物业资料管理房屋维修管理手册.docx
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物业资料管理房屋维修管理手册
物业资料管理、房屋维修管理手册
物业资料管理
一、物业档案资料的含义
物业档案资料指在物业的开发和管理活动中形成的作为原始记录保存起来以备查考的文字、图像、声音以及其他各种形式和载体的文件。
二、物业档案的建立
物业档案资料的建立主要有收集、整理、归档和利用四个环节。
1．收集：
是将分散在单位各内部工作机构的有保存价值的文件资料集中移交给单位档案室或负责管理档案的部门的工作。
物业资料来源按不同的标准有不同的分类。
2．整理：
是指把处于相对零乱、分散的档案，经过分类组合、排列、编目，使档案系列化、系统化的工作。
（1）档案整理的基本内容：
区分全宗；全宗内的档案分类、立卷、案卷排列、案卷目录的编制。
（2）档案整理工作的要求：
必须保持文件之间的历史联系；必须便于保管和利用；必须在原有的基础上进行整理、加工。
3．归档：
是按照档案资料的内在规律进行科学的分类与保存。
一个有序的资料库是一个完整的树形图，从大分类到小分类，再至细分、排序。
归档要及时，分类要合理。
归档要求做到十清，即物业来源清、物业数量清、物业质量清、物业价值清、结构类型清、设备设施清、绿化苗木清、租金费用清、使用情况清、维修更新情况清。
4．利用：
是充分发挥档案资料的凭证和参考作用为物业管理服务。
提供利用是档案工作的中心任务，也是档案工作的成果；同时通过提供利用，使档案工作不断完善和发展。
一、产权资料内容：
1.项目批准文件
2.用地批准文件
3.拆迁资料
4.房屋所有权证
5.土地使用权证
6.有关司法、公证文书和协议
7.房屋分户使用清册
8.房屋设备及定、附着物清册
二、技术资料内容：
1.竣工图——包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）；
2.机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导手册、使用说明书、政府主管部门验收合格证明等；
3.地质勘察报告；
4.工程合同及开、竣工报告；
5.工程预决算；
6.图纸会审记录；
7.工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）；
8.隐蔽工程验收签证;
9.沉降观测记录;
10.防雷接地测试合格证明;
11.竣工验收证明书;
12.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
13.新材料、构、配件的鉴定合格证书；
14.水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的使用说明、检验合格证书；
15.砂浆、混凝土试块试压报告；
16.供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告；
17.与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书；
18.各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书；
19.设备设施资料：
设备采购合同、重点设施设备维保合同、各类设备出厂合格证、使用说明书、维保材料、保修卡、保修协议等；
20.钥匙清单；
21.房地产平面图；
22.房屋分间平面图；
三、竣工验收资料文件内容
1.市建设工程竣工验收证书；
2.市建筑消防验收合格证；
3.用电许可证；
4.天然气系统验收合格证书、开通证；
5.供水合同；
6.排水许可证；
7.环境保护许可证；
8.卫生许可证（二次用水卫生许可证）；
9.有线电视合格证；
10.卫星接收许可证；
11.通信设施许可证；
12.无线通信许可证；
13.电梯使用合格证；
14.地下停车场收费证；
15.供热合同；
16.人防验收合格证明书。
三、物业档案的管理
物业档案资料管理指物业管理公司在物业管理活动中，对物业原始记录进行收集、整理、鉴定、保管、统计和利用，为物业管理提供客观依据和参考资料。
（一）资料的归档管理
1．在物业管理中可实行原始资料和计算机档案管理双轨制，并尽可能将其转化为计算机磁盘储存形式以便于查找。
同时还可运用录像、录音、照片、表格、图片等多种形式保存，使其具体化、形象化。
2．对业主和企业利益影响较大的档案应加以保存。
这些档案应按授权级别检索并严格控制借阅。
3．档案管理人员应编制统一的档案分类说明书和档案总目录，并进行科学合理的分类存档。
4．档案室应保持干燥、通风、清洁，注意防盗，并确保储存地点符台防火、防虫、防鼠、防潮等要求。
（二）档案的使用
1．利用计算机网络技术，并采用先进检索软件，充分发挥档案资料的作用。
2．对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级，在机关负责人批准后借阅，并应办理借阅手续。
（三）档案的销毁
根据档案的保存期限和性质，对确实没有保存价值和保存期已满的档案，严格按制度规定进行销毁……
物业管理资料管理及房屋（包括空置房）的技术维护
一房屋日常维修养护方案
房屋本体共用部位日常维修养护方案
序号
项目
内容
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
1、局部受损
2、施工质量原因造成的结构问题
每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修
由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施
