合肥住宅项目可行性研究报告.docx
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合肥住宅项目可行性研究报告
类号：
__________学校代码：
学号：
HefeiUniversity
本科毕业设计
BACHELORPROJECT
论文题目：
华地公馆住宅项目可行性研究报告编制
学位类别：
管理学学士
学科专业：
工程管理
作者姓名：
导师姓名：
完成时间：
2012年5月29日
华地公馆住宅项目可行性研究
摘要
可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发展而逐步兴起，并日趋完善的综合性科学，可行性研究是在投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
本设计是通过对合肥市2011年房地产住宅市场的回顾和2012年第一、第二月份的销售分析而开展的合肥市华地公馆住宅项目可行性分析。
在研究该项目时，以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。
基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。
关键词：
可行性研究；市场分析；财务分析；不确定性分析
ImpressionofHuaMansionresidentialprojectfeasibilitystudy
ABSTRACT
Thefeasibilitystudyistheprogressasscienceandtechnologyandeconomicmanagementofscientificdevelopmenthasarisen,andbetterintegratedscience,afeasibilitystudyisintheinvestmentpriortotheproposeddevelopmentprojecttoconductacomprehensive,systematicresearchandanalysis,theuseofscientifictechnologyevaluationmethod,obtainedaseriesofevaluationindex,inordertodeterminewhethertheprojectfeasibleresearch.
Thedesignisbasedon2011,Hefeicityresidentialrealestatemarketreviewandin2012thefirstsecondmonths,salesanalysisofHefeicityimpressionHuaMansionresidentialprojectfeasibilityanalysis.Inthestudyoftheproject,marketsupplyanddemandasthestartingpoint,analysisofprojectfeasibilityandmarket;toresourcelimits,analysisoffinancingsituationandthestrikingimagepositioning;withscientificmethods,analysisoftheadvantagesanddisadvantagesofprojectdevelopment;toseriesofevaluationindexfortheresult,ultimatelydeterminetheprojecttechnicalwhethertoimplement,canobtainthebesteconomicbenefit.Basicconstructionfeasibilitystudies,isthebasicconstructionprophaseworkimportantcontent,isalsointhebasicconstructionproceduresandimportantstep,itspurposeistomaketheconstructionprojectisdecision-makingcorrect,avoidorreducebecauseofdecision-makingerrorcausedbythewasteofinvestment.
KeyWords:
Feasibilitystudy;marketanalysis;financialanalysis;uncertaintyanalysis
第一章总论
1.1项目概况
为加快合肥市蜀山区经济的发展，改善地区环境，配合整个合肥市的城市整体规划，安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角的地块进行开发，建立一个住宅小区，以丰富蜀山区的发展，改善合肥蜀山区的面貌。
该项目规划面积140000平米，总建筑面积340000平米，位于合肥市望江西路269号，潜山路和望江西路交汇处向西150米，地处黄望潜板块核心区位。
南临政务区天鹅湖，西眺大蜀山。
1.2开发商简况
华地置业有限公司是2004年12月由新华集团和香港信地集团两大集团公司共同出资组建的大型房地产企业，位于安徽省合肥市望江路269号，主要经营房地产开发、经营与管理及物业管理等相关业务。
公司自成立以来，一直秉承“诚信、责任、共赢”的理念，以高度的社会责任感经营企业。
公司坚持以“团结、务实、开拓、奉献”的企业精神为指导，在激烈的市场竞争中，抓住每一个发展机遇，连续多年来，公司保持了良好的发展势头。
华地置业有限公司打造了以华地学府名都为代表的高端综合物业，以城市运营商的使命感整体运营城市，提升城市居住品质。
1.3项目建设的必要性
（1）为满足合肥市城市规划建设的要求，改善市区居住环境，提升城市住宅品质，促进合肥市经济的快速发展，拟在望江西路与怀宁路交叉口东南角地块建设高级住宅区。
（2）随着合肥市经济的发展，城镇居民人居可支配收入也对到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对合肥市的居住，教育，卫生等各项关系民生问题的设施提出来更高的要求。
该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现合肥市城市建设规划，提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。
