台湾房地产估价师考试科目土地经济学之二地租.docx
《台湾房地产估价师考试科目土地经济学之二地租.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《台湾房地产估价师考试科目土地经济学之二地租.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
台湾房地产估价师考试科目土地经济学之二地租
台湾房地产估价师考试科目土地经济学之二地租
一、地租之概念
（一）地租的意义：
指经济地租或纯地租。
利用土地之有利条件（沃度、区位），所产生之剩余（超额利润）。
此超额利润是指土地而非企业家的。
有利条件：
（1）农业沃度：
沃度地租，李嘉图
（2）都市区位：
区位地租如捷运造成，
屠能：
区位好=代表经济地租优（因）=契约地租（果）和地价高涨
（3）宁适地租：
阳明山别墅
（4）视野地租：
大直明水路
（5）名望地租：
（6）学区地租：
其计算公式如下：
地租=总收入－（工资十利息+正常利润）
上列公式可知，地租之涵义如下：
1。
地租是总收入扣减总成本之剩余。
2。
总成本包括劳动工资、资本利息、企业家正常利润。
3。
企业家只能获得正常利润，凡是超额利润均属土地的贡献，而为地租。
4。
地租是假定在土地无成本下之剩余。
5。
地租是利用土地而产生，不论是利用自有地或出租地均会产生。
6。
地租是一种生产者剩余。
（二）经济地租与契约地租之不同：
契约地租，又称为商业地租，系不动产租赁关系中，承租者支付予出租者之租金。
契约地租与经济地租之关系如下：
经济地租为契约地租之基础
契约地租为经济地租之表现
理论上（完全竞争市场），契约地租应等于经济地租
但实际（非完全竞争市场），受到租赁市场供需、当事人议价能力等影响，契约地租可能大于、等于或小于经济地租。
经济地租不论自有地或出租地均会产生
契约地租只发生在出租土地
（三）地租之形成：
何以土地会产生地租，其理由如下：
1。
土地供给困难：
由于土地不像阳光、空气等如此充裕，因此土地的稀少性，是形成地租之主要原因。
2。
土地需求强烈：
由于人口数量增加、生活水平提高，对土地需求不断上升。
在供弱需强下，地租形成并扩大。
3。
土地质量差异：
个别土地之间，由于沃度、区位等不同，土地质量有差异。
因使用劣等地，而使优等地产生地租。
4。
土地报酬递减：
向劣等地开发的同时，优等地亦不断集约利用。
集约利用会使该地之地租数额逐渐加大。
另就土地不断集约利用，会发生报酬递减现象。
（四）超边际土地、边际土地与次边际土地；
1。
超边际土地：
土地利用时，地租大于零之土地，称为超边际土地。
2。
边际土地：
土地利用时，地租等于零之土地。
边际土地，是指利用土地时，总收入等于总成本之土地。
所称总成本包括工资、利息及正常利润。
如海埔新生地开发即是一例。
3。
次边际土地：
土地利用时，地租小于零（即负租）之土地。
产品市场图
生产要素市场图
二、地租之种类
（一）封建制地租：
在封建体制下，所形成之地租。
分为下列三种：
1。
劳动地租（力租）：
2。
实物地租（物租）：
3。
货币地租（钱租）：
以上三种地租，均属于契约地租。
（二）资本制地租：
在资本主义下，所形成之地租，分为下列三种：
1。
差额地租：
又称等差地租。
因土地品质不同或土地先后集约度不同，所形成之地租。
差额地租分为第一型差额地租与第二型差额地租两种。
（1）第一型差额地租：
如学区、宁适
因各土地间之沃度、区位等质量差异，所形成之地租。
因此第一型差额，包括李嘉图（DavidRicardo）所提出之沃度地租与屠能（VonThiihen）所提出之区位地租。
