买卖二手房注意事项txt.docx
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买卖二手房注意事项txt
一、二手房交易十项注意
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有
得不到房屋的极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得
后，房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受
人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与
其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。
如果买受人只看房产证，只注重过
户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立
的租赁合同。
这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起
较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，
政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应
注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买
受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建
高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面
了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，
而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖
合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转
让时应缴纳土地使用费。
再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，
单位享有优先购买权。
买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖
欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部
承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受
人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。
买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行
发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清
楚，如：
合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等
问题均应全面考虑
二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合
法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不
是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。
买卖双方
通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等
达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
买卖双方向房地产管理
部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办
理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止
上市交易。
（4）、立契。
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先
设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
现在北京市已取消了交
易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。
比如房改房、危改回
迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，
交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办
理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，
然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一
次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的
二手房屋买卖合同全部履行完毕。
三、北京：
二手房买卖可找银行做付款中间人
首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手
房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。
如果这笔钱的收和付都
由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。
浦发银行日前推出了这种专门为个人商品
交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可
以申请由银行来“管理”钱的交割。
以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存
入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。
买房者可以根据需要将保
付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭
证把资金直接划拨给卖方。
传统二手房交易银行“监管”账户二二房交易
交易费用流程交易费用流程
●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费
●其它费用通过中介公司办理，手续繁琐●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费
●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费双方达成买卖协议后直接银行办理
此条摘自《北京日报》记者耿彩琴
买新有新房的好处,有升值潜力,但是大部分都是楼花.有风险,比如未来规划了.一手证办不出
来了.一手楼没有装修,装修又要很多钱.
买二手楼有二手的好处.二手楼便宜,看得见,实在.很多不用装修,即买即住.
要买好一套房有以下见几个关键点:
1、要多看，以最快的速度了解市场
2|、看中了，动作要快。
现在的房价一天向上涨，动作不快很难买到房。
3、买二手，还是要找中介的。
因为他能给你带来安全而且还能提供很多信息
4、买新房一定看五证二书，一定选择好一点的开发商
以下一些资料你可以参考。
买二房要注意的事项：
买二房签合同要注意的事项:
1：
要看房地产证，或抵押合同原件，或房地产买卖合同。
没有原件，复印件也行，主要是
核对面积。
2定金要求托管在中介房，等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主。
3首期要在中介方或银行托管，还有首期到位的时间一定算好，不然万一不能按合同约定的
时间到位首期款可是麻烦了。
4：
收楼时间一定要清楚。
5、确认自已该交的交易税费
6，看清并理解备注的内肉。
商业银行按揭贷款利实行的是最低限制政策：
即商业贷款利率（年利6。
12%）的0.9倍，
就是年利5.508%，月利：
0.459%。
没有上限，中国是大陆统一样的。
。
一般来讲。
在买第
一套房子贷款时享受最低优惠利率。
即月利0.459%。
第二套就要看银行和你的信誉
过户时要交的税费:
买家:
公证费
契税
印花税
查证费
交易税
佣金
业主:
营业税等
个人所得税
赎证费
印花税:
按揭税费:
买家:
评估费:
有些公司还可能收按揭手续费:
下面有一文章你可以参考下:
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产
产权来源和产权记录。
包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，
了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。
一般来说，军队、医院、学校的公房必须
要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。
所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或
自己委托机构来详细了解。
在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是
否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。
查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有
爆裂或者脱皮等明显问题。
有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。
此外，
消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情
况，如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。
也可以委托信
得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。
一般情况下，银行按揭
时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。
二手房
必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证
都不算完成交易。
挑选“二手房”四大技巧
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。
目前，国家已开
始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购
置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状
况非常重要。
购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第
二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登
记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。
另外，购房者还需了解所购房有无
抵押、是否被法院查封。
特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产
权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一
致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，
了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。
为此，可以到房
管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。
要认真考
察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安
全保卫、卫生清洁等方面的情况。
对房屋配套设施的考察主要有：
水质、水压、供电容量、
燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。
走访一下周围的邻居，对这
里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
了解物业管理状况
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的
基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清
洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。
还要了解物业管理费用标准，水、电、气、
暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项
基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。
许多公房出售后陷入
了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
二手房砍价技巧
目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。
旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。
要想在砍价时居于有利地位，
购买者应事先把握住宅的情况。
要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去
的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方
式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当
年买进房屋时的真实价格。
掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。
砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。
对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。
如果了解
到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期
时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。
为了使自己居于主动地
位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是
为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
二手房安全交易四步走
第一阶段心理准备
针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？
如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，
要有较好的心态及耐性。
因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。
不如找一家代理公司试一试。
但是找中介公司要注意：
有无资质、信誉是否良好、操作是否
规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问
周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。
想卖多少钱？
这是业主最关心的问题。
如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。
第二阶段市场考察
看看您的房产所在的区域，周边环境（包括文化、体育、医院）及生活配套设施是否完善，道
路交通状况是否良好。
房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原因。
业主应了解自己
房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值。
第三阶段房屋交易
卖房者均希望尽快将房子卖掉。
故而往往找多家公司，各家公司都带客户看房，其间，有各
公司业务员，有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒。
房主是天天陪同看房，
讨价还价，电话不断，精神高度紧张。
建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订
好代理协议，然后中介公司会派专人负责，有针对性地向客户推荐房房，组织看房，尽快地
寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快
捷。
第四阶段物业交割
正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款，如果您不能
按时交房，则根据情况，暂扣部分房款，待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定。
很
多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关。
殊不知，如果买方故意不交供暖
费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位，
弄得不好，还会影响您的声誉。
如果寻找一家中介公司，则会省去这些麻烦
买新房要注意的事项：
1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，
第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。
其中前两个证是由市规
划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土
地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？
交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使
用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售
许可证。
特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
签
合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，
对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。
但是在购房过程中出现
了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购
房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段。
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样
的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应
该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最
基本的了解。
这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。
后面我会讲开发
商的资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。
购房者在签订认购书和商品买
卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。
交付定金，签订认定书，选
择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购
房中的第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产
权证。
具体讲，涉及到一些法律问题。
第一，如何阅售楼书。
售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要
注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。
为了确
认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是
不是名副其实的，是不是有预售许可证。
其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、
小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购
买。
阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如
说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，
那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什
么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。
可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？
我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买
了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？
怎么办？
根据法律的规定，如果要从法律上
确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同
中，这是法律规定要有的。
如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户
型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼
书的内容向开发商提出写到合同中。
这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合
同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的
区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特
定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，
接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。
而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保
作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。
所以，在认购书中写的定金一
定要分清是哪个“定”（订），因为有不同的法律概念。
通常房地产开发商在认购书中有这样的
条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日
之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予
退还。
这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎
重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。
一旦将来和房地产商发生纠纷，购
房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。
所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审
查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而
应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。
办理房屋产权证一定要看清
发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，
第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。
其中前两个证是由市规
划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土
地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？
交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使
用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售
许可证。
特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
签
合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。
什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通
知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。
住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正
常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱
落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。
其他
部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结
构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型
使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问
题。
生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有
两书。
还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在
什么情况下签订预售合同。
限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这
个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。
如果你购买的房子尚未竣工验收，就是
期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。
一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，
还有一个
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