南京城北兰亭雅苑项目市场定位报告.docx
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南京城北兰亭雅苑项目市场定位报告
兰亭雅苑市场调研报告
南京市房屋销售置换实业有限公司
2006年8月1日
第一部分城北房地产市场简要分析
一、城北发展整体特征
二、城北城市规划与特色
三、城北房地产市场发展状况
四、小结
第二部分竞争楼盘分析
一、在售住宅体量及总户数分析
二、竞争楼盘主力户型及面积分析
三、竞争楼盘销售情况分析
四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率
五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析
六、主要竞争楼盘开盘时间和交付时间分析
七、本项目主要竞争楼盘成交状况分析
八、主要竞争楼盘成交户型及在售户型分析
九、小结
第三部分地块分析篇
一、地块地理位置分析
二、地块周边配套环境分析
三、地块周边交通环境分析
第四部分产品分析篇
一、主要经济指标
二、套型面积数量
三、规划特色
四、项目概况
五、项目swot（优劣势）分析
六．产品核心卖点分析
七．项目目标客户分析
附件一：
城北在售竞争楼盘档案
第一部分城北房地产市场简要分析
一、城北发展整体特征
城北板块地跨下关、栖霞、玄武三个行政区；地处南京市城区北部，东界句容，西连主城，濒江依城，沿江水岸线延绵92公里；板块总面积370.1平方公里（栖霞340平方公里），共有户籍人口59万。
栖霞区是南京著名的东郊风景区，拥有幕府山、太平山、栖霞山沿江风光带等自然资源。
目前城北房地产市场主要的关注点有三块：
迈皋桥－晓庄区域、老下关地区、中央门－幕府山一线。
1、城北的交通四通八达
城北作为连接苏南、苏北的交通咽喉和长江中下游的交通枢纽，其地理位置
十分突出。
由于长江二桥、中央门汽车站、南京火车站的存在，加上地铁的开通，玄武湖隧道、九华山隧道的贯穿，城北的交通体系四通八达。
城北的居民出行也
更加快捷
2、城北的商业设施分布不均
城北商业设施的现状从下关地区向东，逐级递减。
城北目前商业设施较好的片区集中在下关、中央门和迈皋桥三地。
这三地靠近主城区，居民较多。
商业设施基础较好。
迈皋桥以北、以东区域商业设施比较缺乏，目前新开楼盘的商业配套主要依靠开发商自身打造。
如旭日景城、方圆绿洲等楼盘都规划有商业街等商业配套设施。
3、城北环境得天独厚
往南是玄武湖，往北是长江、幕府山，往东南是紫金山，腹地还耸立着苍翠的红山。
随着城北化工厂的搬迁，城北的居住环境将日趋改善，城北的环境优势也将凸显。
二、城北城市规划与特色
首先，在环境整治方面今年将有大动作。
据悉，南京化工厂、金陵化工厂等多个污染较重企业将在近年彻底搬迁出城；南京幕府山因长期开采白云石而形成的“大疮疤”将变为碧湖云烟的“天池”，目前专家正在进行最后的可行性论证；
其次，交通方面继续让人期待。
地铁一号线将在现终点站迈皋桥站的基础上，沿和燕路向北延伸，终点站将为燕子矶站
第三，商业规划又添新区
规划的城北商贸区将以晓庄广场为中心，规划面积达1.87平方公里，总投资10亿元。
其中包括高力家居港、汽配城、百安居、苏宁电器、品牌汽车4S店等
大型市场项目。
另外，为了方便居民购物，还调整了14条公交线路进入城北商贸区
三、城北房地产市场发展状况
从销售情况来看，上半年城北板块商品住宅上市总量42.95万平方米，占全市14.74％，同比上升136.69%；同期销售总量27.9万平方米，占全市6.45％；6月份板块商品住宅整体成交均价达5920元/平方米，仅低于城中、城东板块，位居全市第三，其中世茂滨江新城均价达万元以上。
分析销售情况，可以看出，由于上半年城北上市商品住宅同比上升幅度高达136.69％，使得这一时期城北商品住宅供应量占江南八区的比重快速提高，并且房价在上半年呈现缓慢增长。
1.楼盘分布较分散城北横跨下关、栖霞、玄武三区。
由于地区跨度太大，城北的新开发楼盘分布较分散。
近年来，新开发楼盘主要集中在在迈皋桥板块，主要楼盘有栖霞天韵、北城世家、北苑之星、鸿燕名居等。
该板块靠近主城区，居民较多，商业设施基础较好。
此外，在城北的北部纬一路沿线和西部的经五路沿线，近年来，开发楼盘较多。
经五路（墨香路）沿线集中了兴都花园、雯锦雅苑、墨香山庄、北城新风等6家楼盘。
纬一路（幕府东路、幕府西路）沿线集中了阳光雅居、城市绿洲、望燕名居、旭日景城、中浩•森林湾等楼盘。
这两地地处城郊结合带，虽然新楼盘开发不少，但是商业设施比较缺乏，且分布不均，远不如下关和迈皋桥地区。
2.大盘涌现，上市量增加。
据网尚房地产统计数据显示，2006年上半年城北板块商品住宅上市量为
42.95m2,同比去年增幅136.69%.在城北一些大盘（如世贸外滩新城、聚宝山庄、旭日景城等）上市的影响下，城北在江南八区所占比例不断增加。
3.城北房价从04年至06年上半年呈现平稳上升趋势。
从2004年均价4500元/平方米左右到2005年均价5000元/平方米左右，到2006年上半年均价5500元/平方米左右，在世贸外滩新城的带动下，2006年5、6月份的均价甚至已达5920元/平方米，城北房价走高。
支撑城北房价上扬主要原因有：
早一些高档或中高档楼盘的带动，如世贸外滩新城、金基翠城等。
早迈皋桥地铁投入使用，在玄武湖隧道、九华山隧道相继打通等交通利好推动
早城北化工厂搬迁利好的促进
