大城市保障房社区居住意愿研究.docx

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大城市保障房社区居住意愿研究

大城市保障房社区居住意愿研究

　　摘要：

以广州3个典型保障房社区为例，对保障房居民居住意愿及其影响因素进行了研究，并对当前保障房社区建设提出了建议。

研究发现，广州保障房社区呈现出居民受教育水平低、就业率低、贫困比例高等问题，但总体上，保障房社区居民的居住意愿较高。

在保障房社区居民居住意愿的影响因素上，保障房周边公共服务设施的影响最为显著。

此外，与商品房社区居民的交往情况、社区的建设质量、是否拥有住房产权、是否就业等因素亦对保障房居民的居住意愿产生影响。

地方政府在加快保障房建设速度的同时，应尽可能同步完善保障房社区的周边公共服务设施配套，提高保障房社区的社会认同度，并为保障房社区居民创造更多的就业机会，使其安居乐业。

　　关键词：

保障房社区;居住意愿;机制;广州

　　中图分类号：

C913.7文献标识码：

A

　　0引言

　　20世纪70年代末中国开始从计划经济向市场经济转型，城市住房亦从社会福利品向商品（CommodityHousing）转变，同时住房差异的影响因素从制度因素演变为制度因素与市场因素并存[1]。

到1990年代，中国进入城市住房大规模私有化时期[2]，城市不同阶层的住房差异开始凸显[3]，如Logan等[4]发现党员身份、工作单位、“关系”等因素对城市家庭住房面积和房屋质量有重要影响。

总体上，住房市场化改革提升了中国城市居民的住房质量。

但住房市场化改革至今，在土地财政的影响下，（大）城市房价高企不下，使城市居民的住房困难凸显[5]，特别是城市低收入阶层的住房问题愈发严重[6]。

长期以来，城市居住条件较差的区域（如老城区、城中村或城乡结合部等）在一定程度上分担了城市住房保障的职能[7]，但也加剧了因住房而引发的社会排斥与社会分异现象[8，9]。

近年来，在城市房价长期高企、宏观调控乏力的背景下，国家住房政策转向以“保障房”建设为主要方式来解决城市低收入家庭的住房困难。

其中，国家“十二五”规划中提出五年内建设3600万套保障房的目标，2014年中国政府工作报告提出年内基本建成480万套保障房的目标，可见，中国正加速进入“保障房时代”。

在此背景下，学界亟需加深已建保障房社区发展现状的研究，评估当前城市保障房建设的实际效果，为下一阶段的城市保障房建设提供理论支撑和政策建议。

　　保障房是解决城市中低收入家庭住房困难的重要手段，保障房社区家庭多为城市弱势阶层，因此，欧美城市保障房社区总与“贫穷”、“混乱”、“危险”、“犯罪”等“污名化”标签相联[10]。

Holloway等[11]对美国城市公共住房的研究中发现，公共住房（与中国保障房类似）导致了区域贫困人口的集聚，且集聚的黑人贫困人口远多于白人，对周边住房市场产生了消极的影响。

Massey等[12]对芝加哥城市公共住房的集聚效应进行研究发现，公共住房的建立使区域贫困率上升，并降低了本区域居民的居住意愿，产生富裕阶层外迁的现象，进一步加剧了地区的贫困集聚。

此外，除了贫困的集聚外，公共住房社区的犯罪率亦高于其他社区[13]，较高的犯罪率降低了区域的居住吸引力。

Schill等[14]认为公共住房将导致地方经济机会、教育机会和就业机会减少，这种情况类似于少数族裔聚居所产生的社会效应，族裔的集聚和邻里的搬离导致区域在就业、教育、政治和文化上形成“隔驼”[15]，且这类特殊的社会空间一旦形成就很难被分散或打破[16]。

Carter等[17]研究发现，美国公共住房社区中贫困家庭和少数族裔的集聚加速了内城的衰败，使城市种族隔离更为严重。

面对公共住房所诱发的种种城市问题，在1990年代新自由主义城市政策的影响下，美国内城公共住房被大规模拆迁[18]，但社区拆迁政策的成效并不为社会各界所认同，有学者认为这是“用简单的空间手段去解决一个复杂的社会、经济和政治问题”[19，20]。

美国公共住房社区困境是值得反思的案例，但亦有成功的实践，如荷兰和香港。

荷兰长期实行社会住房混居政策，其社会住房不是专门为低收入家庭建设的而是面向全社会的。

荷兰社会住房以租赁为主，租住阶层多样，使社区未成为低收入家庭的集聚区[21]。

香港也是世界上公共住房最多的地区之一，其通过保持区域的“社会异质性”和“空间均质性”，同样避免了由公共住房建设所产生的贫困集聚问题[22]。

综上可见，保障房（公共住房）社区的社会效应是社区家庭结构、住房类型、区位、社会政策等综合作用的结果，保障房（公共住房）的建设成效须进行及时检验并对已出现的社会问题进行及时干预。

