某民族特色小镇建设项目可行性研究报告.docx
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某民族特色小镇建设项目可行性研究报告
附表
第一章 总 论
1.1 项目建设背景
1.1.1 项目名称
建始县花坪少数民族特色小镇建设项目
1.1.2 业主单位基本情况
1、建设单位：
建始县国城建设开发有限公司
2、建设单位地址：
建始县奎星楼路28号
3、建设单位负责人：
魏宗华
公司成立时间于2016年3月31日，注册资本3000万元整，公司注册号91422822316540265T。
公司在建始县人民政府的领导下，根据政府授权和利用公司资产进行投融资，从事城市建设和房地产开发。
主要从事房地产开发，房屋销售、租赁，建筑材料销售。
1.1.3 可研报告编制依据
1．《中共中央国务院关于加强和改进新形势下民族工作的意见》（中发【2014】9号）；
2．《中共中央国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》（中发【2015】34号）；
3、《国务院关于进一步繁荣发展少数民族文化事业的若干意见》（国发〔2009〕29号）
4、《国家新型城镇化规划（2014-2020）》
5、《国务院关于加快发展旅游业的意见》
6、《关于促进旅游业改革发展的若干意见》
7、《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》
8.《武陵山扶贫攻坚规划2010-2020》
9.《建始县城市总体规划（2012-2030）》；
10.《建始县乡村旅游发展总体规划》
11.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
12.《房地产开发项目经济评价方法》；
13.国家计委《投资项目可行性研究指南》；
14.国家相关法律法规、标准、政策和条例；
15.国家相关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
16.业主提交的相关基础资料；
17.工程咨询委托合同。
1.1.4 可行性研究工作范围
根据国家有关规范，本可行性研究工作范围包括项目建设的背景及必要性分析，投资环境和用地分析，用地与建设规模，建设场址及条件，工程建设方案，环境影响评价、建筑节能措施、安全与消防、项目代建管理、项目实施进度，投资估算及资金筹措方案，社会稳定性评估、社会效益评价等内容。
1.1.5 项目提出的理由和过程
党的十八大提出走新型城镇化道路。
2014年3月16日，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，明确提出积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标，优化城镇规模结构，有重点地发展小城镇，促进大中小城市和小城镇协调发展。
具有特色资源、区位优势的小城镇，要通过规划引导、市场运作，培育成为文化旅游、商贸物流、资源加工、交通枢纽等专业特色镇。
实施县城和重点镇基础设施提升工程：
包括公共供水、污水处理、垃圾处理、道路交通、燃气供热和分布式能源等。
发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。
中共中央、国务院印发的《关于加强和改进新形势下民族工作的意见》指出，要明确民族地区经济社会发展基本思路，紧紧围绕全面建成小康社会目标，深入实施西部大开发战略，以提高基本公共服务水平、改善民生为首要任务，以扶贫攻坚为重点，以教育、就业、产业结构调整、基础设施建设和生态环境保护为着力点，以促进市场要素流动与加强各民族交往交流交融相贯通为途径，把发展落实到解决区域性共同问题、增进群众福祉、促进民族团结上，推动各民族和睦相处、和衷共济、和谐发展，走出一条具有中国特色、民族地区特点的科学发展路子。
