苏州物业技艺客服题库.docx
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苏州物业技艺客服题库
物业行业知识竞赛（客服）题库
一、填空：
1、国优评分细则要求建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%；其中维修及时率的计算公式是：
及时维修项数（维修到场时间—派单时间小于15分钟）/申报总数*100%。
2、违约行为发生后，当事人不愿通过协商、调解解决，可以采取仲裁和诉讼两种方式予以最终解决。
3、物业管理服务实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
4、物业产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的，物业管理公司有权予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。
5、《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》规定，在治安和保卫管理方面，要求小区实行封闭管理和实行24小时保安制度。
6、建设部规定，全国城市物业管理优秀小区每3年进行一次复检。
7、业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
8、建成后的物业按照建筑物的用途可以分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊用途物业。
9、民事诉讼时效中断的法律是由有提起诉讼、当事一方要求、同意履行义务等。
10、物业管理接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程。
11、物业管理企业有权依照物业管理委托合同、管理办法对物业实施管理。
12、苏州市住宅物业服务收费管理实施办法中，7级标准为：
1.3元/月.平方米。
13、《业主大会和业主委员会指导规则》与2010年1月1日起施行，《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。
14、已接管的项目，在符合下列情况之一的，可以成立业主委员会：
一、物业已交付使用的建筑面积达到50％以上。
二、物业已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％，且超过一年的。
15、职业人的个人形象设计主要体现在那几个方面：
仪表与风度、着装与服饰、举止行为禁忌。
16、住宅用房的产权期限为70年，商业用房的产权期限为40年。
17、《建筑施工现场环境与卫生标准》中规定：
施工现场必须采用封闭围挡，高度不得小于1.8米。
18、《建筑施工现场环境与卫生标准》中规定：
施工现场作业人员发生法定传染病、食物中毒或急性职业中毒时，必须在2小时时间内向施工现场所在地建设行政主管部门报告，并积极配合调查处理。
19、在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守《住宅室内装饰装修管理办法》办法。
20、《苏州市住宅区物业管理条例》是什么时候开始实施的2008年1月1日。
21、服务用语,五声十字:
对不起、您好、请、谢谢、再见。
22、在会议服务中,注意工作三轻:
走路轻、说话轻、操作轻。
23、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
24、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得___物业管理企业___和____业主委员会___的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得____业主委员会__的同意。
25、投标文件应当包括以下内容__投标函、__资质证书_、___授权委托书、__服务收费建议及明确内容。
26、物业管理用房的所有权依法属于全体业主。
27、建设单位应当按照开发物业总面积3‰的比例在物业管理区域内无偿提供物业管理用房，最低不得少于80平方米，产权归全体业主所有。
28、固定资产是指单件价值在人民币二仟元以上（包括2000元），并且使用年限在一年以上的房屋建筑物、机械设备、电子电器设备、运输设备、办公家具及其它设备，以及符合会计准则中固定资产确认条件的资产。
29、处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
30、客户服务五要素是：
主动、亲切、诚信、专业、素养。
31、突发事件处理的四项基本原则是：
及时向上级汇报或报警、将事态控制在最小范围内、有人受伤要先救人及报案、注意保护现场并做好相关记录。
32、定期对空置房进行巡查，主要检查：
门窗是否关闭、房内是否有异常物品、墙面有无渗水开裂等情况、室内的各种开关阀门是否存在异常、室内清洁卫生没有异常。
33、物业服务收费主要可以采取那两种形式约定，分别可以采取包干制或酬金制。
34、会议服务摆放席位卡时的要领放置座位中间和无遮挡。
35、业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的事项有哪些：
制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定。
二、选择：
1.实施物业管理的居民小区，住宅专项维修资金的使用计划由C提出。
a：
业主大会b：
业主委员会c：
物业服务企业d：
房屋管理单位
2.召开业主大会会议，应当于会议召开D前通知全体业主。
a：
5日b：
7日c：
10日d：
15日
3.下列选项中，不属于物业服务基本特性的是C
a：
专业化b：
社会化c：
信息化d：
市场化
4.物业承接查验时，建设单位向物业服务企业移交的物业资料不包括D。
a:
技术资料b:
竣工验收资料c:
物业质量保修文件d:
土地出让合同副本
5.绿化养护中要求草坪平整，留茬高度控制在Dmm以下
