济南市第一季度房地产市场调研报告doc 15.docx
《济南市第一季度房地产市场调研报告doc 15.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《济南市第一季度房地产市场调研报告doc 15.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
济南市第一季度房地产市场调研报告doc15
济南市20××年第一季度
房地产市场调研报告
一、20××年第一季度房地产市场交易状况分析
1.1、商品房交易情况
20××年第一季度房地产交易情况：
月份
商品房销售（套数）
商品房销售（面积.单位:
万平方米）
销售均价（元）
二手房转让（套数）
二手房转让（面积.单位:
万平方米）
转让均价（元）
1
1824
21.06
3225
1691
16.42
3212
2
1013
12.32
3901
782
6.8
3343
3
1061
14.78
3484
808
5.77
3449
合计
3898
48.16
3537
3281
28.99
3335
一季度济南市商品房销售均价为3537元/平方米，二环以内的商品房已经难寻5500元以下的踪影，高新区的房产例如在售的盛世花城、鑫苑国际城市花园也在5300元以上。
北部、西部的房产价格也一路彪升，与高新区价格相差无几。
二手房转让，国家虽然通过提高税率控制二手房的转让以避免炒房现象哄抬房价，但是二手房交易仍然活跃，交易价格直逼商品房销售价格，从销售面积与套数比例来看，二手房转让以小户型为主，满足了大量资金不充裕的消费者的需求。
20××年第一季度房地产交易情况：
月份
商品房销售（套数）
商品房销售（面积.单位:
万平方米）
销售均价（元）
二手房转让（套数）
二手房转让（面积.单位:
万平方米）
转让均价（元）
1
1368
16.57
3197
1373
13.02
2652
2
941
11.05
3212
970
8.18
2404
3
1464
17.19
3294
947
8.18
2521
合计
3773
44.81
3234
3290
29.38
2526
20××年第一季度各项指标与20××第一季度的对比：
商品房销售（套数）
商品房销售（面积.单位:
万平方米）
销售均价（元）
二手房转让（套数）
二手房转让（面积.单位:
万平方米）
转让均价（元）
涨幅
3.31%
7.48%
9.40%
-0.27%
-1.33%
32.03%
从20××年第一季度各项指标与20××第一季度的对比来看，最明显的是二手房交易价格较××年相比，增长了32.03%,可见，随着济南房地产市场的不断升温，二手房交易价格也有了大幅度的增长。
而商品房的价格稳中见涨。
商品房和二手房交易08、07第一季度对比图：
1.2、中低价商品房、存量房、经济适用房的交易情况
济南市的经济适用房项目从八年前就开始酝酿，中间历经数次波折，20××年首期项目完工并顺利进入选房阶段。
但是在首批204户选房者中，有113户放弃了选房。
济南市的经济适用房不能真正的适应市民需要。
购买经济适用房的条件：
1，具有市内历下、槐荫、天桥、历城、长清6区城市居民户口。
2，家庭人均可支配收入低于7670元。
3，无房或人均住房面积不超过16平米，每户建筑面积不高于65平米。
济南市的首批经济适用房，从价格上看，应该是体现出了经济适用房特点。
每平方米售价为2500元。
尽管价格已远远低于市场价，但因为购房者大都是低收入群体，很多人还是无力支付，在申请贷款的购房者中，有50%不够贷款资格。
目前，济南市的经济适用房项目仅世纪中华城，205号至480号已选房完毕。
二、20××年第一季度成交产品的需求购成分析
2.1、拆迁产生的购房需求
××年~××年，济南的拆迁量比较大，要完成发祥巷、文庄、茂新、馆驿等30个棚户区的改造。
但是，拆迁户大都以回迁的形式为主，真正因拆迁产生需求的并不多。
政府规定，开发商不再参与拆迁，完全由政府操作，这样一来，选择货币补偿的住户寥寥无几。
2.2、改善住宅条件的购房需求
随着生活条件的不断提高，越来越多的消费者会购买能够更加满足其要求的住房，已经超越了简单的满足居住需求，更多的是要求更好的环境、体现个人价值、满足其渴望的生活方式等方面，这类消费者，是购房的主体。
2.3、满足基本的生活需求
济南市的人口已达到602万，不断大批外地来济的涌入产生了大量的刚性需求，解决其基本居住问题。
另外还有年轻人自己购房，也是为了满足基本居住。
这也是购房的主体。
市场上以改善居住条件和满足基本的生活需求为主。
三、房地产开发投资状况
3.1、开发投资情况
