重庆市房地产市场分析报告.docx

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重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告

中国指数研究院西南分院/文

1.主城区商品房批准预售面积分析

1.1批准预售面积：

主城区商品房批准预售面积同比减少11.02%

2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方M，较去年同期减少了117.33万平方M，同比减幅为11.02%；其中商品住宅批准预售面积831.85万平方M，较去年同期减少了79.54万平方M，同比减幅为8.73%，非住宅批准预售面积115.26万平方M，同比较少了37.79万平方M，减幅为24.69%。

2008年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。

2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.83%，该比重较去年同期增长了2.21个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.17%，该比重与2007年上半年相比下降了2.21个百分点。

1.2月度批准预售面积分布：

月度批准预售面积同比“三高三低”

从月度批准预售面积对比来看，2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为209.11万2平方M、172.51万平方M、220.36万平方M，同比分别增长38.91%、37.97%、1.26%，同时2008年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方M、132.84万平方M、326.78万平方M，较去年同期分别减少了92.24%、5.99%、35.24%。

1.3批准预售面积区域分布：

批准预售面积主要集中在“三北一南”区域，大渡口区上涨最大

从2008年上半年商品房批准预售面积区域分布来看，批准预售面积超100万平方M的有五个区域，其中主要集中在“三北一南”区域，渝北区、江北区、南岸区、北部新区批准预售面积分别为186.22万平方M、174.06万平方M、167.68万平方M、140.43万平方M，所占比重为17.49%、16.35%、15.75%、13.19%，此四个区域批准预售面积占总量62.79%；其次是九龙坡区，批准预售面积113.54万平方M，占总批准预售面积11.58%，也是主城区5个超过100万平方M区域之一；沙坪坝区、高新区、北碚区分列6-8位，批准预售面积分别为72.57万平方M、56.07万平方M、42.19万平方M，所占比重分别位6.82%、5.27%、3.96%；巴南区、渝中区、大渡口区批准预售面积最少，均在34万平方M左右，所占比重集中在3%-4%。

从2007-2008年上半年区域对比来看，大渡口批准预售面积增长幅度最大，增幅为104.47%，其次是江北区、渝北区、高新区、北部新区，增幅均在30%以上，增幅分别为92.10%、48.23%、42.08%，30.28%，北碚区、九龙坡区增长幅度最低，分别为16.25%、8.53%；区域中巴南区及渝中区批准预售下降幅度最大，分别为59.64%、56.91%，其次是沙坪坝区、南岸区下降幅度分别为11.90%、1.35%。

2.主城区商品房成交分析

2.1商品房成交面积分析

2.1.1商品房成交面积：

主城区商品房成交面积同比下降18.02%

2008年1-6月重庆主城区商品房成交61629套，较去年同期减少18.02%；成交面积589.77万平方M，较去年同期减少20.33%。

2008上半年股市大挫、CPI居高不下、投资性购房受到抑制、去年消费透支等多重因素导致市场观望气氛浓厚、市场需求不旺。

2.1.2商品房月度成交分析：

2-6月成交量均低于去年同期，房交会的推动下5月成交量最高

从2008年各月成交量分布来看，5月在房交会的推动下，成交面积位居首位，成交134.36万平方M，占总成交量22.78%；1月及4月成交量也超过了100万平方M，分别为125.99万平方M、101.37万平方M，成交比重分别为21.36%、17.19%；3月及6月成交量相对接近，分别成交了83.45万平方M、86.06万平方M，所占比重分别为14.15%、14.42%；2月因春节长假缘故成交量最低为59.55万平方M，所占比重为10.10%。

从2007-2008年上半年月度成交量对比来看，2008年仅1月高于去年同期，较2007年1月增长了10.73%，2-6月成交面积均低于去年同期，6月下降的幅度最大，为40.72%，其次是3月、4月、5月，下降幅度分别为24.94%、27.66%、20.93%，2月下降幅度最低为3.65%。