（2）第二型差额地租：
如高楼
又称集约度地租或资本地租，由李嘉图提出。
因同一土地先后集约度不同，所形成之地租
2。
绝对地租：
由马克思（KarlMarx）提出。
因土地所有权之作用，所形成之地租
3。
独占地租：
由马克思提出。
因产品之独占价格，所形成之地租
以上三种地租，均属于经济地租。
（三）准租：
又称准地租、经济租，由马夏尔（Marshall）提出。
土地以外之生产要素，在短期所产生之剩余。
三、差额地租
差额地租分为第一型差额地租与第二型差额地租两种：
（一）第一型地租：
因土地与土地间质量（如沃度、区位等）之不同，而造成地租数额有差别。
由上述分析可知：
1。
由于劣等地加入生产，而使优等地产生地租。
2。
粮价上涨，致产生地租。
故粮价为因，差额地租为果。
3。
由于各块土地之沃度有别，而产生地租数额有差异。
优等地之地租，数额最大，中等地次之，劣等地再次之。
4。
粮价上涨，不断向劣等地开发，同时亦不断向优等地之集约度加深，优等地地租因而扩大。
（二）第二型地租：
又称集约度地租或资本地租。
因土地本身先后集约度不同，而造成地租数额有差别。
由上述分析可知：
1。
同一土地，因先后投资顺序不同，致每一投资单位之地租数额有差异。
2。
由于报酬递减法则之作用，土地利用应集约至边际产值等于边际要素成本之均衡点。
3。
在均衡点以前，土地不断集约，地租数额随之扩大，土地集约至最适均衡点时，地租数额为S1＋S2＋S3＋S4＋S5＋S6。
（三）第一型地租与第二型地租之比较：
四、绝对地租
（一）绝对地租之意义：
由于土地私有制度，所有权之独占作用，任何加入生产行列之土地，绝对需要索取地租，此一地租称为绝对地租。
绝对地租是源自于边际土地。
由于边际土地没有地租，因此地主就不会无偿提供土地加入生产。
为了使边际土地加入生产，市场上就须额外支付地租予地主，此项额外支付的地租称为绝对地租。
马克思认为：
1。
人民生活困苦，是因粮价上涨，是因绝对地租（地主索取），是因
土地私有，造成绝对地租，造成粮价上涨，造成人民生活困苦
2。
马克斯补充了李嘉图之差额地租之边际土地之地租为0之问题，因土地不可能给人而不用钱，此付钱即为绝对地租。
由上述分析可知：
1。
绝对地租起源于边际土地。
2。
支付绝对地租，造成粮价上涨。
3。
绝对地租是因，粮价上涨是果。
4。
绝对地租之发生是由于土地私有制度下之所有权独占作用。
如出租出售：
契约地租为零或出售价格为零，地主将不愿将边际土地出租或出售，故地主会索取另一种地租，称为「绝对地租」。
（二）超边际土地有无绝对地租：
有一说认为超边际土地只有差额地租，而无绝对地租，因为绝对地租只发生在边际土地；另有一说认为，超边际土地有差额地租，也有绝对地租，因为绝对地租存在造成粮价上涨，而使超边际土地之地租数额增加，此增加数额即绝对地租。
由此可知，此二说之地租总额相同，只是结构之分，且无此必要分二说。
五、独占地租
（一）独占地租之意义；
少数优良土地所生产之产品，受到消费者青睐，形成独占价格，因而有独占利润，称为独占地租。
如一般地区所生产之莲雾，售价每公斤60元，枋寮地区所生产之黑珍珠，售价每公斤80元，故枋寮地区生产黑珍珠之土地，就拥有独占地租。
由上述分析可知：
1。
独占地租发生在少数优良之特殊土地，如麻豆文旦产地、池上稻米产地、鹿谷乌龙茶产地等是。
另外，都市土地特殊区位（如街角地），其商品销售价格较高或销售数量较大，亦拥有独占地租。
2。
先有独占价格，才发生独占地租。
粮价为因，独占地租为果。
3。
独占地租发生于供给稀少、需求强烈之土地。
4。
