各省市房地产新政细则分析.docx
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各省市房地产新政细则分析
各省市房地产新政细则分析
一、各省细则大项分析
1、信贷差异化政策：
省市
首付及按揭
一套
二套
三套
中央
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款
北京
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。
商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
深圳
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
浙江
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。
家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障。
住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
家庭购买第二套以上（含第二套）住房，申请住房公积金贷款的，要从紧控制。
住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。
商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
重庆
对贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策
青岛
对贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
广州
对贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策
三亚
首次购买普通商品住房的，在贷款首付比例和利率优惠等方面，金融机构继续按有关政策予以优惠。
对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套或第二套以上住房的（包括借款人本人、其配偶、其未成年子女），金融机构要严格审查其贷款条件，贷款首付比例不得低于总房价的40%，贷款利率严格按照风险定价。
●首套房贷政策各地均按照中央政策执行；二套房贷中三亚首付只要40%，其他省市均按照中央执行；三套房贷中北京、深圳、浙江和青岛暂停放贷，重庆、广州、三亚则在从严的要求下允许贷款。
2、购房要求：
省市
限购
异地购房
中央
无
对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，停发放购买住房贷款。
北京
暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，停发放购买住房贷款。
深圳
无
对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
浙江
无
对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
重庆
无
无
青岛
无
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。
广州
无
无
三亚
无
无
●购房要求中，仅有北京出台要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，其他城市均未出台；对异地购房方面广州、重庆和三亚政策无要求非本地居民需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明才能购房，其他城市均有要求。
3、税收方面：
省市
税收
中央
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
北京
税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
加强对存量房交易的税收管理，在计征税款时纳税人不能提供原购房价款凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。
深圳
认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，要严格按照税法和国家政策规定，认真做好本市土地增值税的征收管理工作
浙江
个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。
重庆
普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。
对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。
执行购房入户和公积金贷款优惠政策。
个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转让的，免征营业税；不足5年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。
个人购买高档住房超过5年（含5年）转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税，不足5年转让的，按其转让收入全额征收营业税。
高档住房交易契税按3%征收。
将高档住房土地增值税预征率上调到2%。
青岛
对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。
广州
市地税局牵头，严格按照国家颁布的税收法律、法规和有关规定政策，认真做好涉及住房消费和房地产收益调节的各项税收管理工作，加强土地增值税的征收、管理、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
三亚
无
●税收方面三亚细则中无出台相关内容；重庆和青岛细则中增加了将高档住房土地增值税预征率由1%上调到2%；浙江和重庆将中央政策内容细化。
除此之外各省市基本按中央相关政策执行。
4、供应及保障：
省市
供应及保障
中央
房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。
要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。
保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
北京
今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地供应占全市住房供地50%以上。
确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。
深圳
中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占“十二五”期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%。
2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。
年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套，发放5000户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴的工作目标。
浙江
