江西萍乡绿茵广场项目市场调研及定位报告 73页.docx
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江西萍乡绿茵广场项目市场调研及定位报告73页
萍乡绿茵广场项目
市场调研及定位报告
发展商：
萍乡巨龙房地产开发有限公司
策划：
深圳市富智商业管理顾问有限公司
二OO九年十月十日
第一章调研缘起
一、调研特征
二、调研目的
三、调研区域
四、调研时间
第二章萍乡社会经济发展概况
一、萍乡城市概况
二、萍乡经济发展特点
三、萍乡人口情况
四、安源区概况
第三章萍乡房地产市场发展概况
一、宏观政策对萍乡房地产市场的影响
二、萍乡房地产发展现状
三、萍乡房地产发展趋势分析与预测
第四章萍乡市区零售商业形态及发展概况分析
一、商业物业发展概况及主要商圈格局
二、主要商业业态现状及分析
三、典型商业街区调查分析
四、典型商服物业调查分析
第五章商户与消费者调查问卷分析
一、萍乡商户调查及分析
二、萍乡消费者调查及分析
三、深度访谈
第六章市场整体分析结论
第七章项目开发定位建议
一、项目基本概况
1、项目区位、物业概况
2、项目商圈人流与车流调查及分析
二、项目swot分析
1、项目优势分析
2、项目劣势分析
3、项目机会分析
4、项目威胁分析
三、项目定位
1、商业定位原则
2、项目市场定位
3、项目具体定位
4、项目租金定位
5、招商与销售关联建议
6、商铺交付装修条件建议
7、招商进度模拟时间节点
第八章项目经营发展战略建议
第一章调研缘起
一、调研特征
商业是人们日常生活关系最为紧密的经济形式，在商业发展的过程中，将会牵涉到很多的因素，有宏观经济、社会环境、居民消费等方面的因素。
商业地产的发展则更加的复杂、多变，牵涉到更多的因素，因此，在开发商业项目时，必须对项目所处的宏观环境、微观环境以及项目自身的条件等方面有比较全面、细致的了解，从而做到在充分了解的基础上，更好的把握市场、准确的定位市场，才能取得商业开发的成功。
二、调研目的
1、了解萍乡城市基本概况；
2、了解萍乡市场消费习性及消费能力；
3、了解萍乡零售市场概况、商业环境及特征；
4、为项目定位提供市场论证。
三、调研区域
调研区域主要集中在安源区，本项目所在商圈。
四、调研时间
调研时间：
2009年9月24日——2009年9月30日
整理撰写：
2009年10月1日——2009年10月5日
资料补充：
2009年10月6日——2009年10月9日
提交汇报：
2009年10月10日——2009年10月11日
第二章萍乡社会经济发展概况
一、城市概况
1.地理位置：
萍乡市位于江西省西部，东与本省宜春市、南与吉安市、西与湖南省株洲市、北与湖南省浏阳市接壤。
地处东经113°35′-114°17′，北纬27°20′-28°0′之间。
萍乡市江西和华东的"西大门",在赣西经济发展格局中处于中心位置,素有“湘赣通衡”、“吴楚咽喉”之称。
萍乡处于长株潭经济圈的辐射核心区域，同时接受泛珠三角经济区和闽东南经济区的辐射。
境内沪昆铁路横穿市内腹地与京广、京九两大动脉相连，随着沪昆铁路电气化改造工程的完成，中国第一条设计时速200公里/小时的铁路干线将成为连接长江三角洲和珠江三角洲的重要通道。
319和320国道呈十字型在市区交汇通过，沪昆高速、萍洪高速贯穿全境。
市中心城区距湖南长沙黄花机场仅120公里，具有优越的区位地理条件。
2．自然及旅游资源：
萍乡自然资源丰富，历史上就以矿产资源丰富而著称。
已探明的矿藏有煤、铁、锰、铜、石灰石、高岭土、粉石英、瓷土等矿产资源丰富，煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量6760万吨，优质石灰石67亿吨。