4.由南向北，由东向西，楼盘均价逐级递减。
在城北片区，楼盘均价从高到低，其分布大致有以下特征：
早下关区域，世茂滨江新城一枝独秀，均价上万。
此外惠纺园、清江西苑、
清江花苑等楼盘均价也在6000元/川左右。
早城北与城中过渡区域，从中央门至火车站以北一线分布着金基翠城、赞
成•湖畔居、东恒•阳光嘉园等楼盘。
均价一般在5500-6000之间。
早迈皋桥板块，均价在5000-5600元/川之间。
代表楼盘林景瑞园。
早经四路沿线，均价在4800-5000元/川左右。
代表楼盘墨香山庄、雯锦雅苑早纬一路沿线，均价在4800-5000元/卅之间。
代表楼盘旭日景城、方圆绿洲早尧化门区域，均价在4000元/讥代表楼盘上城风景。
5.城北商业网点由南向北呈梯度分布。
近几年，随着城北楼市的发展和城北定位从老工业基地向人居与商贸转变，城北商业地产也发展迅速，集中体现在城北从南向北中央门至建宁路、迈皋桥、纬一路三个市场群的形成。
中央门至建宁路市场群现在被誉为第三商圈。
该商圈地处下关，水陆交通方便，有长江码头、火车站、长途汽车站对外联连。
经过几年发展，建成了金桥、玉桥、鑫桥、红桥、大方国际、华东国际皮革城等10多个大型批发市场，
家乐福、易初莲花等大型超市也已进入。
目前，在建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域经营面积在5000平方米以上的专业市场达20多家。
在中部，迈皋桥是城北传统中心区域，9月1日正式通车的地铁一号线最北一个站就在迈皋桥广场。
随着地铁通车，迈皋桥的地理位置将更加优越。
目前附近一批商业地产正在兴起，金港大厦正在销售，锦华大厦正在建设，一些大型超市，如好又多、苏果等已入驻。
在北面，纬一路以北占地3000亩的城北市场群一期规划已经建成,
期规划正在制定，目前该区域集中了南京高力汽配、每家玛超市等大型商业项目
四、小结
1、目前迈皋桥的商业设施略显陈旧，即使是好又多超市也是两年前就进驻了。
除了好又多超市和肯德基，其它的商业配套有待提高。
2、迈皋桥商圈扩容在即。
2006年1季度，迈皋桥周边230多亩的土地挂牌出让,在新开发的房地产项目当中，自建的商业配套不可或缺。
如栖霞天韵就成功地引进苏宁电器和麦当劳，填补了迈皋桥商圈家电零售业的空白。
第二部分竞争楼盘分析
本项目主要竞争楼盘有北苑之星、林景瑞园、墨香山庄，北苑之星距离本项目最近，与项目仅隔网板路相望。
墨香山庄在本项目的东南方位，与雯锦雅苑（目前已基本售罄）沿经五路分布。
林景瑞园在本项目的西北方向，和燕路沿线。
此外，在本项目1.5公里内还分布着北城世家、栖霞天韵、城市绿洲、阳光雅居等在售楼盘。
、在售住宅体量及总户数分析
占地面积
建筑面积
总户数
北苑之星
约12万川
970户
林景瑞园
52031.2卅
79814.99川
660户
墨香山庄
9.8万川
约19万川
北城世家
3万川
7万m
700户
栖霞天韵
4752m2
31710m
方圆绿洲
约26万m
一、二期
1600户
阳光雅居
50200m
约10万m
一期、二期、
二期已入住
四期253户
目前，在城北，楼盘开发正往东往北推进。
在纬一路沿线和经五路沿线，一些建筑面积在20万平方米以上的大盘逐个浮出水面。
根据规划，城北化工厂的搬迁将腾挪更多的土地开发规模较大的楼盘。
但在迈皋桥-月苑小区一线，由于本身已是成熟地段，人口密集，配套也齐全，10万平方米建筑面积的楼盘，已属
规模较大的楼盘。
、竞争楼盘主力户型及面积分析
主力户型
面积分布范围
北苑之星
两室两厅
74-78m（44套）
三室两厅
89-93m，95-97m，99-100m，
103-104m2，109-113m2，118-119m2，
132-134m，141-145m。
林景瑞园
二室两厅
94-95m
三室两厅
116m2>118m2>119m2>130m2>131
m2
71m挑高户型
墨香山庄
两室两厅
76m（33套）
三室两厅
92-117m127-144m
北城世家
二室两厅
62-70m,79-88m
三室两厅
110-124m2
栖霞天韵
两室两厅
100m2
三室两厅
138-141m2
方圆绿洲
一室一厅
40.45m（42套）
二室一厅
63m（126套）、81m
两室两厅
77m（72套）83-88m
三室两厅
101-114m>120-132m2
复式
82-84m
阳光雅居（四期）
两室两厅
95m2>100m2
三室两厅
111m2>115m2>121m2
目前在城北在售楼盘的主力户型是两室两厅和三室两厅。
在迈皋桥-月苑一线两房两厅的户型面积主要集中在80-90m2,80平米以下户型供不应求。
仅墨香山庄有33套80m以下的户型，北苑之星有44套80m以下的户型。
三、竞争楼盘销售情况分析（统计截止日期2006年8月1日）
入网总
可售套
认购套
成交套
销售面积
均价
成交比
套数
数
数
数
（元
例
/m）
北苑之
星
760
78套
24套
467套
50817.84卅
4682
60.45%
林景瑞
园
800套
715套
1套
84套
9112.66川
5641
21.77%
墨香山
庄
697套
139套
74套
484套
47709.88川
5134
66.97%
北城世家（一期）
170套
52套
7套
111套
10726.17卅
5182
62.10%
栖霞天
韵
569套
72套
3套
418套
14996.56
5377
55.44%
