旅游企业投资管理 第五章 旅游企业项目投资与管理.docx

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旅游企业投资管理第五章旅游企业项目投资与管理

第五章旅游企业项目投资与管理

一、学习目的和要求

本章应用性较强。

通过本章的学习，了解旅游企业参与最多的项目投资类型——旅游工程项目投资与管理的基本理论和方法，并能运用相关知识分析和比较各种投资方案的效益和风险。

1、重点：

了解旅游工程项目的概念、分类及旅游基本建设的一般程序、投资项目可行性研究的种类、阶段、内容及特点。

2、难点：

理解旅游工程建设项目与其它工程建设项目的根本区别、投资项目的效益评价方法、投资项目的风险分析。

3、学习应注意：

投资活动充满了不确定性，如果决策面临的不确定性和风险比较大，应该对现金收支金额及发生时间进行计量并在决策时加以考虑。

三、考核知识点

1、投资结构的涵义、投资结构的分类优化、投资结构的分配原则、产业投资结构形成的制约因素、投资结构合理化的标志。

2、产业投资结构的概念、三次产业的划分、正确处理我国产业投资结构的比例关系。

3、投资项目规模的划分方法、大中小型投资项目（企业）的优势的局限性、不同产业部门对投资项目（企业）规模的客观要求。

四、考核要求

1、识记：

旅游工程项目、投资项目决策、净现值、内含报酬率，会计收益率、盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析。

2、领会：

产业投资结构形成的制约因素、产业投资结构的概念、正确处理产业投资结构的比例关系、大中小型投资项目（企业）的优势和局限性、不同产业部门对投资项目（企业）规模的客观要求。