独占地租是从需求面分析，独占地租大小取决于用地者支付地租能力之强弱。
差额地租是从成本面分析，差额地租大小取决于成本节省之多寡。
（二）独占地租是否永久存在：
独占地租之形成有二个要件：
1。
消费者之偏好：
因消费者之偏好，才产生独占价格。
偏好愈强，独占价格愈高，独占地租愈大。
2。
少数优良土地：
生产此种产品之土地属于少数，亦即稀少。
反之，如果生产此种产品之土地众多，则产品供给量过多，独占价格将无法成立。
（三）农地地租与市地地租：
1。
农地地租：
农地是以差额地租为基础，透过成本（生产成本与运输成本）的节省，决定差额地租之大小。
对于少数优越生产条件（如土壤、气候、地形等）之土地，透过用地者需求的竞争，决定独占地租之大小。
2。
市地地租：
市地是以差额地租为基础，透过成本（运输成本）的节省，决定差额地租之大小。
对于少数优越区位条件之土地，透过用地者需求的竞争，决定独占地租之大小。
农地地租着重在差额地租，市地地租着重在独占地租。
（四）差额地租、绝对地租、独占地租三者之比较：
六、准租
（一）准租之意义：
又称准地租或经济租。
短期间，土地以外之生产要素，所产生之剩余。
由于短期，土地以外之生产要素（如资本、劳动、企业家等）不能立即被生产，其存量固定，供给缺乏弹性，类似土地，故所产生之剩余，称为准租。
但在长期，土地以外之生产要素的供给是有弹性，剩余会因此而消失。
如设施园艺及水耕蔬菜栽培，获取巨额纯收益，此等纯收益即是利用资本，而非利用地力，故属于准租。
就短期而言，固定设备（平均固定成本）已经投入，不能移出。
不利用就是闲置，闲置就损失「平均固定成本」。
反之，利用固定设备的报酬就等于是一种剩余。
因此，超过平均变动成本以上之剩余，均属准租。
（二）准租与地租之不同：
1。
准租存在于土地以外之生产要素，如资本（例如：
水耕蔬菜）、劳动（例如：
歌星周杰伦）、企业家（例如：
台积电董事长张忠，谋）。
地租则存在于土地上。
2。
准租只存在于短期，因为短期不能立即被生产，其供给量固定；但长期，供给就有弹性，可以增加，剩余即消失。
地租不论长短期皆不会消失，因为土地不能被制造生产。
3。
准租是一种暂时性之剩余，地租是一种永久性之剩余。
七、区位地租
李嘉图（DavidRicardo）以地力（沃度）解释差额地租，屠能（VonThUhen）以位置（区位）解释差额地租。
（一）区位地租之意义：
因每一块土地之位置不同，致地租数额有差异。
区位地租又称位置差额地租。
（二）运输成本与区位地租之关系：
区位地租是克服空间阻力的节省。
运输成本愈小，区位地租愈大；运输成本愈大，区位地租愈小。
（三）区位地租之影响因素：
影响区位地租大小之因素：
1。
运输成本；2。
生产成本；3。
粮价，兹说明如下：
1。
运输成本：
区位地租之理论基础是运输成本。
因为运输成本随离市中心而递增，所以区位地租随离市中心而递减。
要言之，区位地租，是克服空间阻力的节省。
2。
生产成本：
由于区位地租在描述位置不同所造成之地租差异，而沃度并非其探讨重点，故假设不论离市中心远近，土地沃度皆一样。
亦即生产成本相同，生产成本曲线为一水平线。
3。
粮价：
设产品皆运往市中心销售，故粮价只有一个，粮价即平均收入。
（四）交通系统改善对地租（或地价）之影响：
1。
假定粮价固定：
交通运输改善（如捷运通车），运输成本降低
2。
假定粮价下跌：
交通系统改善（如捷运通车），运输成本降低
3。
假定粮价上涨：
交通运输改善，运输成本降低
八、地租观念之厘清
（一）地租与利润：
依照功能性所得分析
土地的报酬是地租
企业家（经营）的报酬是利润
意义
利润是指企业家从事生产所产生之剩余，为企业家的贡献