一季度共完成房地产投资56．98亿元，其中住宅投资42．3亿元。
全市房屋施工面积达2320．5万平方米，其中商品房施工面积750．8万平方米，比上年下降6．5％。
商品房新开工面积88万平方米，竣工面积22．9万平方米。
济南市规划局、市建委组织编制《济南市20××年住房建设计划》，具体情况如下：
济南市20××年住房建设计划
序号
类别
20××年建设计划
新开工面积
套数
90平方米以下套型面积
90平方米以下套型比例
1
商品住房
553.6
50000
344
62.14%
2
经济适用房
78
10000
78
100%
3
棚户区改造拆迁安置房
101.58
13000
92
90.57%
4
廉租住房
2.5（筹集）
500
合计
733.18
73000
514
70.11%
3.2、商品房供应情况
从东南西北中几个方位介绍几个代表性楼盘。
中：
◆ 舜耕名筑
开发商
山东恒华置业有限公司
项目位置
市中区舜耕路南段社科院南500米。
现售均价
8200元/平米
价格变动
20××年10月预计价格7000-9000元/平米
20××年11月定价一层8500元/平米送小院，三四层7500元/平米
20××年1月定价一层8700元/平米送小院，三层7500、四层7800
项目价格在开盘前，定价在2个月内上调约200元/平米。
开盘时间
20××年5月开盘
销售进展
20××年1月在舜耕山庄举办项目推介会，即日起客户可开始认购。
20××年5月项目将开盘
交房时间未确定，预计在20××年初-20××年5月
销售率
未开盘
容积率
1.2
项目规模
占地11500平米，地上总建筑面积16000平米。
户 型
93至350平米之间的花园洋房，其中主力户型为复式花园洋房
促销手段
1以“济南首家带电梯四层花园洋房”为主要特点，用大型户外广告宣传项目。
2在舜耕山庄举行项目推介会，为项目宣传造势。
3于1月推介会之前到售楼处登记领取推介会邀请函，凭邀请函出席推介会即可领取VIP卡，可抵房款1万元。
项目点评
项目地理位置极佳，营销上打出中国文化牌，但是显得不伦不类，项目建筑本身也并不美观。
◆ 外海·蝶泉山庄
开发商
山东新天地房地产开发公司
项目位置
市中区舜耕路南段社科院南500米。
现售均价
小高层5500元/平，联排别墅约12000/平米。
价格变动
20××年6月多层及小高层均价4300元/平米
20××年3月多层及小高层均价4700元/平米
20××年8月多层均价4900元/平米，小高层均价4700元/平米
20××年9月多层均价5000元/平米，小高层均价4900元/平米
20××年12月多层售完，小高层均价5500元/平米
20××年4月联排别墅定价1.2万元/平米
开盘时间
别墅类20××年5月开盘
销售进展
多层于20××年6月首期开盘，至20××年底已售完
小高层销售率60%
联排别墅尚未开盘，暂定20××年5月开盘
销售率
小高层60%，联排暂未开盘。
容积率
1.13
项目规模
总占地面积300亩，总建筑面积23万平方米
户 型
小高层130~140平，别墅类260~360平。
促销手段
20××年3月-6月登记交2万元定金，可退款或抵4万房款
20××年下半年每月前20名购房者可享受1.8万元优惠
2007年间断性地实行9.7-9.9折优惠
另：
对别墅产品实行一段时间的封盘不售，以期市场升值高价出售，同时也是对产品稀缺性的强调。
项目点评
项目周边自然环境较好，项目自身品质也非常高，别墅类项目外立面为石质，目前该项目亦在针对石砌大做文章。
该项目是市区比较稀有的高品质项目。
东：
◆ 鑫苑·国际城市花园
开发商
山东鑫苑置业有限公司
项目位置
高新区工业南路与开拓路交汇处
现售均价
5340元/平
价格变动
20××年12月均价5280元/平米
20××年1月均价5290元/平米
20××年2月均价5340元/平米
该项目从开盘以来，3个月内涨价两次，单价分别涨10元和50元，采用较高频率的小幅轻提价格策略。
开盘时间
20××-12-22
销售进展
20××年9月推出优惠活动，开始认购
20××年12月开盘，售出约700套
20××年1月主推其小户型住宅，另取案名为鑫苑麦都
20××年4月一期住宅基本售完
销售率
一期基本售完。
小户型65%
容积率
2.4
项目规模
占地面积140余亩，总建筑面积30万平米
户 型
30~120平米不等，户型较多。
促销手段
1认购期“三星嘉年华”四重优惠：
A、凡展会期间莅临鑫苑（中国）泉城路售楼中心的客户，均送礼品。
B、展会期间推出10套特惠房，达30万元巨额优惠。
C、购141-153平米私家亲水豪送专属赠礼。