方圆绿
洲
1849套
352套
8套
1189套
115033.23
4957
6500
（复
式）
67.59%
阳光雅
居（四
期）
253套
195套
0套
58套
6166.31tf
4145
21.48%
（注：
此处均价是指已售出房源的住宅类平均价格，非目前在售房源均价）
目前主要竞争楼盘当中，销售情况较好的楼盘主要以方圆城市绿洲为代表。
该
楼盘以多层住宅为主，面积控制合理，以80-90卅两房两厅为主力户型。
均价在5000元/川以下。
对城北的主流客群较有吸引力
四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率
物业类型
容积率
绿化率
北苑之星
规划建设25幢多层、小高层住宅。
1.75
50%
林景瑞园
7栋9层、11层的小高层
2栋层咼5.2米的挑咼户型
1.5
46.7%
墨香山庄
多层、小高层、高层
目前已售或在售的8幢、10-14幢、
22-25幢、27幢全部是11层的小高
层
1.9
46%
北城世家（一期）
多层、小高层
2.3
40%
方圆绿洲
多层为主
目前城北在售楼盘物业类型大多涵盖多层、小高层。
除方圆城市绿洲的物业类型以多层为主外，其他竞争楼盘以小高层为主，多层为辅。
如北苑之星一期、二期当中，仅一期有2栋8F多层，其余14幢全部为小高层。
五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析
推广定位
广告诉求点
北苑之星
成熟地铁名盘
24小时热水供应成贤街小学分校
林景瑞园
城北标杆养生美宅
绿树林荫快乐养生
新风+净化器
墨香山庄
城东北万坪自然山林生态景
观社区
保留10000平方米大型自然山林，50年原生树木。
北城世家
正迈皋桥新咼邸生活
坡地美宅
方圆城市绿洲
城北26万平方米绿色坡地景
林间庭院友善生活
观庭院社区
城北最具规模的综合性社区之
阳光雅居
天天森呼吸
在主要竞争楼盘中，地铁已是众所周知的卖点。
因此不再是主要的广告诉求点。
在竞争楼盘中，广告诉求点主要还是在户型设计、面积合理控制、小区景观上。
如林景瑞园以养生美宅为卖点，墨香山庄以10000平方米大型自然山林为卖点
六、主要竞争楼盘开盘时间及交付时间分析
开盘时间
楼盘进度
交付时间
方圆城市绿洲
2004年10月11
目前在售的是二期
2005年10月30
日（一期）
二期有12幢
日（一期）
2005年10月13
共1000套房源，6层的
日（二期）
多层10幢,小高层2幢。
林景瑞园
2006年5月28
目前在售的是一期01
日（一期）
幢、05幢、06幢、07幢
11层小高层。
阳光雅居
2003年3月3
目前在售的是四期17幢
2004年5月31
日（一期）
和19幢18层的高层。
日（一期）
2006年5月20
日（四期）
墨香山庄
2004年12月26
目前在售的是三期，其
日（一期）
中24幢景观小咼层于
2006年1月1日开盘
北苑之星
2004年5月28
目前在售的是二期小高
2005年9月30
日（一期）
层
日（一期）
2006年4月22
预计2007年5月
日（二期）
30日（二期）
北城世家
2005年11月26
目前在售的是一期，01
日（一期）
幢、02幢、03幢为6层
多层,04幢为11层小咼
层建筑
栖霞天韵
2005年10月1
日（一期）
城北新开楼盘主要在迈皋桥区域，北城世家、栖霞天韵在2005年底开盘，林景
瑞园在2006年5月开盘，其他竞争楼盘如方圆城市绿洲、北苑之星、墨香山庄都是老盘新开，或二次开盘，或三次开盘。
七、本项目主要竞争楼盘成交状况分析（统计截止日期2006年8月1
日）
北城世家累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
170套
51套
8套
111套
10726.7
5182元/
62.10%
m2
m
01幢累计成交状况开盘日期：
2005-11-26
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
38
9
0
29
3053.96
5157元/
m
75.71%
02幢累计成交状况开盘日期：
2005-11-26
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
56
4
5
47
3927.4
5250元/
83.52%
m
m
03幢累计成交状况开盘日期：
2005-11-26
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
28
6
0
22
2432.28
5077元/
78.28%
m
m
04幢累计成交状况开盘日期：
2005-11-26
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
48
32
3
13
1312.5>
5234元/
24.18%
m
m
北城世家一期于2005年11月26日开盘，01幢、02幢、03幢、04幢住宅上市，
有3幢多层、1幢小高层，共170套房源。
8个多月成交111套，认购8套。
去化速度每月15套左右
林景瑞园累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
800套
713套
2套
85套
9231.2卅
5642元/
m
22.05%
