文化公园项目调研报告.docx

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文化公园项目调研报告

文化公园项目调研报告

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梁项目考察报告一、六合乡房地产市场发展现状近年来，各乡镇房地产开发明显增加，开发量增加到几万甚至几十万平方米。

它已经从单体建筑发展到群体建筑，从局部自建发展到在一块区域内大规模运营。

但除莒县新城等单体建筑外，单体建筑体积较小，一般不到5万平方米。

建筑形式以底层商户的多层公寓为主，辅以一些自建小别墅。

住宅价格900-1300元/，商业建筑1300-2400元/。

平均销售周期1-2年。

买家大多来自周边农村，有的在城镇换房子，少数来自南京。

1）马集镇2）承桥镇房地产名称建筑面积平均销售价格开盘//交房时间销售率建筑类型住宅主要户型及面积主要总价销售周期贝尔公寓14000平方米住宅：

971底层业务：

网上130005.3/170套，已售出128套，销售率75%，10层多层78平米两室；105平米，三室，1100-1400万年，2年，3）八百桥镇：

建筑面积开盘平均售价//交付时间建筑类型销售率，主要户型及面积销售周期总价，建筑面积开盘平均售价//交付时间建筑类型销售率，主要户型及面积销售周期总价，圣玛丽城，21000平米，1228商铺：

2325，2006.1.16/一期，06.3，已完成商户80套，销售率20%；住宅120套，销售率95%。

多层底商1140513600。

一年房地产名称，建筑面积平均销售价格，开盘//交房时间，销售率，建筑类型，主要住宅户型，面积销售总价，莒县新城，20万，住宅：

1200商户：

2000年开盘前20%认购意向，以多层81-130为主，10-14万年

招贤公寓10743135406.7.8/60%出售多层80-12012-151年4）瓜埠镇：

楼盘名称、建筑面积平均售价、开盘//交房时间、销售费率、建筑类型、主要户型、面积总售价，太平北苑1000128006.1，售出90%多层60-10010-130000，梅婷雅苑14400148007.1.26/40套一期已售完。

二期有92套住宅和21套商业楼宇出售。

目前只卖8套。

多层85-10711-14万年2。

梁衡镇房地产市场情况位于南京市六合区东部，距六合区约10公里，东临仪征青山镇，南接瓜埠镇、东沟镇，西接灵岩山，北接新晃，镇辖16个行政村，总人口4.4万，街道常住人口9800人。

全镇已形成服装、玩具、塑料、化工、金属、建材等10多个产业，中小企业约150家。

其中苏美达长江服装、永兴服装、祥源服装、极地玩具4家，员工1000多人；目前小城镇建成面积已达1.3平方公里，居民1.2万多人，总建筑面积34万平方米；主要道路有范天路、宁通边路、兴镇路、宝石路、裕华路、山东路、王子路等多条。

亮亮镇的房地产市场以自建房为主。

近年来，新建商住楼1600多栋，面积29万平方米。

自建房主要是当地人消化，供大于求。

成交价900-1200元/左右。

这几年价格慢慢涨了200元/左右。

其中，较为突出的自建住宅区是徐垚农民生活集中区，规划约80栋33万/套的独立别墅和230的独栋别墅，住宅规划有篮球场、健身器材区、儿童公园、麻将俱乐部等配套设施，绿化和物业管理较为一般化；买家是南京人和当地居民

主要是1999年开始建的，没有两个证。

刚开始只卖了10万左右/套，不太好卖。

现在由于购买了一些有本地人脉的南京人（本地就业，本地亲戚等。

），价格逐渐涨到27-33万/套，不够：

1。

没有两张证件，不方便转2。

别墅周边没有自然环境，也没有高品味的内部配套设施（。

营房也是这样安排的，导致营销的灵活性和针对性差。

4.基本没有营销计划，没有系统的推广，卖点不明确。

亮亮老街后面的自建联排别墅是成一爷的老板建的，总面积5万平方米，共有30多个房间。

每间房130平米左右加一个30平米左右的露台，无照价13万。

大部分是市容队和老菜市场的前业主买的，也有付给施工队老板的。

自建住宅计划成为亮亮的一个小商品市场，这意味着城市的出现将统一街头小贩在这个市场上做生意。

博鳌住宅楼，一栋36套，大套112平米，三室两厅两卫，小套86平米，三室一厅，普通建筑设计，普通外墙涂料，全空白内，大院自行车库，三楼1300，二楼1250，代理两证，优惠价格几千元不等，销售情况不好。