D、购48平米公寓，送名牌家电大礼包。
2新老客户感情维系：
启动鑫苑国际城市花园电影节活动。
××年12月31日晚组织1200名业主集体观看20××年终大片《投名状》。
3新老客户感情维系：
20××年正月十四，邀请“海上升明月”杂技团在山东会堂表演，邀请新老客户观看。
项目点评
鑫苑一贯贯彻品牌发展之路，进驻济南以来，其品牌迅速受到了济南市民的认可，该项目一经推出新房源，皆被疯抢一空，客户自发组织的团购队伍也相当可观。
项目自身并无太多亮点。
南：
◆ 九如山庄
开发商
山东日升房地产开发有限公司
项目位置
历城区济南市历城区仲宫镇二仙村（八一立交桥南12公里）
现售均价
类别墅5340元/平，独栋8000~10000元/平米。
价格变动
20××年4月一期独栋均价5000元/平米
20××年4月一期独栋均价7000元/平米双拼5000元/平米
20××年12月一期独栋均价8000元/平米双拼已售完
近一年中，别墅价格水平有较大幅度的提升。
开盘时间
二期20××-06-01
销售进展
受价格因素的影响，双拼的销售速度快于独栋的销售速度
至20××年12月，双拼已售完，独栋还剩少量。
销售率
基本售完
容积率
0.3
项目规模
项目总用地1000余亩，“九如美墅”建设独立式庭院住宅118栋，“九如华府”建设半独立庭院住宅102套。
户 型
独栋单套面积为400-600平米。
促销手段
20××年11月认购期间，交交纳购房储备金30万元，到开盘时抵40万元用。
项目点评
目前项目建设已成规模，周边环境及道路建设已经完成，项目形象已经建立，自然环境优良，交通较为便利，但项目的楼体设计过于呆板，缺乏建筑的灵动性，使项目的档次大打折扣。
项目0.3的低容积率、全部带庭院的建筑形式及会员制的配套休闲度假区是项目的主要卖点。
西：
◆ 凯旋新城
开发商
山东莱钢建设置业有限公司
项目位置
槐荫区经十路510号，市立五院斜对面
现售均价
5260元/平米
价格变动
20××年9月均价4100元/平米
20××年9月均价4300元/平米
20××年1月均价4960元/平米
20××年3月均价5050元/平米
20××年4月均价5260元/平米
自××年下半年至今，该楼盘单价总涨幅近1000元/平米。
期间较高频率地出现了较大幅度的价格提升。
开盘时间
二期20××-12-22
销售率
70%
容积率
2.4
项目规模
总占地面积近12万平米，建筑面积27万。
户 型
70~130平米
促销手段
120××年7月-20××年9月贵宾卡活动，金卡2万抵3万房款，1万抵1.5万房款。
220××年11月，开盘前交3000元排号选房，购房时可以抵8000元购房款。
3正月十四及十五两天为业主及准业主送上元宵节礼品，一人可领取元宵两包。
420××房展会，展会现场填写调研表可获得总房款内500元的优惠；展会期间定房的客户可享受5000元优惠。
两种优惠可同享。
项目点评
该项目自××年开始就预计××年9月开盘，但一直到××
年12月22日刚刚开盘。
之前一直接受认购，认购率已达到一期的80%。
该项目位处经十路，位置优越，交通便捷、出行方便。
◆ 常春藤
开发商
山东鲁商置业
投资商
山东银座久信房地产开发有限公司
项目位置
大学路南、山师西邻
现售均价
3185元/平米
价格变动
销售均价为3185元/平米，优惠均价为3150元/平米，
自开盘至今无价格变化。
开盘时间
20××年10月
销售率
对外销售情况较差
容积率
1.64
项目规模
占地1219亩，建筑面积105万平米，规划建筑多幢小高层和多层
项目进度
现已动工建设，一期为9层、11层的小高层建筑
户 型
面积从60平米~180平米
促销手段
春节前购房享受均价3150元/平米的优惠，同时赠送价值在3000-5000元不等的银座购物卡。
项目点评
项目定位为大学科技园教职工生活南区，是主要针对高校老师的中高档普通住宅项目，自××年开始，开始主要面对济南客户。
项目的开发商具有较强的经济实力和品牌实力，且其规模大，地理位置处于大学科技园的中心，但是销售情况很差，并不被济南市民认可。
北：
◆ 重汽翡翠郡
开发商
中国重型汽车集团房地产开发公司
项目位置
天桥区原济南重型汽车总厂厂区内
现售均价
高层和小高层5600元/平米
公寓5500元/平米
TOWNHOUSE12000元/平米
叠拼别墅8500元/平米
价格变动
20××年12月高层及小高层4260元/平米花园洋房4700元/平米
20××年5月高层及小高层4400元/平米花园洋房4900元/平米
20××年8月高层及小高层4700元/平米公寓4900元/平米
20××年2月高层及小高层5500元/平米公寓5500元/平米