3、简单应用：

投资结构合理化的标志、优化投资结构的分配原则，掌握投资项目的效益评价方法。

4、综合应用：

理论与实际的结合，能运用所学的知识进行旅游投资项目的风险分析。

第五章旅游企业项目投资与管理

旅游企业项目投资包括企业内部的固定资产投资，也包括旅

游企业参与其他基础设施建设项目或工程项目的投资，是旅游企

业投资的重要形式。

这一类投资要求的资金多、风险大、投资回

收期长，对决策的要求较高，因此，必须根据其特点，按照科学

的程序和方法来进行。

本章主要介绍旅游企业参与最多的项目投

资类型旅游工程项目投资与管理的基本理论和方法。

第一节旅游工程项目概述

一、旅游工程项目的概念

旅游工程建设项目是旅游企业项目投资的主要部分，它是指

仅为旅游活动兴建或以促进旅游目标实现为主的工程建设项目。

它可以是单项工程，也可以由多个单项工程组成，但必须是在一

个总体设计或初步设计范围内，经济上实行统一核算，行政上实

行统一管理。

旅游工程建设项目与其他工程建设项目的根本区别在于在总

体设计中是否兼有发展旅游的目标。

如果某项工程建设完全不考

虑旅游目标，即使它建成后能对旅游有所促进，也不能视为旅游

工程建设项目。

反之，某项工程建设项目，虽然兼有其他社会文

化活动的目的，但在其建设中具有旅游发展目标，能扩大旅游者

的数量，促进旅游业的发展，则可定为旅游工程建设项目。

二、旅游工程建设项目的分类

我国旅游工程建设项目从不同的角度可进行如下分类：

（1）从建设内容划分，旅游工程建设项目可分为景区项目、

饭店宾馆项目、旅游教育项目、游乐项目、旅游商品开发项目、

旅游交通项目及其他项目。

景区项目是指旅游风景区（点）的开发及景区内接待室、餐

厅、厕所及游人步行道路等的建设项目。

饭店宾馆项目是指旅游饭店、宾馆、公寓、度假村等的建设

项目。

旅游教育项目是指培养各类旅游专业人才的学校和培训设施

项目。

游乐项目是指主要为旅游者服务的晚间游乐活动项目及其他

游乐设施项目。

旅游商品开发项目是指主要为旅游者服务的旅游商品、旅游

纪念品的生产、销售项目。

旅游交通项目是指主要为旅游者服务的旅旅游车、船、索道及旅游专用的短途公路码头等项目。

（2）从建设性质划分，旅游工程建设项目可分为新建项目、

扩建改造项目和恢复建设项目。

新建项目是指从无到有新开工建设的项目。

有的建设项目原

有基础很小，经扩大建设规模后，其新增固定资产价值超过原有

固定资产价值三倍以上，也为新建项目。

扩建改造项目是指为完善服务设施，提高经营效益而在原有

规模上适当增建部分设施或进行改造的项目。

但是，经过扩建改

建后所增加的固定资产价值不得超过原有固定资产的三倍，否则

视为新建项目。

恢复建设项目是指因自然灾害或其他原因使原有固定资产已

全部或部分报废后又投资按原有规模重新恢复建设的项目。

在恢

复的同时进行扩建的，应视为扩建项目。

（3）从投资规模划分，旅游工程建设项目分为大中型项目和小型项目。

大中型项目是指总投资在3000万元（含3000万元）以上的项目；小型项目则投资额为3000万元以下的项目。

（4）从基建阶段划分，旅游工程建设项目分为新开工项目和

续建项目。

新开工项目是指在年度计划内已安排，开工报告已批

准的项目；续建项目是指上年度未竣工而转到下年度继续施工的

项目。

三、旅游基本建设的一般程序

旅游基本建设程序是指基本建设项目从决策、设计、施工到

竣工验收交付使用全过程中各项工作的先后顺序。

按照这些程序

进行旅游工程项目的建设，不仅有利于旅游基本建设计划的管

理，而且有助于提高投资效果。

我国旅游基本项目建设的程序一般分为以下六个环节：

