商品房使用说明书.docx
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商品房使用说明书
商品房使用说明书
****小区
2016年10月1日
前言
尊贵的业主：
欢迎您成为****小区尊贵的业主。
为保证您的居住环境安全，舒适整洁，避免您的权益受到影响，使各位业主了解所有权益及所承担责任和义务并予以遵守，我们根据《建设工程质量管理条例》和《山东省商品住宅质量保证书和使用说明书试行办法》，编制此说明书。
请您入住前详细阅读，理解本说明书并妥为保存，按照相关的内容指引进行住宅的装修和使用。
请您对我们的工作包括住宅的使用情况提出意见和建议，以不断改进我们的工作，更好地为您服务。
工程概况
本工程为钢筋混凝土框架结构，采用筏板基础，填充隔墙为轻质加气混凝土砌块或轻质砂自保温砌块墙体。
设计合理使用年限50年，建筑抗震设防烈度为6度。
工程名称：
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建设单位：
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勘察单位：
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设计单位：
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监理单位：
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质量监督单位：
***建设工程质量监督站
施工单位：
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物业管理单位：
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项目五证一书
（附图）
小区总平面图
室外排水系统管网平面图
室外给水、消防系统管网平面图
装修、装饰、改造、使用的特别注意事项
结构和装饰装修
1、本建筑为钢筋混凝土框架结构，所有钢筋混凝土结构性构件如框架梁、柱、楼板、剪力墙及外墙分户墙等，业主不得擅自改动，不准在结构构件上钻孔、打洞、穿管。
2、所有改变使用功能（包括拆除或改变隔墙，在非承重墙体开凿空洞等）应提交改造方案，需经物业管理中心同意后方可施工。
进户门及涉及影响外墙立面的门窗均不可擅自移动位置。
3、不允许拆除设有暗敷系统专业管线（包括水管、电管等）的内隔墙，内墙面钻孔打钉应注意避让管线位置。
4、墙面不应用锤子敲打，冲击钻钻孔，以免这些部位抹灰层出现空鼓。
顶层装修时不得使用电动工具在屋面板钻孔，以防打穿屋面防水层。
5、不准在楼板上局部摆设其换算等效荷载大于设计允许活荷载：
商铺、办公区200kg/m²；走廊、前室、楼梯间350kg/m²；卫生间250kg/m²；储藏室500kg/m²。
6、窗外最外侧50mm保温板，不可踩踏，以免发生危险；所有防护栏杆为成品固定式方钢栏杆，禁止拆除和防止碰撞，以免影响使用。
7、所有装修项目需经物业管理中心同意方可施工、
8、安装空调室外机时，合理使用空调板及空调格栅，防止损坏。
主体结构（钢筋混凝土结构）与轻质隔墙（轻质砌块）的连接为不同材质的结合，由于材质的物理性状不同，极易在墙体表层出现不同程度的轻微裂缝。
此现象属于不可避免的建筑通病，而非建筑本身的结构质量问题。
本工程在施工中已采取措施避免裂缝的产生，如出现裂缝，业主装修前维修部门会负责修理。
防水层
