新项目物业前期工程介入实施办法.docx
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新项目物业前期工程介入实施办法
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新项目物业前期工程介入实施办法
地点：
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时间：
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说明：
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新项目物业前期工程介入实施办法（试行）
目的
明确物业公司在新项目规划设计、施工、交付等前期工程介入的任务，规范物业公司对新项目前期工程介入的工作标准和成果输出。
适用范围
适用于公司开发的销售类房地产新项目（包括全资项目及公司控制的合资项目）的物业前期工程介入工作。
定义
物业前期工程介入：
系指物业公司在新项目设计、施工、交付等阶段配合开展的包括规划设计前介、施工巡查和质量评估等工作。
控股总部：
系指招商局地产控股股份有限公司。
城市公司：
系指招商局地产控股股份有限公司在各地区的项目公司。
物业公司：
系指招商局物业管理有限公司及其下属公司。
物业前期工程介入工作小组：
系指物业公司为配合地产新项目前期工程介入工作的专门机构，由物业公司总部与各下属公司分管领导、前期介入专职工程师及前期工程介入岗组成。
物业前期工程介入岗：
系指物业公司为配合地产新项目所设置的前期工程介入专业岗位。
参与部门及职责
控股总部产品管理中心
负责对本办法进行制订、修编和解释。
对城市公司与物业公司的前期工程介入工作进行检查和考核。
城市公司
负责统筹协调所在城市/区域物业前期工程介入工作对接事务。
组织协调相关单位配合物业公司开展前期工程介入工作。
物业公司
负责组织实施前期工程介入工作。
按时按质向城市公司提交前期工程介入工作成果。
工作流程
工作内容
项目规划设计物业前介
从安全性、功能性、、体验性、经济性与维护性等角度出发，分别对总平面设计、单体、户型、配套设施、绿化园林景观、环保节能、安防及物业管理用房等方面提出合理化建议。
项目规划设计物业前介流程
启动：
对于新城市公司的首个项目，由控股总部产品管理中心向物业公司发出《物业服务工作启动单》（控股总部适用）（附件1），通知物业公司组织实施新项目工程前期介入工作。
对于已有项目的城市公司，由城市公司向物业公司发出《物业服务工作启动单》（城市公司适用）（附件2），通知物业公司参与具体项目规划设计的论证与评审。
物业公司接通知后，于十日内组建前期工程介入工作小组，并与城市公司沟通收集所需资料，原则上城市公司应向物业公司提供以下资料：
报批报建文件：
《可行性研究报告》、《详规》、扩初。
企划文件：
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
设计文件：
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
项目说明会：
城市公司提交资料后应组织物业公司参加项目说明会，必要时物业公司应对项目进行实地考察。
成果提交：
物业公司在参加项目说明会后一周内编制完成《项目规划设计物业建议报告》（附件3），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在收到《项目规划设计物业建议报告》后十天内回复物业公司。
项目规划设计物业前介内容（附件4）
项目建设施工物业巡查
物业公司在项目开工后，组织对施工现场进行定期巡查。
通过施工巡查，发现施工工艺、施工质量、施工安全、成品保护当中存在的问题，尤其是各类隐蔽工程施工中存在的问题，降低产品质量缺陷和工程安全隐患，避免项目建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
项目建设施工物业巡查流程
城市公司在主体工程开工前，向物业公司发出《项目工程开工通知单》（附件5），知会物业公司开工时间，并协调物业前期工程介入岗人员的办公地点，提供相关施工图纸，工程承包、分包合同，工程招投标文件，工程承包、分包单位的施工方案等资料或借阅上述资料的途径。
物业公司在接到通知后一周内派出物业前期工程介入岗人员进驻现场，每个项目确定不少于2名前期工程介入岗人员。
在项目主体工程开工前，物业公司应根据项目进度计划编制项目建设施工物业巡查方案，报城市公司审定。
巡查方案主要内容包括：
编制依据、项目概况、施工巡查工作程序及标准、施工巡查关键点、关注内容及要求、主要工作计划、人员组织等内容。
物业前期工程介入岗根据巡查方案实施巡查，巡查中发现的重大质量、安全问题要在发现后立即电话报告城市公司，并在24小时内汇总整理，书面上报城市公司。
物业前期工程介入岗人员应定期参加设计、项目、工程例会，建立隐蔽工程影像资料库，搜集主要设备、材料信息，每半月就工程设计缺陷、施工质量、施工安全等问题加以汇总整理，形成《工程巡查案例报告》（附件6）并提交城市公司，并及时跟踪问题的整改的情况。
