强烈推荐苏州瑞基房地产龙湾项目可行性研究报告.docx
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强烈推荐苏州瑞基房地产龙湾项目可行性研究报告
“龙湾”项目可行性
分析及项目实施计划报告
苏州瑞基房地产开发有限公司
2007年12月
目录
第一部分、市场背景
一、苏州及新区概况
二、经济发展统计指标分析
三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响
第二部分、苏州房地产市场分析
一、房地产市场概况
二、别墅市场现状分析
三、别墅市场前景预测
第三部分、项目分析
一、项目概况
二、项目资源环境分析
三、项目SWOT分析
第四部分、项目开发研究
一、项目总体方案报告
二、单体设计方案解析
三、项目建设周期
四、项目销售计划
第五部分、项目盈亏分析
一、项目成本分析
二、项目销售收入
三、项目计划利润
四、项目毛利率
五、项目预计回报率
第六部分项目开发经营风险分析及策略
一、项目盈亏平衡分析
二、敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第七部分结论和建议
第一部分、市场背景
一、苏州概况
1、概况：
俗话说“上有天堂，下有苏杭”，苏州这个2500年古城位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，全市总面积8488平方公里，其中市区1650平方公里。
现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等８个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江５个县级市，2006年末全市户籍总人口615.55万人，比上年增加8.24万人，其中市区总人口229.75万人，比上年增加4.64万人。
全市平原占54.8%，水面占42.5%，平均海拔4米左右。
境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。
2、交通：
苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，地处沪、苏、浙三省交界处。
东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。
沪宁线上几乎所有的列车均停靠苏州；公路有312国道（上海-新疆）、318国道（上海-西藏）、204国道（烟台-上海）过境；苏嘉杭高速公路的建成使沪宁高速公路、沿江高速公路、沪杭高速公路和沪苏浙皖高速公路全线贯通；长江与京杭大运河流经使水运四通八达并延伸海外。
区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。
3、历史文化：
苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。
评弹、昆曲、苏剧被喻为苏州文化的“三朵花”。
已有400多年历史的昆曲，是“中国戏曲之母”；评弹是用苏州方言表演的说唱艺术，已在江、浙、沪流传了300余年。
苏州的工艺美术闻名中外，苏绣与湘、蜀、粤绣同被誉为我国的“四大名绣”；桃花坞木刻年画与天津杨柳青木刻齐名，世称“南桃北杨”；苏州的缂丝、雕塑、宋锦、玉石和红木雕刻等工艺品，各有千秋，巧夺天工。
“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”，苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。
集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。
苏州既有园林之美，又有山水之胜。
寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。
加以文人墨客题咏铭记，作画书联，更使之名扬中外。
灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。
4、经济发展：
苏州不光是中国历史文化名城、重要旅游度假城市，也是中国具有重要经济地位的城市和发展最为迅速的城市之一，全市2006年实现地区生产总值4820.26亿元，总量稳居江苏省首位，按可比价计算增长15.5%。
其中：
第一产业实现增加值91.54亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值3154.50亿元，增长15.8%；第三产业实现增加值1574.22亿元，增长15.7%。
5、生活水平：
城乡居民生活水平不断提高。
市区城市居民人均可支配收入18532元，全市农民人均纯收入9316元，分别比上年增长13.9%和11%。
市区居民家庭人均消费支出为12472.3元，比上年增长11.7%。