2.1.3商品房区域成交分析：

“三北一南”是成交热点区域，南岸区成交量位居首位

从2008年上半年区域成交来看，南岸区作为目前热点开发区域，同时作为渝中区辐射区域，拥有南山自然资源，楼盘物业形态丰富、供应量大，同时价格相对江北区、北部新区低，成交面积108.56万平方M，成交量一枝独秀，占上半年主城区总成交量18.41%；其次是“三北”区域,北部新区、江北区、渝北区分别成交87.38万平方M、75.25万平方M、70.25万平方M，所占比重分别为14.82%、12.76%、11.91%，“三北一南”依旧是成交热点区域，四个区域占总成交量57.89%；沙坪坝区成交量也较大，成交面积55.35万平方M，占总成交量9.38%；巴南区、高新区成交量相对接近，分别成交42.67万平方M、41.57万平方M，所占比重分别为7.24%、7.05%；九龙坡区、渝中区、大渡口区成交面积集中在25-33万平方M，所占比重集中在4%-6%，北碚区成交面积最少为12.32万平方M，所占比重为3.89%。

从2007-2008年上半年区域成交面积对比来看，仅北碚区、巴南区、沙坪坝区较去年同期有较大程度增长，其余各区成交面积均有不同程度下降，北碚区、巴南区、沙坪坝区同比分别增长86.25%、42.67%、17.06%，北碚区、巴南区随着房地产市场不断发展，各种配套设施的不断完善，同时价格相对其它区域低，成交量有了较大程度的增长；沙坪坝区在沙滨路、大学城板块两热点板块带动下，成交量也有显著的增长；各区中下降幅度最大是渝北区和九龙坡区，同比分别下降了47.37%、45.24%，渝中区、高新区、江北区同比下降幅度集中在23%-27%区间，北部新区、南岸区同比下降幅度集中在15%-19%区间，大渡口区下降幅度最低为11.53%。

2.2主城区商品房成交价格分析

2.2.1商品房成交均价：

主城区商品房成交均价同比大幅增长35.53%。

2008年1-6月重庆主城区商品房成交均价4132元/平方M，与去年同期相比每平方M上涨了1083元，上涨幅度为35.53%，自2007年6月开始，在全国房价普涨的情况下，重庆在“新特区”利好因素刺激下，城市价值预期看好，2007年第三季度市场需求剧增，投资性购房、恐慌性购房拉动房价的大幅增长，但随着2007年10月来相关银根紧缩、抑制投资性购房等宏观调控政策的出台，市场需求逐步回归理性，但房价仍在高位运行。

2.2.2商品房月度成交均价：

主城区商品房各月成交均价走势平稳，但仍在高位运行

从2008年上半年各月商品房成交均价来看，走势相对平稳，虽然上半年市场观望情绪较为浓厚，成交量同比有较大程度下降，但商品房成交价格仍在高位运行，各月成交均价在4100上下波动，2月成交价格最低为4060元/平方M，6月成交均价最高为4242元/平方M，主要在一些高档楼盘带动下继续走高。

从2007-2008年上半年各月成交均价对比来看，3月、4月成交均价同比增幅最大，分别为41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上涨幅度集中在33%-35%之间，2月成交均价增长幅度相对较少为29.19%。

2.2.3商品房区域成交均价：

北部新区成交均价5008元/平方M，位居各区之首，江北区成交均价上涨幅度最大为55.51%

从2008年上半年区域成交均价来看，北部新区作为是重庆的“富人区”，高档楼盘林立，故成交均价一直领军重庆楼市，上半年成交均价5008元/平方M，也是主城11区中唯一超过5000元/平方M的区域；其次是江北区，成交均价4931元/平方M，江北区因良好规划和区位优势，楼盘价格一直较高；渝中区、高新区、南岸区成交均价集中集中在4200-4600元/平方M；其余各区成交均价均在4000元/平方M以下，沙坪坝区及渝北区成交均价3800元/平方M左右，九龙坡区、大渡口区、北碚区成交均价集中在3100-3250元/平方M区间，巴南区成交均价最低为2755元/平方M。

