职工住宅楼工程可行性研究报告.docx

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职工住宅楼工程可行性研究报告

职工住宅楼工程可行性研究报告

第一章申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况

该项目由XX市XX区燃料公司有限公司为承办单位。

XX区燃料有限责任公司，公司实行董事会领导下，经理负责制，实行现代化企业管理，产权清晰，责任明确、政企分开、管理科学。

截止2008年12月底，资产总值3173.8万元，其中：

固定资产净值2772.9万元，公司现有在职职工25人，其中：

中层以上管理领导5人。

具有专业技术职称人员9名，主要经营煤炭。

二、项目概况

2．1、拟建项目建设方案

2．1．1、项目提出的理由

XX区燃料有限公司是XX地区的老企业，在经济体制转轨过程中，企业多次受到冲击，面临破产，多年来根本无力为职工解决住房问题。

而职工的工资偏低，无力购买商品房，因此，住房面积狭小，大部分为平房，年久失修，房屋陈旧，布局不合理，没有配套设施，部分房屋属危房，住房情况急待解决。

拟建项目是由企业职工集资兴建的，其建设目的是用于改善企业内部员工居住条件、解决住房紧张的问题。

项目建成后，以成本价出售本单位的职工，不以利益为目的，因此，不会出现闲置、滞销的问题。

2.1.2、项目建设规模及主要内容

2．1．2．1、建设规模及目标

XX燃料公司职工住宅楼项目总占地面积9667.15平方米，总建筑面积16000平方米，其中商业及住宅楼共计3栋6层，建筑面积13000平方米。

其它公共配套设施主要包括配套相应设备、上、下水管路、供暖管路、供电线路以及项目区内的绿化、道路等。

2．1．2．2、主要建设条件

新建XX燃料公司职工住宅楼工程项目，选址位于XX宣赤路南侧。

项目选址交通方便，基础设施齐全完善，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完备后就可以开工建设。

2．1．2．3、气象条件

XX市XX区位于东经115°3ˊ、北纬40°37ˊ.该地区属于大陆性暖温过度的半干旱季风气候区，夏季凉爽，冬季寒冷，春季多风砂天气，绝对最高温度为39.1℃（1968年8月10日），绝对最低温度为-25.8℃（1978年2月8日）年平均气温7.6℃，1月份平均气温为-10.5℃，7月份平均气温23.1℃，年平均降雨量563.9mm年最小降雨量为379.1mm，主导风向为西北风，年最大风速为21.3m/s，年平均风速3.5m/s，年平均蒸发量为194.5毫米。

2．1．2．4、公用配套设施条件

2．1．2．4．1、供电及通讯条件

XX区居民和厂矿用电，由XX区供电公司共给，供电线路直接穿过该项目，供电有保障；XX区已安装程控电话，并与全国联网，通讯极为方便。

2．1．2．4．2、供水条件

XX区居民和厂矿用水，由XX区自来水公司共给，临近供水管网，能够保障供水。

2．1．2．4．3、排水条件

排水管网直接通到市政污水管网，建筑物排水管网可与之相接，极为便利。

2．1．2．１７．９９、交通条件

新建XX燃料公司职工住宅楼工程项目，选址位于XX宣赤路南侧，该项目选址交通方便。

2．1．3、项目建设地点

XX燃料公司职工住宅楼工程项目，选址位于XX宣赤路南侧。

占地面积9667.15平方米，场址大致呈矩形，场址相对较为平整。

项目选址位于XX宣赤路南侧，与XX区城市道路主干道宣赤路相邻，出行方便。

2．1．

、项目总平面图布置、主要建、构筑物及公铺设施方案

2．1．4．1、建筑设计指导思想与原则

项目策划的指导思想应从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”做为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的城市景观环境，形成独特的都市格局；另一方面，还应遵循节约都市土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置都市用地和交通网络，形成具有区域特色的城市空间结构。

2．1．4．2、总平面布局及功能分区

拟建项目规划平面图已经区规划批准（详见附图），符合城市总体规划要求，拟建商住楼共计建筑面积16000平方米，其中1-2层砖混结构商业楼面积3000平方米，4-6层砖混结构住宅楼面积13000平方米。