花坪镇是建始县的一个行政大镇，全镇57个村，540个村民小组，13916户，总人口56332人。
花坪是一个多民族聚居的地方，据第五次人口普查结果表明，全镇现有汉族、土家族、苗族、回族、畲族5个民族。
其中汉族人口最多，共计34882人，占总人口的60.98%，土家族、苗族、回族、畲族等共计22323人，占总人口的39.02%，是典型的少数民族集中区。
花坪镇气候适宜，属亚热带季风气候，气候日交差在6.4℃左右，年平均气候12℃，年无霜期200—240天，适合旅游度假。
花坪镇生物资源、矿产资源、旅游资源丰富；花坪镇文化底蕴浓厚，名人文化、饮食文化、自然生态文化、民俗文化、少数民族文化等数不胜数。
其中重点景区及非物质文化包括花果坪古生物化石洞群、朱和中先生故居、小西湖景区、景阳关（建平关）、五峰山、黄鹤桥景区、野三河峡谷、千年紫薇王、向宏钧墓等景点以及《黄四姐》、土家山歌《六口茶》、“丝弦锣鼓”、火龙、赶山号子、高腔山歌、丧舞等非物质文化，花坪还流传着许多生活、礼仪的习俗，如流传着“年小月半大”的说法，具有典型民族特色印记。
花坪镇少数民族建筑特色明显，主要有吊脚楼、四合院、正厢房、土家族烽火墙、飞檐翘角、木栏雕花、回字格吊檐等土家民居风格。
花坪镇作为典型的少数民族居住区，自然资源禀赋良好，文化底蕴丰厚，但由于地处山区，道路、给排水、环保设施等基础设施落后，城镇规模偏小，阻碍了当地经济和社会发展。
为了顺应国家新型城镇化发展战略，通过建设少数民族特色小镇，对镇区发展进行科学规划，整合各类资源禀赋；配套建设道路、给排水、环保等基础设施；建设传统文化艺术场馆，彰显少数民族文化要素，实现以产业开发带动城镇化的建设，以达到经济增长促进城镇化速度，合理利用资源、大力宣传文化、整合周边产业，实现产业、文化、旅游、“三位一体”，生产、生活、生态融合发展战略，带动全镇经济腾飞，建设少数民族特色小镇的目的。
1.2 项目概况
1.2.1 项目拟建地点
本项目地址位于湖北省恩施州建始县花坪镇，西起老街东至花坪中学，北达溶洞口，南到小西湖北侧，规划总面积70公顷。
建始县位于恩施州的位置
花坪镇与周边关系图
功能分区图
1.2.2 项目建设内容与规模
根据花坪镇自然资源和目前开发建设状况，同时考虑新型城镇化的产业支撑，以发展旅游产业为主，促进城镇化发展，以城镇化促进旅游产业和其它产业协调发展，以民族文化展示和体验为亮点，进行“两化互动，产城融合”，实现“安居与乐业”，体现花坪镇的少数民族特色。
本项目确定四大建设内容，即一是征地拆迁及场地平整；二是新建或改造少数民族特色民居；三是展示少数民族和体验少数民族文化相关建筑场馆、街道；四是建设与旅游相关的特色产业基地。
本项目总用地面积1050亩（70公顷），总建筑面积400100m2。
具体建设内容如下：
（1）特色小镇基础设施建设:
包括、水、电、路、消防、旅游配套、污水处理、垃圾处理等。
（2）新建或改造少数民族特色民居：
新建或改造特色民居方案（吊脚楼、四合院、正厢房、土家族烽火墙、飞檐翘角、木栏雕花、回字格吊檐等土家民居风格），新建或改造按每户补助3-5万元；
（3）传承发展少数民族传统文化相关建筑场馆、街道，包括
1）新建民族文化传艺馆（建筑面积3000㎡）、基本建筑形式为吊脚楼、四合院、正厢房集于一体，并辅以土家族烽火墙、飞檐翘角、木栏雕花、回字格吊檐等土家民居风格；对非物质文化项目：
建始黄四姐、丝弦锣鼓、火龙、赶山号子、高腔山歌、丧舞以及花坪桃片糕工艺制作的展示及传承；
2）新建民俗文化步行街，从少数民族衣、食、住、行等方面逐一展示我县少数民族在生产生活中的保存至今的优秀文化品种和工艺制作流程，并以商品形式为游客及当地群众提供有偿服务，具体方案参照规划方案；
3）新建民族文化活动广场，广场面积参照规划方案；在民族文化广场周围以雕塑形式展示当地优秀的民族文化，以特色墙体彩绘等形式表现“民族团结一家亲”、“黄四姐”、“女儿会”、“丝弦锣鼓”等优秀建始土家族传统文化的图案，汇聚成推进全面小康建设的强大气场；