a：
30b：
40c：
50d：
60
6.双手将物品呈递到客人面前或手中，如服务对象坐在席位上，要从其B呈上。
a：
左侧b：
右侧c：
正面
7.小区饮用水水池（箱）水质应该每A化验1次。
a：
3个月b：
6个月c：
9个月d：
12个月
8.《苏州市住宅区物业管理条例》自C起实施。
a：
2006年1月1日b：
2007年1月1日c：
2008年1月1日d：
2009年1月1日
9.物业管理师资格注册有效期为C年。
a:
1b:
2c:
3d:
4
10.我国对于从事物业服务工作的专业管理人员，实行D制度。
a：
备案b:
审核c:
注册登记d:
职业资格
11.物业服务企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处A罚款。
a:
1万元以上3万元以下b:
1万元以上c:
3万元以下d:
3万元以上
12.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起D日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
a:
5b:
10c:
15d:
30
13.招标人应当自确定中标人之日起C日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。
a:
5b:
10c:
15d:
30
14.《临时管理规约》一般由B在销售物业之前预先制定。
a:
业主b:
建设单位c:
物业服务企业d:
业主委员会
15.一级资质的物业服务企业，，其注册资本是D以上。
a:
200元b:
300万元c:
400万元d:
500万元
16.D年，《物业管理条例》正式颁布。
a:
2000b:
2001c:
2002d:
2003
17.我国对房地产管理实行C管理方式。
a:
登记b:
注册c:
权证d:
备案
18.首次业主大会会议的法定召集人是A。
a:
业主大会筹备组b:
居民委员会c:
业主委员会d:
物业服务企业
19.物业承接查验的相关资料由A提供。
a:
建设单位b:
施工单位c:
物业服务企业d:
监理单位
20.以下哪种不属于白蚁的防治方法A。
a:
环境治理法b:
挖剿法c:
药杀和诱杀法d:
生物防治法
21、烟缸在有烟蒂几颗一下需更换C。
A：
1.B:
2C:
3D:
4
22.斟茶时，应注意茶斟几分满B。
A：
6B:
7C:
8D:
9
23、物业管理是围绕创造C这一中心开展各项工作的企业行为。
A、经济效益B、社会效益C、安居乐业D、保值增值
24、、按照国民经济产业部门划分的标准，物业管理属于C。
A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、第四产业
25、物业不仅有价值，而且具有使用或观赏价值，这体现了物业的D特征。
A、固定性B、耐久性C、多样性D、高值性
26、突发事件的报警警铃A。
A．响5秒，停3秒，循环3分钟B．响3秒，停5秒，循环3分钟C．一直响3分钟
27、物业接管验收一旦完成，标志着物业C。
A、竣工B、业主入住
C、正式进入使用阶段D、已选聘好物业公司
28、在社交场合，无意与别人的目光相遇时，正确的选择是A。
A、眼神自然对视1-2秒，然后慢慢离开
B、马上移开目光
C、眼神始终注视对方
D、无所谓
29、下列不是物业性质的是C。
A．位置固定性B．寿命长久性C．持续增值性
30、引导客人乘电梯，里面无人时，应先入，待客户进入后，再启动电梯，有人时应先入，引导人再入。
A
A、引导人；客户；B、引导人；引导人；
C、客户；引导人；D、客户；客户；
31、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加。
A
A、1/2B、1/3C、1/4D、60%
32、负责全国物业管理活动的监督管理工作。
B
A、房地产司B、国务院建设行政主管部门
C、工商局D、国务院房地产行政主管部
33、建筑区划内车位、车库的原始所有权属于A
A．房地产开发商B．业主共有
C．物业所有D．政府所有
34、用人单位对于已经解除或者终止的劳动合同的文本，至少保存多长时间备查C
A．半年B．一年C．两年D．三年
35、依据万科物业职员BI手册规定，以下属于红线标准项的事C
A．轻视顾客需求或对顾客言而无信
B．见危不助
C．拾遗不上交
D．聚岗、串岗、擅自离岗
36、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金需要由经哪些人同意B
A．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主
C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上的业主
D．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主
37、装修现场如果每层楼道没有配置灭火器的，须按每多少平方米1-2只2公斤的灭火器标准进行配置？
C
A.30平米B.40平米C.50平米D.60平米
38、社区文化活动中，服务中心须在节前日内将社区布置计划及方案上报业务管理部审核备案。
D
A.5B.7C.9D.10
39、物业管理的主要内容不包括A
A.财务管理B.保洁管理C.环境经营D.车辆管理
40、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到A
A.质价相符B.能够接受C.价格优惠D.价格偏低
41、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。
A、企业的规章制度B、业主委员会章程C、上级行政部门的指示D.、法律、法规
42、物业管理人员应具备的职业道德之一是（B）。
A、仪表端庄，形象良好B、忠于职守，尽职尽责C、体魄健康，胸怀宽广D、语言流畅，表达力强
43、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（A）的职业道德要求。