（3）该项目开发完毕后，所在地人流、车流将会有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。
同时考虑到该地区地处合肥市新IT中心，周边楼盘众多，学校、小区的建设和周边的交通条件会比较好。
建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。
而且该项目由于不是孤立的居住小区，因此也能融入周边的环境和市政设施中，为整个大合肥建设说容纳和互相适应。
总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展是有积极的作用
（4）该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口居住压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。
具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。
1.4主要技术经济指标
表1-1：
主要技术经济指标表
项目
数值
单位
用地面积
140000
平方米
容积率
2.43
总建筑面积
340000
平方米
地上建筑面积
320000
平方米
其中
住宅
303000
平方米
会所
4000
平方米
物业及其他
3000
平方米
其中
物业
800
平方米
综合商场
1000
平方米
休养所
1200
平方米
地下建筑面积
20000
平方米
建筑密度
28%
户均面积
120
平方米
总户数
1900
户
车位配比
1:
1
汽车位个数
1900
个
1.5研究报告的编制依据
（1）项目建议书及其批复文件；
（2）国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规；
（3）合肥市总体规划（2006—2020）；
（4）建设用地规划许可证；
（5）合肥市市区建设用地批准书；
（6）合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划；
（7）合肥市蜀山区规划设计方案；
（8）合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；
（9）合肥市统计年鉴（2006—2011）；
（10）建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》等等。
1.6研究报告的研究范围
本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、建筑方案设计、环保、消防与节能、节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。
第二章项目投资环境可行性分析
2.1安徽省国民经济发展情况
2011年全省实现生产总量15110.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。
其中，，第一产业增加值2020.3亿元，增长4%；第二产业增加值8226.4亿元，增长17.9%；第三产业增加值4863.6亿元，增长10.5%。
产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。
三次产业比例由上年的14∶52.1∶33.9变化为13.4∶54.4∶32.2，其中工业增加值占GDP的比重为46.2%，比上年提高2.4个百分点。
全社会劳动生产率为36986元／人，比上年增加6234元。
人均GDP达25340元（折合3923美元），比上年增加4452元。
图12007—2011年全省生产总值及其增长速度图
数据来源：
安徽省统计局统计公报（2007—2011）
2.2合肥市房地产市场：
2.2.1合肥市区域规划
大合肥整体布局:
其中“141”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。
图2合肥市城市总体规划图
其中，1是指在合肥城镇密集区范围内构建一个主城，一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能；4是指四个外围城市组团，分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇）；1是指一个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）。
2.2.2合肥市房地产市场概况
（一）2011年合肥市各区域住宅用地、商品住宅市场概况
由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致2011年土地出让在幅数上有所减少，2011年的5月、9月均无住宅用地出让。
合肥市住宅用地出让面积最大的为1月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布的前两个月，达到了1303.97亩，总值达434341.8万元。
图32011年合肥市土地成交走势图
数据来源：
合肥市房地产交易网—2011年年度报告
2011年合肥市住宅用地2011年合肥市经营性用地成交总额121.608亿元，共3900.593亩，成交均价356.283万元/亩，相比较2010年197.903亿元下跌76.295亿元，跌幅达38.55%。
其中，合肥市商品房（不含商住）共成交13宗土地，总成交量1680.4亩，成交均价464.923万元/亩，成交总额80.914亿元。
在合肥市9个区域中，滨湖区以总成交量674.74亩摘得头魁，政务区272.85亩排名第二，蜀山区217.05亩列居第三。
相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，蜀山区仍是土地的较重要成交阵地。
表2-12010-2011年合肥市土地成交统计表
2010-2011年合肥市土地成交统计
2010年成交量
2011年成交量
同比
成交面积
4598.987亩
3872.407亩
-15.8%
成交单价
430万元/亩
338万元/亩
-21.4%
数据来源：
合肥市房地产交易网—2011年年度报告