切实保障住房用地供应，其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房用地供应总量的70%，并予以优先保障。
土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
重庆
明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。
要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%。
严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。
积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。
青岛
2010年，保障性住房、拆迁安置住房、限价商品住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房建设用地的年度供应规模，不低于各类住房建设用地年度供应总量的77%；今后3年不低于70%。
限价商品住房建设用地年度供应规模，不低于商品住房建设用地年度供应总量的20%（其中保障性住房配建比例不得低于10%）。
2010年，市区新开工建设保障性住房不少于8000套，其中廉租住房不少于3000套，经济适用住房不少于5000套；配租配售保障性住房不少于8000套
广州
优先保证保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地的供应，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%
三亚
加快各类住房建设速度；编制住房建设规划；保证住房建设用地需求；加强住房的规划审批和工程建设管理；加强保障性住房及商品住房价格行为管理。
●供应及保障方面，各省市基本按照中央政策执行
5、市场监管：
省市
市场监管
北京
依法严格查处土地闲置及炒地行为，对商品住宅用地储备量大、未按土地出让合同约定时限开竣工或存在严重违法违规行为的房地产开发企业，暂停土地竞买资格。
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源。
深圳
对存在土地违规行为的房地产企业，限制新购置土地和参与城市更新。
取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
浙江
对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款。
严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。
取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内明码标价并一次性公开销售。
重庆
无
青岛
在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。
《商品房预售许可证》核准之日起10日内,必须在“青岛网上房地产”和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。
广州
房地产开发企业取得预售许可后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格，按照“一套房一标价”方式在销售场所明码标价对外销售。
三亚
已经批准预售的项目在10日内必须开盘，并且一次性全部公开销售进度、房源及房价，商品住房销售应实行明码标价。
商品住房开发经营企业取得预售许可证后，必须在公开销售前24小时，在商品住房交易所醒目位置由价格主管部门监督检查机构制定统一样式的商品住房价目表（书、牌）,实行一房一标价，明确标示商品住房销售价格，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
对没有商品房预售许可证非法预售商品房的，依据《城市房地产开发经营条例》第三十九条处理，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以收取的预付款1％以下的罚款。
●重庆在这方面没有出台相关细则；北京在预售方面最严格，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源；其他省市则要求在10天内一次性公开全部销售房源。
二、小结
●各省市出台的细则当中，北京最早出台，也最严格，其中同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房这一新增政策条款极大的打击了该市的投资投机行为。
但是随后几个省市的政策越来越温和，基本上是遵循“国十条”的内容，对该内容进一步细化。
其中最新出台的广州和重庆的细则中对第三套房信贷政策持温和态度，开放第三套房贷，三亚甚至允许二套房贷首付40%。
●从各地方政府的态度来看，可以看出各地方政府大多亦处于观望，这是新政出台到现在为止仅有几个省市出台了细则的原因所在，上海作为中国的经济中心，其细则仍迟迟不出，也预示着这政府在打压房产市场的态度由强硬转向了缓和，同时随着各地房产市场成交量的持续大幅下跌，暴涨的市场价格得到遏制，预计未来出台新的从紧的房产政策的可能性不大，同时各省市的细则亦会趋于温和。
另附各省市新政细则详细内容
附1
北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决
遏制部分城市房价过快上涨文件的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
为全面贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，进一步加强和改善房地产市场调控，坚决遏制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，现就有关问题通知如下：
一、进一步统一思想，提高认识
（一）各地区、各部门和各单位要迅速把思想统一到国务院文件精神上来，从首都经济发展和社会稳定大局出发，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国务院决策部署，采取切实有力措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
二、坚决抑制不合理住房需求
（二）严格执行差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准。
金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。
严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。
自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
（三）加强房地产税收管理。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
加强对存量房交易的税收管理，在计征税款时纳税人不能提供原购房价款凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。
三、增加住房有效供给
（四）增加居住用地有效供应，调整住房供应结构。
及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。
今年政策性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，其中政策性住房建设用地供应占全市住房供地50%以上。
