幸福小区开发项目可行性研究报告.docx
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幸福小区开发项目可行性研究报告
幸福小区开发项目
可行性研究报告
XX房地产开发有限公司
第一章项目总结概况………………………………………………3
第二章市场需求分析和需求预测………………………………11
第三章规划方案优选………………………………………………15
第四章项目实施进度计划…………………………………………18
第五章项目投资估算………………………………………………20
第六章资金筹措………………………………………………………21
第七章财务分析………………………………………………………25
第八章项目风险分析…………………………………………………22
第九章国民经济评价…………………………………………………28
第十章总论……………………………………………………………31
第一章项目总概况
1.1项目法人单位概况
XX房地产开发有限公司是一家大型的有限责任公司，以地产开发为主业，于2007年5月份开始进驻X市房地产市场，2008年获得“X市3·15诚信企业”、“最值得期待楼盘”、香港金紫荆花奖----“国际化住宅典范楼盘”等荣誉称号。
公司人员素质高，规模大，综合实力强；信誉度高，发展前景可观。
企业注册资金：
1.1亿元人民币
企业法定代表人：
企业注册地址：
X市创业大街1447号花园酒店318室。
1.2项目概况
1.2.1项目名称：
幸福小区
1.2.2项目法人单位：
XX房地产开发有限公司
1.2.3项目建设地点：
X市南关区幸福街以东、丙十路以南、丙十二路以西、乙二路以北
1.2.4项目土地概况：
宗地编号29-90-82、83，项目总占地面积170000㎡，宗地竞标总价为7.56亿元。
1.2.5项目规划概况：
项目规划总建筑面积500000㎡，并配备25000㎡的商业配套，容积率3.0，绿地率50%。
大、中修工程质量合格品率：
100％，其中：
优良品率30－50％，车位1600个左右。
1.3项目提出的背景和建设的必要性
1.3.1本着提高X城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，XX房地产开发有限公司决定参与X市的城市开发建设。
经多次与X市汽车产业开发区区政府协商和洽谈，于2010年10月30日，XX房地产开发有限公司同X市国土资源管理局签订了“国有土地使用权出让合同”。
在X市政府、X市汽车产业开发区管委会的大力支持下，经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，XX房地产开发有限公司决定开发建设“幸福小区”住宅项目。
1.3.2项目建设的必要性
（1）提高X市南部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐，合理开发利用土地。
（2）培育新的经济增长点，刺激消费，拉动X市经济增长。
（3）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
1.4编制依据
（1）经X市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、方案设计
（2）市场调研资料
（3）各种建设费用标准和经验性估算资料
（4）国家有关编制可行性研究报告的法规和政策
1.5编制范围：
根据可研报告的编制规定以及项目的具体情况，对本项目的建设规模、标准、市场需求、建设条件、总平面规划、公用设施、单体设计、投资估算以及财务评价等进行研究论证。
1.6项目主要设计指标：
（1）规划总建筑面积518405㎡。
住宅建筑面积494758㎡,商业建筑面积23647㎡.
