项目方案概念设计.docx

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项目方案概念设计

一、计划设计前的预备工作

公司策划部做市场调查（地域周边环境，房价、消费人群的购买力，发觉挖掘可能的客户群）——公司策划部、设计部提供计划设计思路（要紧在产品定位）——公司策划部、设计部协助委托的设计院一路完成项目前期可行性研究，为立项做预备工作。

二、立项

向城市打算委员会提出申请报告

3、计划设计时期：

需要办理的事项有：

（1）在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，向计划局申报计划要点，计划局审批；

（2）在项目建议书批复后，向计划局申报项目选址、定点，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时确信计划设计条件。

选址定点需预备的文件：

计委审查可行性研究报告，进行立项；国土资源部门对土地利用共计划和土地供给方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目建设条件意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对相关专业内容和范围进行审查；计划部门办理选址意见书。

（3）计划总图审查及确信计划设计条件

计划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，计划部门下达的委托设计机构进行计划方案设计的依据性文件。

完成方案设计后，须向计划部门提出审定申请。

计划总图审查及确信计划设计条件需要的通过手续：

人防部门进行人防工程建设布局审查；国土资源局办理土地预审；公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局相关专业和范围进行审查；计划部门对计划总图进行评审，核发〈建设用地计划许可证〉，计划部门确信建设工程计划设计条件。

（4）初步设计和施工图审查

计划部门对初步设计计划要求进行审查；

通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地计划许可证的必备条件。

（5）开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在计划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，向计划局申领《建设用地计划许可证》，凭此证和交纳土地出让金凭证到国土部门办理《土地利用权证》；

（6）申领建设工程计划许可证，是在项目列入年度正式打算后，申请办理动工手续之前，需进行的验证工程建设符合计划要求的最后法定程序，该证申办动工的必备文件。

申领建设工程计划许可证需要的手续：

拿到土地利用权证后请设计院设计图纸，将设计图纸交给计划局审核，审核合格，方发《建设工程计划许可证》。

立项：

向城市打算委员会提出申请报告；

《建设用地计划许可证》（凭立项证明，在计划办理）；

《国有土地利用权证》（国土资源部门，交了土地出让金才取得）；

〈建设工程计划许可证〉（拿到土地利用权证后请设计院设计图纸，将设计图纸交给计划局审核，审核合格，发〈建设工程计划许可证〉；

拿到上面几个证后，同建筑企业签定建筑承包合同，到建设委员会办理《建设工程施工许可证》

〈商品房预售许可证〉

流程

请勘探设计院对项目研究，并出具报告书（含详细的计划设计参数、成效图），落实资金。

一、选址定点（计委审查可行性研究报告，进行立项；国土资源部门对土地利用共计划和土地供给方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目建设条件意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对相关专业内容和范围进行审查；计划部门办理选址意见书）；

二、计划总图审查及确信计划设计条件（人防部门进行人防工程建设布局审查；国土资源局办理土地预审；公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局相关专业和范围进行审查；计划部门对计划总图进行评审，核发〈建设用地计划许可证〉，计划部门确信建设工程计划设计条件）

3、初步设计和施工图审查（计划部门对初步设计计划要求进行审查，）；

4、计划报建图审查；

五、施工报建

六、建筑工程完工综合验收备案

项目方案概念设计---整体计划方案设计--整体计划方案报批--园林交通专业报建\人防\消防报建\教育报建--办理年度施工打算--办理建设工程计划许可证--办理动工证征求意见函--办理建筑工程施工许可证（建筑工程施工许可申请表，建设用地计划许可证及附件，建设工程计划许可证及附件，施工图纸设计文件审查通知书，经备案的施工合同，施工企业中标通知书，经备案的施工监理合同，监理单位中标通知书，项目建设资金落实证明，年度施工打算，人防工程备案通知书，园林局伐移树木批准文件，四源费统一收费凭证，质量监督通知书，平安监督通知书，建筑节能新型墙体收费凭证，散装水泥收费凭证，统计局记录通知）--办理商品房预售许可证—办理各类验收（人防、电梯、消防、计划、环保、教育、卫生、园林等验收）--完工验收—确立产权（立项批复、法人资格证明，衡宇完工证明文件，衡宇面积测量功效报告，完工项目地价款核准复函，公用建筑面积、分摊面积材料，土地利用证）

办理计划意见书--项目立项--交通阻碍评估报告--整体计划方案报批（项目立项批复，建设项目计划审批申报，《计划意见书》及附图一份，总平面图，各层平面图、各向立面图、剖面图，日照阻碍分析图及说明各一份，交通阻碍评估报告，技术经济指标列表说明，计划意见书要求应附的有关文件图纸和模型，单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份，人防、消防、园林、环保报告,

房地产商在预售商品房时应具有《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地利用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市计划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地利用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和衡宇治理局核发。

若是开发商未取得《建设用地计划许可证》和《建设工程计划许可证》是拿不到《国有土地利用证》的，未取得上述两个《计划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就能够够证明该项目在计划、工程、土地利用等方面通过了政府的批准，就具有了将开发的商品房进入市场交易的资格"五证"中最重要的是《国有土地利用证》和《商品房销售（预售）许可证》，二者说明所购衡宇属合法交易范围。

《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是不是在预售范围内。

.房产五证是指《国有土地利用证》、《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程动工证）、《商品房销售（预售）许可证》。

2.房地产五证中最重要的是《国有土地利用证》和《商品房销售（预售）许可证》，二者说明所购衡宇属合法交易范围。

《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是不是在预售范围内。

3.《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

4.《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

5.《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

6.《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证

7.《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

二、房地产五证二书、房产五证两书是哪两书？

1.二书是指《住宅质量保证书》和《住宅利用说明书》。

2.两书能够作为商品房生意合同的补充约定，而且是房地产开发企业在商品房交付利历时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

3.《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

三、五证两书三表、五证两书三表是哪三表？

1.完工验收备案表。

2.房屋实测面积表。

3.住宅工程质量分户验收表。

四、房地产五证办理流程顺序？

（一）、建设用地计划许可证和国有土地利用证

1.选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）

程序：

（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处

（2）用地处转总工室审查

（3）报局业务会批准

（4）领取选址意见书

2.规划院实地测量，并处定位图，收取测量费

3.建设用地规划许可证（30个工作日）

（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查

（2）主管局长、主管局市长批准

（3）打交费单，领取用地规划许可证

4.国有土地使用证（60个工作日）

（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

（2）土地评估

（3）土地局测量对现场测量，出定界图

（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

（二）、建设工程规划许可证

1.市消防支队盖章（15个工作日）

（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

3.房地产开发建设规模（30个工作日）

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4.建设工程规划许可证（30个工作日）

（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单

5.放线报告（15个工作日）

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

（三）、建设工程施工许可证（建委）

1.报建（1个工作日）

提供资料：

建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2.现场勘察（3个工作日）

3.组织招标

4.抗震审查

5.施工合同审查

6.交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

（四）、商品房预售许可证（15个工作日）

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，15日内核发

（五）、配套工程

建设管线工程规划许可证（15个工作日）：

建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处。