市国土部门要会同有关部门将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。
在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索
“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
市有关部门和各区县政府要加强协调服务，加快审批速度，促进住宅项目尽早开工建设和销售，增加有效供应。
对加快建设和销售、诚实守信的房地产开发企业在同等条件下优先供地。
四、加快保障性安居工程建设
（五）确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务。
市有关部门和各区县政府要加快落实建设计划，力争今年二季度实现供地，三季度全面开工。
大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。
创新方式，扩大公共租赁住房建设收购规模。
在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。
（六）实施保障性住房全过程“阳光工程”。
加强保障性住房各环节监督管理，实行政策制定公开、建设计划公开、土地供应公开、建设过程公开、资格审核公开、房源分配公开、资金使用公开、后期管理公开、违规查处公开、办事程序公开。
五、加强市场监管
（七）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
市国土部门要会同有关部门加大专项整治和清理力度，依法严格查处土地闲置及炒地行为，对商品住宅用地储备量大、未按土地出让合同约定时限开竣工或存在严重违法违规行为的房地产开发企业，暂停土地竞买资格。
房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
国有资产监督和金融监管部门要加大查处力度。
商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。
（八）加强商品房预售监督管理。
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
市住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，问题严重的要依法取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。
（九）市住房城乡建设部门要会同有关部门完善房屋租赁管理政策，规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台，进一步规范和发展住房租赁市场。
（十）市住房城乡建设、发展改革、国土、规划、税务、工商、国有资产监督和金融监管等部门要各司其职、分工协作，加强对相关企业和房地产开发项目的监督管理。
建立联动监管工作机制，采取联合执法、综合检查等方式，对发现的违法违规行为，依法严肃查处，规范房地产市场秩序。
自本通知发布之日起至2010年5月底，市有关部门要组织开展房地产开发企业经营行为联合专项检查。
（十一）进一步加强房地产市场统计分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。
各有关部门和各区县政府要积极做好政策解读工作，大力宣传房地产市场调控政策和政策性住房建设成果，引导居民住房理性消费。
（十二）各有关部门和各区县政府要根据本通知精神，调整和完善相关措施，全面落实各项调控政策，全力推进政策性住房建设，切实担负起稳定房价和住房保障职责。
市住房城乡建设和市监察部门要对市有关部门和各区县政府落实本通知情况加强监督检查，对稳定房价、推进政策性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二〇一〇年四月三十日
附2
深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关规定，结合本市实际，提出以下意见：
一、提高认识，加强组织领导
（一）房地产市场和住房发展事关国计民生，各区人民政府、市政府直属各单位要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。
（二）为统筹决策和部署全市房地产市场宏观调控和住房发展的重大问题，将市房地产宏观调控领导小组、市住房制度改革领导小组、市房屋委员会等机构统一整合为市住房与房地产发展领导小组。
二、认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应
（三）认真落实市政府已批准的“十一五”近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划，市规划国土主管部门对年度实施计划确定的各类住房用地项目，加快选址预审、规划许可、招拍挂出让或用地报批等工作，确保本年度居住用地特别是保障性住房及人才安居住房用地按计划供应；加快推进城市更新相关工作，年内完成《深圳市城市更新办法》配套实施细则、《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行规定》和《深圳市城市更新专项规划2011—2015》，加快城市更新单元的审批工作，积极增加城市更新改造居住用地的供应。
2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。
（四）采取有效措施，增加居住用地有效供应，提高住房建设项目供应效率。
在落实本年度住房建设用地供应计划的基础上，增加居住用地供应；对已出让的居住用地建立“住房建设项目手册”制度；对已批未建居住用地加大清理力度，及时督促企业按照土地使用权出让合同的约定加快建设，对认定为闲置土地的应当予以及时处理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，严格制止各种名目的囤地炒地行为；积极完善土地使用权出让制度，抑制居住用地价格非理性上涨。
（五）市住房建设主管部门应做好各年度保障性住房及人才安居住房建设任务分解并落实具体用地的建设责任主体，全力推进相关报批工作，切实加强“十一五”期间和今后各年度保障性住房及人才安居住房建设进度管理，严格落实各年度保障性住房及人才安居住房开工、竣工和分配供应目标，加强对各类住房工程质量安全监管。
各区人民政府，光明、坪山新区管委会应加强新增保障性住房及人才安居住房项目的土地整备工作，并按照相关规划与计划的要求，认真组织实施各年度城市更新项目。
年度保障性住房及人才安居住房建设涉及的立项、环评等审批工作，市各相关部门应按重大项目绿色通道加快办理。
（六）根据我市国民经济和社会发展规划、城市总体规划与土地利用总体规划，编制“十二五”住房建设规划，将住房保障规划纳入住房建设规划，统筹安排“十二五”期间我市商品住房和保障性住房及人才安居住房建设总量、结构、用地、资金及相关实施措施。
中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占“十二五”期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%。
三、采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求
（七）严格执行国务院国发〔2010〕10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
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