地产项目融资可行性分析报告0.docx
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地产项目融资可行性分析报告0
【项目可行性研究及整体策划思路】
一、地块评估
二、项目定位
三、规划思路
四、交楼标准设想
五、成本及经济效益概算
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第一部分地块SWOT评估
1、地块优势
1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧
密联系在一起，发展成熟速度最快。
2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、
生活休闲和交通中心。
3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。
4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当
地房企。
2、地块劣势
1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。
2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。
3.部分地块离高压线、变电站较近。
4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。
3、机会点
1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。
2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新
区和长乐坊新区为主。
3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸
引了大量人气。
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4、威胁点
1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。
2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。
3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。
第二部分关于项目的定位
3.0容积率，147万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求为自住，主要考虑因素为价格，地段和配套；类似案例操作经验借鉴：
必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场标准，重构客户置业选择的观念。
1、地块因素。
外部交通发达，地块北面为火车站和汽车站，长途交通工具相对较为方便，屈原路由公交车。
西南和东面公共交通不便。
内部交通网络四通八达，主要形成“三横四纵布局”。
目前屈原路已拉通，迎宾路北向已经拉通。
北面交通相对成熟。
西面为迎宾路，但东面目前为山地。
火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县最好的环境资源。
2、客户因素。
客户以乡镇客为主，，乡镇客占75%左右，占据绝对主力；多以自住为目的。
客户最关注点为价格，其次为地段，户型。
另外非常关心交通配套，特别是离汽车站和火车站的距离不要太远，太远下乡回家不方便。
客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层
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产品较为适宜，一定保持总价优势，以保持价格优势。
抓住客户敏感点，将汽车站和火车站的作用发挥到极致是我们必须完成的任务。
3、市场因素。
市场容量问题是最核心问题，溆浦作为县城，去年化量在30万方左右，如何在固有的蛋糕中获取更多的份额是项目核心难点。
城市整体规划北拓南进，未来五年重点打造以下四区：
中心城区、城西新区、城南区、长乐坊组团，从未来城市规划来看，未来项目面临的竞争主
要在南城区和长乐坊组团。
中心城区项目相对较小，主要原因在于中心城属建成区，土地供应少，拆迁成本大。
重点建设项目有建材市场、汽车站搬迁、文化公园建设等项目。
未来土地供应集中于南城和长乐坊生态新城。
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第三部分项目的规划思路
一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。
由于项目总占地面积约五十万平方米，而且地块分割较为复杂，
因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个
地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能
的半封闭社区。
亦可依据分区情况进行开发分期，一期靠近人民公园
牌楼主入口，结合公园入口做项目示范区，有利于打公园资源牌，摁
绑营销；二期紧邻主干道屈原路，东侧为变电站，地块价值有一定影
响，作为二期开发能拉近项目与成熟区距离，提升项目后期地块价值。
