开封市业主大会和业主委员会指导规则20xx完整版.docx

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开封市业主大会和业主委员会指导规则20xx完整版

编号：

TQC/K685

开封市业主大会和业主委员会指导规则（20xx）完整版

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【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

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开封市业主大会和业主委员会指导规则（20xx）完整版

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本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。

　　关于印发《开封市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

　　各县（区）物业办、物业服务企业：

　　为了维护业主的合法权益，促进物业管理健康发展，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》（国务院令第504号）、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，结合我市实际，经局长办公会研究决定，现将《开封市业主大会和业主委员会指导规则》印发你们，望接此通知后，认真遵照执行。

　　开封市住房和城乡建设局

　　二O一二年十二月二十五日

　　开封市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章总则

　　第一条为了维护业主的合法权益，促进物业管理健康发展，规范我市业主大会、业主委员会的活动，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》（国务院令第504号）、《河南省物业管理条例》等法律、法规和建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，制定本规则。

　　第二条本市行政区域内的业主大会、业主委员会的成立，选举和活动，适用本规则。

　　第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。

是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，并对业主大会负责。

　　第四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得从事营利活动。

　　实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理费，每半年向业主公开一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督。

　　第五条市物业行政主管部门负责本行政区域内业主大会、业主委员会的指导和监督工作。

　　县、区物业行政管理部门或者街道办事处、负责对本辖区内业主大会、业主委员会的产生及活动进行指导和管理。

　　社区居民委员会应当对业主大会成立及业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

　　第六条业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员的补贴由全体业主承担，但不得冲抵物业服务费，不得占用共用部位、共用设施设备维修资金。

　　工作经费的收支情况及委员补贴的发放情况应当定期以书面形式在物业管理区域内指定的地点公示。

　　第二章业主大会

　　第七条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达50%以上的，应当成立业主大会。

　　住宅物业小区达到成立业主大会条件而未成立的，县、区物业行政管理部门或街道办事处、应当督促成立业主大会。

　　第八条在一个物业管理区域内，成立首次业主大会的，建设单位应当提供业主清册、物业建筑面积、物业出售及交付使用的时间、已筹集的维修资金清册等文件资料。

　　第九条成立首次业主大会的，县、区物业行政主管部门或者街道办事处、应当负责协调和指导社区居民委员会、公安派出所、业主和建设单位成立筹备组。

　　筹备组由5-9人组成，居民委员会、建设单位（包括公有住房出售单位）代表各1名，业主代表3-7名。

筹备组的组长由街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表可通过业主自荐或选举产生，也可由社区居民委员会推荐产生。

　　建设单位、前期物业服务企业应配合筹备组开展工作。

　　第十条筹备组应当根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选选票、表决票的发放人、计票人和监票人。

依法确认业主身份，并发放业主委员会投票证。

投票证应当写明业主姓名及拥有的投票权数等基本内容。

　　第十一条业主在业主大会会议上的投票权数：

（一）住宅按其拥有的套数计算，每套记1票;

（二）非住宅按其拥有的房屋登记面积计算，每满100平方米1票;不满100平方米有单独房屋所有权证或其证明文件的，1证1票;建设单位投票权数最高不得超过全部投票权的25%。

　　第十二条在召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示：

（一）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和会议议程及内容;

（二）业主管理规约、业主大会议事规则草案;

　　（三）业主、建设单位在首次业主大会会议上的投票权数;

　　（四）业主委员会委员候选人产生办法及名单。

　　业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

　　第十三条筹备组应当自成立之日起45日内，在县、区物业行政主管部门或者街道办事处、的指导下，召开首次业主大会会议。

逾期未召开的，筹备组应向县、区物业行政主管部门或者街道办事处、提出延期召开的报告，在延长期限内仍未召开的，筹备组自行解散，并将有关资料移交社区居民委员会保存。

　　第十四条首次业主大会会议的内容应包括：

（一）表决通过业主管理规约、业主大会议事规则;

（二）选举产生业主委员会委员;

　　（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第十五条业主大会行使下列权力：

（一）制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则;

（二）制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　（三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　（四）选聘、解聘物业服务企业;

　　（五）决定建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集、使用方案，并监督实施;