从2007-2008年上半年区域成交均价对比来看，江北区及高新区上涨幅度最大，同比分别增长了55.51%、51.08%；其次是北碚区，同比增长了48.08%；渝北区、沙坪坝区、南岸区、北部新区同比上涨幅度集中在33%-40%之间；巴南区、渝中区商品房成交均价同比上涨幅度集中在27%-30%之间；大渡口区及九龙坡区同比上涨幅度最低，分别为18.78%、11.60%。

为了比较准确反映重庆土地市场对房地产市场影响，对主城区中“招拍挂”成交土地中的工业用地及加气加油站用地就行剔除研究，主要研究成交居住、商业、金融等用地。

3商品房用地成交分析

注：

以下土地分析主要为居住、商业、金融用地等，不包括工业及加气加油站用地，其中规划建筑面积按规划最大面积计算。

3.1商品房用地成交面积分析

3.1.1商品房用地总体成交分析：

主城区商品房用地成交面积同比大幅下降74.67%

2008年上半年重庆主城区商品房用地共成交43块地，较去年同期减少74.67%；成交土地239.94万平方M，同比减少65.60%；土地成交金额78.41亿元，同比减少40.58%；2008年上半年成交土地规划最大建筑面积为732.98万平方M，同比下降63.92%。

2008年国家加大了土地清理整顿力度，各开发企业更注重已有土地的开发，同时银根紧缩各企业均面临着不同程度资金压力，市场观望气氛浓厚，市场信心不足，导致了拿地的积极性下降。

3.1.2区域商品用地成交量：

商品房用地成交70%集中在九龙坡区、巴南区和江北区

2008年上半年北碚区无商品房用地成交。

从成交土地规模来看，主要集中在九龙坡区、巴南区、江北区，分别成交了63.76万平方M（9块）、55.67万平方M（4块）、46.87万平方M（7块），所占比重分别为26.57%、23.20%、19.53%，此三个区域成交量占总成交面积的约70%；其次是大渡口区，土地成交21.27万平方M，比重为8.87%；北部新区、渝北区、南岸区、高新区土地成交面积集中在9-12万平方M，所占比重集中在3%-5%；渝中区及沙坪坝区成交土地最少，分别为6.08万平方M、5.01万平方M，所占比重分别为2.53%、2.09%。

从各区域土地规划建筑规模来看，巴南区、江北区、九龙坡区因土地成交规模大，故建筑规模也相对较大，分别为171.33万平方M、153.85万平方M、120.39万平方M，所占比重为23.37%、20.99%、16.42%，此三个区域建筑规模比重约为61%；其次是大渡口区、南岸区分别为74.30万平方M、54.69万平方M，所占比重分别为7.46%、5.33%；高新区、渝北区、北部新区、渝中区、沙坪坝区各区建筑规模集中在24-40万平方M，所占比重集中在3%-6%.

3.1.3商品房用地规模分析：

受政策影响，小规模拿地特征明显，93%的地块低于300亩

2008年上半年重庆主城区小规模土地交易特征明显，50亩以下的土地成交26块，占总成交地块的61%，50-100亩、200-300亩土地各成交4快，比重均为9.30%；100-150亩、150-200亩以及300亩以上土地均成交3块，所占比重均为6.98%；根据重庆市国土房管局要求2008年土地一律小块出让，每宗面积不超过300亩，从上半年土地成交规模看，93%的地块低于300亩，仍有3块土地超过了300亩，从此3块土地竞得公司看，大多为实力雄厚的大企业，例如重庆市金科实业（集团）有限公司及重庆首创新石置业有限公司各竞得一块地，规模分别为393.62亩、343.97亩。

