经纬地产佛山房地产市场报告佛山地产街.docx

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经纬地产佛山房地产市场报告佛山地产街

二〇一一年五月

##房地产市场监测报告

Monitor report of real estate in Foshan，August 2010

  【经纬市场研究中心】

kingswick（foshan） Markets Research Center

特别说明：

本案数据均来自经纬数据中心监控所得

一、宏观市场运行资讯

1、4月CPI同比上涨5.3PPI上涨6.8%

4月份，居民消费价格同比上涨5.3%，涨幅比3月份回落0.1个百分点。

其中，城市上涨5.2%，农村上涨5.8%；食品价格上涨11.5%，非食品价格上涨2.7%；消费品价格上涨5.9%，服务项目价格上涨3.9%。

居住价格同比上涨6.1%。

1-4月份，居民消费价格同比上涨5.1%。

（2011-5-11来源：

国际统计局）

经纬分析：

CPI继续上行，货币流动性仍然过剩，通胀压力持续；但PPI的环比下降也显示大宗商品出厂价的下降。

2、5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。

本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。

至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位。

（2011-5-12来源：

网易）

经纬分析：

4月CPI继续上涨，通胀压力未得到缓解，流动性过剩问题仍然突出，上调准备金率是当前有效的货币政策。

3国资委首提央企保障房建设责任

“中央企业要把参与保障房建设作为社会责任，进一步加大投入力度。

”5月3日，国务院国资委首次要求央企参与保障房建设。

这份题为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》的文件，并未对央企建设保障房的责任予以明确，但强调央企应与地方政府合作，共建保障房。

拟采取政企合作模式

上述通知指出，相关中央企业要及时收集地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。

通知要求，中央企业中的勘察设计企业要充分发挥在人员、资质、经验等方面的优势，主动承接保障性住房的规划和设计；房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来；工程建设企业要利用企业在规模、质量、成本和信誉等方面的优势，积极承担保障性住房项目的建设任务；建材企业要努力保障各地对保障性住房建设所需建材的供应，提供质优价廉的材料，推广使用新型节能建材；矿区企业要利用有关优惠政策，争取将本企业棚户区改造工作纳入到当地保障性住房建设计划。

央企建保障房仍有利可图

事实上，央企参建保障房，并非没有成功的先例。

作为全球500强的中国中冶（01618，HK），进入房地产业已有10年，截至2010年，其保障性住房规划建筑总面积已达3054万平方米。

中冶的保障房建设模式与工程承包基本一致，即地方政府出地，中冶承建，建成后政府回购，中冶则收取管理费。

其中，中冶在投入约30%的自有资金启动项目后，凭借回购担保就可获得银行剩余资金的支持。

据了解，2010年，中冶在保障性住房业务板块的毛利率达到了12.5%，其保障性住房收入分别来自于投资开发收益、管理费和施工建设三个方面。

（2011-5-3来源：

每日经济新闻）

经纬分析：

保障房建设工程任务艰巨，无论是资金、人员或是企业的参与积极性都受到严重的考验，此时要求央企带头参与到保障房建设的各个环节，体现政府对保障房建设的重视，但是参与模式则有待进一步予以确认。

4##建筑面积计算新规“送审”多个“偷面积”项目被叫停

根据《##市建筑面积计算规划管理暂行规定》（送审稿）显示，##对于建筑面积的计算规划趋严。

住宅第一个阳台的设计进深（取阳台维护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度（限一开间）的，按水平投影面积的一半计入容积率。

单套住宅中第二个或两个以上的阳台，应按水平投影面积计入容积率。

飘窗方面，“送审稿”亦有详细要求。

即飘窗窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应小于2.2米，飘窗出挑外边线至外墙面的距离不得超过0.6米。

只有符合上述条件的飘窗，才不计入建筑面积。

对设备层、地下室的面积及层高也有了详细规定。

其中，高度在2.2米以上（含2.2米）的设备层，其建筑面积应计入容积率。

“送审稿”明确，多、高层住宅的建筑层高不超过3.6米，商业、办公建筑层高不超过4.5米，层高超出上述规定的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。

（2011-5-11来源：

凤凰网）

经纬分析：

虽然文件仍处于“送审”阶段，但显示出相关部门对房地产行业内规则的关注，决心在操作层面对房地产进行规X。

5发改委：

商品房未实行一套一标每套罚款5千元

据国家发展和改革委员会12日公布的通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。

构成价格欺诈的，责令改正，没收##所得，并处##所得5倍以下罚款；没有##所得，处5万元以上50万元以下罚款。

房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。

各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。

发展改革委还要求各级价格主管部门近期对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房，实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏，不留空白。