　　（六）制定、修改物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十六条业主大会由业主委员会组织召开，每年至少1次。

　　物业管理区域内20%以上业主书面提议召开业主大会会议的，业主委员会应当在15日内依法召开业主大会会议。

提议应附上提议内容及业主本人的签名。

　　业主大会会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加，会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的程序执行。

　　第十七条业主参加业主大会应当持投票证。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人持业主投票证和书面委托书参加投票。

书面委托书应载明受委托人、委托事项、投票权数。

　　业主为法人的，由法定代表人行使投票权;业主为无民事行为能力人或限制行为能力人的，由其法定代理人行使投票权;房屋所有权证登记有共有权人的，应自行确定1名投票人。

　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加

　　第十九条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

　　第二十条业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三章业主委员会

　　第二十一条业主委员会由3至11人的单数组成，具体人数由筹备组根据物业管理区域的规模确定。

　　第二十二条分期建设的物业小区按照本规则规定，在分期开发期间成立业主委员会的，应根据总体规划建设情况设定业主委员会名额。

后期业主入住后，应当按比例增补业主委员会委员。

　　业主委员会委员缺员的，应当及时召开业主大会会议增补。

业主委员会不组织增补工作的，由所在地社区居民委员会协调组织增补工作。

　　第二十三条业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，身体健康;

（二）遵纪守法;

　　（三）模范履行业主义务，按时足额交纳物业服务费、维修资金等有关费用;

　　（四）热心公益事业，责任心强，公道正派;

　　（五）具有必要的工作时间和一定组织协调能力，有一定的物业及相关专业知识;

　　（六）与本物业管理区域的物业服务企业及其下属企业无利害关系的。

　　首届业主委员会委员候选人由筹备组推荐，15名以上业主也可以在筹备组规定的时间内联名推荐1名候选人。

筹备组应当审查候选人的资格并确定候选人名单。

　　第二十四条业主委员会委员候选人以得票多少排序，得票多者依次当选为业主委员会委员，组成业主委员会。

　　第二十五条业主委员会选举采取差额选举方式的，差额比例不得低于20%。

　　第二十六条业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）宣传国家法律、法规和政策，教育业主依法履行应尽的义务;

（二）监督业主管理规约的实施，督促业主履行业主管理规约;

　　（三）召开业主大会会议，向业主大会报告物业服务的实施情况;

　　（四）负责做好选聘、解聘物业服务企业之间的交接工作;

　　（五）组织业主委员会的换届选举;

　　（六）受业主大会委托，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　（七）配合公安派出所、街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作;

　　（八）调解业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷;

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当公布工作电话，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

　　第二十七条筹备组应当自首届业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名、秘书1名。

　　首次业主委员会会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

　　第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列材料到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案。

（一）业主委员会成立情况和选举情况的书面报告;

（二）已通过的业主管理规约;

　　（三）已通过的业主大会议事规则;

　　（四）选举和表决结果统计表;

　　（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。

　　前款内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内将变更情况向县、区物业行政主管部门备案。

　　县、区物业行政主管部门应当在备案后15日内将备案情况通报物业所在地街道办事处、公安派出所、社区居民委员会和物业服务企业。

　　第二十九条业主委员会应当持县、区物业行政主管部门的备案证明依法刻制业主委员会印章，并报县、区物业行政主管部门备案。

　　业主委员会应当制定印章使用、管理规定，并严格执行。

　　第三十条首次业主大会成立后，业主大会重新选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，并通知前期物业服务企业。

　　物业服务合同终止之日起15日内，前期物业服务企业应当将物业管理区域内的下列资料移交给业主委员会，并办理交接手续：

（一）各类物业设施的验收、接收档案;

（二）与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位定立的协议书、合同等;

　　（三）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表;

　　（四）改建、重建建筑物及其附属设施情况;

　　（五）公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证;

　　（六）专项维修资金的分户清册或资料;

　　（七）财务收支帐册;

　　（八）其他物业档案资料。

　　物业档案资料属全体业主共有。

　　第三十一条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要;

（二）业主大会、业主委员会决议、决定等材料;

　　（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料;

　　（四）业主名册;

　　（五）物业服务合同;