（2）容积率：
3.0
（3）绿地率：
50%
（4）建筑密度：
30%
（5）居住户数：
3060（户）
（6）日照间距系数按《X市建筑日照间距规定》执行。
新建建筑与保留居住建筑日照间距满足《城市居住区规划设计规范》。
（7）规划停车泊位按《X市各类建筑物配建停车场（库）标准》执行。
（8）规划自行车停车泊位按《X市各类建筑物配建停车场（库）标准》执行。
（9）规划在满足日照间距的前提下增加了部分建筑的层高和面积，建筑容积率项目整体控制≥2.5。
1.8幸福小区项目主要技术经济指标
幸福小区总投资为172174万元，具体数据如下：
科目
投资金额（万元）
（一）取得土地费用
75600
（二）前期工程费
467.54
（三）行政/事业/经营性/间接性收费
554.34
（四）建筑安装工程费
77760.75
（五、六）市政基础设施和环境配套建设费
5100.78
（七）不可预见费
129.59
（八）管理及销售费
5941.2
（九）财务费用
6622.16
（十）总投资合计
172174
第二章市场分析和需求预测
2.1国家房地产行业现状
房地产投资增速将略有减缓。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。
与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。
近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：
上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。
但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。
从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。
目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。
为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。
未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。
东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展
2.2X市房地产现状
2009年1-11月份，X市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。
2009年1-11月份，X市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。
新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。
其中：
商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。
商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。
2010年1-7月份，X市商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。
商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。
新房（商品住房、经济适用住房、商铺、写字间）登记销售均价4808元/平方米，同比上涨30.7%，环比上涨1.7%。
新建住房（商品房和经济适用住房）登记销售价格为4585.5元/平方米，同比上涨29.6%，环比上涨2.7%。
其中，商品房（商品住房、商铺、写字间）销售均价4859.3元/平方米，同比上涨30.3%，环比上涨1.6%。
商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。
2010年7月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨10.3%，X市商品住宅销售价格同比上涨5.3%，房价涨幅位居第51位。
2010年X各个区域的房地产市场，应该是西部供应量大，东部市场火，南部表现好。
西部区域近几年可谓飞速发展。
绿地、万盛、天嘉、豪邦、中冶、力旺等高端楼盘的进驻，让区域的房地产业得到长足的发展。
全国性的大庄不多，但西部新城的概念很吸引人。
2010年西部的开发量会随着城市规划的律动而大增。
作为春城空港门户的东部，经济一直很平稳，大的商场和物流集散地已经形成规模，整个区域发展已经很成熟。
2010年的东部房地产市场会成为主流，影响整个X楼市。
2008年开始发韧、2009年大量供应的中东市场板块，主要包括东润枫景、嘉柏湾、锦绣东方，其与净月高端以及南部新城对接，将在2010年出现更具特色楼盘。
还有吉林大路、东盛大街、彩虹广场周边楼盘，它们在X楼市中都是起中坚作用的，2010年将逐渐向高端发展。
近几年政府一直加大力度促进南部新城区域的发展。
中海、绿地等全国大庄的南拓，使区域渐次成熟。
2010年，南部新城将焕发更生机勃勃的活力，其多种形式多种类别的特色新盘将亮相。
另外，轻轨三期竣工在即，地铁1、2号线的工程业已确定，将会在2010年形成大交通带动大区域推进大发展的格局。
轻轨交通等城市基础设施的逐步完善，对区域楼盘的整体品质的提升无疑是作用很大的，区域楼盘应抓住此契机，更加深入地挖掘此卖点。
