关于商品房一房多卖的法律思考.docx

关于商品房一房多卖的法律思考.docx

《关于商品房一房多卖的法律思考.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于商品房一房多卖的法律思考.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

关于商品房一房多卖的法律思考

。

本科生毕业论文

关于商品房一房多卖的法律思考

院系法政学院

专业　　法学

班级　10级法学专升本

学号　　*******

学生姓名　　　1111

联系方式　　1111111111

指导教师王职称：

副教授

2012年5月

独创性声明

本人郑重声明：

所呈交的毕业论文是本人在指导老师指导下取得的研究成果。

除了文中特别加以注释和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果。

与本研究成果相关的所有人所做出的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。

签名：

　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日

授权声明

本人完全了解许昌学院有关保留、使用本科生毕业论文的规定，即：

有权保留并向国家有关部门或机构送交毕业论文的复印件和磁盘，允许毕业论文被查阅和借阅。

本人授权许昌学院可以将毕业论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文。

本人论文中有原创性数据需要保密的部分为：

　　。

签名：

　　　　　年　　月　　日

指导教师签名：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日

摘要

商品房“一房多卖”现象在我国商品房买卖市场屡见不鲜，损害了无法得到房屋的买受人的利益，同时也破坏了稳定、有序的社会主义市场经济秩序。

其深层次原因主要有法律规定物权取得和合同生效不一致、开发商为了牟利、房产登记制度不完善等等。

针对以上出现的问题并结合其他学者观点，提出了出现“一房多卖”后的救济措施和避免“一房多卖”的事前预防措施两种解决途径。

事后救济主要有追究开发商违约责任、请求惩罚性赔偿、合同变更请求权等等。

事前预防措施主要有完善房屋登记制度、建立完善的房地产交易信息管理系统、通过立法加大对开发商“一房多卖”的惩罚力度等等。

关键词：

一房多卖；原因；事前预防；事后救济

ABSTRACT

Thephenomenonof"sellingacommercialroommanytimes"isacommonpractice.inChinesecommercialhousingmarket,notonlythebuyercan’tgettheroom,butalsoitdestroythestable,orderlyeconomicorderofthesocialistmarket.Therearemanydeepreasonsliketheinconsistentbetweentheacquisitionandcontract,thedevelopers’pursuingprofitsandregistrationsystemisnotperfect,etc.Accordingtotheaboveproblemsandcombinewithotherscholars’viewpoint,Iputforwardtwowayswhichcansolvetheseproblems:

thereliefmeasureswhenithappensandthepreventionmeasures.Theformeraremainlyinvestigatingliabilityforbreachofthosedevelopers,askingforpunitivedamages,andtherequestofchangingthecontractandsoon.Thesecondincludesimprovinghousingregistrationsystem,establishingandimprovingtherealestatetransactioninformationmanagementsystem,passinglegislationtoincreasethepunishmentaboutthedeveloperswhosellingaroommorethanonetimeandsoon.

Keywords:

Sellingmorethanoneroom;Reason;Afterwardsrelief;Beforehandprevention

一、商品房“一房多卖”的原因及存在的问题------------------------------------1

（一）我国的法律规定物权取得和合同生效并不一致------------------------------1

（二）开发商为了牟利--------------------------------------------------------1

（三）房产购买者法律意识淡薄，警惕性不高------------------------------------2

（四）预售和预告登记制度不完善----------------------------------------------2

（五）职能部门监管混乱------------------------------------------------------3

二、出现“一房多卖”纠纷后买受人的救济措施----------------------------------3

（一）追究开发商违约责任----------------------------------------------------3

（二）请求惩罚性赔偿--------------------------------------------------------3

（三）请求法院确认其他房产合同无效------------------------------------------4

（四）合同变更请求权--------------------------------------------------------4

（五）依法追究开发商刑事责任------------------------------------------------5

三、避免“一房多卖”的事前预防措施------------------------------------------5

（一）加大购房相关法律宣传力度，提高购房者法律意识-------------------------5

（二）购房前查阅相关法律文件------------------------------------------------6

（三）完善房产登记制度------------------------------------------------------6

（四）建立完善的房地产交易信息管理系统--------------------------------------7

（五）通过立法加大对房地产开发商“一房多卖”的惩罚力度----------------------8

结语------------------------------------------------------------------------8

注释-----------------------------------------------------------------------10

参考文献-------------------------------------------------------------------11

致谢-----------------------------------------------------------------------12

关于商品房一房多卖的法律思考

近年来随着我国经济快速发展，人民生活水平普遍提高，对住房的需求量较高，同时我国又是人口大国，刚性需求和投机性需求造就了房地产市场一片繁荣，房价一路飙升，住房问题成了各大媒体的头版头条和人们茶余饭后的谈资。