地租是指土地从事生产所产生的剩余，为土地的贡献
二者所扣除之总成本内容不同
利润是将总收入中，扣除劳动工资、土地地租、资本利息及企业家正常利润，所得之净收入（剩余）。
利润理论：
总收入－（土地地租+劳动工资+资本利息+企业家正常利润）=超额利润
地租是总收入中，扣除劳动工资、资本利息及企业家正常利润，所得到之净收入（剩余）。
地租理论：
总收入－（劳动工资+资本利息+企业家正常利润）=地租
地租与利润之性质不同
1。
利润是企业家承担风险或从事创新的报酬，有助于增加生产
2。
利润归私，以诱发生产
1。
地租是因自然吝啬所产生之剩余，对生产毫无帮助
2。
地租归公，以去除投机
S=TR-TC
B=TR-TC`
S：
地租；B：
利润（超额）；TR：
总收入；
TC：
总成本（包括劳动工资、资本利息、企业家正常利润，
TC`：
总成本（包括劳动工资、土地地租、资本利息、企业家正常利润）
由于计算利润与地租之公式相关，因而在计算利润时，如果低估地租成本，则就高估企业家之利润。
同理，在计算地租时，因只考虑企业家之正常利润，而不考虑企业家之超额利润，则就高估土地之地租。
总之，净收入（剩余）之产生，那些是来自于土地的贡献，那些是来自于企业家的贡献，如何合理划分，这是地租与利润最需要厘清之所在。
（如估价12原则之1=收益分配原则）
（二）地租与利息：
依照功能性所得分析
土地的报酬是地租
资本的报酬是利息
地租是利用土地之有利条件所产生之报酬
利息是利用资本财所产生之报酬
长期性报酬
短期性报酬
（三）地租是生产成本或生产剩余：
1。
就总体而言：
就国家整体而言，土地除供生产外，无其他甩途可言，故其机会成本为零。
因此，地租系土地无成本下，利用土地所产生之剩余。
故地租是一种生产剩余。
2。
就个体而言：
就个别生产者而言，土地有很多用途及很多潜在使用者，故其机会成本不等于零。
地租为个别生产者使用土地或取得土地使用权，所必须支付之代价。
地租愈大，表示超额利润愈多，所以个别生产者就必须以更高的代价，始能取得该块土地之使用权。
因此，地租是一种生产成本。
就国家整体而言，地租是一种生产剩余
就个别生产者而言，地租是一种生产成本
地租的计算是在土地无生产成本下之剩余
就个别生产者而言，地租是使用土地之成本。
地租愈大，成本愈大；地租愈小，成本愈小。
因此，将地租纳入生产成本中，则不论优等地、中等地或劣等地，均只有正常利润，而无超额利润。
将【图2-5】重绘于【图2-25】，AC0、ACI、AC2，均表示没有土地成本之平均成本曲线，当粮价为P2时，甲地有地租□P2def，乙地有地租□ghij，丙地无地租。
将地租转化为成本，则甲地AC0向上移至AC0`，乙地AC1向上移至AC1`，丙地AC2不变。
甲地地租最大，故平均成本曲线向上移动最多，乙地次之，丙地没有地租，平均成本曲线不变。
AC0`，AC1`表示包含土地成本之平均成本曲线。
在完全竞争市场，不论优等地、中等地或劣等地，如将地租转化为成本，则利用任何土地皆只能拥有正常利润，而无超额利润。
（四）地租是不劳而获或合理报酬：
1。
就原始地主而言：
地租是利用土地之原始有利条件，所产生之剩余。
原始有利条件是自然所赐，而非地主投施劳力资本而来，故地租是一种不劳而获。
2。
就现在地主而言：
土地经过多年来的投资改良，土地之有利条件一部分源自于原始有利条件，一部分源自于公共设施建设，另一部分源自于人为投资改良。
况且地主所拥有之土地都是经过辗转买卖而取得，其有利条件已反映于买卖价格中，并在买卖过程中将部分土地自然增值以增值税方式缴纳于国库。
故将地租全部视为不劳而获，并不完全正确。