　　（六）有关法律、法规和业务往来文件;

　　（七）业主和物业使用人的书面意见、建议书;

　　（八）维修资金收支情况;

　　（九）其他书面和实物资料。

　　第三十二条业主委员会会议一般由主任召集和主持。

有三分之一以上委员提议的，应当及时召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有一半以上委员出席，作出决定时应当经出席委员过半数同意。

每名委员拥有1票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

　　业主委员会会议可以邀请有关业主列席。

　　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

　　第三十三条业主委员会每届任期为3年。

　　业主委员会任期届满前60日，应当做好以下换届筹备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况报告;

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数;

　　（四）将业主委员会成员候选人的姓名、性别、年龄、工作单位、简历、物业座落和物业服务企业开具的缴纳物业服务费的证明等，在物业管理区域内进行公示;

　　（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　第三十四条业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，由县、区物业行政主管部门会同所在地街道办事处组织成立换届筹备组换届选举。

　　因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因，会议未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

　　第三十五条原业主委员会自新一届业主委员会产生后15日内，应当将印章、档案资料以及财、物等移交给新一届业主委员会。

　　第三十六条业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，终止其委员资格，同时在本小区内进行公告，并在15日内到县、区物业行政主管部门备案：

（一）已不是本物业区域业主的;

（二）依法追究刑事责任的;

　　（三）拒不履行业主义务的;

　　（四）连续3次缺席业主委员会会议的;

　　（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的;

　　（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　（七）接受本物业管理区域物业服务企业聘请在该企业工作的。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给业主委员会。

拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以提请辖区公安派出所协助移交。

　　第三十七条业主委员会作出以下建议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

（一）关于专项维修资金的续筹、使用建议;

（二）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议;

　　（三）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;

　　（四）关于免除委员职务的建议;

　　（五）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大或建议。

　　第三十八条业主委员会作出以下决议的，应当以书面形式在物业管理区域内指定地点公告15日：

（一）根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘、解聘物业服务企业的决议;

（二）关于决定召开业主大会临时会议的决议;

　　（三）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

　　第三十九条业主委员会不按规定召开业主大会会议的，经20%以上业主书面申请，县、区物业行政主管部门应当会同街道办事处、社区居民委员会、公安派出所依照本规则规定比照首次业主大会成立的相关程序另行召开业主大会选举产生业主委员会。

　　第四十条业主委员会集体辞职的，应当以书面形式报县、区物业行政主管部门备案，并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财、物移交给所在地县、区物业行政主管部门监管，在街道办事处、社区居民委员会的指导与监督下，做好业主共同财产清算工作;未予备案造成损失的由业主委员会依法承担责任。

　　第四十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。

其作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的县、区人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四章指导和监督

　　第四十二条物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

　　第四十三条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处有权责令建设单位限期改正。

　　第四十四条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。

　　第四十五条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

　　第四十六条召开业主大会会议，物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当给予指导和协助。

　　第四十七条召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第四十八条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

　　第四十九条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第五十条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县物业行政主管部门或者街道办事处应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第五十一条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第五十二条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十三条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第五十四条物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。

物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由区、县物业行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第五章附则

　　第五十五条业主委员会的名称应当与物业管理区域的名称保持一致。

　　第五十六条本规则自下发之日起施行。

　　篇2：

常州市业主大会和业主委员会指导规则（20xx）

　　关于印发《常州市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

　　各有关单位：

　　现将《常州市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请遵照执行。

执行中的情况，请及时与我局物业管理处联系。

　　常州市住房保障和房产管理局

　　20xx年7月30日

　　常州市业主大会和业主委员会指导规则

　　第一章总则

　　第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合常州实际，制定本规则。

　　第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

　　第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第五条业主大会和业主委员会，对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第六条物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

　　第二章业主大会

　　第七条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第九条业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第十条符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十一条具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明;

（二）房屋及建筑物面积清册;

　　（三）业主名册;

　　（四）建筑规划总平面图;

　　（五）交付使用共用设施设备的证明;

　　（六）物业服务用房配置证明;

　　（七）已筹集的专项维修资金清册;

　　（八）其他有关的文件资料。

　　第十二条符合成立