并可在该区域设置售楼部；三期紧邻学校和三期地块，地块价值较高；
四期紧邻公园和一期地块，是地块价值最高的区域，延后开发可以规
避安置区建设的影响，后期安置区成为其生活配套。
分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。
同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较明显。
二、抛弃容积率最大化的传统开发观念。
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形成三个尊重，即：
尊重市场发展趋势、尊重地块特点，尊重客户需求。
因此在规划中，不应为了填满容积率而规划，应是在三个尊重的前提下的“合理规划”。
填满容积率为“合法规划”，在目前的市场情况下“合法规划”与“合理规划”，二者所带来的结果是完全不一样的。
因此，在整体规划和分区规划时，将依据整体的统一风格，在各个分区规划时配置最适合的产品而不是最大量的产品。
三、景观中的水元素。
在规划中大量运用“水元素”，提升水景的比重。
形成与其他楼盘的差异化，确立自身的独特卖点。
形成一个大型水景点辐射多个蜿蜒水系。
主要手法是在现有地形地貌的基础上，添加主水景景观区，同时在各个楼栋之间建设一定量的蜿蜒水系。
四、朝向问题
受街路影响，地块形状走向不利于规划，但除个别楼栋外，社区绝大多数房屋应为正房。
特别是对于中档产品的社区，由于受目标客群观念的影响，应尽量避免厢房或者朝向不正的房源。
五、建筑形态
各个组团应以多层为主，小高层为辅助。
在沿街的主干道设立底
商。
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六、建筑布局
1、多层以3个单位为标准设置，局部根据具体规划排布可适当增减
2、小高层以2个单位为标准设置，即以短板为主，缩短挡光面，减
轻视觉压力，便于其他楼栋的排布。
个别区域可做适当增加。
3、可以考虑打破外圈规划小高层的思路，将小高层设置在小区中央
组团，占据好的地理位置，享受好的景观优势，减轻未来高层的销售
压力。
（长春可参考万科上东区）
4、考虑到本项目的体量以及周边项目的情况，可酌情选择某一组团
规划为中型商业区，但体量不宜过大，主要是满足小区业主及周边居
民。
5、底层考虑赠送花园、顶层赠送阁楼。
6、底层商业除个别区域外，均应是一层。
七、路网及交通组织
在面积较大的组团（如可能，也可根据实际情况将临近地块合并）路网设置应强调便捷性、覆盖性，故闭合式环形路网较为合适，并且以内环为佳，配合楼间过道，形成全区的高效覆盖。
另外，四个方向均设置出入口，主门入口尽量设置在南侧。
如条件允许可考虑内街式设计。
八、配套设施
1、会所：
不设。
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2、学校：
依据相关规定。
3、车位：
以地上车位/库为主，局部可考虑地下停车场
4、一并考虑社区服务用房、物业管理用房
第四部分交楼标准设想
标准层高：
多层2.80米、小高层2.90米
结构形式：
多层为砖混结构，小高层框架短肢剪力墙结构
地震设计烈度：
7度
风压、雪压设计：
50Kg/㎡
外饰面：
1-2层面砖，2层以上贴面砖或高级涂料，暗藏式空调机位、
凝结水管、雨水排水管
入户门：
单扇防盗门，局部大户型可考虑1.2双扇子母门
户内：
居室墙面棚面混合砂浆搓毛，厨卫墙面棚面水泥砂浆搓毛
窗：
断桥铝窗或高级塑钢窗
供暖：
分户供暖留口（翅片采暖或地热采暖由住户自行选择）
弱电系统：
实线电话、宽带网络、有线电视端口预留
给排水：
环保消声材料
电梯：
中高档电梯，600Kg载量
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楼梯间：
大白墙面、棚面，地面为地砖（小高层3层以上为水泥压光），
白钢扶手及栏杆
智能化：
彩色可视对讲系统、电子巡更系统、一卡通系统等
第五部分成本及经济效益概算
因项目的多个数据不全，此成本概算仅作参考。
项目
金额单方成本
费用标准备注
（万元）（按建筑面积）
1土地成本
7000
175
2前期费用
2000
50
3行政事业收费
5320
133
4综合建安成本
42080
1052
5
配套及环境
8960
224
6
管理费用
1200
30
7
营销费用
1840
46
8
不可预见费用
1368
34
虚拟含土地出让金、拆迁、契税、
土地管理费、登记费等取得土地开发权的相关费用
估算含规划设计费用、可行性研
究、招投标、评估、工地围
圈、场平等费用
按棚改项目含配套费、消防、人防、防
减半政策计雷、占道、排污、新墙体材
算料等费用
按砖混和框含基础、土建、材料安装等
架的综合成费用
本
估算含外网、内网、道路、绿化
等
预算公司日常运营费用，按4年
运作周期计算
估算项目宣传、包装、促销、推
广等费用
预算1-7项总和的2%
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9
融资成本
3500
64
估算
从运作开始后涉及到融资
的相关成本（5年）
10
税金
36000
600
按现行各税
含营业税、所得税、土地增
费收取标准
值税、土地使用税及其他小
计算
税种
成本合计
109268
2408
计算参数（因没有规划设计方案，以下指标为虚拟估测值）：
※总建筑面积约为60万㎡（估测）
