住房公积金案例.docx

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住房公积金案例

住房公积金案例

住房公积金案例

住房公积金案例

住房公积金小知识之贷款经典案例一

　　［案例描述］

　　夫妻两人——男：

小A，女：

小B。

小A28岁，月收入为3500元，小B25岁，月收入为3200元，两人的单位都各为其缴存了住房公积金，比例都为其收入的8％。

目前，小A的公积金帐户余额为40000元，小B的公积金帐户余额为18000元。

　　两人准备买房，看中了一套42万的房子，正在申请贷款，希望每月的按揭负担不超过3000元。

　　［案例分析］

（1）根据广州公积金管理中心规定，目前公积金货款最高成数为购房价格的七成，即必须付三成的首期。

该做法同样适用于公积金和商业的组合贷款，即公积金贷款和商业贷款的贷款总额不超过购房价格的七成。

所以，如果他们要申请公积金贷款，他们首期至少要交付30％的房款，即42×30％＝12.6万元。

（2）由于需申请42×70％＝29.4万元贷款，超过广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度25万元的规定。

　　（3）按照国家法定退休年龄，男60岁，女55岁，小A离退休还有32年，小B30年，所以按目前工资计算，按照这条规定可申请的贷款数上限为——小A：

3500×8％×2×12×32＝21.5万；小B：

3200×8％×2×12×30＝18.4万，两人合计39.9万。

　　（4）取（3）、（4）中可申请贷款最高额度的较小值——25万与39.9万的较小值，即25万，所以，可申请的公积金贷款最大额度为25万元。

　　（5）所以，建议采用7成10年，25万元住房公积金贷款和4.4万元商业贷款的组合贷款方式，其中：

首期——12.6万元；每月按揭款——约3000元。

住房公积金小知识之贷款经典案例二

　　［案例描述］

　　男，小C，26岁，广州人，目前与父母同住，看中一套二房二厅的房子，总价29万。

小C月收入为5200元，单位为其缴存了住房公积金，比例为其收入的10％，目前其公积金帐户余额为20000元。

小C的父母离退休均还有3年，目前两人公积金帐户余额合计为40000元。

　　目前，小C可用于购房的存款只有3万元，希望这次购房可利用上父母的公积金。

　　［案例分析］

（1）如果要用父母的公积金，需以小C、他父母的名义联名购房。

（2）根据广州公积金管理中心规定，目前公积金货款最高成数为购房价格的七成，即必须付三成的首期。

该做法同样适用于公积金和商业的组合贷款，即公积金贷款和商业贷款的贷款总额不超过购房价格的七成。

所以，如果他们要申请公积金贷款，他们首期至少要交付30％的房款，即29×30％＝8.7万元。

　　（3）根据规定，公民买房的按揭期限不得长于离退休年限，小C的父母离退休均还有3年，所以，只能以小C的离退休年限来计算可申请的贷款数最高额度。

　　（4）按照国家法定退休年龄，男60岁，小C离退休还有34年，按目前工资计算，按照这条规定可申请的贷款数最高额度为：

5200×10％×2×12×34＝42.4万。

　　（5）取

（2）、（4）中可申请贷款最高额度的较小值——25万与42.4万的较小值，即25万，所以，可申请的公积金贷款最大额度为25万元。

　　（6）因为，29×70％＝20.3万<25万，所以，建议小C采用7成10年纯住房公积金贷款方式。

　　（7）其中：

首期——8.7万元；每月按揭款——约2000元

住房公积金小知识之贷款经典案例三

[案例描述]

刘先生夫妇二人的住房公积金都属正常缴存，但过去从未买过房子，也没有申请过公积金贷款，现在夫妻俩打算买一套房子，是否可以享受公积金贷款的新政策？

[案例分析] 

可以享受公积金贷款的新政策。

根据最新政策，从9月1日起，第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元，即每户最高可获得50万元的贷款；而目前，上海是按人头计算公积金贷款额度，个人最高贷款额度30万元。

刘先生夫妇符合公积金贷款新政策规定的“第一次购买自住住房”的条件，可以获得最高50万元的公积金贷款。

住房公积金小知识之贷款经典案例四

[案例描述]

  　 杨先生夫妇过去买房子的时候曾共同申请过一笔公积金贷款，现该笔公积金贷款已经还清。

他们打算再买一套房子，是否可以享受公积金贷款的新政策？

[案例分析]