2.3本项目地域周边现状：
2.3.1项目周边有：
66路、 306路、252路、 270路、124路、149路、111路、112路、130路、154路161路、163路、170路 、208路、240路、312路、393路 、轻轨 、以及规划中的地铁都途经本案。
2.3.2周边配套
教育配套：
市机关幼儿园、X市26中学、吉林大学、X工业大学、X理工大学、X大学、师大附中、省实验中学、市二实验中学（南校）；
医疗配套：
北京同仁眼科医院、前卫医院、X长飞医院；
商业配套：
沃尔玛（前进店）、恒客隆超市、欧亚超市、新天地超市、远方超市；买房,购房,装修论坛,房产论坛
金融服务：
中国银行、建设银行、民生银行、光大银行、中国邮政、工商银行、农业银行、吉林省农村信用合作社、吉林担保；
其他配套：
电力石油、中国石化、中国移动、省图书馆、东北证劵。
2.4本项目分析
2.4.1劣势分析
周边的生活机能尚没有形成，目前为汽车产业区新规划的片区。
项目处于汽车产业开发区，目前区域处于初期发展阶段，周边配套并不十分成熟，永春河一条河道污染较为严重，因此外环境总体评价较差；区域客源由三种构成：
一汽厂区的客源、高新区产业客源以及部分市区客源；由于项目之间的档次和价格差异较大，因此客户层次相对也较为丰富，多个高档社区的去化也再次印证了高档客源存在需求的事实。
汽车产业开发区凭借其位置和具体个案的打造——低密度项目，吸引了少量的市区客源。
同时，市区客源在往西扩展的时候，将被高新区完全拦截，很难将其导入到一汽厂区。
因此，市区客源很难成为本项目的客源。
2.4.2优势分析
（1）《X市城市总体规划（2004年-2020年）》中，卫星广场一带将建设成为城市的新中心，与人民广场一带的城市中心形成未来X的“双心”结构。
此规划公布后，特别是政府南迁、轻轨从地下穿过，南部新城建设进入一个新时期。
（2）南部新城作为X市未来的行政、经济、金融中心，是X具有标志性和导向性的中心区，对X未来的发展定位具有重要的影响，是近年来X城市建设和经济发展的热点区域，国内乃至世界越来越多的大企业将目光投向南部新城。
（3）南部新城正以崭新的姿态展示给我们，随着政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展，市政配套建设的完善，使得南部新城的发展快于其他地区，周边配套不断完善，满足了南部新城居民需求的商业、文化、教育、公园等公共配套。
（4）以其核心区位优势、便利交通条件、优良的生态环境、51万平的项目规模、9A精装体系、源于欧式灵感与浪漫、闲适与高贵、品味与艺术的园林景观、五星级皇家会所、贴心、完善、原汁原味的24小时英式大管家式服务，让业主足不出户，尽享配套完善带来的生活享受。
2.4.2威胁点分析
2.4.2.1区域价值分析
目前本项目所处的汽车产业开发区无论在区域认知度方面和房地产发展方面，都与其他两个区域存在比较明显的差距，主要体现在目前乃至今后一段时间内本项目周边仍缺乏必要的生活配套。
但在区域整体规划依然明确，并逐渐实施的基础下，区域未来的发展潜力巨大。
2.4.2.2竞争分析
（1）从本项目的角度看，项目竞争主要有：
板块内的竞争以及周边板块的竞争。
（2）板块内目前的项目少，档次较低，竞争性小，但后续的土地储备量大，潜在竞争激烈，因此本项目应当在上市时间上抓住时机；
（3）周边板块尤其是雕塑公园和市政府周围，市场认可度较高，分流了来自卫星广场大量的客源，威胁系数较高。
（4）本项目的竞争不但来自卫星广场区内，也同时来自于周边片区。
2.4.2.3产品分析
本项目的容积率为3.0，以高层作为市场中主要的物业类型，也是本项目未来的主力物业，但是从目前的市场看来，以环境优美，设施齐全的别墅式高层产品的接受度仍是较高的。
2.4.2.4户型分析
小面积产品是目前市场的主角，尤其是80㎡左右的两房以及110㎡左右的三房，但从目前市场供给来看，大户型的比例随着项目地段的向好而逐步提升。
整体看来90㎡以内的二房去化最好，120㎡以内的三房次之，一房体量少，去化好，而四房在供给较少的情况下，去化仍然较差。
同时，目前区域周边项目的户型较为普通，亮点少，空间布局和各功能区尺度把握不合理等问题较为突出，成为本项目产品设计上的突破口。
因此采用110㎡为主。
2.4.2.5客户分析
本项目客源以周边高校和政府、事业单位职工为主，同时个体户等其他客源也能承受部分消费。
2.5本项目定位
2.5.1指导思想：
客户定位以中高端购买力为主体，同时兼顾了低端客户，新推出了部分小户型；购买总价在50万元以上为主；单套面积集中在100—130㎡。
2.5.2设计：
低容积率3.0，一期以多层为主，配有少量小高层；采取小进深、大开间户型设计原则，使室内阳光充足、明亮、通风良好。
2.5.3建设标准：
按相对于X西部来说高档小区标准建设和配置；设有通讯网络系统、楼宇自动管理系统、公共安全系统；小区景观与绿化具有北欧风格。
2.5.4价格：
按照不同户型满足X中高收入水平家庭能承受并有购买欲望。
2.5.5物业：
让购房者能住得起，水暖电收费及管理尽可能社会化。
2.6市场需求分
三、规划方案优选
1.方案规划依据
1《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
2《吉林省城市规划管理技术规定》
3规划基地地形图及界点坐标
4X市规划局提供的规划条件
2.初步拟定规划方案
方案一、（可行方案）
（1）规划总建筑面积518405㎡。
住宅建筑面积494758㎡,商业建筑面积23647㎡.