萍乡以煤立市,1898年清邮政大臣盛宣怀在安源创办萍乡煤矿，1908年又创办了当时中国第一个股份合资企业――汉冶萍公司，修筑了株萍（至安源）铁路，萍乡煤矿为该公司重要组成部分，是江南最早采用西法机器生产、运输、洗煤、炼焦的煤矿，1916年就产原煤95万吨、焦炭25万吨，被誉为“江南煤都”。
全市森林覆盖率达55.4%，植物物种1200余种。
水资源十分丰富，有袁水、萍水、草水、莲江五条河流，地表水径流量为26.46亿立方米/年，水能源可开发量4万千瓦，地下水储量为4亿立方米。
萍乡旅游资源丰富，集历史、文化、自然、人文、宗教与民俗风情为一体,呈全方位立体之势，旅游开发前景非常广阔.萍乡市所属的安源是中国工人运动的发祥地和秋收起义的策源地，是中国革命的摇篮之一。
在这里留下了大量的红色历史遗迹与革命文物,著名的有安源路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈判大楼,张家湾秋收起义军事会议旧址等.解放后，这里建造了安源路矿工人运动纪念馆，市内新建有占地346亩的秋收起义广场。
萍乡自然风光秀丽、人文景观众多，江南三大名山之一的武功山，风光瑰丽，高山草甸更是独特迷人；佛教胜地杨歧山是我国佛教五家七宗之一的杨岐宗发祥地“地下艺术长廊”义龙洞被誉为“天下第一洞”；还有孔庙、宝积寺、横龙洞等诸多名胜古迹。
3．行政区划
全市总面积3827平方公里，丘陵、山地和平原各占土地面积的66.4％、27.3％、6.3％。
现辖芦溪、上栗、莲花三县和安源、湘东两区及省级经济开发区萍乡经济开发区；有28个镇、18个乡、7个街道办事处、636个村委会和120个居委会。
4．国民经济
初步统计2007年全市生产总值316.28亿元，比上年增长13.9%；财政总收入33.08亿元，比上年增长22.1%；地方一般预算收入达18.03亿元，比上年增长28.3%；规模以上工业增加值120.72亿元，比上年增长30.8%；城镇固定资产投资188.28亿元，比上年增长44.1%；社会消费品零售额90.15亿元，比上年增长17.5%；城市居民人均可支配收入11753元，比上年增长16.4%；农民人均纯收入5053元，比上年增长14.9%；居民消费价格指数104.2%。
二、经济发展特点
（一）经济结构优化升级，产业支撑基础坚实有力
2007年全市生产总值316.28亿元，同比增长13.9%，比去年增速提高0.8个百分点。
表明我市经济继续在快速增长的通道中稳键运行。
从三次产业看，第一产业28.73亿元，同比增长5.8%；第二产业193.28亿元，同比增长15.0%；第三产业94.27亿元，同比增长14.5%。
经济结构进一步优化，三次产业结构由上年同期的9.9：
59.6：
30.5调整为9.1：
61.1：
29.8。
其中二产同比提高了1.5个百分点，工业的主导地位进一步增强。
1、工业支撑力量增强。
我市坚持兴工强市，扎实推进新型工业化，全年工业生产承接了高位平稳增长的好势头。
2007年规模以上工业增加值120.72亿元，同比增长30.8%，同比加快1.7个百分点。
工业生产的快速增长主要体现在：
一是轻重工业快速增长。
轻工业完成增加值8.57亿元，同比增长30.7%，重工业完成112.15亿元，同比增长30.7%。
二是各种所有制工业都有较快增长。
其中集体企业完成增加值2.51亿元，同比增长53.3%；股份合作企业完成增加值8.68亿元，同比增长36.0%。
三是支柱产业对工业的支撑作用进一步增强。
煤炭采选及深加工、医药食品制造、建材、冶金、机械五大支柱行业实现工业增加值106.88亿元，同比增长32.7%，拉动规模工业增长28.4个百分点，贡献率为92.1%。