　　不可以享受公积金贷款的新政策。

由于杨先生夫妇曾经买房并申请过公积金贷款，虽然贷款已经还清，但根据规定他们不能再享受公积金贷款的新政策，再次申请公积金贷款的时候，只能按照原有政策计算贷款额度。

住房公积金小知识之贷款经典案例五

[案例描述]

老马一家三口，老马还在上班，公积金缴存正常；老马的妻子已经退休；儿子小马大学尚未毕业。

老马过去没买过房子，也没有申请公积金贷款，现在考虑买一套大一点的房子，是否可以按照新政策享受最高50万元的公积金贷款额度？

小马大学毕业参加工作，公积金缴存正常，他打算另外再买一套房子，是否可以获得最高50万元的公积金贷款额度？

[案例分析]

公积金贷款的新政策规定：

只有一个人参与贷款的家庭，仍按原有政策计算贷款额度，最高贷款额度为30万元。

老马考虑买房的时候，一家三口只有老马一人可以申请公积金贷款，所以最高可贷额度仍然是30万元；而小马买房的时候，如果还是仅有小马一人申请公积金贷款，其最高可贷额度仍为30万元。

小马此时可以考虑两个方案：

一是请父亲老马作为参贷人共同申请公积金贷款，可以获得最高50万元的公积金贷款；二是待结婚后，若自己的配偶从未购房，也未申请过公积金贷款，小俩口共同申请公积金贷款，按照公积金贷款新政策，可以获得最高50万元的贷款额度。

住房公积金小知识之贷款经典案例六

[案例描述]

  　小郭在结婚前因购房申请过公积金贷款，婚后几年很快结清了贷款。

现打算再次买房，因为妻子小潘的住房公积金从未使用过，所以这次打算以小潘作为主贷人，小郭作为配偶共同申请公积金贷款，能否享受到公积金贷款新政策？

[案例分析]

这种情况他们不能享受公积金贷款新政策。

只要夫妻双方中的任意一方曾经因为购房申请过公积金贷款，就不能再享受“第一套自住房”的贷款优惠。

住房公积金小知识之贷款经典案例七

[案例描述]

陆先生在几年前结婚的时候曾经作为主贷人申请过一笔公积金贷款用于买房，现在离异了，经法院判决，房子和债务都归女方所有。

现陆先生再婚，打算购房，他考虑了两个方案，一个是和自己现在的配偶一起申请公积金贷款，现在的配偶公积金缴存正常，也从未申请过公积金贷款；另一个是和自己还在工作的父亲一起申请公积金贷款，父亲的公积金也缴存正常。

这两个方案是否可行？

[案例分析]

都可行。

虽然陆先生曾经在市场上购买过住房，并且申请过公积金贷款，但陆先生现在由于离婚导致了房屋归属和相应债务的变更，只要及时办妥有关的变更手续，无论是和自己现在的配偶还是和自己的家人共同申请公积金贷款，都可以享受公积金贷款的新政策。

住房公积金小知识之贷款经典案例八

[案例描述]

张先生过去的房子是单位分配的，几年前曾申请公积金贷款把这套公有住房的产权买了下来。

公积金贷款已还清，现因子女逐渐长大，张先生考虑再买一套大一点的房子。

目前张先生夫妇二人公积金都属正常缴存，这种情况是否可以享受公积金贷款的新政策？

[案例分析]

可以享受公积金贷款的新政策。

张先生当年购买公有住房产权，是当时房改的一部分，不同于“在市场上购买自住住房”，所以可以享受公积金贷款新政策。

如果在办理过程中遇到什么问题，可以向公积金中心或担保公司寻求解决。

住房公积金小知识之贷款经典案例九

[案例描述]

孔先生曾经历过一次动拆迁，当时孔先生选择了实物安置，获得了一套房子，因要补足差价，申请了一笔公积金贷款。

现孔先生考虑到当时的动迁安置房比较偏远，工作生活包括子女学习都不太方便，所以打算在合适的地段再买一套房子。

如果孔先生夫妇公积金缴存都正常，并且还清了上笔公积金贷款，他们这种情况是否可以享受公积金贷款的新政策？

[案例分析]

可以享受公积金贷款的新政策。

孔先生虽然曾经申请过公积金贷款，但动拆迁安置和“在市场上购买自住住房”还是应当有所区别。

所以，孔先生这种情况可以享受公积金贷款新政策，如果在办理过程中遇到什么问题，可以向公积金中心或担保公司寻求解决。

住房公积金小知识之贷款经典案例十

[案例描述]