　　随着中国城市住房困难愈发突出和保障房建设加速，国内学界对保障房社区的关注也不断增加。

如周素红等[23]对广州市保障房社区“被动迁移型空间不匹配”与“主动选择型空间不匹配”两种“居住―就业”空间的研究;马晓亚等[24]对“极度贫困均质空间”、“贫困混杂空间”、“有序混合空间”、“均质非贫困空间”等四类保障房社会空间的研究;李志刚等[25]对广州保障房社区居民日常生活机制的研究，等等。

此外，还有对保障房社区建设模式、选址、公共服务设施配套等方面的研究[26-28]。

在此类研究中，居住意愿研究是经典的研究议题。

如任远[29]对上海市外来人口居留模式的研究中发现“居留时间”是居住意愿的主要影响因素;郑思齐等[30]研究发现家庭社会经济状况、社区配套、社区区位等是居民居住意愿的主要影响因素;李志刚[31]对“北上广”新移民的居住满意度研究发现“社会归属感”已成为影响城市新移民居住意愿的重要因素;还有研究发现社区声誉、社会问题、邻里关系和犯罪率同样是居民居住意愿的重要影响因素[32]。

综上可知，学界对保障房社区的关注点多样，呈现从宏观分布研究向微观实证研究转向的趋势，但既有研究对保障房社区社会结构及其居民生活状况的关注不足，特别是对保障房社区居民居住意愿的研究更为少见。

　　广州于1986年开始建设“解困房”，是全国最早推行经济适用房的城市之一。

当前广州正处于大规模的保障房建设时期，据政府公开数据，2014年广州投入50亿元建设保障性住房，覆盖37个保障性住房项目，建成保障房超过3万套，且广州已开始保障房覆盖外来务工人员的试点工作，因此对广州保障房社区的研究较具代表性。

基于此，本文对广州3个保障房社区进行实地调查，采用以抽样问卷调查为主、访谈与观察为辅的方式获得社区第一手资料，对社区及其居民居住意愿展开定量与定性相结合的研究。

本文首先介绍了调查对象和研究方法，之后进入实证，先对所选保障房社区的基本情况及其居民居住意愿进行分析，接着探究居住意愿的影响机制，最后进行总结和讨论。

　　1研究方法

　　本研究选取了广州3个保障房社区进行调查和研究，分别为位于荔湾区的芳和花园、位于白云区的金沙洲新社区和位于天河区的棠德花园（图1），棠德花园于1999年、金沙洲新社区于2007年、芳和花园于2011年开始入住使用，三者都为广州典型的混居型保障房小区，但社区的发展程度不同，棠德花园为广州较为成熟的保障房社区，建成时间较长，周边社区发展成熟，为“社区成熟型”的保障房社区;金沙洲新社区曾为国内最大的保障房社区，周边基础设施配套逐渐完善，周边商品房社区建设正在加快，为“社区发展型”的保障房社区;而芳和花园则为广州近期建设的大型保障房社区，周边基础设施还不完善，社区社会结构较为单一，为“社区在建型”保障房社区（相对于物质空间而言）。

因此，此3社区的发展概况基本反映了广州不同保障房社区的发展状况，具有较好的代表性。

其中，棠德花园位于广州市天河区，以商品房、廉租房和解困房为主，约4万多人居住;金沙洲新社区位于白云区，有近5000余户家庭，社区有廉租房、经适房、拆迁安置房等;芳和花园位于荔湾区，有经济适用房3988套、廉租房1947套，为经适房、廉租房混合型社区。

本文所用数据为课题组于2013年9月～11月在以上3个社区采集，每个社区发放调查问卷100份①，调研员分别在社区内不同片区采用“一对一”形式随机抽样。

此外，课题组还对保障房社区的相关群体进行了深度访谈，包括保障房居民、社区管理人员、周边商贩、周边商品房社区居民等。

　　在数据分析上，本文主要使用Logistic回归分析，运用此分析方法可较准确地在诸多“可能影响因素”中找到“核心影响因素”（显著性），并通过定性材料（如观察、访谈、文献资料）加以验证和解释，可较为深入地对所研究的现象进行分析，此方法在社区研究上较为常用[33]。