（2）容积率：
3.0
（3）绿地率：
50%
（4）建筑密度：
30%
（5）居住户数：
3060（户）
（6）具体规划：
项目共35栋18层的高层，并配备23647㎡的商业配套，容积率3.0，绿地率50%。
其中一期建筑面积约209374㎡,商业建筑面积约3553㎡,共14栋，其中四栋有地下车库且地上一层为商铺。
二期建筑面积30903㎡，商业建筑20094㎡,规划共21栋,其中一、二楼为商铺的有10栋，地下一层为地下室的有6栋，其他5栋地上18层纯住宅楼。
（7）平面规划：
1）住宅朝向以正南向为主，部分外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。
2）项目共35栋，东、西外围各3栋，南、北外围各5栋，中间强调多重围合、层层递进的院落空间，以广场为中心，环绕东、西两个景观湖层层扩展，两景观湖之间相互连通，共19栋住宅楼。
3）小区大门开设在西南面方向，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。
方案二、（淘汰方案）
（1）规划总建筑面积508920㎡。
住宅建筑面积481920㎡,商业建筑面积20000㎡..
（2）容积率：
3.0
（3）绿地率：
60%
（4）建筑密度：
18.10%
（5）居住户数：
3872（户）
（6）商业铺面:
150（家）
（7）具体规划：
小区外围10栋一、二层均为商服，3到18层为居民住宅。
内设计18栋地上18层地下1层住宅。
（8）平面规划
1）住宅朝向以正南向为主，外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。
2）项目共50栋，外围共10栋，内部横向、竖向整齐有序的排列40栋，小区中心修建中心广场楼与楼之间设计小健身广场。
3.周边环境
1、教育配套：
市机关幼儿园、X市26中学、吉林大学、X工业大学、X理工大学、X大学、师大附中、省实验中学、市二实验中学（南校）；
2、医疗配套：
北京同仁眼科医院、前卫医院、X长飞医院；
3、商业配套：
沃尔玛（前进店）、恒客隆超市、欧亚超市、新天地超市、远方超市；买房,购房,装修论坛,房产论坛
4、金融服务：
中国银行、建设银行、民生银行、光大银行、中国邮政、工商银行、农业银行、吉林省农村信用合作社、吉林担保；
5、交通优势：
项目周边有：
66路、 306路、252路、 270路、124路、149路、111路、112路、130路、154路161路、163路、170路 、208路、240路、312路、393路 、轻轨 、以及规划中的地铁都途经本案，有良好的交通优势。
6、其他配套：
电力石油、中国石化、中国移动、省图书馆、东北证劵。
4.项目设计与规划理念
1.项目开发定位原则
本项目开发定位为面向中高端客户群的高品质生活社区，力求打造一个“南城核心”——高品质全能理想新城，力求为当地居民提供优雅宁静舒适宜人的现代化城市社区，营造优美的居住环境和高尚的生活品质。
2.规划设计原则
（1）充分尊重原有的地形地貌和自然环境，尽可能地拓展住区内部的景观环境空间，把住宅融于公园环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。
（2）平面规划注重形成建筑布局上的差异性，通过密度和形态的变化创造丰富的社区空间。
（3）三维空间形态设计力求紧密结合地形，并通过建筑高度的有机组合创造出高低起伏、错落有致的建筑群体效果。
（4）建筑单体设计力求形成丰富的住宅类型和富有特点的外观造型，创造优美的建筑景观，并给客户提供丰富的选择。
（5）景观设计力求紧密结合当地的气候特征，营造出层次丰富的空间景观效果，并为居民提供人性化的户外活动空间。
（6）设置完备、合理、实用的公建设施，提供完善、便利的社区生活服务。
3.规划设计方案要点
规划力求在整体结构上形成社区外是繁华的商业区，区内为宁静的公园式住宅区，包括优美的凉亭、假山、长廊、喷泉。
不仅满足购物、娱乐需求还满足居住的要求.