  　小林曾经申请过一笔住房公积金建造、翻建、大修贷款，用于修缮住房。

小林现已与女友领取了结婚证，考虑另买一套婚房，小俩口公积金缴存都正常，能否享受公积金贷款的新政策？

[案例分析]

要根据不同的情况来判断。

如果小林申请公积金“建、翻、修”贷款用于修缮的那套房子是小林自己买的，那么小林就不能再享受公积金贷款的新政策了；如果那套房子小林虽有产权，却不是其本人购买的，那么小林夫妇是可以享受公积金贷款新政策的，如果在办理过程中遇到什么问题，可以向公积金中心或担保公司寻求解决。

住房公积金小知识之贷款经典案例十一   

[案例描述]

  　楚先生夫妇前几年离职当起了自由职业者，但没有单位为其缴存住房公积金了。

后来听说公积金中心规定可以自愿缴存住房公积金，于是就和公积金管理中心签了协议，通过自愿缴交的方式定期为自己缴纳公积金。

现在楚先生夫妇看中了一套房子，打算申请公积金贷款，是否可以享受公积金贷款的新政策？

[案例分析]

　　可以享受公积金贷款的新政策。

楚先生夫妇两人通过自愿方式缴交公积金，只要缴交正常，又符合“第一次购买自住住房”的条件，就可以享受公积金贷款的新政策。

当然，楚先生夫妇在获得公积金贷款以后，还应该继续按照协议正常缴交公积金。

住房公积金小知识之贷款经典案例十二

[案例描述]

  　小吴和她的妹妹都没买过房子，基本和补充公积金缴存正常且余额充足，姐妹俩如想共同买房，是否可以获得50万元公积金贷款？

[案例分析]

不可以获得50万元公积金贷款。

公积金贷款的共同参贷范围只包括：

主贷人、主贷人的配偶以及与主贷人同一户籍且时间在一年以上的直系血亲（即主贷人的父母和子女）。

住房公积金小知识之贷款经典案例十三       

[案例描述]

  　秦先生是上海铁路系统职工，在上海铁路系统住房公积金归并本市管理前办理过铁路系统的住房公积金贷款用于购买本市住房，现在秦先生已经将上述贷款还清。

若秦先生欲再次购买住房，是否可享受住房公积金贷款新政策？

[案例分析]

  　 随着铁路系统住房公积金归并本市管理，原先铁路系统职工使用住房公积金的相关记录和数据也同时归并。

秦先生既买过房，又贷过款，因此不能享受公积金贷款新政策，只能按照原有政策计算贷款额度。

用住房公积金贷款案例十四

   王先生在一家国有企业工作三年时间，现在看中了一套商品房，户型和位置都非常适合自己，总价71.5万，可自己只能筹措到21.5万，剩余的50万如何筹集，开发商建议可以申请住房贷款。

   王先生有两种选择：

商业住房贷款和住房公积金贷款

   商业住房贷款：

是商业银行向购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。

   住房公积金贷款：

属于国家政策性贷款，凡济南行政区域内正常履行住房公积金缴存义务的职工在购买商品住房、经济适用房、单位集资建房、房改住房和二级市场住房时,都可以根据多缴多贷、少缴少贷的原则申请住房公积金贷款。

   特点:

一是利率低，以贷款50万元，期限30年为例，可比按基准利率计算的商业银行贷款节省利息237600.00元；二是住房贷款期间可每年支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；三是手续简便，一般情况下10个工作日即可（办理二手房贷款除外）；四是贷款期间可每年支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；五是办理方便，委托驻济全部有资格办理个人住房贷款业务的金融机构办理，贷款网点遍布全市14家银行的近240个网点。

   王先生认为住房公积金贷款比商业贷款合适，但是不知道自己是否具备办理公积金贷款的条件，于是拨打了住房公积金贷款咨询电话：

81959399

   首先，贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；其次，具有有效居留身份；三是具有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；四是至贷款时，借款人已连续足额缴存6个月以上；五是具有合法的购房合同或协议；6.已交付所购住房全部价款30％以上的首付款；7.第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的，购房首付款比例不得低于50%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行；8.同意以所购住房作抵押，或以有价证券作质押；9.禁止借款人家庭第三次使用住房公积金贷款购买普通自住住房。

   王先生单位及本人按时缴纳住房公积金已经三年时间，符合“至贷款时，借款人已累计足额连续缴存住房公积金6个月以上”的条件；所购房产71.5万，要求“交付所购住房全部价款30％以上的首付款”即是21.45万，王先生正好有积蓄21.5万，剩余的50万可以申请公积金贷款。

   王先生决定申请办理公积金贷款，如何办理呢？

   办理地点：

   购买商品房申请住房公积金贷款的，可到与楼盘开发商签订按揭协议的银行申请办理住房公积金贷款；

购买单位集资建房的，由单位与管理中心委托的14家银行的任意一家联系申请住房公积金贷款，也可由单位直接向管理中心提出申请办理公积金贷款。

购买二手房或现房抵押申请住房公积金贷款的，可以到管理中心委托的16家银行的任意一家申请住房公积金贷款.