1、卫生间为独立的防水系统，墙面防水有上翻大于250mm高。
用户不得以任何理由在装修时破坏卫生间等部位的防水层，以免影响整个防水系统，对自己及其他用户造成影响。
2、卫生间管道的接口位置不得随意改动，装修时应特别注意保护卫生间风道和管根周围的防水，不得破坏。
屋面
1、屋面分为平屋面、上人屋面（活荷载不超过200kg/m²）、非上人屋面（活荷载不超过50kg/m²）。
沿街商业及设备用房均为非上人屋面。
2、屋面禁止安装一切设施（如：
天线、太阳能、私扯晒衣绳等），以免破坏屋面保温、防水层及雷雨天造成雷击事故的危险。
3、禁止在屋面上多人聚集活动，严禁在屋面上堆放杂物，倾倒垃圾，以免造成雨水口堵塞。
给排水系统
1、室内的冷、热水管均为PP-R管，严禁改造管路。
2、严禁将纸张、沙石、水泥、毛巾及其他装修垃圾丢入下水管道及坐便器、浴缸、洗脸盆、地漏处，请您在使用时及时清理。
3、平时使用时应注意不向排水管道丢弃生活垃圾及不易分解的硬物。
排水口的污物应经常清除，以免造成堵塞，影响您及他人的正常使用。
遇到堵塞现象请立即联系物业管理中心进行处理。
4、不准任意更换或拆除安装于卫生间等部位的给排水管道及设施，不得随意修改管道走向和坡向。
5、卫生间、洗漱间的地漏为水封产品，建议不要更换，否则会破坏下边防水层造成漏水和臭气扩散。
6、排水管采用普通PVC-U管，应防止外力打击及明火；不得向内倾倒腐蚀类酸碱溶液及开水等。
7、室内给排水管道不能受力，请不要再上面堆积或悬挂重物。
8、给排水管道有时表面结露纯属正常现象。
9、所有改动需要经物业管理中心同意后方可施工。
10、生活污水排除后，分别汇集流入化粪池，再排入市政排水干管。
采暖系统
1、小区采用集中供热，室内采暖形式为地暖采暖。
2、室内地面铺有供暖热水管路，禁止任何形式的敲打、冲击，以免造成管路断裂、堵塞。
严禁在地面上、顶板上钉钉子或膨胀螺丝。
3、专业装修时不得擅自拆改采暖管路及设施，在装修时请注意保护采暖管道不被破坏。
4、当发现采暖管道有滴水现象或供暖不热时，不得私自扭动暖气系统的阀门，应找维修人员检修，请勿擅自修理，以免烫伤。
5、采暖系统运行中，不时有气体聚集影响采暖效果，当听到系统中有流水声音时，可以手动旋开位于分水器末端顶部的齿轮排气阀排除气体，排气完成后请旋紧齿轮，以防滴水.
6、采用热水器供热水，卫生间或阳台内设有热水器管道接口，冷热供出水明确标识，接口作有丝阻封堵处理，安装时取下丝阻对应连接热水器管道便可。
燃气系统
1、业主使用燃气为易燃易爆气体，禁止擅自更改燃气管道，不得对燃气管道及燃气表进行包装隐藏，不得自行挪动设备或拆除管道阀门，一旦泄露可能引发爆炸、失火，危及人身及财产安全。
2、燃气使用前，请仔细阅读燃气公司发放的燃气安全使用注意事项，并且严格按照该说明操作。
3、使用燃气时注意通风，使用燃气后注意关紧开关。
4、如感觉燃气管道有漏气时应立即切断阀门，报告有关单位进行检修。
配电系统
1、每户用电负荷设计一般为6KW，一户一表计量，室内设有专用配电箱，箱内装有漏电保护开关，分照明、插座、卫生间电器、空调等回路。
2、每月按一次室内配电箱的漏电保护器，若配电箱内漏电开关跳闸时，应首先检查是否有不安全用电隐患，排除不安全隐患且确认无误后，先按下复位按钮，再闭合开关。
3、注意避免儿童触摸任何电源插座和接线板，以免发生意外事故。
4、用电时不要在一个插座上连接多个用电设备，防止超负荷用电，引起火灾。
5、建筑物设有总等电位连接板做接地处理，建筑物内所有电源、弱电、大型用电设备均引入保护接地，各进出建筑物金属管均做连接；卫生间做有局部等电位连接，避免电流的产生，保证用电安全，禁止私自改动和破坏。