2．1．4．3、主要技术经济指标

主要技术参数详见附表1-1

2．1．5、建筑方案

2．1．5．1、建筑方案描述

拟建项目住宅可容纳158户居民，布局分为一梯2户，户型分为67.07平方米、89.41平方米、76.3平方米、91.29平方米，套型面积90平方米以下户型占总住宅建筑面积的73.77%，具体详见附表1-2。

由于楼盘均为单元板组合，东西向布置，故每户均有良好的采光和通风条件。

此种户型多为北方寒冷地区所欢迎。

2．1．5．1．2、建筑风格

建筑物建筑风格易以中式建筑风格为主，均采用红色水泥瓦坡屋顶，外墙为水泥抹面，刷外墙涂料，白色窗套及腰线，以浅色调为主，采用双玻一纱塑钢窗，南侧外露窗采用一玻一纱塑钢窗，入户门为钢质防盗门；单元门采用楼宇对讲门；使住宅形成简洁明快、古朴典雅，与周围建筑相协调。

2．1．5．1．3、住宅结构方案

住宅楼结构形式均为砖混结构，按新规范要求，XX区按7度抗震设防，地震加速度为0.15，要淘汰实心粘土砖，采用空心粘土砖，并逐步淘汰砖混结构，积极推行C、L结构体系，并逐步推广，在建筑材料的选择上应本着就地取材、经济安全的原则，屋面及外墙保温应满足新规范的节能要求，并在设计及施工中严格把关。

2．1．5．1．4、建筑功能

住宅楼设皆厨房、卫生间，最大限度地为用户提供舒适、安逸的居住环境。

2．1．5．1．5、主体工程与辅助工程

拟建项目主体工程为住宅楼，辅助工程分为项目运行配套工程。

项目运行配套工程为水、暖、电等室外辅助工程。

2．1．5．2、项目配套设施

2．1．5．2．1、供电及通讯条件

项目供电遵照《XX市城镇居民住宅供电管理（暂行）规定》由宣赤路引低压电缆直埋至住宅区，放射式敷设至各栋建筑物的配电柜，供到各户，每户一块表，集中安装。

电话、电视网均纳入城市网络，每户设一个电话插座，电视插座。

2．1．5．2．2、供、排水条件

项目区给水管网采用生活、消防合用方式，环网布置，均有XX区供水有限公司给水管网共给，可由宣赤路引入。

2．1．5．2．3、供热条件

项目区供热采用集中供热以满足采暖、洗浴、引用等。

2．1．5．2．4、施工条件

项目区内的“三通一平”工作初步完成，施工条件具备。

2．2、投资概算及资金筹措

2．2．1、投资概算编制原则及依据

2．2．1．1、政策依据

主要依据中华人民共和国建设部，发改委二OO六年七月三日发布的发改委投资［2006］1325号文件《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的通知中规定的关于投资估算所规定的内容、而进行编制的。

按照规定，开发建设投资主要包括征地费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公用配套设施建设费、管理费、财务费、销售费用、开发期的各种税费、工程监理等项费用、不可预见费等。

2．2．1．2、土建工程估算依据

该项目主要是新建住宅楼及配套工程，建筑安装工程费用及公用工程中的土建工程费用主要依据河北省建委二OO八年颁布的《全国统一建筑工程装修消耗量定额》（河北省）中的有规定而进行估算的。

基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的；供、排水管理工程投资以XX区自来水公司提考虑各种因素而进行估算的；供暖管理主要依据供暖及安装部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的。

2．2．1．3、基础设施中的配套设备及安装费估算依据

该项目所需的设备主要是供电设备、供热设备、主要依据供电公司和供热设备生产厂家提供的价格，并考虑各种因素而进行估算的。

设备安装费，主要依据安装公司报价，并考虑各种因素而进行估算的。

2.2.1.4、土地费用

2.2.1.4.1、征地、征地管理费

征地费按土地中心竞争价格，征地管理费按河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字[2001]32号文中的规定而进行测算的。