2
外墙面
1、外墙面起鼓脱落
2、外墙面局部渗漏
3、外墙面大面积渗漏
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按有关修缮规程实施
3
公共屋面
1、隔热层破损
2、防水层破损造成屋面渗漏
每月检查，出现问题，及时维修
由工程管理部按相应作业指导书实施维修
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、公用地面的维修改造
2、公共通道、门厅的墙、天棚维护
3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相应技术要求实施维修
房屋本体共用部位定期维修养护方案
序号
项目
内容
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
1、局部受损
2、施工质量原因造成的结构问题
每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害
由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施
2
外墙面
1、外墙面起鼓脱落
2、外墙面局部渗漏
3、外墙面大面积渗漏
4、外墙面翻新
1、每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面
2、每年两季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入
由工程管理部按有关修缮规程实施
3
公共屋面
1、隔热层破损
2、防水层破损造成屋面渗漏
3、避雷网脱焊、间断
4、屋面积水
1、避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀
2、每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口
3、每年对屋面防水层检修一次
由工程管理部按相应作业指导书实施维修
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、公用地面的维修改造
2、公共通道、门厅的墙、天棚维护
3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护
1、每半年对公共地面谁护一次
2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆
3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复
由工程管理部按相应技术要求实施维修
房屋本体共用部位维修养护标准
序号
项目
养护标准
实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
1、房屋修缮标准
2、有关工程施工技术规范
1、安全、正常使用
2、功能完好
2
外墙面
1、房屋修缮标准
2、外墙面修缮作业规程
无鼓无脱、无渗水、整洁统一
3
公共屋面
1、房屋修缮标准
2、相应修缮作业规程
1、无积水、无渗漏
2、隔热层完好无损
3、避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、相应建筑部分修缮技术流程
2、房屋修缮标准
1、整洁，无缺损，无霉迹
2、扶手完好，无张贴痕迹
二、共用设施设备日常维修
共用设施设备日常维修方案
序号
类型
项目
日常维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
每周检查一遍，随坏随修
由工程管理部按项目维修规程实施
2
室外照明
高柱灯
每天检查一遍，随坏随修
由工程管理部按作业指导实施
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按作业指导书规程实施
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
机电设备
变配电设备
每天巡视检查，发现问题，及时维修
由工程管理部组织实施
给排水设备
空调系统
5
消防设备
自动烟感报警系统
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
消防栓、喷淋系统
疏散指示
6
给排水管道
管道
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
阀门
7
公用标识
导视
标识牌
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
警示牌
8
其他共用
设施
垃圾转运站
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
大门
围墙
共用设施设备日常维修标准
序号
类别
项目
日常维修标准
日常维修实施效果
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、路面修缮质量标准
2、人行道铺设修缮标准
平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99％以上
2
室外照明
高柱灯
1、电气作业安全操作规程
2、灯具施工技术标准
灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99％以上
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、井内无积物，井壁无皖落
2、化粪池出口及分隔池无堵塞