   王先生购买的是商品房，可到与楼盘开发商签订按揭协议的银行申请办理住房公积金贷款。

   目前济南可以办理住房公积金贷款的银行有哪些呢？

   中国建设银行山东省分行营业部、中国工商银行山东省分行营业部、中国农业银行山东省分行营业部、中国银行济南分行、交通银行济南分行、招商银行济南分行、兴业银行济南分行、中信银行济南分行、浦发银行济南分行、光大银行济南分行、济南市商业银行、华夏银行济南分行、民生银行济南分行、深圳发展银行济南分行等14家银行的所属支行办理住房公积金贷款业务，贷款经办网点有近240家。

   王先生想贷款30年还清，符合条件吗？

   对住房公积金贷款期限的审查，需要同时满足以下条件：

   一是贷款年限最长不超过30年；二是贷款期限加借款人年龄不得超过借款人法定退休的年龄。

现规定，男性按照65周岁计算、女性按照60周岁计算贷款期限；三是二手房龄与贷款年限之和不应超过50年。

   王先生今年26周岁，可以贷款30年。

   王先生想知道自己最高能贷多少住房公积金？

   住房公积金贷款额度按照借款人的申请额和限额标准计算确定。

申请住房公积金贷款金额不超过限额标准的，以申请额作为贷款金额；申请额超过限额标准的，以其中最低限额作为贷款金额。

   住房公积金贷款限额应同时符合以下条件：

   一是每个购房户申请住房公积金贷款金额不高于抵押房屋总价款的70%；二是每个购房户申请住房公积金贷款不高于50万元；三是可贷金额不高于按借款申请人及配偶（或一名共同还款人）缴存住房公积金计算的贷款额度。

借款人可选择下面两个公式中的任意一个来计算限额：

   公式一:

住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人住房公积金月缴存额之和÷缴存比例×12个月×贷款年限×40%

   公式二:

住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人住房公积金缴存余额之和×15

   王先生未婚，参加工作三年时间，单位和个人一个月各交120元钱，即月缴存额为240元，每月缴存比例是14％，想贷款30年，通过拨打住房公积金余额查询电话86561933，得知自己的帐户余额为6480元。

   按照公式一计算：

240÷14％×12×30×40％=246857（元）

   按照公式二：

6480×15＝97200（元）

   所以无论是按哪个公式都不能达到王先生的希望贷款额。

   对刚参加工作的借款申请人，考虑到工资增长因素，其还贷能力系数上浮10%。

即借款年限在10年以上，借款申请人距退休年龄20年以上者，其可贷款额度的还贷能力按50%计算。

若是单身职工，可将一名愿作共同还款人的公积金缴存额合并计算公积金贷款额度。

   根据上面的住房公积金贷款优惠政策计算，王先生可以贷款30.8万元了，即240÷14％×12×30×50％=308571（元）这样计算，还是贷款不到50万元。

因为王先生是单身，可以追加一名正常缴纳住房公积金的共同还款人，按照管理中心规定，王先生可以同共同还款人的月缴存公积金合并计算，这样，王先生就可以贷到50万元公积金贷款了。

   王先生非常高兴，开始准备办理住房公积金贷款材料。

   商品房住房公积金贷款应提供材料：

（1）借款人及参贷人（共同还款人、担保人）的居民身份证、户口簿原件及复印件、共同还款承诺书和担保书；

（2）婚姻状况证明；（3）合法的商品房购房合同或协议；（4）借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明；（5）借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据；（6）第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的，购房首付款比例不得低于50%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行；（7）有效的担保证明；（8）借款人的住房公积金缴存流水帐（到本人缴存银行打印）；办理住房公积金贷款的期房楼盘，必须是由开发商与受委托银行签订按揭协议并经管理中心考察合格做出按揭批复后，方可通过按揭银行办理贷款手续。