4）新建一个少数民族传统体育场：
场地面积3000㎡，主要表现民族传统体育项目，如蹴球、板鞋、键球、抢花炮。
（4）建设特色产业基地
旅游业：
围绕支持野三峡旅游景点进一步提档升级为AAAAA级景区，通过新建旅游厕所、停车场、旅游商店、自驾游营地等设施，完善功能配套；
种植业：
在关口葡萄基地基础上，完善关口葡萄采摘园的建设；
（5）民族宣传教育平台建设:
每年举办一次民族团结进步宣传月活动。
项目建设内容与规模明细表
序号
工程或项目名称
用地面积（m²）
建筑面积（m²）
其他指标
一
工程费用
410100
1
景区基础建设
2343120
1.1
民居廊道
40000
2.0km
1.2
供配电
700350
1.3
给排水
700350
1.4
生态停车场
2000
1.5
消防设施
700350
1.6
道路照明
40000
1.7
休闲广场
20000
1.8
镇区绿化
140070
2
新建和改造少数民族民居
371000
2.1
对破损严重的具有民族特色少数民族民居进行改造加固
11000
32套
2.2
新建具有民族特色的少数民族民居
360000
3000套
3
民族文化展示、体验场馆、街道
68000
2.1
民族文化传艺馆
3000
2.2
步行街商业建筑
20000
2.3
步行街
15000
15000
2.4
民俗文化广场
30000
30000
4
少数民族体育场
3000
3000
5
旅游主题项目
34000
34500
5.1
土家族、苗族饮食文化集中区
500
1000
5.2
民俗绝技表演场1500平方米
1500
1500
5.3
种植基地，包括中药材基地等
30000
30000
5.4
老镇配套保护性建设
整治老镇环境
5.5
文化名人、历史名人雕塑
4个
5.6
民族服饰、手工艺品开发项目，建加工厂
2000
2000
6
环境保护与治理
1600
6.1
生态公厕
500
6.2
垃圾处理中心
300
6.3
污水处理站
800
6.4
水体保护工程
生物种植保护
6.5
土地平整
700360
1.2.4 主要建设条件
（1）符合建始县城市发展规划
本项目符合《湖北省建始县城市总体规划》（2012—2030）、《建始县乡村旅游发展总体规划》要求，是新型城镇化发展的必然要求。
（2）项目建设用地有保障
目前，本项目项目用地已由建始县规划局出具了选址意见书，建设用地已经建始县国土资源局审批，建始县规划局出具了用地规划许可证，并出具了本项目建设用地规划及红线图，因此本项目建设用地有保障。
（3）交通运输条件便捷
花坪镇境内交通便利，距县城51公里，“天二”公路纵贯刀背垭、大石板、花果坪、村坊等12个村，通村油路花—唐、花—石公路连贯全乡32个村，通公路总里程314公里。
镇区内建有花坪民族中学、花坪民族小学等学校，建有镇客运站和众多商店等
花坪镇为沪渝、银北高速公路辐射带，毗邻318、209国道和宜万铁路，距恩施机场2小时车程；属于鄂西生态文化旅游圈，是长江经济带和大三峡旅游带上的重要节点，境内有国家AAAA级旅游景区和4星级宾馆各1个，旅游配套设施比较完善，具有与其他知名景区联合发展的优势条件。
（4）项目基础设施条件
老镇区内市政道路、市政供水与排污管道、市政供配电线路、天然气管道等已经建成。
本项目建设所需的水、电、气、通讯等需要从附近老镇区衔接。
1.2.5 项目建设总投资
本项目共需投入总资金40000万元，其中工程费用19464万元（包括土地平整费1401万元），工程建设其他费用16205（包括征地拆迁费用15225万元），预备费1783万元，建设期利息2548万元。
1.2.6 资金筹措
项目总投资40000万元，第一部分申请专项建设基金5600万元，另外建设单位自有资金2400万元，共8000万元作为本项目的资本金，占建设总投资20％，并按建设进度安排到位；第二部分由建设单位向银行申请10年期贷款32000万元，占建设总投资80％，年利率4.9%。