高层住宅采用新古典主义建筑风格，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。
以曲直结合的立面横向线条和高低错落的顶部处理形成丰富的建筑群体天际轮廓，营造出兼具古典韵味和时代气息的建筑形象。
多层住宅采用北美风格，设计力求稳重大方，朴实无华和并具有丰富的细致变化，构成一种亲和力极强的建筑表情，尽显家的温馨和优雅。
5.规划平面布局
本项目处于繁华的X南城，南面有公园，西面有幸福街，东北面是前进大街，东面是市政府大楼，周边还有便利的市政设施，所以规划成开门见公园，出门是步行街的理想环境。
1）住宅朝向以正南向为主，部分外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。
2）项目共35栋，东、西外围各3栋，南、北外围各5栋，中间强调多重围合、层层递进的院落空间，以广场为中心，环绕东、西两个景观湖层层扩展，两景观湖之间相互连通，共19栋住宅楼。
3）小区大门开设在西南面方向，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。
4）规划力求在整体结构上形成社区外是繁华的商业区，区内为宁静的公园式住宅区，包括优美的凉亭、假山、长廊、喷泉。
不仅满足购物、娱乐需求还满足居住的要求。
规划将街区式社区和园区式社区的特点有机结合，使整个社区既具有街区式社区的开放性和活力，又具有一定的园景营造尺度，可以营造出宁静、高雅的社区环境品质，由此创造出一种富有特色的“园区外街区”模式，小区外部提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。
还设计了生态景观，营造贴近自然、回归自然的社区绿化景观，并使之与外部自然环境相互交融，营造出高度景观化、生态化的花园式社区环境。
住宅布局强调多重围合、层层递进的院落空间，形成富有领域感和归属感的社区环境，有利于营造整体有序、安定祥和、亲切友善的社区氛围和邻里关系。
6.建筑功能分区
1建筑类型
本项目住宅类型以高层商业建筑和住宅相结合，基本为外围首层或一、二层为商业建筑住宅18层为主，部分地下一层作为车库。
楼间设置停车位和自行车停车位。
2环境设计
东、西面各修建一个景观湖，之间通过小溪连通，景观湖旁修建休闲亭，小路曲折环绕。
湖边种植树林，营造宁静的公园式环境。
3建筑户型设计
户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生活的需求，多层和高层住宅的建筑面积分为90-100平米（二房），100—130平米（三房）和140—150平米（四房）四个档次，其中以110平米住宅为主，约占住宅总户数的60%以上。
规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。
户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。
空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。
户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。
4.交通道路设计
项目用地通过曲折路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。
用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。
5.建设时序
街区式的结构为本项目的分期建设提供了便利，从项目整体开发和销售的合理性角度出发，本项目基本拟分二期开发。
各期开发均相对完整，并基本互不干扰。
（1）首期建设：
开发西部的高层住宅组团14栋，以西部景观湖为建设中心结合步行入口、景观通道和销售展示中心的建设，建立一个规划样板展示区，以达到树立本项目整体形象的目的，住宅团中心修建休闲广场，凉亭，假山。
（2）二期建设：
向东推进，开发剩余的建筑住宅组团，并营造中央绿化景观带和社区中心广场，中心修建景观湖。
7.主要技术经济指标如下：
1．大、中修工程质量合格品率：
100％
其中：
优良品率30－50％
2．流动资金占用率：
小于30％
基地面积 170000平方米
总建筑面积 518405平方米
其中：
商铺部分 23647平方米
住宅部分 494758平方米
容积率 3.0
建筑密度 30.3
升级会员 