物业设备管理制度大全.docx

物业设备管理制度大全.docx

《物业设备管理制度大全.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业设备管理制度大全.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业设备管理制度大全

*****物业设施管理制度汇编

设施设施安全管理

1、工程部（设施设施管理部门）应建立健全《设施台账》。

2、设施管理以安全、正常、经济运转为标准，设施的操作、保养、维修由

工程部（设施设施管理部门）专业技术人员推行；相关专业人员必定具备相应的

资质、上岗证。

3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设施管理推行24小市价班制度；未

经主管部门领导同意，非值班人员一律不得进入值班室及设施运转间。

4、设施运转、维修、保养必定严格依照相关操作规程进行，并做好相应的

安全措施和技术措施，防备事故发生。

5、设施管理、运转、维修人员应全面认识和掌握设施运转规律，贯彻“预

防为主”目标，防范安全事故发生。

6、值班室、设施运转间应按规范要求，装备合格的消防器材及相关警示标

志。

7、值班室、设施运转间等工作场所，严禁吸烟。

8、值班室、设施运转间等工作场所、设施及隶属设施应向来保持干净卫生，

严禁堆放杂物及搭晾衣物。

9、设施运转间应保持通风、照明优异，应急灯向来圆满，门窗开启灵便无

破坏，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。

10、每年年终前，工程部（设施设施管理部门）对所管物业项目的设施设施

保护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题拟定下一年《年度

设施设施保养计划》、《年度设施设施大中修计划》。

设施设施检查管理

1、每季度（或每个月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监

督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设施设施检查记录》。

2、每天（或每周），由设施专业主管人员对所管辖设施的运转情况进行全面

检查，发现异常或事故隐患时应及时消除，重要问题应及时向工程部（设施设施

主管部门）、管理处主任报告；同时应按要求如实填写相关设施日检记录。

3、设施责任人必定保证设施安全运转，每天对设施安全情况、线路、零部

件等进行巡视检查，发现故障隐患及时消除，保证安全。

设施设施值班管理

1、值班人员必定坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作没关的事宜。

2、严格依照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设施运

行数据，认真填写《设施运转记录》、《交接班记录》。

3、亲近监控设施运转情况，发现事故隐患后及时办理。

当班人员无法办理

时，应及时报告上一级主管协调办理。

4、交接班规程

（1）值班人员按一致安排的班次值班，不得迟到、早退、无故少勤，不能够擅自接班、顶班。

因故不能够值班时，必定提前办理请假手续，返回后及时销假。

（2）接班时，接班人员必定提前20分钟做好接班准备。

（3）接班时，接班人员必定提前15分钟到达值班岗位准备接班。

（4）交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设施运转状态”。

接班后，双方在交接班记录上签字确认。

（5）以下情况下不得交接班：

①没有完满达到“五交”规范要求时。

②接班人未到岗，接班人严禁下班。

③接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。

④交接过程中发生故障，应停止交接，由接班人负责办理事故，接班人协助。

设施设施维涵保养管理

1、各物业公司一律严禁自行对高压供电设施进行维涵保养。

如遇此类设施

出现故障，应报请专业供电主管部门办理。

2、各物业公司所有特种设施设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力

管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律推行外委保护保养。

对于外委项目维保，工程部应指派专人监察维涵保养质量；每次外委项目推行作

业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设施安装地址进行作业。

3、维修

（1）检查中如发现设施设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相

关备件，预约维修时间推行作业。

（2）如在预约维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任赞成

后方可推行，并提前见告辖区内业户。

（3）维修主管应督导维修人员准时作业。

（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

（5）维修达成后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设施设施维修记

录》。

4、保养

（1）推行保养计划前，各维修班长应拟定资料采买计划并报批，提前组织

维涵保养资料。

（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创立保养条

件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防范措

施，要求相关人员做好配合。

（3）保养达成后，保养人应如实填写《设施设施保养记录》

5、紧急故障办理

（1）接到紧急故障办理央求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；

重要故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

（2）到达现场后，工程部主管应查察现场、认识故障原因，拟定抢修方案。

（3）推行抢修前，严格依照安全规范做好防范措施，并要求相关人员予以

配合。

（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。

无法确认故障原因时，切不能盲

目乱动，应集中商议，找出最正确方案；如属特种设施，应央求相关单位配合支持，

并按中华人民共和国国务院令（第373号）《特种设施安全监察条例》履行。

（5）故障办理达成后，应做好事故来由解析，拟定相应的防范措施。

（6）每次紧急故障办理达成后，工程部经理应如实写第一版面报告上报相关

部门。

设施设施大中修、更新、改造管理

1、工程部（设施设施主管部门）依照设施使用情况提出设施中修、大修、

更新、改造的推行方案，上报物业公司领导审察后，交由小区/大厦业主委员会

审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征采建议）。

2、推行方案获取业主委员会赞成后，按相关规定申请或续筹物业专项维修

资本。

3、资本筹集到位后，工程部负责方案推行。

4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行查收确认，并按规定办理款项支

付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。

设施资料管理

1、物业查收交接应移交相关机电设施档案资料，包括设施产品合格证、施

工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设施还应移交程序软件备份盘等），

物业公司档案室专柜保存。

2、工程部（设施管理部门）建立设施运转档案柜，保存设施技术资料、设

备台帐、设施运转管理资料和维修资料等。

机电设施档案主要包括：

