某精装修总包管理实施细则.docx
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某精装修总包管理实施细则
某精装修总包管理实施细则
（20XX版）
编制：
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审核：
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校对：
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批准：
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20XX.9.30
一、目的
（一）为落实集团实行“精装修总包”的管理要求，提升精装品质，实现完美交楼,根据集团文件《精装修总包管理指引》,特编制该实施细则。
（二）该实施细则用于指导区域内的各项目装修工程的过程管理，预防和控制精装修交楼的质量风险，实现交楼目标。
（三）该实施细则旨在规范精装修总包单位管理，明确其管理职责和权限，确保项目精装修工程施工的顺利进行。
二、精装总包单位管理职责
（一）精装总包职责
1.严格履行装修总包的管理职责，负责对甲方各分包单位进行统筹管理，对精装修工程总体质量、进度负责。
2.精装总包单位按甲方要求（或合同要求）成立项目部，委派项目管理人员。
派驻的管理人员必须无条件接受甲方考核，不合格的予以更换。
3.负责核查、验收其施工作业面及每个户型的土建交接工作。
4.施工过程中严格按照施工流程、单工种流水作业实施，确保工程质量和控制工程进度。
5.开工前应对施工图纸认真核查，积极参与甲方组织的施工图纸交底及会审工作，完成各专业图纸尺寸及功能的汇总，并做好各系统管线的综合平衡工作。
6.交楼样板间的施工完成后，再大面积展开精装房施工。
7.配合甲方分包单位的部品安装。
8.配合客户工地开放、集中交付，过程中客户验收提出的问题及时整改、消项。
9.施工完毕后至集中交付前，负责做好或维护相关成品保护和管理工作。
10.负责交楼过程中按规定进行相关质量维修工作。
11.负责交付前的开荒清洁工作，达到交付开荒清洁标准。
12.严格执行并达到碧桂园实测实量质量要求标准，并配合集团区域“月度巡检”等质量检测、验收工作；遵守并接受碧桂园集团的评估机制及奖罚规定。
（二）精装总包权利
1.按照碧桂园集团施工总包合同规定，收取相关精装修总包管理费用。
2.有权对精装修施工阶段的工作界面内各相关单位的质量、进度的统筹管理。
3.精装总包单位对甲分包单位的工程进度款有审核和建议权。
4.按照精装总包合同规定，有权对精装施工阶段各甲分包单位未能按要求完成各项目标进行相应处罚。
具体处罚办法由精装总包单位制定，报甲方项目部审核后实施。
三、工作面划分及场地交接管理
（一）工作面划分
发包原则：
精装修工程采用单独精装修总包，甲方分包材料供应商及甲方专
业分包方式招标，分别为：
1.精装修总包单位，负责除甲指分包以外的所有室内装饰装修工程（包括公共部位）。
主要项目包括：
铺贴墙地砖及石材，涂料，木作业造型，水电安装等。
2.甲方分包材料供应商，包括：
墙地砖，涂料，开关插座，灯具，洁具，五金等；特点是只供货。
3.甲方专业分包，包括有：
木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等）；特点是包供货、包安装、包成品保护。
附件1：
装修总包和土建总包单位施工界面的划分规定
附件2：
装修总包与甲方装修分包单位及甲供材单位施工界面划分
（二）土建总包配合管理要求
1.总包向精装修总包提供井架、塔吊等垂直运输装置和机械，包括机驾人员的操作。
室外垂直运输装置拆除前，精装修总包的主要材料基本到位，且须报项目部确认后拆除。
2.在施工脚手架尚未拆除前，总包无条件提供现有的施工脚手架、排栅、安全网等设施。
3.总包提供通道与场地，负责分配精装修总包的材料堆放、加工、办公、仓储等用途的场地。