A、忠于职守，尽职尽责B、实事求是，办事公道C、谦虚谨慎，文明礼貌D、遵守纪律，奉公守法
44、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。
凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）。
A、积极主动，讲求实效B、谦虚谨慎，文明礼貌C、刻苦学习，提高素质D、仪表端庄，良好形象
45、讲求实效，要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也（C）。
A、必须马上修好B、必须三天内解决C、要力争当日给用户答复D、要力争三天内给予答复
46、不属于物业管理服务的是（D）
A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务B、代收代交各项公用事业费用C、物业装饰装修管理服务D、专项维修资金的代管服务
三、多项选择：
1、物业的信息化管理包含（ABCD）
A、CRM系统软件B、客户资料信息化C、财务管理信息化D、员工资料管理信息化
2、当发生“煤气泄漏”突发事件时，物管人员在处置过程中应注意（ABCDEF）。
A．切勿触动任何电器开关B．切勿在室内使用电话和手机C．切勿使用火柴和打火机D、切勿用火种测试漏气来源E、切勿按动邻居的门铃F、切勿开启任何然气用具
3、预防火灾，就是要消除（ABCD）。
A．可燃物B．助燃物C．着火源D．燃烧产生的条件
4、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的（BC）。
A、全部要求B、基本要求
C、首要要求D、最高要求
5、下列属于业主义务的是（ACD）。
A．遵守业主公约B．监督业主委员会的工作
C．按时交纳物业服务费用D．执行业主大会的决定
6、物业管理收费项目包括：
（ABCDE）
A、物业管理服务费；B、机动车占位费；
C、特约有偿服务费；D、场地及房屋租赁费；
E、其他收费项目（如各类修复款、保证金、代收采暖费等）。
7、物业公司与分包单位要签订明确的分包合同，包括关键要素。
（ABCD）
A、工作范围B、服务标准C、考核评估D、奖惩措施
8、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应（AC）
A.了解客户的服务要求B.填写《商务中心费用收据单》C.向客户讲明收费情况D.按规定收取押金
9、写字楼的客务服务项目包括（ACD）
A.问询，留言服务B.航空机票订购服务C.酒店预定服务D.清洁卫生服务
10、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有（ACD）
A.房屋完好率B.群众满意率C.零修及时率D.各种费用收缴率
11、住宅小区物业管理公司实行（ABD）的服务原则
A.有偿B.低价C.高档D.高效
12、住宅小区物业管理主体由（ABC）组成
A.业主和业主大会B.业主委员会和物业管理公司C.政府相关部门D.房地产开发建设单位
13、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的（BC）
A.全部要求B.基本要求C.首要要求D.最高要求
14、物业管理公司管理部的业务范围包括（ABC）
A.环保，绿化管理B.报案，消防管理C.车辆管理D.房屋装修管理
15、物业管理企业应当与居委会共同做好（ABCD）工作
A.综合治理B.老龄C.妇女D.计划生育
16、物业管理企业利润总额包括（BCDE）。
A、企业所属项目上交的管理酬金B、营业利润C、投资净收益D、营业外收支净额E、补贴收入
17、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括（ABC）。
A、现代管理知识B、现代管理手段C、物业管理专业技能D、遵守纪律奉公守法
18、物业管理人员具有了物业管理方面的专业技能，才能（ABCD）。
A、管理他人B、带领他人C、创出新的管理经验D、创出新的管理模式
19、在物业管理工作中，用户档案的建立与管理是通过（ABCD）完成的。
A、收集档案资料B、分类存档C、建立管理制度D、建立使用制度
20、客户沟通有几种形式：
（ABCDE）
A、日常的来访受理B、日常走访C、例行的维修质量回D、定期的客户意见调查E、业主委员会会议（客户代表座谈会）
四、判断：
1、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意后方可执行。
（√）
2、装修钥匙在集中整改期结束后，所有装修钥匙必须让业主全部领走否则予以销毁。
（×）
3、说话要注意艺术，多用敬语，注意：
“请”、“谢”字不离口，可说“不知”。
（×）
4、员工在业主面前不得经常看手表，可用手指或笔杆指人。
（×）
5、物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
答案：
（√）
6、下级接到上级安排的工作任务后，如认为上级的部署不正确，就可以拒绝执行（×）。
7、物业管理公司与业主之间是“管理者与被管理者”的关系（×）。
8、火的形成有下列条件：
可燃物和着火源（×）。
9、外来人员欲进入住宅小区内的商业网点消费，门岗应予以放行（×）。
10、巡逻人员的巡视范围包括小区公共区域和公共设施（√）。
11、对于不停在自有或自租车位而长时间占道或占用他人车位的车辆，物管员应收取相应的临时停车费（×）。
12、火焰按从里到外的顺序可分为焰心、内焰和外焰，其中，焰心的温度最高，外焰的温度最低（×）。
13、一般的固体、液体及带电设备等都可用二氧化碳灭火器灭火（√）。
14、发展物业管理的主要目的是改善城市环境（×）。
15、一般来讲，在房屋交付使用后的5年内，监控设施设备如发生故障，都应由开发商负责维修（×）。
16.进电梯时,先主人,后客户.出电梯时,先客户,后主人.（√）
17.握手礼节可以用左手也可以用右手.（×）
各服务中心积极配合居委会开展社区文化建设工作，每季度至少组织一次（非住宅类物业一年一次）社区活动。