兴镇公寓是位于梁衡兴镇路的一座商品房。

一楼是700平米左右的商业部分，二楼也是商业部分。

其余共24栋，83和97两室两厅；103，107，三室两厅，最高价1428元/m2（3楼），1388（4楼），1358（5楼），实际价1303元/m2，主力总价11-14万，两证齐全，网上备案，城镇居民和内部员工购买。

梁工程以南三公里，规划南京科凯“人居森林”工程，位于灵山大道西侧。

总体规划5970亩，总投资10亿元，建设期5年（2006-2010年），一期2000亩，投资3亿元，建设期2年。

主要项目有道路、绿化、会所、商务中心、高尔夫球场，二期2600元。

主体为低密度住宅区，三期占地1370亩，一年造价2亿元，主体为配套公共服务设施（医疗、教育、休闲、购物、娱乐、健身）。

3.梁项目市场需求能力调查1）梁校概述有两个幼儿园，一个是梁中心幼儿园，一个是私立学校，只有十几个学生，几个老师。

其中，梁衡镇春晖幼儿园位于梁衡镇范天路，有295名儿童和20多名教师；房山小学有30名学生，约10名教师，大部分是当地的老教师。

中心小学，学生约1100人，全部来自周边乡镇，教职工55人，仅2~3人来自六合，其余来自本乡镇及周边乡镇，新教师数量很少；梁衡初级中学大约有1800名学生（总共33个班级），他们都来自当地和周围的村庄。