4.提供现场施工临时道路的统一规划和布置，确保施工道路畅通，排水无阻。
5.负责按要求提供临时施工用水、用电接驳点。
6.总包负责按场地移交标准要求提供轴线与标高。
7.预留孔洞：
总承包单位负责预留孔洞及分包单位施工完成后的孔洞（含结构和墙体）的填补、塞缝、挂网、补灰、收口等工作，由此发生的费用包含在总承包单位投标报价中。
8.施工场地清理：
总包移交的场地，无垃圾、杂物、材料、设备等有碍施工的物件，保证移交场地清理干净。
装修单位进场材料、施工垃圾堆放须服从土建总包的管理。
9.总承包单位负责整个工地的安全文明施工管理。
（三）装修总包与土建单位交接验收程序和标准
1.土建总包需按照碧桂园房屋实测实量要求，在每套房间将建筑1m线、墙体控制线等标识清楚，并在墙面标注平整度和门洞尺寸等数据；
2.装修总包进场后，项目部联合监理单位，按照经项目确认的分批移交计划表，组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收；要求每户全数检测，形成一户一表《土建与精装施工交接面验收表》，项目部、监理单位、装修单位和总包单位各存档1份，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台玻璃门上，作为以后复查整改的跟踪记录；
3.在规定的中间移交期间内，土建总包和装修总包根据移交计划办理移交；土建总包需及时对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则，项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；
4.中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续；一经完成验收签字手续，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后质量责任；
5.中间移交验收按照《碧桂园某质量底线要求》相应规定进行每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、给水管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成移交记录。
6.如各方认为现场达到移交验收标准，具备移交条件，验收通过，则各方在《精装修总包施工场地移交验收确认单》上签字确认，中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工作面的现场出入管理、文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；
7.移交后由精装总包负责对垂直度、平整度等各项可在表面测量的指标进行整改，确保改造后的顶板水平度、墙体平整度等各项指标符合国家验收规范和碧桂园要求。
8.移交并不免除土建总包对工程质量的保修和其应承担的相关责任，项目部组织监理、总包、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件。
四、精装修质量管控要求
（一）样板引路
精装修施工过程中必须执行的样板包括：
工法及材料样板（满足设计及工艺要求）、精装交楼样板间（现场施工样板、质量标准）。
1.各相关单位样板引路管理职责
（1）区域工程技术部：
负责监督并推进样板引路制度在各项目的实施，并对未严格按照制度执行的项目各方进行处罚。
（2）项目部、监理部：
负责组织对施工标段的样板施工进行监管及验收，督导施工单位管理人员进行现场学习，见证施工单位班组对该施工标段的现场岗前学习。
（3）施工单位：
负责编制工法样板施工方案，并按照方案要求组织施工，工法样板自检合格后申请验收，组织班组进行工法样板学习；负责组织班组进行工序质量样板施工，对现场施工手艺不合格的班组立即更换。
2.样板引路管理基本要求