（×）
18、物业服务项目至少每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。
（√）
19、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；如果放弃权利则可以不履行义务。
（×）
20、业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
（√）
21、按照集团《物业管理标准》，泳池尿素浓度不大于3.5毫克/升。
泳池细菌总数不超过1000个/毫升。
大肠杆菌含量不超过18个/升。
（√）
22、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，并可向委托单位及业主收取手续费。
（×）
23、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（√）
24、业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业可不予理会。
（×）
25、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
（√）
26、实行市场调节价的物业服务收费，由业主、物业管理企业和开发商在物业服务合同中约定。
（×）
五、简答题：
㈠、请说“国优”标准评分细则的八个部分（大厦评分标准为9个部分）的内容及每部分所占的分值？
答案：
一、1、基础部分32分；2、房屋管理与维修养护14分；3、共用设施设备管理15分；4、保安、消防、车辆管理10分；5、环境卫生管理14分；6、绿化管理7分；7、精神文明建设3分；8、管理效益5分；二、大厦1、基础管理22分；2、房屋管理与维修养护9分；3、共用设备管理35分；4、共用设施管理4分；5、保安及车辆管理9分；6、环境卫生管理10分；7、绿化管理4分；8、精神文明建设3分；9、管理效益4分。
㈡、物业管理区域召开首次业主（代表）大会的条件是什么？
答案：
1、已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的。
2、同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。
3、首次业主（代表）大会通过的大会议事规则和管理规约必须征得谁同意？
答案：
必须征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
3、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有哪些行为？
答案：
1、搭建建筑物、构筑物；2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。
3、拆改供暖管道和设施； 4、拆改燃气管道和设施。
㈣、物业管理管些什么或有什么服务？
答：
1、房屋公共部位的维修养护管理，2、公共设施设备的维修养护管理，3、环境卫生的管理，4、安全防范的管理5、装修管理6、车辆交通的管理
㈤、小区场地可以随意占用吗？
答：
《城市新建住宅小区管理办法》第14条，《物业管理条例》第51条规定业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
㈥、装修房屋为什么要向物业公司申请？
装修保证金应该收取吗？
答：
1、《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
2、国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。
对于共有部位，单个业主没有权力去改变。
装修涉及到建筑物安全使用的问题。
物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。
3、实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。
对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。
㈦、业主被盗，物业公司是否赔偿？
答：
1、《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
2、保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。
物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。
只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③、物业管理区域清洁卫生费用；
④、物业管理区域绿化养护费用；
⑤、物业管理区域秩序维护费用；
㈧、物业管理费包括哪些内容？
答：
1、《物业服务收费管理办法》第11条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
2、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
3、办公费用；
4、物业管理企业固定资产折旧；
5、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
6、经业主同意的其它费用。
㈨、收取物业管理费以什么面积为标准？
答：
未取得产权证前以合同上的建筑面积为标准，取得产权证后以产权证上的建筑面积为标准。
㈩、开发商赠送的部分是否交纳物业管理费？
答：
如果产权证上的面积包括赠送部分应交纳物业管理费。
〔十一〕、交房时房屋有质量问题需要维修，怎么办？
1、在《验房表》上注明具体问题
2、由物业公司向开发商反映
3由开发商通知承建商限期维修
4、由物业公司监督维修情况
5、业主重新验收
〔十二〕、接听电话时
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