3、井盖上标志清晰
1、井盖完好率达100％，标志清晰
2、无缺损，少污积
3、无堵塞
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
机电设备
变配电设备
1、变配电设备保养规程
2、给排水设备保养规程
3、空调维护保养规程
无故障，设备正常安全运行
给排水设备
空调系统
5
消防设备
自动烟感报警系统
1、给排水管道施工技术标准
2、消防设施施工技术标准
1、消防设施正常有效
2、灵敏准确报警
消防栓、喷淋系统
疏散指示
6
给排水管道
管道
给排水管道维护规程
管道通畅，无渗漏
阀门
7
公用标识
导视
标识牌
1、标识清楚，无污渍、破损
2、安放牢固
1、标志设施完好率100％
2、标志无损坏
警示牌
8
其他共用
设施
垃圾转运站
1、无破损
2、无脱落
3、外观良好
1、确保围墙的完好
2、确保垃圾转运站正常使用
大门
围墙
共用设施设备定期维修方案
序号
类别
项目
定期维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、每年对局部损坏严重，修补多次的路面。
道牙、人行道板进行翻新
2、路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其他控制在每年5‰以内，逐年递增10％
翻新工作由工程管理部委托有关施工单位实施
2
室外照明
高柱灯
1、灯杆每年刷漆一次
2、每月清洁竹具一次
3、每季度检修线路一遍
4、对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换
由工程管理部按相关作业规程维修
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、化粪池每半年清理一次
2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀
3、每季度清理井内杂物一次
4、每年全面维修一次
由工程管理部按相应作业规程实施
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿化
绿化
1、春、夏季各补换3％～6％绿地一次，树木春夏各补一次，每次3％
2、花木每半月修剪一次
3、草坪每月修剪一次
4、乔木每月修剪一次
5、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀
由工程管理部按相应作业规程实施
5
机电设备
变配电设备
1、每周检查控制设备一次
2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况
3、每年保养水泵一次
4、空调主机每年保养一次
由工程管理部组织实施
给排水设备
空调系统
6
消防设备
自动烟感报警系统
1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次
2、消防栓每半年排一次水，检修一次
3、消防系统主要设备每年联动测试一次
由工程管理部按相关维修规程实施
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
1、每年刷一次管道油漆
2、每年检测一次管道固定码
3、每半年维护一次阀门
由工程管理部负责维修
阀门
8
公用标识
导视
标识牌
1、每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次
2、每年对标识进行维护一次
3、每5年更换一次标识
由工程管理部组织实施
警示牌
9
其他共用
设施
垃圾转运站
1、每年刷油漆一遍
2、每季度检查排水沟通畅情况
3、每季度检查一次泄水孔疏通情况
由工程管理部按相应作业规程实施
围墙
大门
共用设施设备定期维修标准
序号
类别
项目
日常维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、路面施工质量标准
2、人行道铺设技术标准
使局部损坏严重的路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能
2
室外照明
高柱灯
灯具施工技术标准
1、实现良好的灯具外观
2、照明系统正常有效启用
3、照明设施线路完好率达99％以上
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、化粪池清理作业规程
2、井盖刷漆防锈作业规程
1、池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺
2、井盖正常使用，密合
3、流水通畅，无堵塞
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿化
绿化
绿化工作标准
绿草如茵，树木青翠，剪切整齐
5
机电设备
变配电设备
机电设备维护保养规程
1、无故障停水、停电
2、空调系统运行正常
给排水设备
空调系统
6
消防设备
自动烟感报警系统
消防报警系统维护保养规程
1、设施正常有效使用
2、外观完好，标识清楚
3、关敏、准确报警
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
给排水管道维护修缮标准
1、管道通畅，无渗漏
2、阀门灵活，不漏水
阀门
8
公用标识
导视
标识牌
ABC国际标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规程
1、标识清洁美观
2、按放稳固
3、标识清晰
警示牌
9
其他共用
设施
垃圾转运站
垃圾转运站及围墙维护标准
1、设施完全正常使用
2、完好美观
大门
围墙
升级会员 