2.2.1.4.2、契税

按国务院第244号令中的规定进行测算的。

2.2.1.4.3、手续费、办证工本费

按照物价部门和土地部收费的标准而进行测算的。

2.2.1.5、前期工程费

2.2.1.5.1、工程勘察费

主要依据项目建设单位与勘察设计单位签订的合同金额而进行计算的。

2.2.1.5.2、工程设计费

主要依据项目建设单位与设计单位签订的合同金额而进行计算的。

2.2.1.5.3、环评费

按照国家计委、国家环保局计价格[2002]125号文中的规定而进行计算的。

2.2.1.5.4、项目前期费

按照国家计委冀价格[1999]1283号文的关规定而进行计算的。

2.2.1.5.5、临时接电及供电线路费

主要依据XX区供电分公司的规定而进行计算的。

2.2.1.5.6、临时接水

主要依据XX区自来水公司的规定而进行计算的。

2.2.1.5.7、规划测量费

按当地规划部门的规定而进行计算的。

2.2.1.6、其它费用

2.2.1.6.1、施工图审查费

按河北省物价局、河北省建设厅计价经费字[2002]27号文的有关规定而进行计算的。

2.2.1.6.2、招标代理服务费

按国家计委价格[2002]1980号文的有关规定而进行计算的。

2.2.1.6.3、工程质量监督费

按河北省物价局、财政厅计价经费字[2002]第32号文的有关规定而进行计算的。

2.2.1.6.4、工程监理费

按河北省物价局、建委计涉费字[1992]243号文的有关规定而进行计算的。

2.2.1.6.5、竣工图纸编制费

按国家计委、建设部计价格[2002]10号文的有关规定而进行计算的。

2.2.1.7、管理费

主要依据财政部财建[2002]394号文中的规定而进行测算的。

2.2.1.8、期间税费

2.2.1.8.1、城市配套费

根据XX市城市建设委员会张建函[1998]1号文中的规定而进行测算的。

2.2.1.8.2、人防结建费

根据XX市人民政府张政[1993]52号文中的规定而进行测算的。

2.2.1.9、不可预见费

主要依据设建部的有关规定而进行估算的。

2.2.2、投资主要指标

2.2.2.1、建设工程费

该项目建筑安装工程建筑面积16000平方米，投资额为1249万元（包括：

土建工程、楼内供水、供电、排污、通讯、电视的管网等，不包括电梯设备费、安装费）。

详见附表1-3。

2.2.2.2、工程建设其他费用

前期工程费49.01万元，期间税费60.8万元，基础设施建设费68.2万元，管理费用17.99万元，其它费用为29万元，详见附表1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9。

2.2.2.3、基本预备费

由于尚未完成地质勘探和施工图设计，基本预备费按建筑安装工程费、工程建设其他费用的5%进行估算，费用为73.7万元。

2.2.2.4、涨价预备费

由于工程项目建设期较短，涨价预备费忽略。

2.2.2.5、项目总投资

该项目总投资为1547.7万元，其中开发产品成本1547.7万元。

详见附表1-3.