1.2.7 建设工期
本项目建设期：
3年，共36个月，自2016年7月份至2019年6月份。
1.3 主要偿债与技术经济指标
1.2.1 主要偿债能力指标
本项目共整治土地1050亩，可出让土地650亩，其中，商住用地500亩，工业用地150亩。
参考建始县近三年来土地招拍挂出让记录，结合建始县土地出让实际情况，本项目商住用地地价格暂定为70万元/亩，工业用地土地价格暂定为18万元/亩。
土地出让净收入共计37700万元。
通过财务评价分析结果表明，项目经济效益较好，有较强偿还能力；财务内部收益率4.3%（i=6%），财务净现值603万元，项目静态投资回收期14.6年。
在设定借款及还款条件下，项目3年宽限期及7年还款期内共付本息合计40728.8万元。
综合利息备付率为5.6，大于基准2，综合偿债备付率为2.1，大于基准1.3。
由此可见，该项目实施后的预期收益大于项目借款本息，因此，该项目借款偿还有保障。
1.4结论及建议
1.3.1结论
本项目将致力于打造花坪少数民族特色小镇，项目建成后，将发挥花坪镇自然资源和文化资源优势，实现产业、文化、旅游、“三位一体”，生产、生活、生态融合发展，将花坪镇打造成为恩施、湖北闻名乃至全国闻名的少数民族特色小镇。
本项目需整理1050亩土地，经财务评价分析后得出，综合利息备付率为5.6，大于基准2，综合偿债备付率为2.1，大于基准1.3，具备偿还的能力。
综上所述，本项目的建设从财务评价角度是可行的，并符合国家经济发展政策，符合科学发展观，符合建始县总体规划，项目建设有利于促进当地经济和社会快速发展。
因此，本项目建设是可行的、必要的。
1.4.2建议
1、在实施中，认真落实科学发展观，坚持可持续发展战略。
2、积极想办法筹措建始县花坪少数民族特色小镇建设项目的建设资金。
3、作好建始县花坪少数民族特色小镇建设项目建设的宣传工作，为招商引资打下基础。
第二章 项目建设背景与必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 党的十八大提出走新型城镇化道路
党的十八大提出走新型城镇化道路。
2014年3月16日，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，明确提出积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标，优化城镇规模结构，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市，有重点地发展小城镇，促进大中小城市和小城镇协调发展。
具有特色资源、区位优势的小城镇，要通过规划引导、市场运作，培育成为文化旅游、商贸物流、资源加工、交通枢纽等专业特色镇。
远离中心城市的小城镇和林场、农场等，要完善基础设施和公共服务，发展成为服务农村、带动周边的综合性小城镇。
对吸纳人口多、经济实力强的镇，可赋予同人口和经济规模相适应的管理权。
实施县城和重点镇基础设施提升工程：
包括公共供水、污水处理、垃圾处理、道路交通、燃气供热和分布式能源等
注重文化传承，彰显特色。
根据不同地区的自然历史文化禀赋，体现区域差异性，提倡形态多样性，防止千城一面，发展有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的美丽城镇，形成符合实际、各具特色的城镇化发展模式。
中共中央、国务院印发的《关于加强和改进新形势下民族工作的意见》指出，要明确民族地区经济社会发展基本思路，紧紧围绕全面建成小康社会目标，深入实施西部大开发战略，以提高基本公共服务水平、改善民生为首要任务，以扶贫攻坚为重点，以教育、就业、产业结构调整、基础设施建设和生态环境保护为着力点，以促进市场要素流动与加强各民族交往交流交融相贯通为途径，把发展落实到解决区域性共同问题、增进群众福祉、促进民族团结上，推动各民族和睦相处、和衷共济、和谐发展，走出一条具有中国特色、民族地区特点的科学发展路子。
