用物防与技防手段无法完全达到安全防范的目的，因此只能从人防上进行加强。

如果巡逻不到位（特别是地下车库面积大，死角多），就存在很多安全隐患，因此，实施区域/网格化管理，小区巡逻人员组织及巡逻频次如何设置在秩序维护管理中非常重要。

2、外来人员管理控制难

××花园物业由于规划设计的功能多样，住宅、商业、社区用房等，日常来往人员数量较大，再加上本项目内部房屋出入口、过道、车库出入口多，外业人员进出随意性大，不利于对外来人员进行控制，因此接管后加强管理区域内外来人员控制与管理将成为秩序维护工作的另一重点。

3、车辆有序管理困难

本物业区域内临街商业门面日常人员流动量大，车辆出入、停放频次多，加上临街商业门面区域内停车点较少，这就造成了车多位少的情况。

另外对商业门面人员的车辆停放难以进行商业化的管理，车辆刮擦、丢失的风险高，因此对临街商业门面车辆如何进行有序管理是秩序维护工作的另一重点。

4、消防管理责任大

××花园作为大型住宅小区，物业管理公司必须保证物业的消防工作落实到位，杜绝出现任何消防事故。

对此，我们将贯彻“预防为主，群防群治，消防结合”的原则，通过组建技术过硬的义务消防队，制定规范的消防管理制度，加强消防知识培训和演练等措施，不断提高消防管理水平，确保物业区域责任范围内火灾发生率为零。

二、工程技术维护服务方面重点、难点分析

●房屋及公共设施设备维护保养方面的重点、难点

1、××市四季分明，冬冷夏热，梅雨季节长等特殊天气对房屋本体和公用设施的维修要求较高，进行预防性维护管理就成为房屋维修养护的重点。

2、地下车库升缩缝防水层密封胶老化，是渗漏防治工作的重点项目。

3、因××花园建筑材质的特殊性，故确保物业维修养护实施过程中的环保及安全是房屋本体养护维保作业管理的重要课题。

4、如何使维修工作的及时性和高效相结合，是该项目工作的难点之一。

特别是一些特殊性作业必须避开雨季，因此，维修养护的作业时间具有特定性。

5、××花园亮化灯灯具种类多（即庭院灯、反光灯、草坪美化灯、广场灯等灯具），灯具分布面积广、款式新异。

绿化施工过程中难免会对草坪美化灯产生一定的影响，也给维护保养增加了一定的工作量。

因此，本项目室外亮化灯的维护保养是重点项目之一。

我们针对××花园亮化灯的特点，制定了一套完整的维护保养措施。

我们将定期对亮化灯的对地电阻进行检测，定期巡视及维护保养，确保亮化灯的亮灯率达到99%。

●机电设施设备养护方面的重点、难点分析

1、保障供电正常，保障供水畅通是机电设施设备养护的重点，尤其是供配电的正常运作及供电保障是重中之重。

加强供配电设备日常管理，提高设备预防性维修保养质量；提高高压操作的准确性，严防误操作事故发生；配合维修速度和优质服务以保证供电的正常运行是我方管理工作的重点所在。

2、要求高素质的人员对设备信息化实施管