（五）地租归公是否影响土地利用：
1。
地租归公，如果课取的地租是地主手中之不劳而获，则可以抑制土地投机诱因，而促使土地正常利用，故不会影响土地利用。
2。
地租归公，如果课取的地租是地主的投资合理报酬，则将影响地主，土地投资意愿，而妨害土地利用。
（六）总地租最小化或总地租最大化：
规划管制之目标在于使都市总地租趋向最小化，抑或趋向最大化，学理上看法纷歧。
1。
总地租最小化：
经过规划管制降低各土地之间区位的差异，缓和区位之稀少性，而减少各土地之差额地租，因此规划管制在追求都市总地租之最小化。
2。
总地租最大化：
经过规划管制减低各土地之间土地利用上的冲突，而增加各土地之经济地租，因此规划管制在追求都市总地租之最大化。
所谓的规划管制，是对稀少资源的配置，以达成特定目标。
例如土地使用分区管制（Zoning）及土地开发许可制。
九、地租之实用意义
地租，指经济地租，属于纯学理探讨。
至于其实用意义如何？
兹分述如下：
（一）影响契约地租之多寡：
经济地租是利用土地之有利条件所产生之超额利润。
超额利润愈大，经济地租就愈大，
地主所要求之契约地租就愈多，承租者所愿意支付之契约地租也就愈多。
（二）影响土地价格之高低：
依据地价法则：
地价=地租÷利润。
经济地租愈大，土地价格就愈高。
经济地租与土地价格成正比。
（三）影响土地资源之开发：
当地租大于零之超边际土地及地租等于零之边际土地，土地资源才值得开发利用。
反之，当地租小于零之次边际土地就不值得开发利用。
（四）影响土地使用配置：
每一块土地都有很多用途可以选择使用，而最后是由有能力支付地租最大的用途使用，此即所谓竞标地租理论（BidRentTheory）。
（五）影响土地集约度：
经济地租愈大，地价就愈高，土地集约度也就愈大。
因此，经济地租是一种指标，指导土地利用之集约度大小。
（六）影响土地税之负担：
「税去地主」系以租税手段课去地主手中之不劳而获。
在此所谓租税是指地价税与土地增值税而言。
因此，经济地租愈大，地价税就愈重；另自然增值愈多，土地增值税就愈重。
十、租隙（RentGap）
（一）租隙之意义：
潜在地租资本化与实际地租资本化之差异。
潜在地租，指土地在最有效使用下所产生之地租。
实际地租，指土地在目前使用下所产生之地租
（二）租隙之形成原因：
1。
租隙现象仅发生于地上有建物之土地。
土地如属未建筑之空地，则空地随时可以成为最有效使用，故不会发生租隙。
一旦地上有建物，经过一段时间后，潜在地租与实际地租才会有差异。
2。
土地开发完成初期，土地上之建物符合当时之最有效使用，因而潜在地租与实际地租相等，故无租隙现象。
3。
随着时间之增加，一方面都市扩张与成长，或土地使用性质转变，造成潜在地租不断上升；另一方面，建物老旧，造成实际地租不断下降。
因此，潜在地租与实际地租之间隙产生，并逐渐拉大。
（三）租隙对房地产市场之影响：
当市区之租隙够大时，租隙将吸引资本回流（如更新重建）。
资本的回流，将使原属老旧地区得以改造，仕绅化因而发生。
所称仕绅化（Gentrification），指旧市区从原本聚集低收入者，到更新重建后，房租及房价上升，而吸引高收入者的迁入。
1.都市化：
人口由乡村向都市集中
2.郊区化：
人口由都市向郊区移动
3.仕绅化：
有钱人口回流
当容积奖励，使得潜在地租更大，而实际地租因建物固定折旧不变，因此两者差距更大，
即租隙更大=预定更新之租隙范围，因此提早更新重建。
如：
1.原来预定更新租隙有100；因容积奖励使得租隙扩大提早到100，就提早办理都更
2.容积奖励、容积移转、房价高涨，三项皆会使租隙扩大，产生都市更新之时机
升级会员 