01幢累计成交状况开盘日期：
2006-05-28
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
85
84
0
1
94.82
/
0.96%
05幢累计成交状况开盘日期：
2006-05-28
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
91
85
1
5
590.1
5566
6.06%
06幢累计成交状况开盘日期：
2006-05-28
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
64
36
1
27
311308
5647元/
41.58%
m2
m
07幢累计成交状况开盘日期：
2006-05-28
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
86
34
0
52
5433.2m
5650元/
m
60.05%
10幢累计成交状况开盘日期：
2006-05-28
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
10
10
0
0
0
/
0
10幢累计成交状况开盘日期：
2006-05-28
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
12
12
0
0
0
/
0
注：
10幢、11幢为1-2F商铺
林景瑞园于2006年5月28日开盘，有四幢住宅上市，分别是01幢、05幢、06
幢、07幢，共326套住宅。
约2个月时间销售85套，认购2套。
去化速度一个
月一个月44套左右
墨香山庄累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
⑴）
均价（元/
m2）
成交比例
697套
130套
69套
498套
47709.88
5110
66.97%
08幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
66
2
3
61
6631.4
4846
90.93%
10幢累计成父状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
64
8
2
54
5922.67
4953
81.83%
12幢累计成父状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
64
7
2
55
600545
4962
82.68%
14幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
66
3
15
48
5288.63
5111
72.51%
11幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
73
7
11
55
5598.12
5458
70.75%
13幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
77
5
27
45
4325.14
5090
57.06%
23幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
44
8
4
32
2110.93
5452
44.58%
22幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
44
0
2
52
4923.67
5143
102.26%
27幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
66
66
0
0
0
/
0
24幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
44
0
0
66
4906.66
5224
103.61%
25幢累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
44
13
1
30
1997.41
5231
42.18%
墨香山庄一期于2004年12月26日公开发售。
2005年5月22日，精致小高层隆
重推出。
2006年1月1日，景观小高层开盘。
2006年8月5日将推出19幢、20幢多层公寓。
户型为87川二室一厅和106卅、92川三室二厅。
北苑之星累计成交状况
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
（卅）
均价（元/
m2）
成交比例
760套
78套
19套
483套
51740.74
4694
61.55%
01幢累计成交状况开盘日期：
2004-10-01
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
77
13
4
47
4899.27
4592
57.30%
03幢累计成交状况开盘日期：
2004-10-01
入网套数
可售套数
认购套数
成父套数
销售面积
均价
成交比例
44
1
0
40
4325.41
4576
87.33%
07幢累计成交状况开盘日期：
2004-
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