第一，提出项目建议书。

建设单位根据旅游业或企事业发展

的需要，首先向主管部门提出项目建议书。

建议书的内容包括：

（1）项目名称及建设的必要性和依据。

如该项目需引进技术

和设备，需说明国内外在这方面的技术差距及进口理由。

（2）项目拟建规模和建设地点的初步设想。

（3）项目建设所具备的条件、资源情况及对引进国别和厂商

的初步分析。

（4）项目投资估算和资金筹措设想。

若该项目涉及利用外

资，需说明利用外资的可能性和偿还贷款能力的概算。

（5）项目建设进度安排。

（6）对项目建成后所产生的经济效益和社会效益的初步测算。

第二，可行性研究。

项目建议书批准后，就要对该项目建设

的可行性进行研究，并编制设计任务书，即可行性研究报告。

第三，编制项目初步设计文件。

可行性研究报告批准之后，

要以该报告为基础，着手编制项目初步设计或扩大初步设计文

件。

初步设计的内容包括设计的依据和指导思想，项目建设所需

原材料、燃料和动力的需要量及来源，占地面积和土地使用情

况，主要建筑物构筑物、公用辅助设施及生活区的建设，外部协

作配合条件，环境保护和抗震、人防措施，生产组织，劳动定员

和各项经济技术指标，建设程序和期限，总概算等。

第四，编制年度建设计划。

初步设计文件批准后，要根据建

设项目的施工进度要求，编制年度基本建设计划，进行施工准

备，建设项目各年度的基本建设计划需经主管部门审批后组织实

施。

第五，申报开工报告。

建设项目经批准列入年度基本建设计

划后，要向管理部门申报开工报告。

该报告批准后，即可组织施

工。

第六，竣工验收、交付使用。

建设项目如按照批准的设计文

件所规定的内容建成，能够正常使用，就要及时组织验收，以便

交付使用。

第二节投资项目的可行性研究

一、可行性研究的必要性

可行性研究是在项目投资决策前进行社会、经济和技术分析

论证的一种科学的研究方式。

其目的是通过对有关因素的调查分

析，确定各种可能方案技术上、经济上的可行性，从而为项目最

终的投资决策提供科学依据。

可行性研究是工程建设中投资前阶段的主要内容。

任何工程

建设都包括三个阶段，即投资前阶段、投资阶段、生产（或经

营）阶段，每一阶段又分为若干步骤。

投资于工程建设项目的目

的是为了在未来期间内不仅能收回投资，而且在连续生产或经营

中能产生更大的效益。

为此，需要对市场进行研究，对竞争环境

进行调查，对工程项目的地址及建设和生产（经营）过程中的材

料、燃料、动力、劳动力、设备等的来源、价格进行分析，对生

产（或经营）成本与收益进行估算，以确定该项工程建设项目在

技术上可行，在经济上合理，从而为旅游企业的决策提供依据。

可行性研究是旅游基本建设程序中的重要一环。

我国旅游基

本建设第二个程序就是编制计划任务书，即提供可行性研究报

告，它是向该项目上级管理部门提供对该项目进行进一步审查和

评估的依据。

可行性研究还为建设项目筹措资金提供便利条件。

一项大型

经营性建设项目往往需要投入较多的资金，除自筹资金和国家少

量拨款外，大部分资金需要向银行借贷。

银行为减少风险确保资

金的按期收回，需要对项目的可行性进行审查。

因此，可行性研

究报告也为资金借贷机构进行决策提供依据。

二、投资项目可行性研究种类

从投资前阶段的进行步骤出发，可行性研究分为投资机会研

究、初步可行性研究和详细可行性研究。

（一）投资机会研究

投资机会研究主要是在广泛调查研究、收集资料、勘察建设

地点的基础上，进行粗略的分析和计算，提出概略性的投资建议，编制出《项目建议书》。

投资机会研究比较粗略，旨在对拟第　