年末城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。
年末家用客车拥有量达36.96万辆，增长34.0%。
住房保障工作进一步加强，市区全年销售定销房4723套，销售面积34.75万平方米；改造危旧房19.8万平方米；五个老新村改造顺利完成。
二、经济发展统计指标分析
收入快速增长，已步入富裕生活
2006年城市居民可支配收入为18532元，同期增长13.9％，政府预测年均增长率保持在12%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达29000元。
2006年末苏州城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。
从上面两个表格可以看出苏州的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。
2006年苏州城镇居民家庭恩格尔系数为35.8％，农村为36.6%。
根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，苏州目前人民生活水平已经处于富裕阶段。
在达到富裕阶段后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。
个私经济发展迅速
从上表可以看出，2006年，苏州市私营个体经济上缴税金123.27亿元，对财政的贡献率达到30.8％。
目前，苏州的个体工商户已超过24.98万户，私营个体经济完成投资占全社会固定资产投资的31.3%，比上年提高1.2个百分点。
固定资产投资增长较快
继续全面贯彻落实国家宏观调控政策，固定资产投资结构调整优化。
全社会固定资产投资突破2000亿元，达2106.99亿元，比上年增长12.7%，其中，国有经济投资456.87亿元，比上年增长11.6%；三资企业投资650.54亿元，增长11.9%。
第二产业完成投资1163.12亿元，增长10.7%；第三产业完成投资941.67亿元，增长15.2%，占全社会投资比重达到44.7%。
全市施工房屋面积9942.40万平方米，比上年增长4.2%；竣工房屋面积4182.97万平方米，增长13.8%。
新增固定资产1818.87亿元，固定资产交付使用率为86.3%。
固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。
苏州经济形势的基本特征
◇民营经济得到发展，当地政府大力扶持
◇扩大城市建设（市区、园区、新区）、经济开发区成为新一轮经济发展重点
◇经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。
◇消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费环境日益优化，消费结构调整升级。
◇居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求
三、城市建设现状和城市规划发展对项目影响
苏州城市发展总体规划
地在380平方公里左右，接近于2005年底时建成区的2倍。
总规纲要文本明确地传递出一个关键信息：
未来苏州将形成“双城格局”，由苏州主城城区和苏州东部新城组成。
苏州主城城区由高新区与老城组成，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能；苏州东部新城城区（园区行政辖区扣除原车坊镇新城路以南地区），将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一。
城市规划发展对本项目影响
从对苏州的整体规划分析，苏州城市建设的首要发展方向为东，主要发展方向为北，次要发展方向为南，限制西部山体至太湖的城市建设。
高新区往往被人称为“新苏州”，平江、沧浪、金阊三区被称为“老苏州”，在总规纲要中，一个引人注目的思路就是要整合“新老苏州”。
整合高新区与老城区的公共设施、交通设施，从而使新老苏州合力成为市级行政办公集中地、市级商业、文化体育、娱乐中心。
在构建主城区的过程中，将对古城区的人口与功能进行疏解，而高新区与古城联系密切，正好可以承担古城区释放出来的人口与功能，承担起新的城市核心作用。
本项目并不处于苏州的开发重点区域，但本项目所处的新区科技城所辖太湖大道，属于市政府的形象大道，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌优美。
由于“新老苏州”整合，原先的新区行政管理向西扩展，使新区科技城急剧升值潜力，为本案带来了一定的利好因素。
同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的新区科技城内竞争对手较少，别墅项目稀缺，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。
第二部分、苏州房地产市场分析
一、房地产市场概况
房地产市场调控成效显现，商品房价格逐步趋稳。