在方法的具体运用上，本文以保障房社区居民“居住意愿”为因变量（因变量设为“愿意长期居住=1，不愿意长期居住=0”），分别从个人与家庭因素、外部环境因素、内部环境因素、住房因素等维度构建4个回归模型，探讨不同维度下的“核心影响因素”，并通过“定性素材”加以验证和解释。

在本研究的实证部分，本文首先对所选的3个保障房社区的基本情况进行统计分析，并作社区间居住意愿的对比，接着使用Logistic回归模型从总体层面和上述四个维度探讨保障房社区居民居住意愿的影响因素（机制）。

　　2实证分析

　　2.1保障房社区居民基本状况及其居住意愿比较

　　3个保障房社区的人口和社会经济结构特征如表1所示。

在居民受教育水平上，3个保障房社区居民的受教育水平均较低，以中学教育为主，大专以上受教育水平的居民不足20%。

在居民户籍上，主要以本地城市户口为主（此现象主要与保障房政策有关），但棠德花园与其他社区差异较大，本地城市户口只占58%，外地户口占到37%。

在户口是否迁入社区上，棠德花园的差异较小，已迁入社区的占46%，未迁入的占54%，另两社区人口多未迁入所在社区。

在就业结构上，芳和花园的失业率最高，有正式工作的居民只占13%，无正式工作的达87%，但其他两个社区失业率亦在60%以上。

在家庭人口规模上，保障房社区家庭以4口之家为主，其中棠德花园的平均人口数最大。

在家庭月收入上，月总收入低于4000元的家庭占多数，2013年公布的广州廉租住房保障的收入线标准为月人均1300元，可知社区过半家庭处于较贫困的状态②。

在住房面积上，棠德花园的平均住房面积最小，为51.53平方米;在住房产权上③，金沙洲新社区“有产权”与“无产权”的居民比例差异较小，拥有住房产权的比例为55%，没有产权的占45%，另外两社区的差异较大。

在居住时间上，棠德花园的平均居住时间最长，为113个月，其次是金沙洲新社区和芳和花园，与保障房社区投入使用的先后顺序一致。

总体而言，从本研究的抽样调查可知，广州市保障房社区具有居民受教育水平低、以本地户籍人口为主但户籍多未迁入本社区、家庭月收入低、失业率高等特点。

　　表2报告了与居民居住意愿相关的各项社区评价指标。

在居民健康状况上，3个社区的居民身体状况都较为良好，其中芳和花园居民身体健康较差的比例最大，为25%;在社区安全感上，芳和花园的居民评价最高，为80%，金沙洲新社区和棠德花园则相对较低，分别为59%、63%;在幸福感评价上，芳和花园亦高于其他两个社区;在周边公共服务设施评价和社区满意度上，芳和花园的评价都高于其他社区，分别为82%和74%，评价最低的是金沙洲新社区，分别只有23%、30%;在居民交往上，棠德花园在社区间（保障房社区与周边商品房社区）和社区内的居民交往均好于其他社区，分别为79%、73%，而金沙洲新社区的居民交往情况最为受限;在长期居住意愿上，芳和花园、金沙洲新社区、棠德花园分别为99%、81%和73%，一定程度上反映出保障房“社区越旧，居住意愿越低”的特点。

综述可知，保障房社区居民在社区感受上评价较高，社区间和社区内的居民交往情况较好，但对周边公共服务设施、社区满意度的评价差异较大，不过总体上保障房社区居民的居住意愿仍较高。

　　2.2保障房社区居住意愿的影响因素

　　本节将探究保障房社区居民的居住意愿及其影响因素，从个人与家庭、外部环境、内部环境、住房四个维度对居住意愿的可能影响因素分别作Logistic回归分析，其中因变量为居住意愿，设为“愿意长期居住=1，不愿意长期居住=0”（表3）。

个人与家庭维度主要探讨个人及其家庭社会经济特征对居住意愿的影响，自变量包括性别、就业、婚姻、居住时间、受教育水平、年龄、家庭收入等，包含了家庭生命周期的主要因子[34];外部环境维度主要探讨社区外部物质环境与社会环境对居住意愿的影响，自变量为周边公共服务设施评价和社区间居民交往评价（与商品房社区居民的交往评价）;内部环境维度主要探讨社区内物质环境与社会环境对居住意愿的影响，自变量为社区满意度（对社区物质环境的评价，如建筑质量、公共空间）和社区内居民交往评价;住房维度探讨住房对居住意愿的影响，自变量包括（是否拥有）住房产权和住房面积。