议的工程项目的可行性进行笼统的估计，而不是详细的计算。

但

是，这种研究需要确定有无必要进一步获取建设拟议工程项目的

详细资料。

在国外，这种研究对总投资估算的精确度一般在正负30％之间。

（二）初步可行性研究

初步可行性研究要分析投资机会分析的结果，深入研究项目

的规模、材料供应、地址选择、项目设计、施工进度等情况，比

较精确地（允许误差为左右）进行经济效益评价，排除一些不利方案，确定少量的需要进一步分析的方案。

初步可行性研究的目的主要是：

（1）投资机会是否有前途，值得不值得进一步作详细可行性

研究；

（2）确定的项目概念是否正确，有无必要通过可行性研究进

一步详细分析；

（3）项目中有那些关键性问题，是否需要通过市场调查、实

验室研究、工业性试验等功能研究做深入的研究。

（三）详细可行性研究

详细可行性研究要对项目的现状、预测、配套情况、设计、

规划、工期、财务分析等进行深入、细致的分析和比较，对经济

效益评价的精确度不要超过正负10％。

详细可行性研究需要对以下问题给予明确的回答：

（1）资源即市场情况如何？

（2）投资项目的规模如何？

（3）投资项目的最佳选址在哪里？

（4）采用什么工艺技术，有什么特点？

（5）需要的外部协作条件如何？

（6）建设时间多长，需要多少投资，能否筹集到所需的资金？

（7）建成后的经济效益和社会效益如何？

在国外旅游饭店建设中，常常涉及开发者、经营者、资产借

贷者、资产投资者和政府机构。

每一方面从各自的利益出发，都

要对拟建工程进行可行性研究，因此可行性研究又分为投资前研

究、经营研究、资金研究、资产投资研究和政府机构研究。

投资前研究是由开发者进行的，主要研究项目开发或建设的

努力和开支是否合算。

项目开支包括设计费、土地征购费和主体

投资。

经营研究是由经营部门进行的，一般由饭店管理公司进行。

它主要是估计该项工程完工后的市场销路情况和预测未来经营中能带来的经济收益。

研究目的是为了吸引经营管理者。

资金研究是由资金出借者进行的，它主要是研究工程建设所

需要的投资资金及资金的分配，并预测将来总的经济收益与债务

偿还能力。

研究目的是为了吸引资金借贷者。

资产投资研究是由资产投资者进行的，它是在预测该项工程

建成后资产投资收入和资产现金流动的基础上，研究投资利润与

税收上的好处（如减免税等）。

研究目的是为了吸引未来的资产

投资者。

政府机构研究是由政府有关部门进行的，主要是评价该项工

程建设对财政、经济、社会、环境及其对周围地区的影响。

三、可行性研究的阶段

可行性研究大致可以分为七个阶段：

（1）确定目标，包括项目本身的目标、工作目标以及考核目标。

（2）调查研究，包括市场、资源、项目地点、交通条件等方

面的调查研究。

（3）列出可能的所有的技术方案。

（4）技术的先进性和适用性分析，包括对产品性能、工艺技

术、设备等的先进性和适用性等方面的分析比较。

（5）经济效益评价，包括对项目的费用、收入、损益、资产

负债、投资回收、盈利能力等的评价。

（6）综合评价，包括对项目的技术、经济、和产生的社会效

益进行综合的计算、分析、评价，选出一个最优方案。

（7）撰写可行性研究报告。

四、可行性研究报告的内容

可行性研究工作完成以后，要写出反映其全部工作成果的“可行性研究报告”。

就其内容来看，国际上可行性研究报告也不统一，但是有大体相同的要求。

一是要对项目所面临的产品和服务市场做深入的调查研究和预测；二是有比较详细、准确的投资费用；三是具有一定深度的技术（经营）能力分析；四是有比较详细和准确的财务评价；五是充分研究投资项目将来经营的各种条件和预测可能遇到的各种风险及其抵抗风险的能力。