2006年全市房地产开发投资470.74亿元，比上年增长13.6%，占全社会固定资产投资的比重为22.3%，商品房施工面积为5058.09万平方米，增长7.6%，竣工面积为1440.13万平方米，比上年减少14.1%。
全市商品房销售额为599.44亿元，增长19.9%，其中住宅销售额为499.14亿元，增长19.8%。
房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为283.05万平方米，其中住宅174.88万平方米。
2006年苏州市区共出让土地122宗，共出让土地面积总计643.21万平方米，总建筑面积877.3万平方米，成交总价148.46亿元。
07年上半年各项指标均保持较大的增幅。
二、别墅市场现状分析
别墅作为豪宅的一种价值集中体现，是房地产行业的边缘产品，有其比较针对性的顾客受众群体。
不仅要求产品、环境、周边的人群、配套设施、交通状况、后期服务等等都要达到高性价比的标准，同时也是要让人买得起，毕竟别墅也是住宅也是以家居功能为主。
据初步统计，目前苏州中心城区在售别墅楼盘二十多个，园区、吴中区、相城区等其它区域别墅总量也占一定市场份额，低密度住宅用地的价值在06年的市场中已经显现。
从对苏州的别墅市场需求指数、楼盘自身情况、居民购买力、基础设施配套、城市区位优势、城市消费水平、政府服务能力指数等多个方面分析来看，市场的需求是事实上存在的，目前别墅前景仍然看好。
三、别墅市场前景预测
限制别墅用地禁令的颁布，造成了别墅用地渐入紧缺状态，形势趋于供小于求，紧接着土地增值税政策的出台，使得开发商拿地又更为出手谨慎，这样的情况继续，势必会造成了别墅产品的稀缺，一个方面是别墅市场放量的减少，另一方面是别墅在区位、环境、人文等方面的性价比问题。
对于苏州市场而言，目前别墅供应尚且不至于很快面临缺市危机，供求之间尚且处在一个比较正常的状态。
从部分开发商提供的资料来看，在当前别墅的销售中，还是以买方市场为主。
但随着别墅用地放量受限，新开发别墅的总量减少，市场的供求形势势必会发生转变，在未来相当长时间内，苏州的别墅市场将会遭遇销售瓶颈问题，买方市场也将向卖方市场逐步转变。
综观2006年，苏州的各类住宅都呈现明显的增长趋势，别墅项目也得到了一定发展，随着限制别墅用地政策的出台，别墅用地处于紧缺状态，未来形势渐渐趋于供小于求，紧接着土地增值税新政又给囤地的开发商一剂警醒，拿地更加谨慎。
目前别墅产品是商品房高端产品，针对的是占整个购房队伍中的很小一部分的高端人群，而别墅产品的高价位销售，更说明别墅市场的发展主要还是因为市场的刚性需求的存在，与一般的商品房市场有所不同，新政的执行，将不可避免增加开发商的成本，而这些成本自然而然会分摊到房屋建筑成本中，无形中别墅产品的价格将会迎来新一轮的上涨，这样的价格上涨主要是由市场的刚性需求决定的，当然由于别墅产品在未来市场的短缺，部分投机炒房的市场行为可能将进一步推动房价。
第三部分、项目分析
一、项目概况
本项目是苏州瑞基房地产开发有限公司于2006年通过土地拍卖取得，地块编号2006-B-40。
该地块位于苏州新区科技城中心区域，龙山路与科研路交界处，600亩诺贝尔湖生态公园内（西端），用地面积24140.9平方，规划可建建筑面积14485平方米;容积率≤0.6;建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%；其他规划技术条件详见附表。
二、项目资源环境分析
1、周遍环境资源
●区域位置：
本项目地处苏州新区科技城核心地——诺贝尔湖公园，区域内政府、企事业单位众多，发展潜力巨大
●自然环境：
本项目所在的600亩诺贝尔湖公园景色秀美，湖面碧波荡漾、树木草坪郁郁葱葱，视野比较开阔。
●交通资源：
本项目临新区科技城主干道太湖大道，六车道双向通行，交通顺畅。
102、103等多路公交车经本区通往各地，出门不远即可上绕城高速公路，距苏州中心城区约20分钟，交通十分便捷。
●商业氛围：
本项目与新区科技城相距百米，周边商业已形成一定规模，商业气氛一流。
●升值潜力：
浔阳区内土地资源的稀缺，市民认可度高，升值潜力巨大。
2、自身资源
●项目案名：
“龙湾”
●开发规模：
24140.9平方米
●规划理念：
崇分挖掘地方特色，展现“山水、公园、别墅”的主题，将自然景色作为别墅小区特色的主基调，给合原有的地形地貌，通过改造、整合，通过不同的手法展现山水的意念，将整个环境融入到别墅的背景中，表达出“山水、公园、别墅”共生的追求，同时把文化主题贯穿于小区的每个细节，通过这些手法让人们充分体验到本项目独特的自然景观与文化内涵，使整个别墅更有生命力。
●户型设计：
建筑以两层为主，带半地下室，局部考虑三层（或阁楼）。
一层层高3.6米左右，客厅可带共享空间，二层层高3.2米左右，檐口高度不超过10米，地下室层高3.0米左右。
新区科技城
本案北侧
入口与护坡墙本案西南侧
本案景观
公园一角
本案东侧
三、项目SWOT分析
S：
优势
1、靠近新区科技城主干道太湖大道和绕城高速，交通便利；
2、诺贝尔湖公园属于是新区政府形象工程，政府对周边建设支持；