2、农业发展势头良好。
我市在巩固各项支农惠农政策的基础上，进一步加大对农业的补贴力度，进一步激发了农民的生产积极性。
粮食总产量52.27万吨，同比增长3.7%。
全市生猪存栏59.76万头，同比增长3.0%，生猪出栏102.95万头，增长6.8%。
羊出栏20.25万只，家禽出笼769.62万羽，同比分别增长1.7%和3.8%。
（二）三大需求协调发展，拉动经济增长的动力发生积极变化
2007年，我市在认真贯彻国家宏观调控政策的同时，着力启动消费市场，努力扩大出口，实现了投资稳定增长、消费加快增长、出口强劲增长的良好发展态势，拉动经济增长的三驾马车正朝着快速、协调的轨道发展。
1、投资高速增长。
2007年全市城镇固定资产投资188.28亿元，同比增长44.1%。
城镇投资的主要特点：
一是工业投资增速较快。
在工业化进程加速的推动下，工业投资保持了较快增长，完成投资100.93亿元，同比增长65.8%，占城镇投资的53.6%，其中制造业投资87.44亿元，同比增长55.2%。
二是房地产平稳增长。
房地产开发完成投资17.7亿元，同比增长3.2%。
2、外商投资增长迅速，出口贸易增势强劲。
我市积极适应国际市场变化，努力转变外贸增长方式，实施出口多元化，有效克服了国际贸易摩擦增多、市场竞争加剧等不利因素影响。
全市进出口总额2.46亿美元，同比增长54.4%。
其中出口1.92亿美元，同比增长76.9%。
实际利用外商直接投资加速增长。
实际利用外商投资8494万美元，同比增长33.1%。
3、消费需求有效扩张。
我市积极调整投资和消费的关系，重点扩大消费需求，并切实加强商品流通和市场体系建设，改善消费环境和条件，培育消费热点，消费市场更加活跃。
2007年全市社会消费品零售总额90.15亿元，同比增长17.5%。
拉动消费需求快速增长的主要动力：
一是城市市场消费增速加快。
城市市场实现零售额72.93亿元，同比增长18.3%。
二是餐饮业增势依然强劲。
住宿餐饮业实现零售额13.05亿元，同比增长29.9%，比社会消费品零售总额高12.4个百分点。
（三）经济运行质量快速提升，财政增收、居民得益成果突出
1、财政收入快速增长。
2007年全市财政总收入33.08亿元，同比增长22.1%，其中，地方财政收入18.03亿元，同比增长28.3%。
财政收入占GDP的比重达10.5％，比上年提高0.26个百分点。
2、城乡居民收入同步快速增长。
2007年城镇居民人均可支配收入11753元，同比增长16.4%。
农民人均纯收入5053元，同比增长14.9%。
社会保障和社会救助体系建设不断推进，济困助学和扶贫工作抓实有效，人民群众的生活和生产条件继续改善。
（四）经济发展的活力不断增强，运行环境进一步改善
非公有制经济快速发展。
在鼓励、支持和引导非公有制经济政策支持下和全民创业政策的带动下，非公有制经济快速发展。
从工业领域看，2007年非公制规模以上工业实现增加值88.34亿元，同比增长41%。
非公有制增加值221.95亿元，同比增长19%，占GDP比重为70.2%。
从投资领域看，非国有投资完成163.52亿元，同比增长51.5%，比城镇投资快7.4个百分点，其中，民间投资完成150.63亿元，同比增长52.4%。
三、人口情况
2007年末，萍乡市总人口（常住人口）183.97万人，非农业人口约53万，全市人口密度为每平方公里481人。
全市计划生育率为95.45%，人口出生率为13.28‰，死亡率5.95‰，自然增长率7.30‰。
全市从业人员92.78万人，其中城镇从业人员29.52万人,农村从业人员63.26万人。
全市在岗职工合计12.83万人，在岗职工年平均工资10345元，其中：