3.2商品房用地成交价格分析

3.2.1商品房用地成交价格：

主城区商品房用地成交价格大幅上涨134.54%

2008年上半年重庆主城区商品房用地成交价格为3268元/平方M，较去年同期增长134.54%，楼面地价为1070元/平方M，较去年同期增长64.69%，2008年商品房用地容积率相对提高导致了楼面地价增长幅度低于土地价格增长幅度，2008年上半年商品房用地总体容积率为3.05，而2007年上半年为2.15。

2007年三季度来房价大幅增长，导致土地成交价格上涨，开发企业拿地成本增大。

3.2.2区域商品用地成交价格：

渝中区土地成交价格最高，达17458元/平方M

从区域土地成交价格来看，渝中区因其区域较为成熟，可开发土地较少，成交土地用途多为金融商业用地，故土地价格相对较高，例如渝中区渝中半岛组团E分区E21-2宗地（地下）为金融商业用地，土地价格48431元/平方M，直接拉高了渝中区的土地成交均价；其次是沙坪坝区，土地成交价格10505元/平方M，沙坪坝区上半年土地成交在各区中最少，但沙坪坝组团D分区D10-1-2/02号宗地虽仅2.45万平方M，但土地价格为12055元/平方M，土地用途为居住、商业金融业，带动了沙坪坝区成交价格，上半年也仅此两个区域土地成交价格超过10000元/平方M；高新区、南岸区作为房地产开发的热点区域，土地成交价格也较高，土地价格分别为6413元/平方M、5131元/平方M；江北区土地成交价格3921元/平方M，江北区房价一直保持较高的水平，但在寸滩、铁山坪等相对偏远及房地产市场还不成熟板块的土地成交价格较低，导致了江北区土地价格位居第五，大渡口区、渝北区土地成交均价较为接近，集中在3450元/平方M左右；巴南区、九龙坡区、北部新区成交价格最低，分别为2385元/平方M，1183元/平方M、1159元/平方M。

从区域楼面地价来看，与土地价格走势基本一致，渝中区楼面地价最高，为3630元/平方M，其次是沙坪坝区，2129元/平方M；高新区、江北区、渝北区楼面地价集中在1100-1500元/平方M；其余各区均低于1000元/平方M；大渡口区、南岸区分别为996元/平方M、921元/平方M；巴南区、九龙坡区、北部新区最低，分别为775元/平方M、626元/平方M、415元/平方M。

3.2.3商品房用地成交价格分布：

50-200万元/亩土地占总成交土地50%

从土地成交价格来看，主要集中在50-200万元/亩土地，共成交22块，占总成交量50%；400-600万/亩成交地块也较多，共成交6块，所占比重为16.28%；300-400万/亩、200-300万/亩各成交5块及4块，所占比重分别为11.63%、9.30%；50万元/亩以下土地成交3块，比重为7%；600万/亩以上土地成交3块，所占比重为6.98%，此3块土地发布在渝中区、沙坪坝区及南岸区，其中渝中区该地块为商业金融用地，成交3229万/亩，该地块单价位居首位，沙坪坝区该地块为居住、商业金融业，成交单价804万/亩。

3.2.4商品房用地楼面地价分布：

60%的商品房用地楼面地价集中在1000元/平方M以下

从主城区商品房用地楼面地价看，主要集中在1000元/平方M以下，共成交26块，占总成交量的60%；1000-1500元/平方M地块成交也较多，共成交8块，占总成交量9.30%；1500-2000元/平方M、2000-3000元/平方M、3000元/平方M以上地块成交量较少，分别成交4块、2块、3块，分别占总成交量量9.30%、4.65%、6.98%。