2.1.2花坪镇是典型的少数民族城镇，自然资源、文化资源丰富
恩施土家族苗族自治州（简称恩施州）是湖北省唯一的少数民族自治州，有土家族、苗族、侗族、汉族、回族、蒙古族、彝族、纳西族、壮族等29个民族。
截至2013年，恩施自治州辖恩施、利川两市和建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤、鹤峰六县。
第五次全国人口普查统计，2000年全州总人口378万人,汉族178.4万人，占47.2%；土家族、苗族等少数民族占全州人口总数的52.8%。
建始县隶属恩施土家族苗族自治州，辖长梁、茅田、龙坪、三里、4个乡和业州、红岩、高坪、景阳、官店、花坪6个镇；全县辖4乡6缜，410个村，全县总人口51.3万，其中农业人口46万。
全县有汉、土家、苗、回、满、蒙古、侗、畲、白、彝、维吾尔、朝鲜、壮、藏、瑶族等15个民族，土家族苗族等少数民族人口占全县总人口的37.4%，是一个典型的少数民族地区。
花坪镇是建始县的一个行政大镇，全镇57个村，540个村民小组，13916户，总人口56332人。
花坪是一个多民族聚居的地方，据第五次人口普查结果表明，全镇现有汉族、土家族、苗族、回族、畲族5个民族。
其中汉族人口最多，共计34882人，占总人口的60.98%，土家族、苗族、回族、畲族等共计22323人，占总人口的39.02%，其中土家族主要聚居在后塘、金盆、田家坝、关口等地，回族、苗族、畲族散居在全乡各地。
花坪镇气候宜人，森林资源丰富，是天然的森林氧吧、避暑胜地、养生天堂，是古代“川盐入湘”的必经之地，名胜古迹众多，镇内有湖北省级文物保护单位花果坪古生物化石洞群、龙潭坝向氏夫妇合葬墓碑、朱和中先生故居等名胜古迹，有景阳关隧道、关口、五峰山、黄鹤桥、观斗山、香草岭等旅游景点，旅游资源丰富。
花坪镇生物资源、矿产资源较为丰富，全镇林种以杉木、泡桐、马尾松、柏木、枫香、樟树、楠木等用材林和油桐、漆树、厚朴、杜种、五倍子、猕猴桃、板栗、核桃、葡萄等经济林、果木树为主，主要药材种类有丹皮、天麻、贝母、银杏、黄莲等。
农作物植被主要有玉米、小麦、马铃薯、红薯、油菜、豆类、水稻、白肋烟、魔芋等，其中白肋烟、魔芋为主导产品。
主要矿藏以煤为主，还有大理石、墨玉石、陶泥等，具有发展经济的客观条件。
花坪镇旅游资源丰富，文化底蕴浓厚，名人文化、饮食文化、自然生态文化、民俗文化、少数民族文化等数不胜数。
重点景区及非物质文化包括花果坪古生物化石洞群、朱和中先生故居、小西湖景区、景阳关（建平关）、五峰山、黄鹤桥景区、野三河峡谷、千年紫薇王、向宏钧墓等景点以及《黄四姐》、土家山歌《六口茶》、“丝弦锣鼓”、火龙、赶山号子、高腔山歌、丧舞等非物质文化，花坪还流传着许多生活、礼仪的习俗，如流传着“年小月半大”的说法，具有典型民族特色印记。
花坪镇少数民族建筑特色明显，主要有吊脚楼、四合院、正厢房、土家族烽火墙、飞檐翘角、木栏雕花、回字格吊檐等土家民居风格。
2.1.3花坪镇需要利用自身优势发展少数民族特色小镇
花坪镇作为典型的少数民族居住区，自然资源禀赋良好，文化底蕴丰厚，但由于地处山区，道路、给排水、环保设施等基础设施落后，城镇规模偏小，阻碍了当地经济和社会发展。
虽然有丰富的文化资源，但文化品牌宣传力度不够，知名度不高，文化价值开发欠缺，没有较好体现文化软实力带来的经济增长和就业拉动效应，第三产业任然处于初级状态。
通过建设少数民族特色小镇，对镇区发展进行科学规划，整合各类资源禀赋；配套建设道路、给排水、环保等基础设施；建设传统文化艺术场馆，彰显少数民族文化要素，实现以产业开发带动城镇化的建设，以达到经济增长促进城镇化速度，合理利用资源、大力宣传文化、整合周边产业，带动全镇经济腾飞，建设少数民族特色小镇的目的。
2.2 项目建设必要性分析
2.2.1 是落实国家新型城镇化政策的需要