2.2.3、投资筹措方案

2.2.3.1、投资筹措与来源

该项目建设期为1年，项目总投资1547.7万元，其中：

建设投资为1547.7万元，承办单位筹资1547，7万元。

详见表1-10。

2.2.3.2、资金适用计划

按照项目工程进度、陆续投入资金、直至建成投入营运。

该项目投资计划与资金筹措，详见表1-11。

2.3、项目建设组织管理与实施计划

2.3.1、组织管理机构

拟建项目在建设期间内由XX市XX区燃料公司有限公司承办，因燃料公司不单独设置基建处，没有专业的工程人员，

因此燃料公司可委托具有资质的项目管理公司组织专业人员成立工程项目筹建处，对工程建设进行日常管理，相关人员数量配置合计6人，其中：

财会专业人员2人，工程技术专业人员4人。

项目运营管理期间由村委会负责组织管理，报告内不再考虑相关事宜。

2.3.2、项目实施计划

2.3.2.1、建设工期

新建XX燃料公司职工住宅楼工程项目建设工期为一年。

2.3.2.2、项目实施进度安排

该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人制，成立项目班子，项目法人对工程负责。

按规定办理招投标，质量监督，工程监理手续。

（2.1）2009年4月20日—2009年5月1日，完成项目申请报告的批复、初涉设计、落实项目建设资金。

（2.2）2009年5月上旬，成立项目建设领导小组及办事机构，审察初步设计、工程招标及工程监理。

（2.3）2009年5月10日—2009年10月30日，土建工程施工。

（2.4）2009年8月1日—2009年10月30日，订购设备，并安装工程施工。

（2.5）2009年11月底，全部工程交付适用。

项目施工进度表详见附表1-13。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析

拟建项目严格安装国务院批准的《XX市城市总体规化》和《中共河北省委、河北人民政府关于实施城市化战略的决定》明确的XX市城市定位，依据“XX市城市发展“十一五”规划纲要为指导，在XX区城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境的草木烘托主题的目的。

二、产业政策分析

整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术公关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。

三、行业准入分析

该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。

按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。

3.1、项目的招标方式和招标组织形式

3.1.1、工程招标依据

根据《中华人民共和国国家发展计划委员会令》第9号文件关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》，依据《中华人民共和国招标投标法》确定该工程的招标内容以及核准招标事项。

3.1.2、招标范围

该项目招投标的方案主要对项目的建安工程、基础设施、工程监理和供暖设备进行招标。

3.1.3、招标组织形式

建安工程、基础设施建设委托依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介机构；供电设备、供暖设备、工程监理、勘察、设计全部采用委托招标组织形式。

3.1.4、招标方式

建安工程、基础设施建设通过指定媒介公开招标，招标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，请有关行政监督部门依法对招投标活动实施监督；供电设备、供暖设备、工程监理采用公开招标方式。

3.2、项目工程招标单位的要求

该项目对土建工程施工单位的要求是必须具备中型一类三级建筑资质，且从事建筑施工多年、技术力量过硬、施工机械完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省市优质工程较多的建安企业。

然后在投标企业中，优中选优，确定为施工单位。

对生产设备的单位要求是：

设备必须达到国内同行业现金指标的要求，设备选型合理配套，自动化程度比较高，工艺流畅，易操作与检修，价格低廉。

对设备安装工程必须由具备国家二三级资质，且从事安装施工工程多年，技术力量雄厚，安装机械齐备，资金实力雄厚，业绩突出，省市优质工程较多的安装企业来竞标。

3.3、工程监理部门要求

该项目实行工程监理制，对监理部门的要求必须是监理严格，实事求是，依法办事，工程监理技术力量雄厚，并且经验丰富，业绩突出的单位来进行工程监理。

第三章资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案

为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》发改[2006]2787号精神，做好固定资产投资项目的节能和审查工作。

建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。

《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。

节能法规定：

“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理利用能的专题论证。

固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理利用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的损耗”。

随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设。

强化旧城改造力度，大批工程项目相继投入运营。

提高了城市品位，完善了城市基础建设。

同时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源，市工程项目建设的不要前提条件。

房地产项目主要开发资源为土地，该工程项目土地为承办单位自由土地，各种手需齐全，占地面积9667.15平方米，承办单位会同XX区国土资源局、城建管理相关部门，对该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。