从统计的数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低的经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低的为经开区。
在已经开发比较完善的临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有一定的竞争优势。
（二）2012年合肥市第一、二月份房地产市场状况
（1）市区楼盘供应分析和成交统计
据了解，成交量较好的楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解的情况来看，绝大部分的投资型、改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者的入市愿望已然强烈。
中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台的“微调”政策一直进行的博弈，刺激了一部分的刚需；尤其是去年年底的对于公积金政策的放宽和首付比例的微调，使得他们的需求开始主动释放。
而面对低迷徘徊的成交市场，部分开发商推出了总价折扣、送装修、送窗台、大抽奖、送购房卡等诸多促销手段，吸引一些刚性需求入市。
2.3合肥市城市绿化与交通
2.3.1城市绿化
实施“一圈、三环、四楔、五廊、十带”绿化发展战略，构建“翠环绕城、园林楔入、绿带分隔、点线穿插”的大生态、大园林、大绿化格局。
“一圈”即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延110公里的山地绿化，共同组成合肥的生态防护圈。
“三环”即保护管理好环城公园，实施贯通全长49公里高压走廊环城绿带，实施总长约105公里的外环高速公路防护林带建设。
“四楔”即在大蜀山周围、董铺水库与大房郢水库地区、滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。
“五廊”是指沿城市规划区南淝河、十五里河、二十埠河、店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。
“十带”即高标准实施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、张洼路、合淮路、荣事达大道、方兴大道、包河大道、长江东路10条道路绿化。
为推进生态园林城市建设，至2010年，合肥市完成绿化面积3500公顷、新建游园绿地300块、新建公共绿地1500公顷、新建骨干公园10个，城市绿地率、绿化覆盖率年均增长1.2个百分点以上、人均公共绿地年均增加0.8平方米，已达到国家生态园林城市标准。
2.3.2城市道路交通
图4合肥市道路交通图
中心城区交通规划
（1）中心城区骨架道路布局
城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：
在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。
（2）公共交通规划
推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。
规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。
规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。
（3）轨道交通规划
图5合肥市轨道交通远景规划示意图
规划预建设八条轨道线，近期第一阶段先建设两条地铁交通线路，形成“十”字交叉格局。
届时全市轨道路线总长预期将达全长322.5公里
近期建设项目由轨道交通1、2号线组成，总长约56公里。
轨道交通1号线：
北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二环，下穿合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站，全线长28.99公里，全部为地下线，共设置车站25座，其中五座换乘枢纽，项目总投资133.98亿元。
一号线是一条南北方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区、老城区、新合肥站枢纽地区、滨湖新区北部次中心、滨湖新区CBD，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发展。
轨道交通2号线：
西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。
全长27.20公里，其中地下线17.95公里，共设置车站23座，其中五座换乘枢纽，项目总投资145.31亿元。
2号线路是一条东西方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，东西向贯通中心城区，联系老城区、高新区、科学城，引导和促进高新区和科学城的发展。
2.4项目所在区域分析
2.4.1蜀山区功能布局
蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。
总面积246.83平方千米，总人口60万人（2007年）。
蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书馆等。
是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。
2.4.2区属销售情况分析
在2011年的区属销售中，合肥市9个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌，而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了9000套。
蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了9343套，排名第二位的是瑶海区，其销售套数为9087套。
表2-22011年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化一览表
2010年
2011年
同比
蜀山区
13786
9343
-32.23%
庐阳区
8377