（2011-5-13来源：

新华网）

经纬分析：

实行一套一标令价格“准降不准升”，使开发商在推货时定价更为谨慎，但目前在##地区该法规的执行暂时还未到位，《通知》有望可以加快制度的执行进程。

6国土资源部：

严禁擅自利用农村集体土地建公租房

国土资源部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防X和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。

《通知》要求，各级国土资源管理部门切实做到保障性安居工程用地应保尽保、及时供应，省级国土资源管理部门要建立健全保障性安居工程用地审核绿色通道。

同时，严格控制保障性安居工程建设标准，以有限的土地资源增加住房有效供应。

公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。

2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷。

约为前两年年均实际供地量的2倍。

其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划占78.6%。

与去年的计划供应量和实际供地量相比，2011年全国住房用地计划供应量分别增加18.5%和72.6%。

其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。

保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。

（2011-5-13来源：

新华社）

经纬分析：

保障房的开工建设迫在眉捷，为加快开工进程，《通知》明确了与保障房相关的用地管理及建设标准等相关问题，确保保障房的建设有标准可循。

7农村集体土地确权大限定了流转还有多远

近日国土资源部、财政部、农业部联合下发通知，要求2012年底前农村集体土地所有权证要确认到每个所有权的集体经济组织。

从##市国土资源和城乡规划局获悉，##市目前的集体土地所有权证从2002年开始办理至今已有1777宗，与集体建设用地和宅基地已完成确权比率9成以上相比，##农村集体土地所有权证发证比例在全省仅为中下水平。

农村集体土地产权明晰后，农村的宅基地、农村集体建设用地可以以合法的方式进行流转。

此次发文规定农村集体土地确权发证有关工作经费足额纳入财政预算，这将减轻村集体组织和村民申请办证费用的资金负担。

目前已颁发的农村集体土地所有权大部分只登记到行政村农民集体一级，未来##市农村集体土地确权发证工作将重点抓好集体土地所有权确权登记发证工作。

（2011-5-19来源：

南方都市报）

经纬分析：

城市扩X速度加快，部分农村集体土地也加入城市规划版图，加快集体土地产权的确权，将有助于解决农村改造等工程进度，为城市化提速。

8银监会：

银行可以自主提高首套房首付比例

在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上，中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。

调至四成、五成正常

杨少俊昨日在回答记者关于最近##、部分银行首套房首付款比例上调问题时表示，各家商业银行把首套房首付款上调至四成、五##属正常情况。

他说，银行将最低首付款比例提高至官方下限之上，反映出银行对当地经济、房地产市场及自身风险承受能力的评估。

（2011-5-18来源：

新京报（））

经纬分析：

存款准备金率一路上升，并且继续上升的可能性较大，商业银行的可贷资金大幅缩减，银行根据自身风险承受能力发放房贷。

9农村集体土地确权大限定了流转还有多远

近日国土资源部、财政部、农业部联合下发通知，要求2012年底前农村集体土地所有权证要确认到每个所有权的集体经济组织。

从##市国土资源和城乡规划局获悉，##市目前的集体土地所有权证从2002年开始办理至今已有1777宗，与集体建设用地和宅基地已完成确权比率9成以上相比，##农村集体土地所有权证发证比例在全省仅为中下水平。

农村集体土地产权明晰后，农村的宅基地、农村集体建设用地可以以合法的方式进行流转。

此次发文规定农村集体土地确权发证有关工作经费足额纳入财政预算，这将减轻村集体组织和村民申请办证费用的资金负担。

目前已颁发的农村集体土地所有权大部分只登记到行政村农民集体一级，未来##市农村集体土地确权发证工作将重点抓好集体土地所有权确权登记发证工作。

（2011-5-19来源：

南方都市报）

经纬分析：

城市扩X速度加快，部分农村集体土地也加入城市规划版图，加快集体土地产权的确权，将有助于解决农村改造等工程进度，为城市化提速。

10监会：

银行可以自主提高首套房首付比例

在2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会上，中国银监会办公厅副主任杨少俊介绍，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策。