（1）施工单位在开工前须根据《碧桂园某样板引路实施细则》要求，制定本项目的《工法样板引路方案》；方案应包括：
负责工程质量样板施工的成员组成和样板施工的工序、时间、地点、大样图等内容，经项目部审核同意后方可进行样板施工。
施工完成后报项目部和区域工程技术部组织验收，验收合格后填写《工法样板验收记录表》。
（2）所有新进班组必须学习工法样板，签名确认，保证按照规范、按照图纸施工；在进行大面积施工时必须达到工序质量样板要求。
（3）项目各单位工程管理人员必须学习工法样板，并且签名确认，保证熟悉每一工序要求。
（4）施工现场每一道工序开工前，施工班组必须先进行工序质量样板施工，经监理单位、项目部验收合格后填写《碧桂园某施工样板确认表》，定为工序施工样板，方可进行大面积施工。
3.“装修交楼样板间”管理
（1）“装修交楼样板间”的施工
时间要求：
各项目应在装修总包单位定标后，立即提前施工“装修交楼
标准样板间”，在货量区装修进场前完成验收工作。
地点要求：
样板间的选取不得影响该单位的销售和交楼，方便装修施工
及便于各班组参观学习的位置。
标段要求：
每一个装修总包单位均须在该标段内设立“装修交楼标准样
板间”。
户型要求：
原则上每种户型均须设立一套“装修交楼标准样板间”，个别
数量较稀少的户型由项目部根据实际情况决定是否设立。
完成标准：
“装修交楼标准样板间”内所有分项工程应达到合同约定的交
付标准。
验收程序：
由项目部负责组织，邀请区域工程技术部、营销中心、客户
关系管理中心、设计单位及相关施工单位联合验收，对发现的问题（包
括与销售承诺或合同约定的标准不一致、设计使用功能不合理、装修质
量不合格等）督促有关单位立即整改，整改合格后进行复检并签署验收
合格记录表。
（2）“装修交楼样板间”的应用
装修施工单位应充分利用样板间对班组和工人进行现场技术交底，并通过“装修交楼标准样板间”的施工，总结各工序的合理流程安排，并在样板间进行标示。
样板间开放后，装修施工单位须按照样板标准进行货量区施工，项目建立质量检查验收制度，按照此标准进行验收。
“装修交楼标准样板间”由装修总包单位进行管理，应做好室内装修的成品保护工作。
在合同收楼日期前，装修总包单位应进行“装修交楼标准样板间”的保鲜维修，确保样板间单位的室内装修工程应达到正常可交付状态。
“装修交楼标准样板间”未验收或验收不合格的，不得开展货量区大范围装修施工。
（二）工序质量管理
1.施工工序流程及工艺标准
工序流程
精装修总体工序原则：
先交接验收后施工、先湿作业后干作业、先上部后下部、先室内部分后公共部分。
户内装修施工标准工序流程如下图所示。
放线
木地板基层找平
厨房、卫生间地砖
厨房、卫生间墙砖
阳台地砖
门夹砖
窗台砖
客餐厅、走道地砖
饰面砖踢脚线
走道轻钢龙骨吊顶
石膏线
涂料底漆
天花、墙面腻子
厨房、卫生间吊顶
厨房、卫生间面漆
橱柜、浴柜屏
门框
面漆
门套线、门扇
木踢脚线
点位面板、灯具
木地板
洁具、五金安装
电器安装
门夹石
成品保护（过程中）
开荒保洁
施工工艺及质量标准：
详见《碧桂园集团住宅装修工程施工工艺和质量标准（试行）》
2.施工工序管理
装修阶段质量控制重点包括但不仅限于以下工序：
墙地砖铺贴前排版、墙地砖铺贴、天花吊顶、天花墙面腻子及底漆、天花墙面面漆、门框及门套线安装、木地板及踢脚线安装、洁具安装、橱柜安装、水电开关面板安装等。
在工序开展前，项目部根据碧桂园集团重点工序验收管理要求的对应专项验收表（参考《碧桂园某装修施工工序验收管理用表》），下发至各施工单位，并督促施工单位对各重点工序进行自检、自查。
施工单位自检合格后，报监理单位复查，由项目部组织，会同监理、施工单位对相应工序进行全面的检查验收，并填写施工重点工序验收单。
对于验收不合格的，禁止开展下道工序；对验收中不合格的质量问题，由项目工程师和监理单位督促施工单位进行整改，直至验收通过后方可进行下一道工序。
对于不按规定报验擅自进行下道工序施工的或检查中发现较严重的质量问题可对施工单位进行处罚。
（三）成品保护
1.管理职责划分
项目工程部：