注：

建筑面积按规划最大建筑面积计算

4、2008年春季房交会分析

2008年重庆春季房交会于2008年5月15日－18日重庆国际会议展览中心（南坪）举行，房交会作为重庆地产盛会，可以说房交会就是地产经济强有力的“引擎”。

房交会作为房地产市场发展的缩影，房地产交易会期间，企业、消费者、政府之间零距离接触，通过对其分析能够折射出一定的供求情况和市场走势。

4.12008年春季房交会商品房成交面积同比连续两年下降

2008年重庆春季房交会商品房成交82.38万平方M，去年同期相比下降8.92%，从各届春季房交会上看，自2006年来连续下跌。

从02年来各届春、秋季房交会上看，03年秋季房交会成交面积达到顶峰，为177.91万平方M，主要因为2003年重庆市的城市房屋拆迁工作呈现出了一个高峰，全市拆除房屋5.1万户、326万平方M，而80%拆迁户选择的货币补偿的安置方式，这部分刚性需求流入市场带动了成交量大幅增长；04年秋季房交会商品房成交量为各届最低，主要因为本届房交会主办方第一次取消了税费优惠政策，房交会向房展会转变，数据较以往有一定真实性；此后成交量逐步恢复，2006年春季房交会在中低价位的普通住宅的供应量增多推动下成交量达到120.34万平方M，之后三届房交会商品房成交量均在85万平方M上下波动。

但从各届春季房交会上看，2008年春季房交会商品房成交量已经连续两年下降了，虽然本届房交会契税和登记费优惠为04年来最大，显示相关主管部门希望通过房交会政策优惠对活跃房地产市场起到一定刺激作用，但在的银根紧缩、通货膨胀压力增大、市场观望情绪较浓大的市场环境下，成交量未有大的起伏。

4.22008年春季房交会商品住宅高位运行，同比增长38.13%

从各届房交会商品住宅成交均价来看04-07年均保持稳定小幅增长，其中04年秋季房交会及05春季房交会价格较高，主要因为商品住宅成交量较少，个盘影响较大，应该未能反映当时真实的房价水平，例如04年秋季房交会中别墅工程蓝湖郡成交面积6.09万平方M，个盘成交量总成交量27%，直接提升了其住宅均价，从整个市场来看，04-07年商品住宅稳定小幅增长，但自2007年6月来重庆主城区住宅价格快速增长，2008年春季房交成交均价仍在高位运行，成交4167元/平方M，较去年同期增长了38.13%。

4.32008年春季房交会存量房成交大幅增长133.87%，成交均价增长32.44%

从各届房交会存量房成交均价上看03-07年来保持了相对稳定，基本上在2000元/平方M以下运行（04年春除外），2008年春季房交会成交均价达历年最高为2384元/平方M，较去年同期增长32.44%，主要是在2007年下半年以来一手房价格大涨的推动下，存量房价格上涨幅度也较大。

03年秋季房交会及04年春季房交会上存量房成交面积较大，主要因为这两年旧城改造、加快城镇化建设带来拆迁高峰，根据统计，80%拆迁户选择的货币补偿的安置方式，这部分拆迁户购买商品房或二手房解决住房问题，也是二手房市火爆、价格上涨的主要原因；04年秋季房交会及05年春季房交会契税优惠取消，成交量进入了低谷；随着优惠措施在次实施，存量房成交逐步上涨，并与2008年春季房交会达到高峰，成交35.08万平方M，较去年同期增长了133.87%。

2008年春季房交会存量房成交井喷的主要原因，一、03年来房交会最大的优惠力度，契税、登记费减半、减免营业税的优惠政策；二、目前重庆主城区一手住房价格仍在高位运行，二手房性价比相对较高；三、受宏观调控政策的影响，商品住宅价格上涨放缓，利率多次上调，投资者市场信心不足以及还贷压力增大，纷纷抛出手中的房子解套，市场供应充足。