在职教师约110人，均为本地人。

六合人少，新教师很少；梁衡高级中学现有学生约1200人，退休教师约100人，本地占70%，外地（南京、哈尔滨等）占20-30%。

），还有20未婚。

2）教师需求分析表教师分类基本信息年龄和收入状况住房状况需求调查与分析幼儿园教师梁衡中心幼儿园有22名教职员工。

都是乡镇的本地人。

他们有600-800元/月左右的房子，一半买了房，另一半年轻未婚女教师基本没有买房的需要。

梁衡镇中心小学有教职工55人，其中只有2-3人来自六合，其余来自本乡及周边地区

1）六合老师住三层宿舍（共4套）；2）其他老师在街上买了自建房；3）有的在六合买了房，每天往返于六合，正在寻求从大部分老师关注的面积80-100的二三房中转。

完善的物业管理和周边配套设施将成为吸引他们购买的重要因素。

中学约有110名初中教师，都是本地人。

六合新教师很少，多为30-40岁的中青年教师，收入2000元/月左右。

大部分都有自己的房子或者买二手房，大部分都住自建房。

有的老师讲究90-100的房子，重视阳台和价格因素，需要改善居住条件。

高中退休教师约100人，高中70%。

国外（南京、哈尔滨等。

）占20-30%，未婚的20名高中教师每月领取2000-3000元。

在六合买房的高中老师大多流动性很大，基本不考虑在本地买房。

2.企业集团1）重点企业概述南京永兴服装有限公司——位于亮亮镇王耔路。

是一家通过ISO9001-2000国际质量体系认证的民营企业，专业生产各种羽绒服、冬装、橡胶套装、梭织服装，并拥有自营进出口权。

占地面积58608平方米，固定资产2500多万，生产厂房3栋，标准厂房4栋，职工宿舍楼1栋，年产值9000多万。

南京苏美达创源服装有限公司——位于亮亮镇兴镇西路，由苏美达集团下属国有企业纺织国际贸易有限公司投资组建。

生产各类童装、夹克、牛仔裤、男女休闲服、防寒服、羽绒服等。

占地2万平方米。

南京翔源服装有限公司（——）注册资金800万美元，固定资产8000万元人民币，位于亮亮镇兴镇路16号，是一家中外合资企业，专业生产和出口系列服装和毛绒玩具。

占地面积16000平方米，建筑面积25000多平方米，总资产3000多万元，年营业收入超过1亿元，利税总额1000万元。

南京吉姆工贸实业有限公司位于亮亮镇王耔路——号，是一家中外合资企业和区服装商会会员，专业生产布艺玩具和服装。

占地面积4万平方米，有两栋生产楼和一栋员工宿舍楼，固定资产2500多万，年产值5000多万。

2）重点企业需求分析表员工年龄收入及住房情况信息永兴服装现有员工560人，员工月薪1000-2300元。

为外籍员工免费提供宿舍。

苏美达创源服装约有900名员工，其中大部分是女性，80%是本地员工，家庭在农村。

外籍员工不到200人，全部来自周边县市。

领导20-30人，30-45岁，平均工资1250元/月，其中车间主任年薪4万左右，班组长2-3万。

技术工人在1.5万到2万元之间，普通工人在1.2万到1.5万元之间。

外籍员工免费住宿。

领导和管理层大多住在镇上自己盖房子。

祥源服装有1200多名员工，其中只有200名左右是外国人。

管理层60-70左右多为30多岁，平均工资1400元/月左右。

一般员工在12000-15000元/年的领域。

目前，吉姆工业有1000多名员工，30岁左右的外籍员工只有30-50人。

技术工人1000-1500元/月左右，有的可以达到2000元/月。

外籍员工免费提供住宿，本地人大多在镇上有房。

他们中的一些人住在农村地区。

3.重点村组1）石庙村（含吴栋）基本情况——。

自然村17个，861户，3259人。

基础设施和公共设施齐全。

406年，社会总产值2.26亿元，农民人均纯收入7896元，企业13家。

二十八工业特色及个体工商户规划——该村发展工业而非农业，以化工为主。

全村将划分为工业、农业、住宅等三大功能区，实现三个集中：

分散村集中于中心村，分散土地集中于大农户，农业经济集中于工业经济集中于住房及相关政策3354，建成7栋农民公寓楼。

价格600-700元/，未来三年搬迁140户。

2）山东村基本情况（含山南）——灵岩山以东有44个自然村，1392户，4845人。

经济情况3335。

406年，人均收入6819元，企业7家。

58工业特色及个体工商户规划——该村以农业和旅游业为主，是六合区农村党员干部的教学示范基地。

生态环境良好的住房及相关政策——根据镇规划，陈颖中心村（联排别墅260m2，商住两用）已建成，未出售3）***村（含徐颖村、陈桥）周围为房山、奈山。

全村1233户，4702人。

经济情况是3，335，406。

人均收入6988元。

有年收入10万元以上的30多户，年收入5万元以上的近100户，18家企业，300家工业特色和计划的个体工商户。

——***加工销售是村里的特色产业。

全村加工户300多户，年产各类抛光石材3万吨，销售收入9000多万元，利润300万元。

住房及相关政策以自建别墅为主。

4）王子庙村（含灯塔）基本情况——梁衡镇南部38个自然村共有1168户。

4295人经济状况——06，人均收入6558元，企业数量3个，行业80个，个体工商户住房特色——套，以农业为主，多为自建房。

5）徐垚村基本情况——亮亮街东头，中心村已纳入街镇区域，有23个自然村，767户。

2816人经济状况——06人，人均收入7298元，企业10家，34户个体工商户产业特色及规划3354户，以工商为主，农业为辅，其余时间用于企业或多种经营，城镇工厂女职工1000人，村办、个体企业女职工500人。