物业公司应建立项目前期工程介入施工巡查档案，主要内容包括：
经城市公司审定的巡查方案、巡查案例记录、各类会议记录、各类影像资料等。
在项目竣工验收后一周内，物业公司编制《项目建设施工物业巡查总结报告》（附件7），经物业公司领导签发提交城市公司并抄报控股总部产品管理中心，城市公司在签收报告后十天内回复物业公司。
物业前期工程介入岗职责及任职要求（附件8）
项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求（附件9）
项目质量物业评估
物业公司在项目交付前对项目质量进行的综合评估工作，包括交付前模拟验收、交付质量物业评估和产品缺陷报告。
评估准备
物业公司在项目主体工程封顶后一个月内向城市公司提交《项目交付前模拟验收和质量评估方案》（附件10）进行审定。
方案包括：
工作小组架构及职责分工、工作时间安排、人员及物资安排、作业区域查验分工、查验标准、质量评估方法、查验评估人员培训计划等。
其中查验标准参照《招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系》评价部位验收要点。
项目交付前模拟验收
配合项目进度，物业公司一般在产品正式交付前3个月开始根据经城市公司审定的《项目交付前模拟验收和质量评估方案》实施模拟验收并跟进问题进行有效整改。
阶段成果：
模拟验收实施完成后物业公司向城市公司提交《房屋模拟验收工作报告》（附件11）和《项目配套公共设施设备模拟验收工作报告》（附件12）。
项目交付质量物业评估
在项目正式交付前10-15天，物业公司综合交付前模拟验收结果以及项目在法规、合同、销售承诺等方面存在的问题对项目交付质量进行评估。
评估完成后一周内向城市公司提交经物业公司领导签发的《项目交付质量物业评估报告》（附件13），并抄报控股总部产品管理中心。
交付红线：
如果存在以下情况，视为存在较大交付风险，物业评估给予明确说明并提出预警。
工程未施工完成。
项目交付产品明显与合同交付标准不符。
前期销售承诺在交付前落实情况存在重大风险（含前期关于教育、交通、装修、设施设备、绿化景观、户口办理等的承诺）。
存在严重渗漏风险；存在重大质量和产品安全隐患；存在严重使用功能缺陷。
消防系统存在重大安全隐患（如未取得消防验收合格证明、系统无法正常运作、疏散指示标志缺失等）；共用设备存在重大缺陷（如电梯未取得合格证明和准用文件、发电机应急状态下无法自行启动、房屋本体防雷接地系统未检测等）。
园建及公共设施无法使用（如外围及封闭式组团的围墙未完工、公共区域内照明未安装漏电保护装置、道路及管井盖未施工完毕等）。
因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险。
施工单位对对物业初验结果拒不履行返修义务，或者复验时发现初验质量不合格项返修合格率≤50%的。
产品缺陷的收集与报告
为减少和避免产品缺陷在设计和施工过程中重复发生，实现知识经验共享，促进产品品质的持续改进，物业公司在产品设计、施工、交付以及在使用服务中收集整理的产品缺陷案例。
物业前期工程介入岗负责收集统计在物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，加以归纳整理，形成资料存档。
物业公司负责收集规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷、负责收集交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。
交付后二个月，物业前期工程介入岗负责编制《项目产品缺陷总结报告》（附件14），并由物业公司向城市公司提交，并抄报控股总部产品管理中心。
报告内容包括规划设计（包括方案及施工图设计）物业评估时发现的设计缺陷，物业施工巡查、交付模拟验收阶段发现的设计及施工质量、安全缺陷，交付和后期运作阶段在使用过程中发现的产品缺陷。
每年6月30日、12月30日前，物业公司总部汇总整理各项目的产品缺陷报告，向控股总部产品管理中心提交《产品缺陷报告》。
附件
物业服务工作启动单（控股总部适用）
物业服务工作启动单（城市公司适用）
项目规划设计物业建议报告（范本格式）
项目规划设计物业前介内容（参考）
项目工程开工通知单
工程巡查案例报告（标准模版）
项目建设施工物业巡查总结报告（标准模版）
物业前期工程介入岗职责及任职要求
项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求
项目交付前模拟验收和质量评估方案（范本格式）
房屋模拟验收工作报告
项目配套公共设施设备模拟验收工作报告
项目交付质量物业评估报告（范本格式）
项目产品缺陷总结报告（范本格式）
相关支持文件
《物业对接管理作业指引》CMPD-KG-KF-WI010
《房地产新项目物业管理费用作业指引》CMPD-KG-KF-WI011
《物业承接查验工作规程》Q/CMPMCXX200002-2007
《招商局地产控股股份有限公司交付观感评估体系》
附件1：
×××项目物业服务工作启动单（控股总部适用）
招商局物业管理有限公司：