6、装修前先用塑料保护膜将开关、插座、可视对讲室内机和配电箱等设备粘贴封闭，避免电气设备、管线淋水或其他液体给您带来安全隐患。
7、应为开关、插座、通信接口等线盒及配电箱上下左右有暗配线路，砸钉子或装修时应避开，以免损坏线路，造成漏电或连电，引起触电或火灾事故。
8、不准随意更改电路走向，如需更改，必须经过物业审批，并将线路暗敷，必须敷设耐火阻燃PVC线管，线中接口处应绝缘良好并做好接口处理，防止线管内进水。
完成接线后须请物业管理中心对其绝缘性进行检查，合格后方可投入使用。
弱电系统（以下配置可能因设计、户型等不同有所差异）
1、有线电视：
每户设有电视接收系统，客厅、卧室预留电视接口，使用前请您到当地有线广播网络有限公司开通。
2、电话、网络：
客厅、主卧室预留电话、网络接口线盒，书房预留网络接口线盒，使用前请您到当地电话、网络运营商开通。
3、有线电视、电话、宽带网络等系统的布线为专用线路，不得随意更换、移位，以免影响系统的正常使用，如需墙配或移位时必须通知相关单位。
4、智能化系统包括：
对讲系统，安防监控，停车场管理系统，紧急广播。
5、安防监控：
采用先进的监控产品，安防闭路电视监控系统由摄像、传输、显示和控制四部分组成。
小区设有安防中心，监视器对整个小区进行全天24小时监视并进行录像，为日后核实现场情况提供重要证据，录像由于设备的硬件不同，保存时间以物业公司明确的时间范围为准。
6、楼宇对讲系统：
室内设有对讲分机，有客人到访时，来访者在单元门口通过对讲系统与业主联系，确认身份后通过单元门口门禁让来访者进入。
7、车库道闸及小区大门均设有监控系统，杜绝未经允许人员进入，摄像设备与监控中心联网。
乘客电梯
电梯内有监控摄像头做的全面监控。
1、本工程每单元设两部电梯，注意电梯中对荷载要求的标识，一旦人多超重请您自觉等候。
2、使用电梯运送装修材料或大宗家具电器时，需提前与物业管理公司联系，有物业管理中心统一安排运送，不得私自使用电梯运送，以主动避开用电梯高峰阶段和夜间休息时段为基本原则。
3、用电梯运送装修材料时，细料（沙、石、水泥等）需另外包装不得遗漏，大件材料需使用软包装，以防划伤电梯。
4、请不要用电梯运送已开封的涂料、油漆以及玻璃瓶装易燃物质等易燃物品，所有运送的物料不要直接接触电梯内地面与轿厢板面。
5、带宠物乘坐电梯，必须由主人陪乘，以防伤人。
6、电梯内设有求助电话。
乘坐电梯中途发生故障时，请不要着急，更不要扒门，请按电梯内的紧急按钮，及时与物业人员联系解困。
7、乘坐电梯时发现异常情况，请通知物业管理人员。
8、电梯门套为干挂大理石，出入电梯时，注意防止碰撞，以免损坏。
9、当电梯口立检修指示时，说明电梯正在检修，请走楼梯上楼。
消防系统
为避免发生火灾，业主应留意并教导儿童下列各项：
1、切勿使家用电器设备负荷过量，家中无人时切勿使用电磁炉等电器用品。
2、熟悉消防栓的位置及使用，熟悉疏散出口、消防楼梯以及其所通往的地方。
3、消防通道保持畅通，严禁在消防楼梯、疏散出口、天面、防火门安装或加建任何障碍物。
4、小区内所有消防设施，若无火警，请勿随意动用。
5、禁止移动、拆改消火栓或其他消防设施，或在其周围堆放杂物。
如因非正常原因造成消火栓启动、丢失、消防水泄露的，一切损失和责任由相关责任人承担。
6、若发现消火栓破损应及时向物业管理中心联系。
应急报警系统
1、每层有火灾报警系统按钮，直接连接物业控制中心，如遇到突发状况，家中无其他人时，可按下按钮，物业将会及时赶到给予帮助。
2、非紧急情况请勿随便按下按钮。
紧急状态
紧急状态：