3、阳山与诺贝尔湖相辅相成，自成一体的自然景观
4、该地块区域范围内别墅住宅稀缺。
5、周遍住宅小区的兴建，形成一定的板块效应，使地块周边的配套相对比较齐全；
W：
劣势
1、地块不规整，成“山”字型，对别墅规划有一定影响；
2、周遍成熟住宅小区稀少，配套设施不全，对经常居住者有一定影响；
3、随着周遍小区的兴建，公园内的游园人群可能增多，对别墅购买者的私密性有一定影响。
O：
机会
1、新区科技城企业的不断加入，吸引市民的目光；
2、新区管委会和新区行政服务中心的规划调整导致目前该地区商品房关注度迅速升温；
3、由于国家政策调控，可供开发的别墅项目地块稀缺，并且造型独特地处公园内的别墅项目地块极为少见；
3、苏州私营经济的发展、市民收入的提高必定带动市民对高品质别墅楼盘需求的加大；
4、本项目在规划上、设计上、策划上和物业管理上都是苏州房地产市场上一流的，这将对苏州的消费者产生较大的吸引力；
T：
威胁
1、随着宏观调控机制的健全，房地产市场化效果明显，使站在房地产第一线的开发商承担了很大风险；
2、随着苏州城市化进程不断扩大,房价不断上涨，特别是园区、相成区、吴中区的大面积开发,一方面可以提高城市品味,带动市场需求,但另一方面,由于政府开发资金有限,极可能以出让土地的方式来筹措主要资金，如此必定会增加土地投放量,给市场带来一定压力。
3、后期宏观调控的加剧，给整体房地产市场带来的负面影响将延缓一部分人的购房计划
第四部分、项目开发研究
一、项目总体方案报告
项目总用地面积24140.9平方米（合36.2亩），我公司于2006年通过土地拍卖以8000万元取得土地开发权。
该地块位于苏州新区科技城中心区域，龙山路与科研路交界处，600亩诺贝尔湖生态公园内（西端），公司挑选了一批精英组成了“龙湾”项目组，进行新古典别墅的专业化开发。
1、基地现状
2、总体规划
规划方案及建筑设计：
香港华艺设计顾问（深圳）有限公司
景观设计：
加拿大ALD设计公司&澳大利亚迪恩滋设计公司
3、水文条件
苏州市区现有苏州站、枫桥站两个水文观测站，苏州站设在觅渡桥北；枫桥站位于枫江桥上游约1.1km处。
苏州站多年平均水位2.83m（吴淞零 点镇江基面，下同），汛期（5～10月）多年平均水位2.94m，历史最高水位4.37m（1954年7月28日），历史最低水位1.89m（1934年8月27日）。
枫桥站多年平均水位2.95m，汛期（5～10月）多年平均水位3.11m，历史最高水位4.5m（1999年7月1日）。
苏州市区防汛警戒水位3.5m。
该地块现由一条小河与浒光运河（浒墅关至光福）连通。
4、现场高程
现场场地标高3.0米，较为平整。
水面至场地高程变化及坡度详见附图。
周边道路（已建成，路幅见红线图）南入口路面标高3.39（规划）,小区室外道路标高要求≥3.3米。
二、规划设计方案要求
1、产品定位：
方案一：
纯独幢别墅，幢数约44幢（户），主力户型面积（不含地下室）
250平米——19幢
350平米——13幢
450平米——9幢
700—1000平米——3幢
2、规划要求：
、规划方案应符合《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）等有关法规、技术规范。
、规划设计条件中红线退线4米（。
、地块西侧（红线至挡土墙）作为项目配套用地，规划配套用房。
、规划方案考虑人造堆坡；自然水景和人造水景相结合，做到家家亲水、户户观山。
、主出入口设南侧，为机动车出入口；次出入口设西侧为人行出入口，人车分流。
、南部道路景观护坡挡土墙设计为垂直绿化。
3、建筑形态：
、建筑风格以英伦风情、英伦三岛风格为主。
、色彩为红色、棕色和浅灰色为主。
、大采光面、大观景露台；
、建筑以两层为主，带半地下室，局部考虑三层（或阁楼）。
一层层高3.6米左右，客厅可带共享空间，二层层高3.2米左右，檐口高度不超过10米，地下室层高3.0米左右。
、建筑装饰材料如门窗、贴面为进口材料。
、考虑屋顶花园、亲水平台。
4、建筑功能：
、会客厅：
开间6米—7.2米，面积在30—45（60）平米；可带共享空间，落地门窗。
、卧室：
本项目定位为苏州新区精英的第一居所，卧室数量4—6个。
主卧带书房、主卫生间、更衣室、起居室，与其他卧室或房间独立开。
、地下室（半）：
地下室带采光井，利用堆坡，主景观或向阳面可设计成全明（落地门窗）、直接院落、观水景。
地下室车位联排为单车位，独幢350平米以上户型带双车位。
地下室主考虑休闲功能考虑影院、桑拿房、活动室（球房），佣人房等。
、书房、厨房、餐厅、活动室、起居室、楼梯等其他功能需求设计时结合景观、布局。
、建筑运用节能设计和设备如地源热泵、中央空调、中央热水（太阳能）、中央吸尘系统等。
三、项目建设周期
项目从08年开工到项目竣工交付计划1年半时间即08年5月——09年9月。
项目开工—————08年5月
主体竣工—————09年1月
项目交付—————09年9月
四、项目销售计划
本案计划从项目开始销售到销售完成90%共需一年时间。
项目开工前—————登记、VIP预约08年5月前