负责各承包方成品保护工作的协调及违反制度的处罚。
监理单位部：
负责成品保护工作的监督。
精装修总包：
负责本标段范围内的成品保护统筹管理工作。
甲指分包：
负责本分包工程的成品保护，并带保护移交精装总包单位，移交的成品保护的维护由接收单位负责。
各施工单位负责合同内成品保护的具体措施细化编制，做好预防预控工作，负责成品保护措施的实施。
2.管理程序规定
凡参与项目工程建设的所属各单位、各级管理人员、施工人员，都有成品保护的责任和义务，都有对成品保护进行监督的责任和义务；
精装总包单位和甲指分包单位必须对所承包范围的成品采取有效的保护措施，并向监理工程师提交施工成品保护方案，经监理工程师同意后实施；
各施工单位在施工过程中，应该对由于本单位的施工有可能破坏其他单位的成品采取防护措施；
各分项工程开始施工和新进场班组开始施工前，本单位技术人员（管理人员）必须对本单位的施工人员进行施工技术交底，并对成品保护需采取的措施提出具体的、明确的要求（监理工程师监督）。
施工管理人员（包括班组长）、技术人员必须经常深入现场指导、督促和检查成品保护工作，对现场新出现的成品及时要求施工人员采取有效的保护或防护措施；
各级施工人员应该按照施工技术交底所要求的成品保护措施去实施；各施工单位负责成品保护的具体实施；
上道工序与下道工序（主要指土建与水电，甲指分包、装修不同分包单位间的工序交接）要办理交接手续。
交接工作在各分包之间进行，项目工程部起协调监督作用，项目工程部各责任人要把交接情况记录在工程管理日志中；
各甲指分包方所属室内工程完成并经甲方、监理、精装总包验收合格后，向装修总包移交。
交接后装修总包负责全部现场成品保护管理及责任；无正式工程交接验收单，成品或半成品损坏、丢失由分包单位自行承担；
需破坏施工成品时，申请破坏施工成品的单位必须按总包单位的要求负责办理审批手续。
（注：
无论破坏自己的还是其他单位的施工成品均需办理破坏施工成品审批手续）；
精装总包单位、甲指单位间发生的成品保护纠纷问题，由项目工程部组织解决。
3.分项工程施工成品保护要求
详见《精装修工程成品保护标准做法》
五、工程现场管理制度
（一）施工策划
1.项目部在精装修施工前必须完成精装修工程策划，策划内容应包括但不仅限于以下内容：
工程管理目标（质量、进度、安全文明施工等）、施工区段划分、场地交接方案、装修阶段施工平面布置方案和质量、进度、安全等管控措施和要求。
2.装修总包单位必须根据甲方项目部的精装修工程策划相关要求，编制精装修施工组织设计（或施工方案），内容包括：
工程概况、项目部组织架构及人员配置，施工进度计划、劳动力进场计划、主要施工工艺（提前了解甲方工艺要求）、质量进度保证措施等。
3.装修总包进场后一周内提交详细的精装修施工组织设计（或施工方案），并报监理和建设单位项目部审批，经同意后按照方案组织施工。
（二）图纸会审
1.施工单位在收到施工图设计文件后，应对图纸进行全面细致的审查（如：
各专业设计之间是否有矛盾，图纸是否存在错漏等），整理成会审问题清单提交给设计单位，由设计单位在图纸会审会议上给予答复，施工单位配合项目部整理图纸会审纪要，并交与会各方会签。
2.在图纸会审中，施工单位认真审图，提出可优化的建议；经设计部修改可降低成本的，所节约费用的部分可按比例奖励给施工单位。
3.如果没有认真审图而对明显设计问题没有提出，并在施工过程中造成成本增加的，施工单位应承担部分比例的成本增加费用，不得以设计不合理推脱责任。
具体的奖罚金额以所签订的施工合同为准。
4.装饰装修专业图纸审查要点
序号
重点需要核查的内容
常见问题
备注
1
装修图与土建图对比核查（特别注意有镜像的图纸）
是否有错、缺、漏等
2
使用功能方面设计
有无缺陷，影响使用功能
3
节点大样
是否标示清楚或有错、缺、漏等
4
装修图材料标注
是否清晰（特别是剖面结构图）
5
装修图尺寸及标注
是否清晰与现场有较大出入
6
装修图标示标注
是否有其它标注错误，是否有套用其它项目图纸，结构、内容、名称未修改
7
装修图与水电安装图的点位
是否相符
8