调至四成、五成正常

杨少俊昨日在回答记者关于最近##、部分银行首套房首付款比例上调问题时表示，各家商业银行把首套房首付款上调至四成、五##属正常情况。

他说，银行将最低首付款比例提高至官方下限之上，反映出银行对当地经济、房地产市场及自身风险承受能力的评估。

（2011-5-18来源：

新京报（））

经纬分析：

存款准备金率一路上升，并且继续上升的可能性较大，商业银行的可贷资金大幅缩减，银行根据自身风险承受能力发放房贷。

二、城市规划与建设资讯

1、6月底前广佛肇启动共建经济合作区

昨日会议原则通过了《广佛肇经济圈发展规划（2010- 2020年）》，提出到2020年，形成综合经济实力强大、空间布局合理、基础设施联网、产业联动发展、社会事业发达、公共服务均等、城乡环境优美、人民生活富裕的优质生活圈，亚太地区最具活力和竞争力的国际大都市区，携领珠江三角洲地区建成世界级城市群。

    三市定位：

各有侧重 

    ##将提升其核心地位，优化发展商贸会展、金融服务、现代物流、文化创意和总部经济等高端服务业，做大做强汽车、重大装备、高端信息等先进制造业和战略性新兴产业，率先建成以现代服务业为主体的现代产业体系。

    ##要壮大机械装备、电子信息、汽车制造等现代制造业与高新技术产业，开拓发展以金融后台服务为重点的现代服务业和战略性新兴产业，提升地区性商贸、研发和服务功能，建设成为我国南方重要的现代制造基地、高新技术研发与转化基地、金融（后台）服务与创新基地、工业设计与创意产业基地、现代物流基地等，成为珠江三角洲向粤西沿海、西江流域辐射和拓展的重要枢纽。

 ##要积极承接广佛的产业与资本转移，加快发展先进制造业、高新技术产业和战略性新兴产业，大力发展旅游、房地产、现代物流、区域商贸、商务会展、金融、信息服务、文化创意和技术研发等现代服务业，积极构建现代都市农业体系。

    经济圈：

分重点建设区、合作区两类

《发展规划》提出两类重点地区：

一是重点建设地区，二是重点合作地区。

##大学规划设计研究院院长李立勋解释道，重点建设地区是在三市各自行政区域内的，而重点合作地区是跨区域的。

重点建设地区包括城市中心区（三市的中心城区）、重点产业区、优质生活休闲区、农村建设示X区四种类型。

重点合作地区包括产业协作共建区、重大设施共享区、边界合作共建区、生态环境共管区四种类型，建设成为广佛肇一体化发展的空间载体，通过产业、设施、生活、生态等领域的共建共享共管共治。

保障：

制订统一产业经济政策避免恶性竞争 

    《规划》建议，建立区域合作机制要打破行政区划界限，制订统一的产业经济政策（如三市企业年缴纳的堤围防护费标准等）；在产业项目布局上给予##适度倾斜，避免恶性竞争，降低各方在招商引资、选资上的行政成本。

##市长：

建议经济合作区选址怀集    

 ##市市长郭锋会上提出，考虑到##市的区域发展和产业布局现状，建议广佛肇经济圈经济合作区放在该市怀集县，怀集人口、面积占##全市的四分之一，距离##仅一个小时，发展空间巨大。

一主两副，强化中心：

以##中心城区为核心，以##中心城区和##中心城区为副中心，形成“一主两副”的空间增长与组织中心。

两脊多极、点轴推进：

两脊（两条发展主轴）为：

（1）南北发展脊：

从化-花都-白云-##中心城区-南海-番禺-##-南沙；

（2）东西发展脊：

增城-萝岗-黄埔-##中心城区-##中心城区-三水-##中心城区-德庆-封开。

通过多极（多个重要节点），构筑两条主要发展轴线，引导产业和人口向轴带聚集，形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展。

（2011-5-6南方都市报）

经纬分析：

广佛肇经济圈抱团并进行差异化发展，对三地一体化有明显的推动作用，有助于促进三地的交通、基建、信息、产业等方面的融通。

2、东平新城商业金融业用地扩容

根据##市城乡规划局官方挂出《关于东平新城核心区相关地块控规调整的公示》，本次调整的地块主要位于东平新城交通枢纽西北侧，具体X围北至天虹路、西至岭南大道、东至文华南路、南至富华路，总用地面积达71.13公顷。

整个X围被裕和路分为南北两块，其中裕和路北侧地块（如图，地块A）在原控规中的主要功能为商业金融业用地，裕和路南侧的地块（如图，地块B）在原控规中的主要功能为办公用地。