二手房住房公积金贷款应提供材料：

办理二手房贷款要以所购房产做抵押担保，除提供商品房住房公积金贷款所提供的全部材料外还应提供

（1）卖方身份证复印件；

（2）房产证原件及复印件；（3）住房公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告；（4）由济南市房产交易部门进行抵押登记的证明。

   单位集资建房住房公积金贷款应提供材料：

单位集资建房由单位集中办理，并向公积金管理中心提供以下资料：

（1）发展计划委员会的立项批复；

（2）国有土地使用证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程施工许可证。

材料审批通过后，公积金管理中心与集资建房单位按照担保法的有关规定签订《保证担保合同》或《协议书》。

签订合同之后，职工提交以下材料，由公积金管理中心或经办银行受理申请：

（1）借款人及参贷人（共同还款人、担保人）的居民身份证、户口簿原件及复印件、共同还款承诺书和担保书；

（2）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证复印件，其他情况由所在单位和民政部门出具证明）；（3）集资建房购房合同或协议；（4）借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明；（5）借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据；（6）第二次使用住房公积金个人住房贷款购买普通自住住房的，购房首付款比例不得低于50%，贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行；（7）有效的担保证明；（8）借款人的住房公积金缴存流水帐（到本人缴存银行打印）；

   王先生想知道住房公积金材料申报流程是什么样，公积金贷款有哪几个步骤呢？

   首先借款申请人向受委托银行领取并如实填报《住房公积金贷款申请审批表》，同时附上述规定的全部材料报送受委托银行。

受委托银行对借款人填报的《住房公积金贷款申请审批表》和所提供的材料进行认真调查、核实，确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。

   其次，受委托银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，通过网络审批手续传至管理中心，然后签署意见并注明时间将纸制材料报送住房公积金管理中心。

   最后，住房公积金管理中心收到电传资料及申请材料后对借款人的资信状况进行考察、测算、核实，签署意见，然后向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时将委托贷款资金划入主办行账户。

对不符合贷款条件的，由受委托银行通知借款申请人并说明原因。

   自各经办银行收到住房公积金贷款申请人所提供的手续齐全材料起，至贷款发放到位的整个过程不超过10个工作日（二手房贷款除外）。

   王先生想知道住房公积金的贷款利率、还款方式是如何规定的，便于选择还款方式。

   住房公积金贷款利率按照人民银行的规定，目前实际执行利率为：

贷款期限在5年（含）以下的年利率为4.00％，贷款期限在5年以上的年利率为4.50％。

贷款期限在1年以内的（含1年），采用到期一次性还本付息法，1年以上的，采用等额本息还款法或等额本金还款法两种方式。

   王先生最终选择了等额本金的还款方式，觉得虽然每月还款额不一样，计算比较麻烦，但是万一以后提前还款，还可以少付一些贷款利息。

   王先生最终申请下来住房公积金贷款，帐户中的住房公积金如何利用呢？

   住房公积金贷款完毕，可以用房产证将帐户中的余额一次性取出，并且贷款期间可每年支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息。

   购买具有产权的自住住房，支取住房公积金需提供的材料：

应提供职工本人、代办人身份证原件及复印件；购房发票或房产证原件及复印件，如果是夫妻关系或同一户口直系亲属的，应同时出具结婚证或户口本原件及复印件（购买外地自住住房，支取住房公积金手续同上）。

   偿还住房贷款本息，支取住房公积金应提供材料：

应提供职工个人、代办人身份证及复印件；住房贷款合同、上年度个人扣款存折原件及复印件。

以后还贷每满一年可以支取一次，支取金额不得超过当年还贷金额。

丈夫在职死亡，社会保险和住房公积金分给谁

网友未名问：

丈夫在职死亡，他的社会保险和住房公积金是分给妻子还是分给父母？

王学海律师答复：

你说的是丈夫遗产分配问题。

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。

本案在确定遗产时，应当将个人财产与夫妻共同财产区分开来。

夫妻共同财产有两个特征：

一是在婚姻存续期间；二是实际取得或者应当取得。

对于夫妻共同财产，《婚姻法》第17条有明确的规定：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

你所说的社会保险和住房公积金，则属于“其他应当归共同所有的财产”。

最高人民法院关于《婚姻法》解释

（二）第11条对于“其他应当归共同所有的财产”规定为：

“

（一）一方以个人财产投资取得的收益；

（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金，破产安置补偿费。

”

根据以上规定，丈夫死亡时的社会保险和住房公积金应按夫妻共同财产对待，应将其中的一半分出归其妻子所有，另一半按个人遗产处理，根据《继承法》的法定继承的规则进行分配。