橱柜图与水电图的点位
是否相符
9
装修图天花造型与灯具、消防喷淋等
是否冲突
10
装修图与中央空调风口等实施
是否冲突
11
土建预留孔洞与装修图
是否相符、合理（如排烟口、排气扇口、分体空调孔、柜式空调孔等）是否合适
12
管道井及浴缸检修口的留置
13
热水器给水点的标高及位置
是否影响热水器安装高度及影响橱柜安装
14
空调预留洞口与插座的位置
是否满足使用要求
15
排气扇与插座的关系，抽油烟机洞口与插座的关系，吊顶与铝合金窗的标高关系
是否遮挡铝合金窗，影响窗帘盒安装
16
橱柜设计应考虑挂设燃气表空间
设置是否合适
17
装饰性照明应与主照明分开控制
是否分开控制
18
在定位图纸中应标明灯具选型的技术参数
是否注明
19
空调位设计应迎门，避免对床吹
是否对床吹
20
入户门及室内门开启
是否影响使用
21
卫生间坐便器和淋浴屏门
是否相冲突或影响开启
22
淋浴间洗涤龙头的安装位置方向与淋浴门打开
是否相碰
（三）精装修材料管理
1.材料管理职责
（1）项目部职责：
①参与材料设备采购过程中的招标、评标工作，从性价比等方面提出评标意见。
②负责组织材料设备开箱、检验、仓储全过程总的管理、协调。
工程竣工扫尾阶段，组织相关单位对现场材料设备进行盘点，缺货或多余材料，及时通知供货商并做相应处理。
甲供材料设备，项目部应提前24小时前通知精装修总包，精装修总包安排卸货，并在4小时内组织并会同监理验收。
精装修总包在验收甲供材时与监理、供货方、项目部核对数量，在相关依据上签字并盖章，验收后由精装修总包负责保管。
（2）监理单位职责
配合材料设备的开箱、检验工作，并负责对所验收材料、设备的数量、质量进行监控。
负责施工中各类装修材料和设备的产品合格证书、出厂证明及相关性能检测报告等资料的收集及归档。
负责编写各类装修用材料和设备的进场记录及台账。
3.精装修总包职责
（1）精装修总包在图纸会审或合同签订后7日内编制材料进场计划（包括品种、规格、数量、进场时间）报送给项目部及监理；因精装修总包不及时上报或上报数据有误，造成材料供应不及时的责任由精装修总包承担。
（2）精装修总包需对所有的进场装修材料（甲供材料及乙供材料）开箱检查，检查结果及时反馈给项目部及监理。
（3）精装修总包采购的所有材料和设备均由精装修总包负责送检测部门进行检查。
材料的送检抽样必须在施工现场进行，且有监理或项目人员在场监督，送检合格后方能使用，发生的费用由精装修总包负责。
（4）精装修总包必须确保所使用的材料、设备符合环境卫生等的有关规定，并必须执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）中对材料要求的规定。
（5）甲供材料由项目部委托的供应单位送到工地或精装修总包指定的中转场地。
精装修总包须负责保管、二次搬运（中转场地至工地和从储存点运至安装点等）、安装。
（6）对因精装修总包未按指定品牌购买的，项目部有权不予支付相应的工程款，导致的供货错误、供货延误、工期拖延、工程质量等责任由装修单位承担，并赔偿由此给项目部造成的相应损失。
4.供应商职责
供应商配合验收，并对验收中发现的错发、少发和产品本身质量问题及一次运输中出现的材料（设备）损坏、丢失负责。
2.材料样板管理
（1）精装修总包在现场设置材料样品库，材料样品库由专职的材料库管员负责管理。
（2）样板采集
甲供材料样板：
由供货单位提供经供货单位、精装修总包、监理公司、项目部相关人员共同签字确认的封样。
甲指乙供材料样板：
由精装修总包根据甲方指定的装饰材料品牌、样板或技术要求，从生产厂家采购实物样板报送监理与项目部，经确认后，封样于样品库。
乙供材料样板：
由精装修总包根据技术要求采购样板，样板报送监理与项目部，经确认后，封样于样品库。
3.材料设备堆放、加工
（1）乙供材料、设备：
精装修总包采购的所有材料和设备均由精装修总包负责堆放到现场指定堆放区。
（2）甲指、甲供材料、设备：
甲供材料和设备由甲方委托的供应单位送到工地，精装修总包负责安排堆放地点和保管。