7400
-11.66%
包河区
10551
7322
-30.60%
瑶海区
14451
9087
-37.12%
高新区
1611
1157
-28.18%
经开区
7661
4501
-41.25%
政务区
7811
6587
-15.67%
新站区
5781
3757
-35.01%
滨湖区
8803
7170
-18.55%
图62011年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图
2011年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为7136.03元/㎡的区域，处于中等水平。
表2-32011年合肥市住宅类商品房区属销售均价一览表
排名
区属
均价（元/㎡）
1
高新区
7629.13
2
政务区
7250.23
3
蜀山区
7136.03
4
经开区
6938.50
5
瑶海区
5875.03
6
庐阳区
5637.17
7
包河区
5535.37
8
新站区
5521.83
9
滨湖区
5305.88
分析结论：
从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。
大量高档商务办公的进驻，将极大促进商业、住宅需求的提升。
从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，蜀山区交通便利，“半小时内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。
综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。
第三章项目定位
3.1产品竞争力分析（SWOT分析）
3.1.1优势
（一）地段优势
（1）蜀山区最靠近市中心的繁华区域、周边行政、商业配套齐全；
（2）地处学校“中心”，人文气息浓厚；
（3）本项目地处国购广场商业圈旁边，紧邻合肥科技馆；
（4）本项目距大蜀山、植物园、天鹅湖等游玩休闲场所不远；
（5）本项目地处安徽省最大的电子商业圈中心赛博数码广场旁边，可对房价形成重要的经济区域优势，在产品营造上不宜过低定位；
（二）规模及产品优势
（1）总建筑面积为34万平方米，为合肥市距城中心较近的一盘大型住宅项目；
（2）南临望江路，东俯中国科学技术大学，安徽大学校园，人文气息浓厚；
（3）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好；
3.1.2劣势
（1）项目周边其他居民区一公里范围内都是上个世纪的老住宅区，生活配套设施已经渐近淘汰；
（2）周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。
3.1.3机会
（1）此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能；
（2）市中心的南移以及国购商业圈的日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设施几近完善；
（3）周边的电子商业的日渐繁华，也将带动一些商住两用客户们的兴趣。
3.1.4威胁
（1）竞争风险：
未来几年，西环中心、天鹅湖附近将涌现较大量的住宅项目，导致市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧；
（2）市场风险：
项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落的能力，抗风险能力较差；
（3）政策风险：
愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进一步减少，未来的房价走势，不容乐观。
3.2项目的客户定位
3.2.1目标客户初步定位
基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费人群应是：
（1）第一层面：
合肥本地
就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于老城区、北城等区域。
另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。
再次，随着蜀山区的逐步发展和日渐成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。
（2）第二层面：
安徽省内经济发达地区（芜湖、马鞍山、铜陵、淮南）投资型客户。
（3）第三层面：
省外喜欢当地置业或者当地风景和环境的其他客户。
3.2.2目标客户特征分析
（1）年龄特征：
年龄分布在28—50岁之间。
其中购买力最为旺盛的集中在32岁到40岁左右。
（2）职业特征：
各类电子商务私营业主、创业业主和白领阶级。
（4）经济收入：
年净收入约为4万元的家庭
3.3产品定位
本案位于蜀山区黄金地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。
从竞争楼盘的户型来看，户型结构以三房、四房为主，兼顾少量二房小户型。
根据华地公馆项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通三种。
住宅设计要求建筑师在新理念的指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术、手段，综合社会、经济、环境、文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代、社会、居民需求的城市住宅。
华地公馆项目户型80-260方，主力户型180-220方。
下面例举的是一些房型的简单介绍：
表3-1125平方米楼房型：
（单位：
平米）
总面积
客厅、餐厅
活动室
房1
房2
房3
约125
40.48
16.87
14.24
房4
卫生间1
卫生间2
厨房
储藏室
生活阳台
工作阳台
6.93
7.15
5.27
2.98
优点：
1．会客、娱乐、用餐区和休息区明确分隔开来；
2．全部采用凸窗，观景范围更大；
3．卧室较为方正；
4．厨房做到干湿分离；
5．主卧、次卧通风状况良好
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