国有单位在岗职工9.47万人，年平均工资11647元。
四、安源区概况
安源，位于江西省西部，原为萍乡市城关区，成立于1971年3月，1993年5月经国务院批准，更名为安源区。
其地理位置优越，毗邻湖南省，历史上有“吴楚咽喉、赣湘通衢”之称，浙赣铁路、沪瑞高速公路贯穿其中，319、320国道纵横境内。
安源是萍乡市政治、经济、文化中心，全区总面积212平方公里，总人口40万，有蒙、回、藏等17个少数民族，辖6街、4镇、1个管委会。
百余年来，煤炭一直是安源的主导产业，“地下”资源一直是安源的优势。
，“十一五”时期的发展定位是，要在全省十强县区行列中进一步争先进位，始终成为全省县区经济社会发展排头兵。
经济和社会发展的主要目标是：
国民经济保持较快发展速度，经济实力进一步增强。
具体的指标体系是：
——综合实力：
到2010年实现地方生产总值136.5亿元，年均增长16%；财政总收入突破10亿元，年均增长18.5%；一般预算收入4.9亿元，年均增长16%；规模工业增加值42.2亿元，年均增长16%；全社会固定资产投资96亿元，年均增长16%。
——结构调整：
2010年国民经济三次产业结构调整为3.3：
69.1：
27.6。
规模工业产值占全部工业产值比重达到60%以上。
城镇化水平率达到65%以上。
——体制改革和对外开放：
财税体制、投融资体制、市场体系、行政体制等各项改革取得新的进展。
“十一五”期间实际利用外资年平均递增16%以上，外贸出口年平均递增16%以上。
——科教水平：
高新技术产业产值占工业总产值25%以上，科技进步对经济增长的贡献率达到48%以上，加快高中阶段教育的普及，2010年高中阶段教育入学率达到80%以上。
——人民生活：
城镇居民人均可支配性收入和农民人均纯收入年平均实际增长分别为12%、10%左右。
城镇居民人均住宅建筑面积32平方米。
2010年城镇职工基本养老保险参保率达到100%。
失业保险、基本医疗保险参保率 达到95%以上。
物价指数涨幅控制在5%以内。
第三章萍乡房地产市场发展概况
一、宏观政策对房地产市场的影响
1、产业支撑为房地产业创造良好的市场环境
作为工业矿产城市，其丰富的地下资源是支撑区域经济实力和消费水平强有力的保证。
与此同时，矿产资源也在一定程度上形成辐射力，除了给工业发展提供后备力外，也吸引了大量外来投资，在活跃区域经济的同时也更进一步优化了产业结构。
作为红色旅游城市，其旅游带来的高附加值红火了商业地产。
有着深厚的历史底蕴的萍乡在中国近代史上有着浓重的革命色彩。
而以此发展起来的红色旅游、文化交流等使得商业地产有了发展的动力。
萍乡市城市经济的发展，客观上为房地产发展提供了宽松的环境，在此基础上，房地产业呈现出了蓬勃地发展势头。
2、规划助力，城市价值提升
2001年以来，萍乡市建立了土地有形市场，土地储备点燃了城市化进程。
在前几年的发展中，萍乡市土地市场一直没有得到有效挖掘，这主要是年土地储备量和供应量非常小，市场对土地需求尚未形成有效机制，土地作为调控的手段没有发挥明显的效用，作为三线城市的潜力还有待激发。
随着近年来，萍乡市土地市场规范化程度的提高以及土地市场化机制的加速运作，不仅进一步活跃了区域房地产市场，更是对区域城市化进程起到了积极的推进作用。
另外，萍乡市“十一五”规划提出，明确发展以新宜萍为发展中心的赣西城市群，发挥省际纽带作用，建设湘赣边境区域中心城市和重要工业城市的目标，必将极大的促进萍乡市城市经济发展，城市价值将得以重沽。
3、房地产区域特征明显，物业类型区分度凸现
根据萍乡市房地产发展的迹象看，目前市场发展的区域特征明显，城区轮廓区分逐渐凸现，基本可以划分为五大区域，分别为老城区、城北开发区、安源新区、高新技术开发区、横龙山风景区。