开盘至今1年多的时间，项目普通住宅的单价总涨幅1200多元/平米。
出现较高频率的较大幅度的价格提升。
开盘时间
××年10月起，逐期推出
销售率
80%
容积率
1.65
项目规模
占地500亩，总建设用地68万平方米。
户 型
22~280平米不等。
促销手段
1认购时办理免费登记VIP，购房时可抵2000元房款。
2购房享受9.7-9.9折优惠。
项目点评
该项目的出现填补了北部无高品质住房的空白，项目从开盘开始主打教育牌，吸引了大量的消费者，销售局势一片大好。
此项目的出现，也使北部的房产价格直逼其他各区域，打破了之前中部、东部与北部商品房价格差别较大的局面。
目前，济南市场上除位于正中心比如山大路、文化路上的项目价格有突破7000元以外，东南西北中四个区域的价格相差无几，北部房地产项目也已经打破了之前价格较低的局面。
四、媒体
目前，济南市的传媒系统比较发达，主要以报纸、广播、户外、网站为主，其他电视台、电梯间动态广告
等也已经被运营商见缝插针，无处不在。
密集的广告网络为企业经营发展提供了一个良好的平台。
4.1、报纸业
济南市报纸主要以齐鲁晚报、济南时报、山东商报为主，其市场份额和广告投放量较大。
如下图：
目前济南报纸投放广告费用，以半版为例：
报纸
半版价格（单位：
元/天）
打折后
齐鲁晚报
普通版（除头、末版及今日济南、齐鲁楼市）
32890
26312
头版
42757
34206
末版
39468
31574
今日济南、齐鲁楼市
36179
28943
济南时报
A40
55000
44000
A23
45000
36000
A4~16
40000
32000
A17~29
30000
24000
A30~39
37000
29600
山东商报
市版
30000
24000
省A
60000
30000
省B
50000
25000
4.2、广播
MUSIC88.7
Music88.7自开播以来迅速受到了广大市民的认可，打开了市场局面，其受众群体为18~55岁的有车族，其标语为“享受音乐，享受生活”，成为济南第一个24小时播放音乐的电台。
其每个广告开口，都不超过2.5分，主持人讲话每小时不超过6分钟。
并且过滤了比如医药、收藏品等带有欺骗成分的不良广告，充分考虑听众的感受。
Ø有至少60%以上的出租车司机，有收听88.7的习惯；
Ø有至少70%以上的公交车司机，有播放88.7的习惯：
Ø有至少80%以上的私家车主，有收听88.7的习惯。
Ø济南所有统一银座超市,金德利餐厅,园缘圆时尚餐厅都以88.7为背景音乐.
价格表：
类别
播出时段
15秒
次数
元/月
每天12次
4（AAAA）
29460
2（AAA）
3（AA）
3（A）
每天15次
5（AAAA）
36600
3（AAA）
3（AA）
4（A）
4.3、户外
济南市户外广告位面积较大的包括立柱、楼顶、过街天桥、围挡等，市区价格（不含泉城广告附近）约为40万~100万/年，视位置和受众量大小而定。
面积较小的如路旗广告，价格约15万~20万/月。
户外广告对于房地产品牌形象建立有很好的作用，另外，项目的引导期在告知性方面也有较好的作用。
4.4、网站广告
济南市房地产网站以搜房网为主，搜房网每天IP访问量为8.5万/每天。
点击次数为140万/天。
济南站首页通栏单条广告约4000元/天。
五、第一季度的新政
5.1、国务院关于促进节约集约用地的通知
××年一季度，国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，《通知》中明确规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回的、坚决无偿收回，重新安排使用。
与以往政策相比，此通知显得尤为强硬。
打击囤地将放大市场供应量，供需不足的矛盾会得到缓解。
5.2、存款准备金率上调至15.5%
对于房地产开发商和购房者，这都不是利好的消息。
打击囤地和银根紧缩让房地产开发商的日子极度艰难。
对按揭购房者来说，无疑增加了还款压力。
此政策的出台，一些小型开发公司，或许是致命的。
5.3、坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地
国土资源部高级官员3月28日在北京强调，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。
限制别墅用地的政策早就出台过，但是国内别墅的建设却一直没有真正停止过。
而这次话语中含着非常坚决的态度。
别墅类，这个词语将别墅的外延扩大了，无论是独栋别墅还是花园洋房等类别墅项目。
别墅，很可能在未来成为历史。
升级会员 