项目建设中（ +0.000完成）—————完成50%08年8月
主体竣工—————完成30%09年1月（春节前）
交付（现房）—————完成20%09年9月
第五部分、项目盈亏分析
一、项目成本分析
1
土地费用（含税费）
8321.4万元
2
前期费用
425万元
3
建筑安装及景观费用
3495.5万元
4
配套费用
63.2万元
5
市政管线物业建设费
597万元
6
商品房注册、办证费
46.4万元
7
管理费用
200万元
8
财务费用
1027.2万元
9
销售费用
304.2万元
10
营业税、土地增殖税
1205.9万元
11
土地增殖税（预征）
651.8万元
总计：
16275万元
二、项目销售收入
总套数（含车库）：
44套。
均价：
1.5万平方米
建筑面积14485平方米
总销售收入：
21727.5万元。
（阁楼不计）
三、项目计划利润
总销售收入21727.5万元-总成本16275万元=5452.5万元
四、项目毛利率
利润5452.5万元÷总投入16275万元=34%
五、项目预计年回报率
共2年年回报率17%
第六部分项目开发经营风险分析及策略
一、项目盈亏平衡分析
项目经营成本=16275万元，保本点=1627521727.5=75%即销售收入达预测收入的75%时，项目处于盈亏平衡状态。
实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。
针对本案的情况，假定完全销售，销售仅需达到30套即可保持财务平衡。
二、敏感性分析
影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。
针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或减少5%和10%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表：
一、售价的影响
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
预计售价
敏感系数
（×100%）
95%
90%
105%
110%
销售均价（元m2）
15000
14250
13500
15750
16500
营业收入
税后利润
内部收益率%
33.50%
26.83%
20.15%
40.18%
46.85%
二、成本的影响
估算成本
估算成本
估算成本
估算成本
估算成本
敏感系数
（×100%）
95%
90%
105%
110%
单位成本（元m2）
11,236.00
10,674.20
10,112.40
11,797.80
12,359.60
总投资
税后利润
内部收益率%
33.50%
40.53%
48.33%
27.14%
21.36%
从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价±10%的单方面变动都不会使项目亏本。
对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感。
因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。
三、项目开发经营主要风险及对策分析
房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。
但仍有一些不确定性因素带来的风险。
1、市场风险
本案的定位为高档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较小的高收入阶层，他们要求的住宅不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住品，体现顾客身份和附加价值住宅。
这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。
从产品结构、类型等方面考虑，目前在同一区位、同一档次的物业供给量相比较小，但未来整体的市场开发容量是相当大的。
因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场的同时，还须更加把握开发的进度。
随着区域发展和完善，将大大促进项目所在区域周边环境的改善，促使目标客流量的增加，密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，做出应变。
从目前苏州别墅市场来看，产品的同质化问题比较严重，基本上追求的是以外部自然环境为卖点，而在产品建筑本身则没有体现更多的个性，本案在产品的研发中，更注重居住小环境的创造提升，真正做到人居环境的品质提升。
2、企业风险
企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。
因此，公司对本项目的目标市场选择、产品
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