※实际可售面积约为55万㎡（估测）；
※按照4年计算项目运作周期
※综合售价按照3500元/㎡（含多层、小高层、车库、商业）；
经济效益分析
经济指标
金额
单位
说明
总投资额
109268
万元
成本中已含税金，不含税金成本
为73268
万元
总销售额
192500
万元
启动资金
32780
万元
按照项目总投资额的
30%计算
项目启动资金
项目运营期
4
年
税后净利润
83232
万元
税前利润为119232万元
成本利润率
76.17%
——
利润占成本投入比重
销售利润率
43.24%
——
利润占总销售比重
利润占启动资金比重，该项指标
启动资金利润率253.91%——为实际投入资金数额所带来的回报率，具有较强的参考价值
1.项目开发及还款计划：
根据项目规模及相关经济指标分析确定本项目开发计划及还款计划：
（1）开发计划：
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（1）本项目分四期开发，一期建筑面积10万㎡、二期建筑面积20
万㎡、三期建筑面积15万㎡、四期建筑面积10万㎡。
（2）销售价格严格遵循低开高走策略，主要是从全局利益出发，在开盘发售时，先以低价入市，之后逐步升高价格、形成节节高升的价
格走势，一期均价3300元/㎡、二期均价3400元/㎡、三期均价3600
元/㎡、四期均价3800元/㎡，总销售额为19.3亿元，整体销售均价为3509元/㎡。
（3）年均销售量为开发量的70%。
（2）回款计划：
第一年开发10万㎡，价格3300元/㎡，总销售额为3.3亿元，按
当年销售额的70%进行计算，销售额为2.31亿元，可返还银行贷
款5000万元。
第二年开发20万㎡，加上一期存量，供给面积共
23万㎡，价格
3400元/㎡，总销售额为7.82亿元，按销售额的
70%进行计算，
销售额为5.47亿元，可返还银行贷款1.5亿元。
第三年开发15万㎡，加上一期存量，供给面积共
21.9万㎡，价
格3600元/㎡，总销售额为7.88亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为5.52亿元，可返还银行贷款1亿元。
第四年开发10万㎡，加上一期存量，供给面积共16.57万㎡，价
格3800元/㎡，总销售额为6.3亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为4.4亿元。
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附件一：
开发棚户区享受七大优惠政策
优惠政策具体内容
在城市棚户区改造范围内，居民回迁房列入棚户区改造计
划，所需建设用地享受经济适用住房政策（含基础设施和
优惠一：
用地享受经济适用房
公益事业用地）。
其他建筑用地以招标、拍卖、挂牌方式出
政策
让，所得土地收益全部留给当地政府，用于城市棚户区改
造。
城市棚户区改造项目原则上免缴省和各地方政府有权决定
优惠二：
免缴各项行政事业性
的各项行政事业性收费，减半征收经营性收费。
具体实施
收费
办法由各地自行制定。
对符合条件的改造项目，以划拨方式取得土地使用权的不
征契税；棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征
优惠三：
重住普通住房免征契
契税。
房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房
税
屋部分，暂不征收营业税，缴税确有困难的，可减免房地
产税和土地使用税。
对棚户区被拆迁人和低保户给予合理补偿和照顾。
可采取
货币补偿、回迁安置（产权调换）、现房安置（二手房）、
廉租房等多种形式安置。
实行回迁安置的，对私有产权房
优惠四：
扩大面积部分可实行
屋原面积部分拆一还一；对合理扩大面积部分，无能力购
廉租
买的，可确认为公有产权，实施廉租办法；采暖费减免按
当地有关规定执行。
享受优惠政策的回迁房安置房屋5年内不得进入房地产市场进行交易。
要结合棚户区改造，尽快形成制度化的廉租住房财政资金
优惠五：
建制度化廉租房资金
渠道，从公有住房出售收入、住房公积金收益和处理无籍
渠道
房收益中拿出一部分，专项用于廉租住房建设。
加强廉租
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对象的认定、配租并形成退出机制。
积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区
改造项目，争取金融机构的支持。
在建工程项目投入
30％
优惠六：
在建工程投入
30％后
以上后，允许进行抵押贷款。
建立规范的住房置业担保机
可实行抵押贷款
构，及时补充担保基金，鼓励有条件的各类经济组织及民
间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银
行贷款风险，支持个人合理住房消费。
提高住房公积金贷款使用率。
各地住房公积金管理中心要
在防范风险的前提下提高贷款比例，简化贷款手续，支持
优惠七：
公积金贷款支持棚户
棚户区改造，满足承贷人合理的资金需求。
突破对自用住
区改造
房公积金贷款次数和贷款人必须具有市区常住户口的限
制。
设置资金沉淀率警戒线，逐步实现全省住房公积金沉
淀资金的统一调剂和调度。
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