在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。

该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。

XX区本地区土产建材资源丰富，驻宣建材企业有XX钢铁集团有限责任公司、水泥生产厂家5个、大型木材批发市场2个、多个建材批发市场。

东南近临首都北京150公里，西连晋蒙。

交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。

工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降耗。

二、资源利用方案

拟建项目主要占用资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等资源。

该商业楼因采用集中供热，更利于建筑节能。

供水管网合理布置与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观占地面积又小，节地作用十分明显。

三、资源节约措施

3.1、建筑节能

建筑节能石能源节约的重点领域，建筑是建设用地的标志，是建筑领域中节约能源非常重要的环节。

该项目在规划设计中应注重以下问题：

（1）在施工过程中，应严格执行国家“十一五”期间住宅建筑和公共建筑节能50%的标准。

（2）在结构设计中应采用空心砖，现浇结构。

（3）窗应采用双玻璃方式，增大供热环保系统。

（4）随着科技发展，充分使用太阳能在建筑中的利用。

（5）建筑单体外轮廓线，尽量采用板式形式。

3.2、用电节能

该项目需昂用的变压器为节能型变压器，型号为SC9-630KVA/10KV10KV/0.4KV干式变压器。

项目建成投入运营后，照明用电占总用电量的80%，用高效节能荧光灯替代白炽灯，可节电70-80%，用电子镇流器替代传统电感镇流器，可节电20-30%。

在公用配套设施中推广高效节能灯，如高效荧光灯等。

3.3、供热节能

该项目供热方式集中供热，集中供热更利于建筑节能，保护环境。

3.4、节水措施

该项目建成投入运营后，应采用适当管理措施，强化节水型卫生器具的使用，合理使用卫生节水器具，达到80%的普及率。

第四章节能方案分析

根据《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）、《河北省人民政府关于加强节能工作的决定》、以及国家发改委、科技部、财政部、建设部、国家质检总局、国家环保总局、国管局、中央管理局关于印发《“十一五”十大重点节能工程实施意见的通知》（发改环资[2006]1457号）的有关精神，该项目主要从以下几方面考虑分析：

一、用能标准和节能规范

1.1、设计依据及用能标准

·《中华人民共和国节约能源法》

·《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）

·《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）

·《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发改委零第40号）

·《中国节能技术政策大纲》（国家发改委科技部2006年12月）

·《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005年65号）

·《民用建筑节能设计规范》DB13J24-2000

·《居住建筑节能设计标准》DB（J）63-2007

·《民用建筑热工设计标准》GB50176-93

·《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006

·《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

·《建筑照明设计标准》GB50034-2004

·《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001

·《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

·《城镇燃气设计规范》GB50028-93

·《河北省节约能源条例》（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）

·《关于转发<国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知>的通知》（冀发改投资[2007]152号）

1.2、项目节能背景分析

节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。

目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消耗国。

特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张也已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。

XX区由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合消耗、工业企业单位产品综合消耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行，加强节能工作已成为XX区当前的一项紧迫任务。

为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面小康社会的宏伟目标，国家和省、市相继出台了多项节能政策、法规。

而《河北省人民政府关于加强节能工作的决定》页提出“十一五”期末万元GDP能耗下降到1.56吨标准煤，比“十五”期末总体节能降低20%左右，工业节能达到25%以上，建筑节能50%以上。

初步建立起与社会主义市场经济体制相适应的比较完善的节能法规和标准体系、政策保障体系、技术支撑体系和监督管理体系，形成政府引导下市场主体自觉节能的新机制。

二．能耗状况和能耗指标分析

有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，起撰写的《可持续性建筑》一书中提到：

建筑能耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗50%的水资源、对80%的农业用地的损失负责。

大力发展节能型住宅，住宅建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。

建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。

九建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能型。

该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，有效的节约了能源。

能源降耗指标分析：

1、住宅标准最高日用水量定额[220L/（人·d）]降到最高日用水量定额[110L/（人·d）]。

2、采暖供热面积全年每平方米原煤48公斤，降到每平方米原煤26公斤。

3、作为本住宅小区来说，照明能耗主要集中在家庭住宅照明以及公共设施照明上。

以一户人家两室一厅5盏灯来计算，所有房间如均用普通荧光灯（40W）、加普通镇流器（8W），估计一个家庭用灯功率为48W×5=240W，同时还有公共用电平摊进来。

以每天全部平均点亮2小时而言，消耗电能约为0.5度电；如将这些灯全换成T8节能灯（28W），加电子镇流器（4W）则电工消耗只有32W×5=160W，点亮2小时则每天每户电能约为0.32度电，每年每户可节约电能38%。

而