80个农民有车，40个农民有货车房和相关政策。

由——建造的徐垚村住宅区正在出售。

目前大部分独立已经售罄，各种小地块私房正在建设中

6）房山村（含太平）基本情况——。

有32个自然村，1，429户人家。

5，108人的经济情况是3，335，406。

人均收入6895元，企业10家，30个行业，个体工商户住房特色——户。

现代农业和旅游业是主要产业。

7）梁衡村基本情况为——人。

共有18个自然村，1054户，3680人。

经济情况3335。

406年人均收入达到7929元，企业8家，54个行业，个体工商户住房特色——户。

大部分住在城镇，要么早期自己盖房子，要么买私人商品房。

目前中心村建设即将开始，共60套。

年末完成8）杨桥河东光明村——基本情况，自然村15个，895户，经济状况3124人333.5406人，人均收入6721元，企业8家，20个行业及住房特色个体工商户——户，以农业为主9）房山北岸黄忠村——基本情况，共15个村，802户，2978户8家企业，31家工业和住房特色个体工商户——家，主要是现代农业4家行政事业单位群体1）镇政府数量和住房情况——领导干部约20人，其中只有3人是本地人，全部有住房，20名普通公务员是本地人，全部有住房工资收入330。

2）国土资源所和派出所的数量和住房情况——。

国土资源所6人，其中5人在六合周放买的，1人在南京当地文员买的，派出所分配了房子。

3）供电所数量和住房情况——30户，90%是本地人，都有房，年龄大多在30-40岁之间。

无产权证的自建房，基本都是在街上买的，工资收入——，平均收入1000-1500元/月。

4）信用社数量及住房条件——10户，其中50%为本地，其余来自六合。

一般早期在镇上或者六合买的房子，考虑到孩子上学，不会在当地买。

其他住宿舍楼，工资收入——，平均收入1500-2000元/月。

5）农行——4人，本地人，现有住房，平均收入1500-2000元/月。

6）中国电信和中国邮政共有7人，住房状况——，本地只有一人。

其他的都是六合，天天回六合。

都是工资收入——元，平均收入1100元/月。

第四，以客户为导向的横梁项目。

从市场调整情况来看，第一批物业客户定位主要是：

教师、事业单位、企业经理及员工、商家、外地（主要在南京）购房者。

购房的主要动机是：

第一次由于政府对自建房的限制。

买房，农村自建房太旧，生活条件改善。

因为孩子上学买房，因为结婚，因为在镇上企业上班或者出去打工，不愿意回农村生活买房。

目标客户的需求有这样的特点：

喜欢面积宽敞、层高高、庭院形式，但四楼以上难以接受，总价区间在11-13万左右。

当地人选择三房以上，方便孩子和父母三代同堂。

面积一般在100-110平方米之间。

外地购房者更看重这里的价格优势，需要总价在13万以内。

当然，如果单价高的话，在付款方式上，本地人基本采用自筹资金的方式，先付部分房价，然后在交房时付清余款，也就是分期付款。

买房的时候喜欢找熟人要关系讨价还价10%左右。

外国人没有偏见，但最好选择loa

动词（verb的缩写）阶段拜访和客户需求从4月29日到5月14日，有12名客户拜访和拜访。

其中来访4次，来电8次。

参观的四个顾客都是五一之后的：

一个是亮亮当地人的亲戚，一对老夫妇，还有大厂人，他们害怕大厂的空气污染。

他们是五一来亮亮探亲访友的，假期结束后在现场接触项目后来参观的。

心理价位11-12万，一楼80平米左右。

一个是长江四桥测量员。

在了解了四桥的规划后，他想买一套三居室的公寓，建筑面积约100平方米。

一个是超大型农业雄州基地的外来务工人员，想把仙林的房子卖了，买在这里。

方案便宜，限价12万。

需求在4、5层80平米左右。

打电话的人集中在亮亮当地，大多数人问价格。

也就是说，因为该项目是在当地封闭的，并在墙上做广告，所以亮亮80%的当地人对该项目了解了一段时间，感兴趣的人对该项目更加关注。

价格定位。

***2007年5月14日

项目研究报告

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