国家旅游局发布的《旅游基本建设管理暂行办法》中规定旅游建设项目的

可行性研究报告应包括以下内容：

（1）建设项目提出的背景、投资的必要性和经济意义；

（2）根据经济预测、市场预测所确定的项目建设规模和方案

扩建改建项目应说明对原有固定资产的利用情况）；

（3）建设条件和选址方案（包括拟建址的地理位置、气象、

水文、地质和地形条件，社会经济状况，交通及供水、供电、供

热、供煤气等市政公用设施条件）；

（4）建设内容、建设标准、主要设备选型及相应的技术经济

指标；

（5）环境保护、城市规划、消防、人防、文物保护等部门的

要求和采取相应措施的方案；

（6）人事组织结构、劳动定员和人员培训设想；

（7）建设工期和实施进度；

（8）主体工程和辅助配套工程所需的投资、用汇额，生产流

动资金的估算，资金来源、筹措方式和贷款偿付方案；

（9）建设项目经济效益和社会效益分析；

（10）需要用国家旅游基本建设非经营性和经营性投资的，

需说明旅游部门（包括旅游管理部门和旅游企事业单位）的责、

权、利；其中需要用国家基本建设经营性投资的，还须有还贷担

保书。

五、旅游工程项目可行性研究的特点

与工业项目相对照，旅游项目在可行性研究上，编写体系、

评价指标、研究要求是大体相同的，但行业的特征对深入准确地

进行可行性研究有着很大影响，不能不予以高度注意。

陈南江认

为旅游项目的可行性研究与工业项目的可行性研究相比，有以下

不同之处：

1旅游项目可行性的内在机制和重点不同

工业项目的可行性研究中，原燃料、技术水平共同决定技术

可行性和市场，旅游项目中，主题、设计与区位共同决定市场前

景、项目的社会效益和国民经济效益。

其中规划设计是技术可行

性研究的重点。

2区位需要着力分析研究

旅游项目的产品是一些不可移动的景观和娱乐，其消费特征

是广大游客离开其常住地、到达旅游项目所在地才能消费，因而

距离阻抗成为产品销售的重要影响因素，客源一般呈现随距离衰

减现象。

旅游项目的市场在空间上呈现向心集聚而不是网络扩

散，导致区位具有高度重要的意义。

一个项目的区位可以分为第一选址（宏观区位）和第二选址

（微观区位）。

对于工业项目而言，区位的影响是有限的。

在宏观区位上，由于一般工业项目借助促销网络和运输工具可以将产品输送到广大区域，其厂址所在地是A还是B，不及产品质量的影响大。

只有一些原燃料依赖性的企业（如钢铁厂、制糖厂）和产品不宜长途运输的工厂（如啤酒厂），宏观区位才比较重要。

旅游项目则不同，由于其市场吸引力随距离衰减，宏观区位是与主题创意相并列的两个决定性因素。

不同的城市经济水平不同，常住人口和流动人口不同，交通便捷度（克服距离阻抗的能力）不同，市域周边景点竞争状况不同。

一些低级别旅游项目对外地流动人口吸引力很小，单一面向当地市场，第一选址就更为重要。

至于微观区位，一般工业项目仅要求三通一平（或七通一

平）、不污染环境、有充足用地，但旅游项目的要求更多。

一般

企业距城市路途时间并不重要，而旅游项目距城市路途时间则决

定了属于一日游范围还是两日游范围，后者的市场规模远远小于

前者。

一般工业项目相互之间关系不大，旅游项目则必须注意与

其他项目之间的关系，一方面尽量避免同类主题项目近距离重复

建设和恶性竞争，另一方面注意与异类主题项目组合成游线共同

促销。

在项目集聚时，也要考虑游客的旅游时间限制和旅游消费

限制，注意集聚的适度。

有些旅游项目由于规划设计的需要，在

微观选址时对地形还要求有一定起伏以便营建多种景观。

在旅游

项目可行性研究报告中，应注意充分进行区位研究，客观、全面

地反映区位条件。

3旅游项目产品单一，品牌忠诚度低，建设风险大

一般企业的产品是多品牌多品种的，对抵御市场风险有一定

作用，旅游项目产品则是十分单一的观光或娱乐产品，品牌只有

一个，一旦市场萧条则很受影响。

新景观的塑造和娱乐设施的引

进均耗资巨大，如果只是部分更新难以形成形象的革新，对市场的带动有限。

一般产品的推出在市场上具有重复消费的性质，厂家可以通

过多种营销手段树立品牌忠诚，在产品市场生命周期的成熟阶

段，主要市场就是老顾客的重复购买，旅游景点则与此不同，多

数景区游客重游率很低（少数低价位的休闲性城市公园除外），

这是因为：

（1）大多数景点以观光功能为主，观光产品的天然局限性就

是回头客少，游过一次之后即失去新奇感和吸引力；

（2）旅游业发展迅速，可选择的替代性景点多；

（3）多数新建景点门票及综合消费要求高，使游客主体中的

工薪阶层对旅游的期望值比较高，决定比较慎重；

（4）游客对某一特定景点不像生活用品那样具备重复消费的

必要性，只有以生态旅游、宗教、健身、戏水等为主题的旅游项

目及参与性高的娱乐项目才能吸引游客重复消费，但这种消费频

率也是远远小于一些工业产品尤其是日常生活用品的。

由于距离阻抗与重复消费低的共同作用，目前不少旅游项目

市场表现出开业轰动之后的衰落，投资风险很大，在可行性研究

中，应强化风险研究。

4市场前景具有旅游行业自身特殊性

一般工业项目的产品市场前景决定于其市场进入时机，在产

品引入期、成长期投资建设工业项目，市场可望在其后若干年内

不断上升膨胀，然后才渐趋稳定，直至下降。

若在产品成熟期建

设，产品的市场前景将不会有上升期，销量一般逐渐下降。

旅游

项目则不同，客源市场前景与开业时机关系不大，主要决定于其

主题、设计与区位，不同主题和区位的项目具有不同的客源规

模，不同设计手法的旅游项目基本具有不同的市场发展曲线。

陈

列观光型和表演欣赏型两种设计手法的旅游景点重游率低，客源

量一般以开业为高潮，直接从成熟期开始，呈现逐渐下降的趋