具体的调整内容是：

在计容开发强度上，总的开发量进行了提高，由原来的159万平方米调整为现在的近205万平方米，共增加了约46万平方米；在用地功能上，保持裕和路北侧##地块的商业金融业功能，将轨道交通站点西侧地块功能调整为商业金融业用地。

其中，裕和路北侧地块建设强度适当降低，计容总建筑面积由原来的102万平方米调整到现在的60万平方米，功能保持不变。

裕和路南侧地块的建设强度适当提高，计容总建筑面积由原来的57万平方米调整为现在的145万平方米，功能调整为商业金融业用地。

（2011-5-12珠江时报）

经纬分析：

配合东平新城“强中心”的战略定位，东平新城不仅划定了建设的核心区、重点开发区及协调区，还大幅增加区内的商业金融体量，使东平新城的规划发展进程加快，加深投资者对该片区价值的认可。

3、##《2011年加快保障性住房建设实施方案》发布

《2011年加快保障性住房建设实施方案》近日发布，，明确了##市保障房建设的目标、保障X围、建设方式、资金保障等内容，并要求各级政府必须在每年第一季度前根据保障房建设任务确定其建设用地。

今年保障房要求力争在第二季度内全部实施开工建设，最迟也不能超过9月底。

方案提出，保障房的建设方式有新建和配建两种。

其中，新建部分由各级政府以及各类投资主体投资，也可以由各级政府收购、租赁以及通过将政府的公有住房改造等方式进行。

另外，还鼓励在商品房建设项目、各类产业园区中集中配建保障房（配建比例由各区根据实际情况确定）。

规划、国土部门将在项目土地出让条件中明确公共租赁住房的产权归属以及明确要优先开工建设。

方案特别明确，在没有确定好保障房建设用地前，国土部门不得办理商品住房建设项目用地交易出让；配建的保障房未完工，其他商品住房不能预售。

此外，方案还对保障房的建设资金做出明确规定，将按照土地出让净收益不低于10%、公积金收益等渠道筹措保障房建设专项建设资金，并建立专用账户，实行专款专用。

同时，鼓励社会各类投资主体积极参与，如公共租赁住房建设既可以由政府投资建设，也可以由企事业单位和其他机构投资建设，并实行谁投资谁收益。

（2011-5-13##日报）

经纬分析：

在当前市场调控、宏观经济日渐严峻的情况下，明确提出了企业参与保障房建设的模式，部分企业可能会出于企业的可持续发展考虑，采用配建的方式参与到保障房的建设，从而以较低的地价获取商品住房用地。

4、##地铁二号线近期招标西起南庄东接##南站

25日，##市政府网发布招标预告称，##市城市快速轨道交通二号线工程可行性研究拟近期招标。

线路走向、站点以及工程造价等详细信息暂未公布。

 根据《##市城市快速轨道交通建设规划（2009—2020）》，地铁二号线沿东西轴线布设，连接##中心城区同区域铁路客运枢纽##新客站，并形成除广佛线之外的第二条城际通道。

二号线首期南庄—##新客站段线路长度32.3km，其中地下线16.8km，地面和高架线路15.5km。

途经南庄、石湾、魁奇路、花卉大道、##新客站，是连接中心组团的东西主干线，联系##与##的快轨通道。

规划建议该项目于2015年初开工建设，土建工程于2018年中完成，2020年中建成通车。

远期规划中，二号线还将延伸至高明##。

今年##市实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》评价考核工作汇报会曾透露，广佛两市已就##七号线与##2号线的衔接方案达成共识，##七号线将延伸至##陈村，##二号线经林岳向东下穿陈村水道和##二、七号线出入段线后，平行武广高铁接入##南站的西广场，并设置车站与##二、七号线换乘。