地震、火灾等状态下，楼内设施的使用状态与平时完全不同。
尽管绝大多数人一生中可能都用不到这些知识，但仍然请仔细阅读本节内容。
地震部分：
1、地震的烈度分为1-12度共十二个等级，普通建筑的设防烈度多为6-8度。
除非位于地震震中准确对应的地表部分，地震烈度极少达到8度或以上，地震发生时，建筑主体一般不会震塌。
2、在多数情况下，地震是突然发生的。
要在12秒中内通过自己的应急行动得到最好的防护效果。
3、一旦发生地震，应立即关闭煤气和电闸，将炉火扑灭，以免家用电器漏电导致起火、燃气管道泄漏导致中毒。
4、一旦发生地震，不要急于离开房间，更不能采取跳楼等极端手段，可以在最近的结实低矮家具缝隙就地躲避。
在震动间隙，可以转移到开间较小的房间（如卫生间）躲避。
不要走到阳台上去，也不应通过电梯下楼。
5、在初震过后，要尽快撤出，在广场、公园等开阔场地暂避余震。
6、如果震后不幸被废墟埋压，要尽量保持冷静，设法自救。
无法脱险时，要保存体力，尽力寻找水和食物，创造生存条件，耐心等待救援人员。
火灾部分：
1、火灾的危险非常大，因此平时用电、用气时应该慎重按照使用说明要求去做。
不应在床上吸烟，在吸烟后请掐灭烟火；教育孩子不要玩火；家中不宜存放油漆、汽油、煤气罐等易燃易爆物品；在离开房间后请关闭所有电力设施。
2、对于小型的火患，尚未形成灾难时，应当迅速报警并积极扑救，以及实施邻里互救。
3、火灾时的最大危险是有毒的烟气，其次是人的恐惧和失措，第三才是火焰本身。
人吸入高热而有毒的烟气后极易窒息、昏厥，因此，当烟雾弥漫时，可以选择爬行或低姿快速逃离烟雾区。
4、请用湿毛巾捂住口鼻部位以防被烟呛晕。
5、根据浓烟走向上下楼梯，如果下面楼梯处被火封锁请尝试其它紧急出口，切勿把电梯当做逃生的工具。
6、如果你逃到屋顶，请站在迎风一侧等待救援。
7、请不要打破房间的窗户，不要跳出建筑物，救援很可能几分钟后就会到达。
8.立即关闭你身后门窗防止火情蔓延，请带上房间钥匙，如果紧急出口被封锁，仍然可以回到房间。
9、把湿毛巾、床单或抹布放在房门下防止烟的进入，澡盆内放水，将房间内易燃物品浇湿。
入户指南
1、本商品房已经通过分户验收，并严格按照《房屋买卖合同》约定的装修及设备配置标准办理交付使用手续，交付时，请您逐一检查、核对。
如有缺漏设施或质量问题，经当场签字确认后，我们将立即组织有关单位补修完善，我们将严格按《住宅质量保证书》范围准则对您的住房履行保修服务。
2、业主应遵守《住宅使用说明书》、《物业管理手册》、《装修管理规定》等物业管理相关规程。
凡违反相关规定自行装修和使用不当等非设计、施工原因引起本住房质量问题，由责任方承担其责任；由业主原因造成房屋公共部位和公共设施损坏时，物业管理中心有权进行制止，禁止其所雇用工人进场作业，并将按照物业管理条例对责任人予以相关经济处罚。
3、入住前，请您分别到相关单位办理好水、电、电话、网络、有线电视等专业服务项目的开通手续。
4、入住后，请您认真熟悉本小区的地理环境，了解房屋周边消防设施，掌握本住房各专业设施的性能和使用方法，严格遵守装修注意事项及小区物业管理规程，遵守公德、爱护公务、防止盗窃、火灾、煤气爆炸等危害生命财产之意外事故的发生。
5、在小区任何区域禁止搭建违章建筑。
禁止对设在公共场所的管道、阀门、电气等设施进行改造破坏、开闭或接线，以免发生危险或影响他人使用。
6、业主应确保亲属、访客、承租人及雇用人员在使用房屋时遵守《使用说明书》。
因不当行为导致房屋或其他业主受到损害的，业主应承担相应责任。
7、有疑问请向物业管理中心咨询。
质量保证书