势。

主体参与型设计的旅游项目（也包括戏水、宗教、健身等多

种主题）重游率高，一般可以表现出由引入期一成长期一成熟期

的市场发展特征。

这一点对项目可行性研究中的市场预测十分重

要。

5旅游项目经营期需具体分析

一般工业项目和商业、房地产项目生产经营期长，因而其可

6行业指标不同

作为投资项目，可行性研究中均需将财务效益与一定标准相

对照，旅游项目除了净现值大于零外，内部收益率等盈利能力指

标不应机械搬用工业项目，而应采用旅游业实际数值。

举例而

道路、通讯、机场、供水供电等基础设施的资金投入，甚至参与

其他工业和商业性项目的建设，因此，对于不同的项目，其可行

性研究的重点有差异。

第三节旅游企业投资项目决策

投资项目决策，是依据大量的可行性研究资料，运用科学的

方法，定性和定量相结合进行估算和确定，选出最优方案的过

程，即分析和比较各种投资方案的效益和风险，最后做出决断和

选择的过程。

一、项目决策的基本要求

投资项目的管理工作，是从项目的投资决策开始的，一个项

目如何实施，管理工作如何开展并最终取得较好的经济效益和社

会效益，首先取决于能否做好正确的投资项目决策。

为保证投资

决策的正确性，在投资项目决策中应遵循以下基本要求。

（一）重视投资信息调查，科学地把握投资机会

投资信息调查，即市场调查和预测。

它既是制定行业规划和

国民经济发展的重要依据，又是进行项目投资决策的科学依据。

从市场调查和预测中收集到的信息，不仅可以帮助投资者及时地

把握投资机会，分析项目的政策可行性和经济规模合理性，而且

可以帮助决策者掌握国内外市场需求和供应状况，分析产品和服

务的竞争力。

（二）投资项目决策中，要注意系统论的观点和方法

由于投资目标的多样性和复杂性，以及项目牵涉的因素众

多，且处在不断运动变化之中，若不能科学地运用系统工程观

点，人们往往很难把握。

运用系统工程观点，也就是运用系统论

的方法进行协调，使系统与环境相适应、系统之间相互适应，以

达到最小投入获取最大经济效益和社会效益的预期目的。

PS:

系统论是研究系统的一般模式，结构和规律的学问，它研究各种系统的共同特征，用数学方法定量地描述其功能，寻求并确立适用于一切系统的原理、原则和数学模型，是具有逻辑和数学性质的一门科学。

（三）讲求经济效益

进行投资项目决策，必须讲求经济效益，以提高经济效益为

中心，正确处理效益与速度、质量和数量的关系。

在速度上注意

资金的时间价值；在数量上注意规模经济和经济规模；在质量上

注意合理的投资结构、产业结构和产品结构，从全局优化中取得

宏观经济效果。

（四）要有全局观点

投资项目决策中，要注意全局观点，当宏观决策与微观决策

的结果出现不一致时，应从国民经济全局出发，微观效益应服从

宏观效益，以保证项目的社会效益。

二、投资项目的效益评价方法

（一）确定型评价方法

投资方案决策时常用到的效益评价指标分为两类：

一类是贴

现指标，即考虑了时间价值因素的指标，主要包括净现值、现值

指数、内含报酬率等，也称为动态指标；另一类是非贴现指标，

即没有考虑时间价值因素的指标，主要包括回收期、会计收益率

等，也称为静态指标。

（二）贴现的效益评价方法

根据分析、评价指标的类别，投资项目的效益评价方法也被

分为贴现的方法和非贴现的方法。

贴现的决策方法，是指考虑了

货币时间价值的决策方法。

1净现值法

所谓净现值，是指特定方案未来现金流入量现值与未来现金流出量现值之间的差额。

现金流入量通常包括项目完成后每年可以增加的营业现金收入；固定资产报废时残值收入或中途的变价收入；固定资产使用期满时，原垫支各种资金的收回。

现金流出量包括固定资产购置投资，流动资产垫支，营业现金支出和其他投资。

为了计算投资项目的净现值，需要将所有未来现金流入和流出都要按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。

净现值的经济意义是：

净现值为正数，即贴现后现金流入大

于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率，即

高于资本的最低获利要求；净现值为零，即贴现后现金流入等于

贴现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的贴现率，即

与资本的最低获利要求相等；如净现值为负数，即贴现后现金流

入小于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的贴现

率，即低于资本的最低获利要求。

净现值法有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。

净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是根据资

金成本来确定，另一种办法是根据企业要求的最低资金利润率来

确定。

前一种办法，由于计算资金成本比较困难，限制了其应用

范围；后一种办法根据资金的机会成本即一般情况下可以获得的

报酬来确定，比较容易解决。

2现值指数法

现值指数，是未来现金流入现值与现金流出现值的比率，亦

3内含报酬率法

内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的

一种方法。

所谓内含报酬率是指能够使未来现金流入量现值等于

未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零

的贴现率。

净现值