根据控股战略安排和业务发展，×××项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。
现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：
一、项目主要节点
二、工作要求
三、联系方式
产品管理中心：
联系人：
电话：
×××公司：
联系人：
电话：
招商地产
×年×月×日
附件2：
×××项目物业服务工作启动单（城市公司适用）
：
根据控股战略安排和业务发展，×××项目的开发建设已经启动，请你司按规定组织和实施组织和实施相关物业管理工作。
现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：
一、项目主要节点
二、工作要求
三、联系方式
×××公司：
联系人：
电话：
×××公司
×年×月×日
附件3：
项目规划设计物业建议报告（范本格式）
附件4：
项目规划设计物业前介内容（参考）
附件5：
×××项目工程开工通知单
：
根据控股战略安排和业务发展，×××项目将于×年×月×日开工，请你司按规定组织和实施相关物业管理工作。
现将项目相关指标进行通报，具体内容和工作要求如下：
一、项目主要节点计划
二、联系方式
×××公司：
联系人：
电话：
×××公司
×年×月×日
附件6：
项目工程巡查案例报告（标准模版）
编制单位：
编制人：
编制时间：
年月日编号：
附件7：
项目建设施工物业巡查总结报告（标准模板）
编制单位：
编制人：
编制时间：
年月日编号：
项目概况（重点描述工程规模和巡查工作的组织情况）
整体巡查情况总结
本项目自年月日开始介入实施巡查，截止年月日，共发现问题项，其中：
重大问题项，设计缺陷项，质量缺陷项，安全隐患项，成品保护问题项，提出合理化建议项。
各类问题已整改项，其中：
整改的重大问题项，被采纳的合理化建议项。
发现的各类问题及整改情况汇总
巡查工作存在的不足和改进措施
附件8：
物业前期工程介入岗职责及任职要求
物业前期工程介入岗职责
负责编制项目建设施工巡查方案。
按照巡查方案实施现场巡查工作。
负责编制提交施工巡查案例报告，跟进问题整改情况。
负责编制提交项目建设施工巡查总结报告。
负责建立施工巡查档案。
负责编制项目产品缺陷报告。
参与交付前模拟验收和产品交付质量物业评估工作。
物业前期工程介入岗任职条件
具有五年以上工程经验，两年以上物业工程管理经验。
持有相关上岗证。
经过项目建设施工巡查等相关培训。
附件9：
项目建设施工物业巡查关键点、关注内容及要求
附件10：
项目交付前模拟验收和质量评估方案（范本格式）
任务
项目交付前模拟验收和质量物业评估。
组织与分工
成立项目交付前模拟验收和交付质量物业评估领导小组：
成员包括城市公司项目部和客服部门领导、物业公司领导、施工单位领导等。
成立项目交付前模拟验收和交付质量物业评估工作小组：
成员包括物业项目负责人、前期工程介入岗等。
分工如下：
准备工作
制定出交付前模拟验收标准，经城市公司项目部确认。
准备好相关检查表格、检查工具。
对全体参检人员进行技能培训，由前期工程介入岗在现场作检查示范和讲解，让每个参检人员全面熟悉本次质量检查的标准要求。
按标准交付样板房，确定质量标准实样，供模拟验收对照。
按“质量检查标准”，对工程每套房间及外墙，屋面，室外小品，道路等进行百分之百的质量检查。
以单元为单位，查一个单元，整理一个单元，把检查出来达不到质量标准的问题，以书面通知单形式交城市公司项目部，督促监理公司落实施工单位执行整改，直至完全符合质量检查标准为止。
交付前模拟验收日期安排表：
（见下页）
交付前模拟验收范围：
户内：
入户空间与水电设备：
户内装饰：
门窗、栏杆：
安装部品：
公共部位：
公区入口：
公区装饰：
安装设施：
地下室：
室外景观
软景
硬景
软硬景交接处理
外立面
外立面
屋面
配套公共设备设施
供配电系统
电梯系统
给排水系统
消防系统
弱电系统
土建及其他
检查
汇总
审核
签收
整改
复验
合格
不合格
归档
交付前模拟验收工作流程
交付前模拟验收实施
交付前模拟验收准备阶段
交付前模拟验收实施阶段
交付质量物业评估实施方法
评估时间：
交付前10~15天内完成质量评估工作。
评估分项：
资料移交、配套工程、销售承诺和交付标准、模拟验收、交付红线及预警。
评估分值构成：
资料移交（10分）+配套工程（10分）+销售承诺和交付标准（10分）+模拟验收（70分）-交付红线及预警扣分值
附件11：
房屋模拟验收工作报告
附件12：
项目配套公共设施设备模拟验收工作报告
附件13：
××××项目交付质量物业评估报告（范本格式）
概述
项目概况
评估结论
物业公司于年月日开始进行本项目交付前模拟验收，年月日模拟验收工作结束，并组织项目交付物业质量评估。
该项目交付质量物业评估得分：
分。
项目总体质量。
但也存在以下问题：
……（对存在问题的客观描述）
……（对存在问题的客观描述）
各分项评估情况
资料移交（总分：
10分）
配套工程（总分10分）
市政配套（5分）
公共配套（5分）
销售承诺及交付标准（10分）
模拟验收（70分）
交付红线及预警
项目交付质量物业评估分值
附件14：
项目产品缺陷总结报告（范本格式）
年月
升级会员 