虽然最近国家出台了很多政策遏制房价，健全房地产监管体制，房价得到了一定的控制，市场也逐渐恢复理性。

但是，房地产市场还处于发展阶段，市场管理机制尚不健全，商品交易行为很不规范，商品房“一房多卖”的现象在我国目前的商品房买卖中十分常见，为了维护正常的交易秩序和社会稳定，法律有必要进行介入，在当事人遇到此问题时提供充分的救济措施。

但在我国目前的法律中对商品房“一房多卖”的规定还不够具体、完善，不能给买受人提供一个明确的救济途径。

因此，对商品房“一房多卖”进行法律规制的探讨也就具有一定的法律意义。

本文从我国实际情况出发，对商品房“一房多卖”所涉及的法律问题进行初步的研究和思考，并对规制该现象提出了自己在法律方面的一些想法，希望能为控制商品房“一房多卖”现象有所助益。

一、商品房一房多卖的原因及存在的问题

“一房多卖”现象能够在我国这么频繁的发生，并不是毫无根据的，而是有其存在的肥沃土壤的。

（一）我国的法律规定的物权取得和合同生效并不一致

根据《物权法》第九条和第十五条可知，合同成立、生效并不意味着物权的取得。

他们各自行为之间发生效力是分开的。

即物权行为和债权行为具有各自发生效力的条件，并且他们之间具有各自的调整范围，并将引起不同的法律后果。

开发商与买受人订立商品房买卖合同的行为是一种债权行为，他是以转移所有权为内容和目的而签订的买卖合同，但是合同的生效并不会当然就发生所有权的变动效力，因此只发生债权上的效力。

而动产是采用交付的方式取得所有权，不动产是通过登记的方式才能取得其所有权，因此只有这两种方式才产生所有权变动的效力。

所以，无论哪一个买受人合同得到履行，即最终取得了商品房的所有权，也不影响其他买受人所签订的合同的效力。

（二）开发商为了牟利

在市场经济的条件下，市场经济主体最大限度的追求利润是他们的价值取向所在。

作为市场经济主体的一员，房地产开发商同样也不例外。

商品房买卖本身的交易额非常大，同时又处在商品房市场需求旺盛的时代，房价节节高升，吸引了各行各业的眼球。

可见开发房地产的利润空间有多大。

因此，一系列的因素造就了开发商为了谋取其中的巨大利润，不惜铤而走险通过违法的方法回笼资金，碰坏社会主义市场秩序，违反市场的诚实信用原则，给社会带来不安定因素。

更有甚者，有些房地产开发商在没有充足的资金的情况下，就开始拍地、拿地开始建设，在资金不足的压力下只好采取“一房多卖”的方式回笼资金，他们从来都不考虑这样做所产生的社会影响以及社会后果。

（三）房产购买者法律意识淡薄，警惕性不高

当然，“一房多卖”产生的原因也少不了买受人。

他们对法律的认知度低，没有充分认识到自己的权利和义务。

根据我国《城市商品房预售登记管理办法》第十条、《物权法》第二十条、《城市房屋登记管理办法》第七十条规定的预告登记制度，都是通过各种途径保护买受人的合法权益，限制开发商“一房多卖”。

同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第十八条也规定了由于开发商的原因买受人无法拿到房产证，可以追究开发商违约责任的几种情况：

第一、超出了商品房买卖合同约定办理所有权登记的期限而未办理的。

第二、如果是未建成或在建的房屋，自房屋交付使用之日起九十日内没有办理的。

第三、合同标的物是已经建成竣工的楼房时，自合同签订之日起九十日内尚未办理的。

从以上内容可以看出，必须具有专业法律知识的人才能准确的了解法律条文内容，从而更好地维护自己的合法权益。

一般的买房人很少具有专业的法律知识，因此，开发商正好可以利用这一点，忽悠买受人，操作“一房多卖”的违法勾当。

（四）预售登记和预告登记制度不完善

1.预售登记制度的缺陷

“我国的《房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》以及相关司法解释都规定了商品房预售登记行政程序上的效力，却没有规定其法律上强制效力，这样就会使得商品房的预售合同登记备案制度形同虚设，没有真正发挥其应有的作用,不能起到遏制开发商“一房多卖”的情形，当然也更无法保障购房人的合法权益和保护房地产市场交易健康稳定的发展。