前期工作已于去年12月底前完成。

（2011-5-26来源：

南方都市报）

经纬分析：

地铁二号线招标在即，虽然未正式公布其线路走向及站点等信息，但仍有望引起新一轮的“地铁沿线”热潮，为南庄、石湾、陈村等地的区域发展预期带来利好。

5、澜石片区改造工程首期110亩地块交付

昨日，在原石湾镇街道办事处办公大楼地块，禅城区政府将首期地块交付新鸿基地产，这标志着澜石片区改造工程进入实质性的操作阶段。

据介绍，首期交付的地块共有110亩，位于##大道以东、东平河以北的原石湾镇街道办事处附近区域。

新鸿基发展（中国）##南中国区总经理黄少媚说，昨日交付的110亩地块将全部用于首期商品房开发。

在接受土地后，他们将迅速在总体控制规划性指导下，制定详细的建设规划，并争取早日动工兴建。

整个改造片区将建设成一个“滨海城市”，除商品房开发和绿化外，约有25%的土地用于建设商业、酒店业及其他城市设施。

据澜石片区改造工程指挥部副总指挥李浩民介绍，整个澜石片区改造面积为2100多亩，涉及3300多户，需扩迁物业约100万平方米。

目前，总体动迁工作已经完成总数的76%，选择货币补偿的占完成动迁户数的60%。

新鸿基地产代理##执行董事苏仲强介绍说，他们将发挥他们的优势与专长，努力把澜石片区打造为“集国际一流购物中心、超甲级写字楼及优质居住物业”的超大型城市综合体项目，成为禅城区“三旧改造”方面的成功典X，成为##又一璀璨的地标。

（2011-5-27来源：

##日报）

经纬分析：

澜石片区改造进入实质阶段，110亩用地全部用于商品房建设，预计明年将入市，届时将重新掀起片区热点；另外大批拆迁户也会随着拆迁衍生大量住房刚性需求，补给当前房地产市场。

三、土地市场成交情况分析

重点成交地块列表

禅城

2011-5-18

佛禅（挂）2011-008

##市禅城区岭南大道东侧、东平路北侧

商业金融用地（兼容办公、居住）

6252.3

≤4.5

4318.72

4318.72

460.03

1534.98

##市石头房地产置业##

##

2011-5-11

佛顺（挂）2011-009

##市##区乐从镇南区10号地块

城镇住宅用地兼容商服用地

47929.92

≤3.0

40500

70000

972.6700983

4868.21871

##钜隆房产##

2011-5-17

佛顺（挂）2011-010

##市##区均安镇鹤峰路1号地块

城镇住宅用地兼容商服用地

82561.22

≤3.0

23943

23943

193.141986

966.6766068

胡晓海

【五月份土地市场成交分析】

对于房地产调控的“给力”表现，数月里，##土地市场成交表现平平，纯住宅市场甚至接近冰封阶段，相反，工业用地则成为政府财税收入的重要途径。

本月，##乐从钢铁世界约5294万元拍得位于乐从大罗村约121.49万㎡大型捆绑性工业用地，打造成为钢铁贸易集散中心，取代旧钢铁市场，另一方面，有助于加快东平新城的建设、环境改善，土地市场的价值上升，周边项目的利好。

另外，钜隆以7亿元拍得乐从南区最后一块商住用地，与佛顺（挂）2010-056地块形成连片开发，合计占地约7.4万㎡、建面约22.22万㎡。

据统计，5月份##土地市场共出让19宗，占地约190.13万㎡，总成交金额约5318万元。

其中工业用地占7宗，占地约164.75万㎡，成交金额约5305万元；而住宅用地成交3宗、占地约854.84㎡；商住用地成交2宗、占地约13.05万㎡；商服用地成交6宗、占地约12.25万㎡。

重点出让地块列表

禅城

2011-6-9

佛禅（拍）2011-005

禅城区科润路以南、禅港路以西

居住用地（可兼容商业服务业设施用地）

74857.72

≤2.5

187144.3

90000

南海

2011-6-22

佛南（拍）2010-047

##市南海区里水镇甘蕉村地段

城镇住宅用地兼容批发零售用地、其他商服用地

43951.1

≥2.0且≤3.3

145038.63

29220

2011-6-24

佛南（拍）2011-006

南海区罗村街道北湖一路罗村实验小学东面地段

城镇住宅用地兼容批发零售用地

21361.9

≥1.5，且≤2.5

53404.75

14420

##

2011-6-8

佛顺（挂）2011-013

##市##区北滘镇三洪奇三乐西路瑞景新村地块

城镇住宅用地

28553.34

≤1.6

45685.344

7500

2011-6-8

佛顺（挂）2011-014

##市##区大良街道云近东区33号

城镇住宅用地兼容商服用地、公园与绿地

69196.49

≤3.0

156066.42

52749

三水

2011-6-24

佛三（拍）2011-002

##市三水区西南街道雅居乐东侧

住宅、商服用地

131389.1

1.0＜FAR≤2.5

328472.75

59500

2011