而在这五大区域里面，都表现出了不同的物业状态，老城区商业地产发展比较明显，其他区域主要以住宅发展为主。
在老城区，基本形成了纯商业、商住楼、商务办公楼为特征的区域，这些物业状态也成为了市场的主要供应力量。
二、房地产发展现状
2009年是萍乡房地产市场充满机遇和挑战的一年，在遭受去年商品房销售市场不景气的情况下，今年萍乡各个楼盘销售又有明显回温。
1至8月份，商品房销售面积为50.65万平方米，与去年同比上涨32.1%，商品房销售总金额为11.3亿元，与去年同比上涨36.72%，商品房均价为2220元，同比上升了9.5%。
在宏观经济快速增长的大背景下，萍乡房地产市场继续保持平稳良性的发展势头，房地产投资继续增长，土地出让价格稳步提升，开发商行为更趋于规范化，消费者购房更趋于理性化，市场供需结构渐趋合理，销售面积继续保持增长。
三、房地产发展趋势分析与预测
通过对萍乡房地产市场的概况分析，我们得到如下趋势预测:
1、发展商将更加理性、更加成熟，策划营销意识增强，外来与本地发展商的同台竞技，将共同促进市场繁荣。
2、消费者需求呈现多样化，由单一的满足居住需求上升到注重对投资的需求。
3、住宅投资和商业地产投资都将得到进一步的发展。
4、随着新城建设和旧城改造的加快，商业地产开发力度将会进一步加强。
5、项目运作过程中，更加市场化，操作更加专业。
6、随着外来开发商以及策划、代理公司的介入，房地产产品将呈现多元化趋势，市场更加细分。
7、商业地产逐步实现投资商、策划代理商、营运商等分工合作，走专业化发展道路。
第四章萍乡市区零售商业形态及发展概况分析
一、商业发展概况及主要商圈格局
随着城市经济建设的不断发展，萍乡的商业发展也进入一个新的阶段，萍乡的商业主要集中在老城区的跃进南路、八一路、广场路和昭萍东路以及文化路步行街，商业扎堆比较明显，并以此形成城市商业金三角的核心商圈状态。
该商圈整合了萍乡商业精华，基本突现了萍乡整体的商业格局,目前的零售业态呈现多样化，有百货、超市、电器卖场，小商品市场，贸易商城，室内步行街，室外步行街，还有以底商为主的众多沿街店铺。
主商圈格局
萍乡核心商圈主要以跃进南路（昭萍路至八一路段），昭萍东路，广场路构成的三角形商业中心，囊括萍乡商业的精华，形成了整体的商业格局与架构，实现以点带面的商业模式。
核心商圈示意图
核心商圈内主要商业体
百货商场：
南昌百货萍乡购物中心、富森百货、青龙商厦
步行街：
文化路步行街、金泰地室内步行街
综合市场：
萍乡商城
专业市场：
义乌小商品批发城、原萍百三楼服装市场、苏宁电器、四平家电、肖记电器、全友家私等
其他：
肯德基、迪欧咖啡
二、主要商业业态现状及分析
1、大型综合百货业态及分析
萍乡唯一大型综合百货是南昌百货萍乡购物中心，位于绿茵广场东面，文化路步行街的入口，位置优越，规划布局合理，无论从档次、规模、经营状况来看都是萍乡百货业的龙头。
2、超市业态及分析
萍乡暂时没有出现专营的独立超市，现有的超市都是集中在百货、购物中心，属于商场自营，作为百货商场的补充业态，以完善百货商场的功能，目前附带超市的百货有南百萍乡店、富森百货、青龙商厦，其中富森百货、青龙商厦以超市为主营业务，少量日杂百货为辅。
3、主题商业步行街业态及分析
商业步行街主要有文化路步行街、金泰地室内步行街。
文化路步行街
属于多功能型室外步行街，金泰地室内步行街为人防工程建筑。
4、主题专业市场业态及分析
主题专业市场从经营性质的不同可以分为批发性质和零售性质两种，从经营业种的不同也可以将其细分。
本商圈专业市场主要是义乌小商品批发城、原萍百三楼服装市场、苏宁电器、四平家电、肖记电器、全友家私等
专业市场是商品销售细化、专业化的产物，标志着商业的文明和繁荣，目前萍乡专业市场数量较少且专业化程度不高。