现实中，开发商在与买房人签订合同后，开发商是否去房产管理部门登记备案对他已经不重要了。

因为合同的生效与否并不是由登记备案决定的，逾期后最多承担一些行政处罚上的责任，这与他通过“一房多卖”所带来的不法收益相比简直是九牛一毛。

巨大的利润驱使他使用违法手段获取非法利益也就显而易见了。

”[1]同时，作为合同另一方当事人的购房者却没有权利申请登记备案，这一点确实是不合理的地方，有待立法部门进一步的论证探讨。

2.预告登记制度的缺陷

根据我国《物权法》第二十条规定的预告登记制度，开发商只有和买受人共同约定以后才能去房屋登记机关办理预告登记。

这又是一个不合理之处。

开发商本身就具有各方面的优势，信息掌握的比买受人多，他们不可能会根据买受人的要求去办理预告登记。

这显然不符合常理。

即便开发商答应你去办理预告登记也会一拖再拖。

要是在这种情况下，我们很难看到预告登记制度设立的作用。

除此之外，作为一个物权法里面的一个制度，预告登记制度细节规定的比较笼统，比如它没有精确的失效起算点，实践中，一旦引起纠纷，可供操作性不强。

（五）职能部门监管混乱

自20世纪90年代以来，随着改革开放的深入发展，我国房地产业兴起，继而蓬勃发展起来。

但是与之相匹配的职能部门没有建立起来并加以完善，并且各个部门之间没有明确的分工，他们之间的相互协调能力不强，权利与责任没有得到很好的发挥。

于是导致了两方面的问题:

一是对开发商资质认证不严。

大部分房地产开发商没有相应的资质条件和专业的设备人员，就能取得开发资格。

可见，房地产管理部门没有严格履行职责，完全没有认识到这样做的后果的严重性。

二是开发商注册资金不真实。

一些开发商在申请注册公司的时候没有全部缴付注册资本，公司的资本实力与其描述的不一致，甚至有夸大之嫌。

使买受人认为开发商资金雄厚，对他们是深信不疑。

并且在没有充分回笼资金的情况下负债开发经营，出于资金方面的压力，开发商肯定会不惜通过违法的方法回笼资金，因此“一房多卖”情况也就顺理成章了。

二、出现“一房多卖”纠纷后买受人的救济措施

虽然最高院已经出台了关于商品房买卖纠纷的司法解释，同时还有与之相关的合同法、物权法等法律对解决纠纷提供了法律依据，但是实践中纠纷的复杂性以及对法律具体操作性要求较高又暴露出了现有法律具体操作性不强、救济方式不明，以下几方面就是对“一房多卖”纠纷发生后，买受人的救济手段探讨。

（一）追究开发商合同违约责任

“根据合同法以及《商品房解释》相关规定，开放商与买受人签订的商品房买卖合同合法生效后，如果开发商迟延交付房屋，使得购房者无法获得合同约定的房屋时，购房者可以要求开发商承担违约责任，并可以要求开发商赔偿自己受到的损失。

当然，如果购房者想解除合同，仍然可以要求开发商归还已经支付的购房款和同期银行利息以及受到的损失，因为这时作为合同标的物的房屋已经不存在，导致了合同目的无法实现。

”[2]因此，买受人解除合同也是可行的。

（二）请求惩罚性赔偿

“惩罚性赔偿又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指法庭做出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿。

设立惩罚性赔偿制度的初衷并不是为了惩罚房地产开发商，而是起到一种警示作用，抑制房地产开发商为进行“一房多卖”而签订多份合同。

我国《商品房解释》第八条、第九条就明确规定了商品房出卖人的惩罚性赔偿制度，开发商与购房人签订合同后，开发商又将房屋出卖给了第三人或者欺骗买受人房屋已经卖出去的事实情况，无法取得房屋产权的买受人，可以解除合同并要求开发商承担赔偿损失、归还已付房款及银行同期利息，并可以要求开发商承担不超出已经支付房款一倍的惩罚性赔偿金。