根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，本工程在规定的保修期内如出现施工质量缺陷，我公司将按照有关规定进行保修。
一、保修范围和保修期
序号
保修项目
保修期限
保修截止日期
1
地基基础工程和主体结构工程
50年
2
屋面防水工程
5年
3
有防水要求的房间和外墙面的防渗漏工程
5年
4
供热工程
2个采暖期
5
电气管线、给排水管道、设备安装工程
2年
6
装修工程
2年
二、保修答复和处理期限
序号
保修项目
答复时间
处理时间
1
地基基础工程和主体结构工程
48小时
据实际情况确定
2
屋面防水工程
24小时
2-7天
3
有防水要求的房间和外墙面的防渗漏工程
8小时
1-4天
4
供热工程
12小时
1-3天
5
电气管线、给排水管道、设备安装工程
8小时
1-3天
6
装修工程
8小时
2-7天
7
其他
24小时
据实际情况确定
三、保修程序
房屋因质量而产生安全隐患或影响正常使用时，业主应及时通知物业公司，物业公司报开发公司工程科，工程科派人查看现场安排维修。
四、其他
1、交接房屋时公司交接人员与用户同时对商品房交接验收，公司根据交接登记时存在的问题及时进行维修。
2、用户在保修期内正常使用情况下，房屋及其设施出现质量问题，用户须及时采取保护措施，不得擅自维修，否则，公司不予保修，责任由用户自负。
3.在保修期内出现的质量问题，按国家、省有关标准规范的规定进行处理。
4、如用户因住宅结构等质量原因提出退房，必须经省级及其以上工程质量监督部门鉴定，确认质量问题无法居住时，公司将扣除折旧费后予以退房。
5、房屋及其附属设施由于住户不经本房地产开发企业同意擅自拆装改造或使用不当出现质量问题的，由住户自己负责，本企业不予保修。
6、本商品住宅出现质量问题，住户对公司的答复和处理有争议时，凡有关住宅工程质量的，可委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验；凡有关住宅小区配套设施质量的，可向当地房地产开发主管部门申请裁决，若仍有异议时，可直接向人民法院提起诉讼。
房屋确权
1、工程验收合格，并由建设主管部门出具竣工工程备案证书后，由开发公司将办理确权用资料报送房地产管理部门办理公房确权手续。
2、公房确权手续办理完毕后，由开发公司通知客户办理个人房产证。
客户确权需的资料：
按现行房产管理规定，客户确权需准备的材料如下：
1、夫妻双方身份证、户口本原件及复印件（身份证正反两面复印在同一张、同一面纸上，用A4纸复印）；购房人为单身，须提供民政局出具的单身证明。
2、客户结婚证原件及复印件（结婚证两面复印在同一张、同一面纸上，用A4纸复印）。
3、客户签订的商品房买卖合同原件及复印件（网上备案合同，用A4纸复印），如面积有变动需提供补充协议。
4、客户交清全部房款的证明原件（客户交清全款后，由开发公司出具）；购房发票、维修资金收据、契税。
5、客户的首次购房证明原件（由客户到房产主管部门开具）
备注：
因当地政策的不同，以上资料如有变化，开发公司会另行通知客户，请客户在电话号码、家庭住址等发生变化时及时通知开发公司。
联系方式
当工程出现质量缺陷需要维修服务时，请拨打下列维修服务电话进行咨询并报修，我们会以最快速度为您服务。
如您对我们的维修服务不满意时，可拨打下列监督电话进行意见反馈，我们会给您最满意的答复。
如您认为我们的售后服务工作未能解决您的问题，使您的权益受到侵犯时，可拨打下列投诉电话进行投诉。
维修服务电话：
监督电话：
投诉电话：
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