三、典型商业街区调查分析
街道：
跃进南路位置：
昭萍路至八一路段
人流量：
很多车道：
双向四车道
车流量：
很多公交：
1、7、8、9、15、18路
主要经营业态
服饰
箱包皮具
珠宝首饰
化妆品
鞋
建材五金
日用百货
餐饮
其它
合计
数量（间）
135
7
2
4
12
-
1
5
10
176
比例（%）
76．7%
4%
1．2%
2%
7%
-
0．5%
3%
5．6%
100%
租金状况
125-200元/平/月（图书馆至安源宾馆路段）
240—260元/平/月（人民公园路段）
商铺面积
20—200平方米不等
建筑形式
以底商为主
经营状况
经营状况良好
空置率
无空置
业态特征
该街道主要以中高档品牌服饰专卖店为主，并有少量鞋类及皮具箱包店及其它店面。
代表品牌
报喜鸟、劲霸、罗蒙、九牧王、柒牌、雅戈尔、七匹狼、欧时力、歌力思、哥弟、声雨竹、季候风等
综合点评
综合点评：
该街道位于安源区老城区，是目前萍乡商业氛围最浓、中高档品牌服饰最集中的街道，此街道的形成在很大程度上推进了萍乡商业进程，提高了消费者的消费品位和档次，并一定程度上满足了部分高消费群体的需求。
数据来源：
深圳富智项目小组
跃进南路街景
街道：
广场路位置：
人民公园至北桥路段
人流量：
较多车道：
双向四车道
车流量：
较多公交：
2、6、20路
主要经营业态
服饰
箱包皮具
珠宝首饰
化妆品
鞋
建材五金
日用百货
餐饮
其它
合计
数量（间）
108
4
4
3
17
-
9
16
10
171
比例（%）
63%
2．5%
2．5%
2%
9%
-
5．2%
10%
5．8%
100%
租金状况
200左右/平/月（人民公园以东路段）
商铺面积
20—80平方米不等
建筑形式
以底商为主
经营状况
经营状况良好
空置率
无空置
业态特征
该街道（南段和中段）主要以运动、休闲服饰品牌专卖店为主，西段大部分为低档服饰、日杂及其它店面。
代表品牌
李宁、耐克、彪马、阿迪达斯、安踏、361度、康威、自由鸟等
综合点评
综合点评：
该街道位于人民公园和北桥之间，南段和中段品牌专卖店较多，但档次参差不齐，路中段有青龙商厦、义乌小商品城等，在一定程度上给该路段带来人气，青少年和日杂批发商来此路段购物、批发小商品者居多。
肯德基在该路北段。
数据来源：
深圳富智项目小组
广场路街景
街道：
昭萍东路位置：
绿茵广场至北桥路段
人流量：
较多车道：
双向四车道
车流量：
较多公交：
5、6路
主要经营业态
服饰
化妆品
鞋
建材五金
日用百货
餐饮
其它（美发、通讯、银行、药房、其它服务业）
合计
数量（间）
8
4
5
37
20
24
40
138
比例（%）
5．8%
2．9%
3．6%
26．8%
14．5%
17．4%
29%
100%
租金状况
60—80元/平/月（路北面，香味楼对面一带）
商铺面积
10—60平方米不等
建筑形式
以底商为主
经营状况
经营状况良好
空置率
无空置
业态特征
该街道主要以建材五金、餐饮日杂、和多种服务业组成。
代表品牌
德尔地板、宏泰工具、老树咖啡、香味楼、金鹏通讯、昌盛药房等
综合点评
综合点评：
该街道位于绿茵广场和北桥之间，经营业种较为繁杂，由建材五金、餐饮日杂和各种服务业组成，东段有肯德基，中段有富森百货（实质主营超市），西段有南百萍乡店，由于餐饮、服务种类相对较多，给市民出行带来方便，成为北桥商圈的重要组成部分。
数据来源：
深圳富智项目小组
昭萍东路街景
街道：
文化路步行街位置：
昭萍东路至朝阳路段
人流量：
一般车道：
无设置车道
车流量：
无车流公交：
附近5、6、9、7、16路
主要经营业态
服饰
皮具箱包
化妆品
鞋
餐饮
日杂小百货
合计
数量（
升级会员 