”[3]

（三）请求法院确认其他房产合同无效

根据《合同法》第五十二条、《商品房解释》第十条相关规定，第一买受人以开发商与第三人串通一气另外订立合同并将房屋交付其使用为由，起诉到法院要求法院确认开发商与第三人另行订立的合同无效的，人民法院应当予以支持。

合同无效制度是强制性法规对当事人之间的合同进行评价后得出的一种否定性评价，它体现了国家立法对合同当事人私人层面上的利益博弈的控制，同时也是为了保障私人活动领域的正常秩序，贯彻保护正当合法利益，制裁非法侵害他人利益，严重违反自由交易、诚实信用原则的行为。

当然，在现实法律实践中，买受人要求法院确认开发商与第三人的合同无效需要具备一些前提条件。

首先，从主观方面来说，开发商与第三人串通起来另行签订合同，就是想通过合法形式掩盖其非法目的，即通过与第三人订立房产合同损害第一买受人的合法利益。

其次，从客观方面说，开发商与第三人签订的合同给买受人造成了损失，使买受人预期的可得利益化为乌有。

由于开发商与第三人的串通导致的利益损失包括两种情况，一种是造成了本来就有的利益的不当减少；一种是本来可以增加的利益却由于合同目的无法实现而没有增加。

（四）合同变更请求权

《商品房解释》第八、九条使无法得到产生纠纷的房屋所有权的购房者的救济措施是：

可以要求开发商归还已经交付的购房款和同期银行的利息，赔偿无法取得房屋所有权的买受人的损失，并要求开发商承担不超出已经支付房款一倍的赔偿责任。

上述规定是在买受人撤销合同、解除合同、请求法院确认合同无效的情况下的法律救济方式，但如果买受人不愿意接受金钱给付的赔偿方式，而要求得到出卖人开发的同一小区内另一套楼层、户型、面积朝向与原合同标的相同或类似的房屋，即买受人提出对原合同进行变更，其要求是否可以得到法院的支持呢？

个人认为，以上的要求是合理的，应当予以支持。

其法律依据是：

我国的《合同法》第五十四条规定了三种可以变更或撤销合同的情形：

第一种是合同的一方或双方因为重大误解订立了合同。

第二种就是在签订合同中显示公平的。

第三种就是一方使用欺骗、威胁的手段，使对方不得已签订了合同。

这三种情况意思表示不真实的一方既可以申请法院或者仲裁机构撤销合同，也可以要求变更合同内容。

因此，买受人因开发商欺诈而订立的合同，有权要求变更，而且一旦提出变更请求，法院就不得再将原合同撤销。

买受人的合同变更请求权在实践中的可行性还表现在：

商品房买卖有其特殊性，尤其是在出卖人为房地产开发商的情况下，具有同等条件和价格的商品房往往不止一套，开发商与买受人签订购房合同的时候一般也是以楼层、户型、面积、朝向、装修标准等量化指标来明确合同房屋的条件，可以说，在这种情况下，合同房屋在一定程度上具有了种类物的特征，具备一定的可替代性。

因此，从保护善意买受人的角度出发，法院不应过分拘泥于法理上的种类物与特定物、可替代物与不可替代物的区别，而应该根据实际情况，在查明确实存在可替换房屋的情况下，支持买受人变更合同的请求，这也是符合我国法律保护交易、鼓励交易、保护合同当事人合法权益的立法要求。

（五）依法追究开发商刑事责任

根据我国《刑法》第二百二十四条规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等手段，骗取对方当事人财物数额较大的行为。

“开发商通过‘一房多卖’谋取非法利益已经符合了合同诈骗罪的行为特征。

具体来说就是首先在主观方面，开发商具有非法谋取利益的目的，通过欺诈手段骗取购房款的主观愿望。

其次从客观方面上讲，开发商通过欺诈手段签订多份合同的行为已经实施了，并且数额很大，足以达到量刑标准。

因此，根据《刑法》规定，对于‘一房多卖’的开发商最低要处以三年有期徒刑，并可以处罚金或者以没收违法财产。

”[4]因此，我们的公安干警要时刻注意这类的犯罪，争取把这类犯罪扼杀在摇篮中，快速严厉打击这类犯罪，做到早发现早预防，不至于酿成群体事件，破坏社会和谐秩序。

三、避免“一房多卖”的事前预防措施

尽管现有法律法规给了买受人一些救济渠道，但是要根除“一房多卖”现象，必须通过各方努力，让开发商没有漏洞可钻，没有地方可以操作“一房多卖”，从而可以起到防患于未然。