在模型显著性检验上，5个模型（综合模型、社区外部环境模型、社区内部环境模型、住房模型、个人与家庭模型）的整体检验均十分显著（表3），模型可信。

　　就“综合模型”（模型一）而言，-2Loglikelihood为185.441，解释度为84.3%，模型有效。

模型的主要影响因素为居住时间、周边公共服务设施评价，两自变量具有统计意义。

从Exp（B）所表明的发生比率可知，居住时间（B=-0.015）对居住意愿具有负效应，居住时间越长，居住意愿越低。

而周边公共服务设施评价（B=0.746）对居住意愿具有正效应，反映周边公共服务设施配套越完善（评价越高），居住意愿越高。

与居住时间相比，公共服务设施对居民的居住意愿的影响更为强烈。

从社区外部环境模型（模型二）可知，居住时间、年龄、周边公共服务设施评价和社区间居民交往评价等变量影响显著。

其中，影响较为显著的是周边公共服务设施评价（B=0.856）和社区间居民交往评价（B=0.832），表明周边公共服务设施越完善，不同社区间居民交往越“和谐”，保障房社区居民的居住意愿越高。

在保障房社区居民访谈中，我们发现，对社区间关系评价较差的居民的居住意愿较低，其中部分居民认为周边商品房社区居民对其存在歧视，并表示在收入提高后尽快搬离保障房社区，可见不同社区间的交往对保障房居民居住意愿具有重要影响。

在社区内部环境模型（模型三）中，居住时间（B=-0.013）和社区满意度（B=0.755）具有显著统计意义。

其中，社区满意度为正效应，反映保障房社区住房质量、社区公共空间、公共设施等（物质环境）对居民居住意愿具有重要影响，提高社区建设质量有助于提高保障房居民的居住意愿。

在住房模型（模型四）中，就业、居住时间和住房产权具有统计意义。

其中，住房产权（B=-1.224）为负效应，即无住房产权居民（主要为廉租房居民）的长期居住意愿的发生比是有产权居民（如经济适用房居民、安置房居民）的3.4倍。

相对而言，有产权居民的社会经济条件较好（基于调查样本的推断），具有更强的社区选择能力，更可能搬离保障房社区。

在社区访谈中，我们发现，部分因家庭收入提高而面临住房退出的廉租房居民不愿意离开社区，因其家庭收入仅为小幅超出贫困线，若被清退，其生活成本将增加、生活将更为困难;而部分经适房则存在“转租”的现象（安置房出租率更高）。

可见，总体上廉租房居民的长期居住意愿更强。

在个人与家庭模型（模型五）中，就业（B=0.840）、居住时间（B=-0.013）具有统计意义。

其中，有工作的保障房居民的长期居住意愿的发生比是无工作居民的2.32倍。

通过社区观察，我们发现，在不超过保障房退出标准（家庭收入）的情况下，有工作的保障房居民的收入较高、邻里交往频繁（如受雇于社区服务组织、社区周边非正规就业等），社区居住意愿高。

　　综上可知，不同维度均存在影响保障房社区居民居住意愿的变量，如保障房社区周边公共服务设施配套、不同社区间居民交往、社区建设质量、住房产权、（是否）就业等因素，其中保障房社区周边公共服务配套对居民居住意愿的影响最为显著。

　　3结论与讨论

　　本文以广州3个典型保障房社区为研究对象，对保障房社区的基本情况和居住意愿进行了研究。

研究发现，广州保障房社区具有居民受教育水平低、失业率高、贫困比例高等特征。

在与居住意愿相关的因素上，研究发现，保障房社区间（与商品房社区交往）和社区内的居民交往情况较好，但在对周边公共服务设施、社区满意度的评价上差异较大。

总体上，广州保障房社区居民的居住意愿较高。

对保障房社区居住意愿的研究发现，社区周边公共服务设施的完善程度对居民居住意愿的影响最为强烈，表现出公共服务设施越完善，保障房社区的居住吸引力越大。

此外，与商品房社区居民的交往情况、社区的建设质量、是否拥有住房产权、是否就业等因素亦对保障房居民的居住意愿产生影响。

　　随着保障房大规模建设时期的到来和保障房覆盖率的提高，对保障房社区发展情况的关注将不断增加，特别是保障房社区居民的社区生活和家庭发展将受到更多的关注。

在保障房建设上，我们建议地方政府在加快保障房建设速度的同时，应尽可能同步完善保障房社区的周边公共服务设施配套，提高保障房社区的社会认同度，并为保障房社区居民创造更多的就业机会，使保障房居民（低收入阶层）实现安居乐业。

在廉租房退出机制上，我们认为保障房居民的退出标准应具有一定的弹性，应从保障房居民家庭就业和收入的可持续性、租住市场化住房的可能性等方面综合考虑。

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