4.42008年春季房交税费优惠措施力度空前，突现政府救市意图，但影响力有限

房交会

优惠措施

03年春

住宅取消优惠、非住宅手续费按7折收取；二手房中房改房再交易5折优惠，非住宅7折

03年秋

契税减按现行规范的70%收取；非住宅的转让手续费和转移登记费尖按照现行规范的70%收取。

04年春

转让手续费和转移登记费均按照8折优惠

04年秋

无

05年春

无

05年秋

成交的商品住房、二手住房都可享受契税优惠，非住宅不能享受优惠,契税优惠幅度为30%

06年春

购房者在房交会期间购买商品住房（除别墅）、二手房后，其房屋转让手续费、转移登记费及交易中所涉及的契税都将享受7折优惠。

07年春

对于个人普通住房的“三转手”，免收营业税5.5%，建面在144平方M以下的二手住房交易减半征收契税和产权登记费。

08年春

二手住房:

在房交会期间成交的所有二手住房均享受契税和登记费在现行执行规范基础上减半的优惠；普通二手住房（建筑面积144平方M以下），免征营业税，非普通二手住房（建筑面积144平方M以上）按差额征收营业税。

商品住房:

享受契税和登记费在现行执行规范基础上减半的优惠政策。

2008年春季房交会二手房及商品住宅契税和登记费实行五折优惠，而以前最多达到7折，但本次效果并不明显，商品房成交量较去年同期相比下降8.92%，同时楼盘推延签约备案的时间以求享受优惠措施现象明显，例如公布的信息，本次房交会中长安.麒麟公馆签约1.99万平方M（205套），根据网上房地产显示的数据截止6月中旬长安.麒麟公馆已登记销售207套，而其在4月12日开盘1号楼及2号楼，4月26日加推3号楼，如果是在房交会其间成交205套，其两次开盘不可能仅销售2套，由此可见本届房交会真实成交量还有待于商榷，故本次房交会虽然优惠力度空前，在目前大的市场观望气氛浓厚的背景下，其影响力有限。

本次房交会经宣布取消又决定易址重新举行，反映了主管部门在此决定上的矛盾心态，据重庆市国土房管部门统计，2007年重庆市共收入房地产税费400.57亿元，其中，契税29亿元、营业税36.2亿元、土地出让金288亿元，配套费47.37亿元，房地产税费占全市财政收入的50.8%，一旦销售大幅下降将会对房地产及其相关产业税收带来重大影响，本次房交会以政策之力、政府之手促进市场繁荣意图明显，政府依旧扮演着市场推手角色。

5、市场预期

5.1土地市场预测：

下半年重庆土地市场继续趋冷，小规模土地成交特征明显。

国家对土地市场调控主要从以下几个方面进行，

一、加大已购土地的清理整顿，控制土地开发速度。

根据2007年12月国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备经管办法》，进一步加强及完善了土地经管，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。

因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。

二、加大对已经购买土地的催款工作；根据2007年10月9日，签署的国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，受让人都需要付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，才能领取国有建设用地使用权证书，地方政府为了配合土地清理整顿政策，必然加快对已购土地的催款工作。

三、加大保障性住房用地的出让力度：

根据《重庆市2009年度住房建设计划》规定，2009年，重庆市计划建设政府保障性住房326.94万平方M，其中，拟建廉租住房51.99万平方M，经济适用住房274.95万平方M，这部分保障性住房用地必然在下半土地市场中有所表现。

四、继续保持小规模土地出让的特征。

根据国土房管局规定：

2008年土地一律小块出让，每宗面积不超过300亩，从上半年土地成交规模看，93%的商品房用地均低于300亩，预计下半年重庆市还将严控土地出让规模。

从以上原因可以看出，在国家加大土地清理整顿力度、银根紧缩以及市场信心不足的情况下，依靠土地升值将不再是开发商的一种盈利模式，而必须要靠房产建设开发加快资金回笼，因此对于有囤地动机的开发商来说将是致命的。

因此很多开发商将放弃囤地的想法，转而从