2015年2月，国务院公布《国家新型城镇化综合试点方案》明确提出积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标，目前，我国最大的内需是城镇化、最雄厚的内需潜力在城镇化，因为城镇化既能增加投资又能拉动消费，是扩大内需的必然选择。
调整经济结构、转变经济发展方式、提高人民生活水平都需要扩大内需。
满足人民群众不断增长的物质文化需求，应当成为我国经济和社会持续发展的最根本的动因。
城镇化进程将不断提高居民收入，带动一个国家、一个地区的全方位需求，是保持经济平稳较快发展的持久动力。
2.2.2是弘扬少数民族文化的需要
花坪镇为少数民族集中居住地，具有丰富的民族文化。
还有许多多民族民俗文化没有得到展示和整理，这不利于民族文化的传承发展，通过打造花坪少数民族特色小镇，向外人展示少数民族文化风情，让外人了解接受当地少数民族文化，对弘扬少数民族文化具有明显推动作用。
2.2.3是发展当地经济，促进就业，改善民生的需要
一直以来，由于资金投入不足，旅游基础设施的不配套，服务功也不完善，硬件不“硬”，资金积累差，参与旅游开发的能力弱，往往心有余而力不足。
通过建设少数民族特色小镇，提升当地群众的旅游服务意识和能力，打造具有当地民族特色的旅游产品。
通过改善少数民族群众的人居环境，提高当地居民的综合素质，发展乡镇旅游增加群众收入，实现当地群众脱贫致富，是一项功在当代，利在千秋的事业，也是促进地方经济又好又快发展的前提。
对实现当地群众脱贫致富有着重要的意义。
花坪特色小城镇的建设使农民的生活和居住环境得到了改善,在就业、教育、公共设施及配套服务等方面与城市居民接轨,提高了农民的生活质量，既保证农民不失去土地及其基本生存的保障,又有利于农业产业化发展。
。
2.2.4项目建设是实现富民强镇的必然选择
城镇化的推进、城市活力的增强、城市综合实力的提升，对一个地区和城市的发展起着举足轻重的作用。
从一般意义上说，城镇化率每提高1个百分点，将带动消费提高、投资增加、GDP增长1个百分点以上。
建始县立足资源优势，培育竞争优势，依托城市（镇），发展园区，集聚产业；以城促产，以园兴城，园产城联动。
统筹城乡改革试验，强化城乡结合部在统筹城乡中的纽带作用，着力促进以工促农、以城带乡、工农互惠。
该项目建设必将促进项目区域内农业转移人口市民化和城镇基础设施建设、公共服务向农村覆盖，实现富民强镇的目标。
第三章 项目建设方案
3.1 项目建设区域
花坪镇地处建始县中部偏南区域，为历史小镇，素以“小汉口”之称，其老镇区基础设施和公共服务设施均已经建设，具备项目建设条件。
因此，本项目选在老镇区北侧，部分改造区域与老镇区重合，西起老街东至花坪中学，北达溶洞口南小西湖北侧，规划总用地面积共计70公顷。
3.2 项目选址
3.2.1 选址依据
本项目选址要符合短期与长期规划，也要符合城镇发展规划，因此本项目依据以下规划进行选址。
（1）《武陵山扶贫攻坚规划2010-2020》
（2）《建始县城市总体规划（2012-2030）》；
（3）《建始县乡村旅游发展总体规划》
3.2.2 项目建设选址
本次规划西起老街东至花坪中学，北达溶洞口南,小西湖北侧，规划面积共计70公顷。
3.2.3 用地现状分析
本项目用地位于老镇区东南侧，主要是狭长的山地，项目用地上主要是树木和农作物为主，有少量农户。
征地拆迁涉及的地块由湖北省政府批复农用地转为建设用地，拆迁条件已经成熟。
3.3 建设内容与规模
根据花坪镇自然资源和目前开发建设状况，同时考虑新型城镇化的产业支撑，以发展旅游产业为主，促进城镇化发展，以城镇化促进旅游产业和其它产业协调发展，以民族文化展示和体验为亮点，进行“两化互动，产城融合”，实现“安居与乐业”，体现花坪镇的少数民族特色。
本项目确定四大建设内容，即一是
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