（3）精装修房施工过程中，木龙骨、门套线、墙地砖的切割等的施工操作均集中在指定施工区域（架空层或商铺）加工好后运至现场拼装，不得在现场加工，以促进施工单位对同一户型做到统一化、标准化，从而提高产品品质和施工工艺。
4.材料设备保管、储存
（1）对购入的材料、设备等，设置专门的仓库由精装修总包负责保管、发放。
装饰材料的堆放方式：
①石材堆放，要用枕木放于地上，小心碰角。
②石膏板、木板堆放，要架高地面，用以防水防潮。
③制作一些木箱，用于存放呈圆球等形状的小单件物品。
④制作一定的货架，用于存放规格繁多的小件物品，以易于寻找。
⑤瓷砖每箱整齐叠放，但切勿叠放过高。
（2）仓库管理要有严格的制度，定期组织检查和维护，发现问题要及时处理，并要注意仓库保安、防火工作。
（四）装修期间垂直运输的调度管理及协调
对于多层、别墅产品，精装修总包自行考虑垂直运输工具，费用在合同综合单价中体现；对于高层产品，若精装修总包进场时，电梯未能开始运行，垂直运输问题由精装修总包与土建总包协商使用人货梯。
为保证材料的最大运输能力，需对垂直运输统一调度与协调。
（1）室内电梯运行之前:
合理布置总平面
为了保证吊运的有序性及运输道路的畅通，土建总包将根据工程施工进展情况，合理布置现场施工总平面，统一指定各专业的材料的吊运地点，合理分配各专业的吊运次序。
确保垂直运输设备处于完好正常运行状态
设备的进出场、提升以及设备的性能、租用等进行专门研究、测定、跟踪、控制，定期进行检修、保养，每次检修都经过验收方能运行。
合理组织和调度垂直运输机械的使用
为保证装修单位施工人员上下及材料运输工作的正常进行，机械设备的使用效率和运行速度，确保施工计划的按期完成，总承包商内部设有运输调度管理，对调度时间做统一规定。
（2）室内电梯运行之后：
产品保护
电梯轿箱安装调试完成、经专业验收机构验收合格后，在监理单位的主持下，移交给精装总包单位。
由精装总包单位使用原专用保护膜满贴，在此基础上用细木工板满封，进一步强化保护效果。
使用管理
由精装修总包单位指派经过专业培训的专人操作电梯。
精装修总包需要保持轿箱内清洁卫生、不超载、材料袋装。
注意事项
保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢表面及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。
（五）精装修交叉作业管理
精装修总包找平层的砂浆需用砂浆搅拌机集中搅拌，土建总包单位预先对房间铺设好的线管做好成品保护措施，铺设脚手板车道，如出现房间线管被损坏，由精装修总包负责修复，已完工的找平层严禁使用小推车。
土建总包及装修总包的建筑材料（水泥、砂、瓷砖、纸皮砖）需堆放在客厅和阳台位置（避开线管），严禁堆放在已完工的找平层上，待土建总包的外墙纸皮砖施工完成后才能铺设给水管，在精装修总包铺设客厅、厨卫间的地面铺贴，给水管必须带压施工（土建总包一层设置一个压力表）。
精装修施工过程中，铝窗分包单位必须对门窗框的下框做好保护，在容易破损的窗框上使用“U”型槽扣，以免在使用小推车时造成破坏。
土建总包在进行外架拆除及使用电焊、气割等作业中不得抛掷拆除的扣件、短钢管等物料。
外架拆除期间，严禁在外架楼层以下楼层阳台或室内窗边逗留及施工。
土建总包在没有进行外墙淋水试验前，精装修总包不可对外墙有关联的工程面进行精装修施工（如：
油漆、贴砖等），外墙淋水试验中要严格按照规定要求对门窗进行全面封闭，对发现的渗漏点，精装修总包要全面配合总包对室内渗漏点的封闭施工。
精装修总包做为装修阶段的总包，应及时提供给各分包商合格工作面，配合各分包商的施工，并对甲方指定分包的工程质量、进度、安全文明施工、成品保护、用水用电进行统一管理。
（六）精装修施工进度管理
1.管理职责
（1）项目部以集团编制的里程碑计划为指导性文件，根据区域每月下发的计划运营综合考核指标，项目内部以进度前置为
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