（一）加大购房相关法律宣传力度，提高购房者法律意识

在现实生活中，老百姓对法律不是很了解，特别是基层，偏远山村，人民法制观念淡薄，没有系统的法律知识。

在权利受到侵害时，感到无依无靠，无所适从。

因此，房地产管理部门要把购房的相关法律知识通过简单、容易理解的方式讲解给他们。

让他们了解相关法律知识，认识到自己的权利和义务，遇到权利遭受损害的情况下，能够合法合理寻找解决途径。

同时也可以在买房的过程中尽量少受开发商的欺骗，能够及时洞察开发商的意图，据理力争依法维护自己的合法权益。

（二）购房前查阅相关法律文件

购房者在与开发商签订商品房买卖合同之前，最好是查阅相关的法律知识，做到未雨绸缪。

第一，通过查阅《商品房销售管理办法》看开发商销售房屋的许可证件是否齐全。

这些证件包括土地使用许可证、城市规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等证件。

否则，欺诈的可能性很大。

第二，要善于运用房屋预售登记备案制度，督促开发商及时办理房屋预售登记。

尽可能缩短开发商去房屋登记机构备案的时间，防止其在此期间就一套房屋签订多份合同。

第三，要对物权取得的方式和合同生效有一个正确的认识。

合同生效后并不意味着你就取得了房屋的所有权。

在合同签订以后，要尽快要求开发商与自己去房产登记机构办理预告登记。

这样就可以以预告登记的效力牵制开发商进行“一房多卖”。

（三）完善房产登记制度

1.完善房屋预售登记制度

我国目前的《城市房地产管理法》中可以看出，商品房的预售登记只是一种登记备案制度，没有物权法上的效力。

“这种制度仅仅使购房者取得了一种期待权，因为合同的标的物商品房还未建成。

同时，我国的相关法律、法规没有给予其公示效力，仅仅具有行政法上的程序意义。

这样就会使得商品房的预售登记成为一种若有若无的制度，根本引起不了开发商的重视。

他可以为了谋取不法利益签订几份合同，把一处房产卖给不同的人。

也可以等房价上升的时候，再卖给其他人。

反正，无非是承担一些行政法上责任。

这与其赚取的高额不法收益相差太大，违法成本太低。

因此，有必要把商品房预售登记备案作为一种强制制度，使其作为这类合同的生效要件。

”[5]通过这种方法，开放商才能从思想和行动上重视起来，积极配合买受人到房产登记部门办理合同登记备案。

登记以后就产生了公示公信效力，也就杜绝了第三人在不知情的情况下与开发商签订买卖合同，同时开发商也没有办法隐瞒房屋已经卖出去的信息。

当然，房屋登记管理部门也会查到房屋已经卖出去的信息，这样从各方面、各层次都杜绝了开发商“一房多卖”的机会。

2.完善预告登记制度

第一、让购房者本人拥有申请预告登记的权利。

我国《物权法》规定开发商与买受人协商一致才可以去房屋登记机关办理预告登记，没有认识到让买受人单独拥有申请预告登记权利的重要性。

该制度本身的不合理性也就无法制约开发商利用各方面优势资源不跟买受人办理预告登记。

第二、确定预告登记失效的合理起算点和时间。

对于确定“能够登记”的起算点，可以借鉴诉讼时效的规定，例如开发商建成了房屋，办理了初始登记、拿到了大产权证时起，有义务通知买受人办理房屋登记，只有买受人知道或者应当知道该通知时起三个月内怠于行使将预告登记向本登记推进的权利的预告登记失效。

这就避免了开发商为了使预告登记失效而故意拖延时间不告诉买受人房屋产权证的情况。

3.完善房屋登记管理制度

（1）制定统一不动产登记法，确立统一不动产登记机关

我国现有的房屋登记管理制度杂乱无章，每个地方都有自己的房屋登记管理办法，没有一个统一的模式，因此我们有必要出台一部统一的、操作性强的房屋登记