《设施台帐》、

随机资料图册、《设施设施维修记录表》、《设施报废审批表》。

3、智能控制、消防、水电、电梯等设施的值班记录、巡视检查和保养记录，

必定留有值班、巡检和维保人员的签字。

4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。

对某些特别设施，应按期对

设施管理记录内容进行解析，掌握设施运转情况。

5、借阅、查找设施管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。

发电机使用管理规定

除严格履行设施设施通用管理制度外，还应履行以下规定：

1、发电机房应做好防水、防潮工作。

2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位可否吻合发电机运转要求，储

备合适油量以满足发电机满负荷运转（依照各项目情况自定最小满负荷运转时

间）

3、发电机每个月空载试运转1-2次，运转时间约15-20分钟；平时应将发电

机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求履行）。

4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶

电压等）可否具备，启动送新风设施。

发电机首次投运时，应做全面检查。

5、每次运转、保养达成后，如实填写《发电机运转记录》和《设施设施保

养记录》。

6、发现漏油、漏水现象应及时办理。

7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。

电梯安全管理规定

除严格履行设施设施通用管理制度外，还应履行以下规定：

1、机房内悬挂温度计，应保证机房温度不高出40℃。

2、机房内盘车工具、使用表记图须悬挂于机房内惹眼地址。

3、《电梯困人营救规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室惹眼地址。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸达成后，检查电梯运转可否正常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次年度安全检查；

未获取质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件办理方法履行。

7、工程部（设施设施管理部门）每个月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按

百分制打分，作为年终综合评审的依照）。

8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次

综合评审，选择评审合格的单位签订委托保护保养合同，担当维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，严禁撞击。

（2）严禁吸烟，勿靠厢门。

（3）运转之时，挤门危险。

（4）危险物品，严禁进梯。

（5）保持干净，勿吐勿丢。

（6）运载货物，须先报批。

（7）若遇不测，请按警铃。

（8）超载铃响，后进退出。

（9）少儿乘梯，成人陪同。

（10）发生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（设施设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：

陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区

域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。

对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。

2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看可否因引雷击而以致某些连接

点的松脱和断开。

接闪器与引下线和接地体的连接必定牢固可靠，接地电阻值应吻合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或别的增设接地体，保证防雷设施优异运转。

3、检查如发现引下线碰到严重腐化、其腐化程度占截面积的30%以上则应

及时更换；发现接头松动要马上紧固。

4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设施破坏时，

应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘探，查找原因，采用拯救措施。

高压运转工岗位职责

严格遵守各项目管理处及设施管理部的各项规章制度。

努力学习专业技术，熟练掌握管辖地域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设施、设施的原理、技术性能及实质操作。

认真做好设施的维涵保养工作，做好防范小动物工作，保证安全运转。

坚守岗位，准时巡逻电气设施，亲近监察各仪表的工作情况，正确抄录各项数据并填好报表。

负责与开闭所的业务联系，并做好登记。

事故发生时，高压运转工应保持脑筋沉稳，依照操作规程及时消除故障。

事故未消除不得交接班，应上下两班共同工作，一般性设施故障应交代清楚并做好记录。

请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。

按规定的时间做好配电室室内外干净工作。

达成上级交办的其他工作。

工作票制度

在电气设施上工作，应填用工作票或按命令履行，填用工作票的工作为：

高压设施及线路上工作需所有或部分停电者。

低压设施及线路上的工作需将高压设施停电或部分停电者。

高压室内二次接线上的工作，需要将高压设施停电或做安全措施者。

票签发或命令宣布人（工作领导人）所负安全责任：

工作的必定性和安全性；

工作票上所填安全措施可否正确齐全；

工作负责人和工作班人员可否合适和足够，精神状态可否优异；工作负责人（监护人）所负安全责任；正确安全地组织工作；

工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实质进行安全思想教育；

工作负责人应检查工作票所载安全措施可否正确、齐全和值班员所做的安全措施可否吻合现场实质条件。

工作同意人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施可否齐全及吻合现场条件，并正确履行；负责检查停电设施有无突然来电的可能。

操作票制度

一张操作票只能填写一个操作任务。

操作票要填写设施的双重名称即设施的名称和设施的编号。

操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚齐整，不得随意涂改。

高压运转工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实质操作。

倒闸操作也许是某些重要的操作必定由两人履行，一人监护，一人操作。

操作过程中如发现疑问，应马上停止操作并向电气主管咨询清楚今后再进行

操作。

不得擅自更正操作票，不得随意清除闭锁装置。

进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，严禁倒闸操作。

以下各项工作能够不用操作票，但均应记入操作记录簿内：

事故也许紧急情况的办理。

拉合开关的单一操作。

操作票应按编号序次使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。

操作票应按ISO9000标准保存。

工作中止、转移和终结制度

工作中止时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；中止后连续工作，无需经过工作同意人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地址连续工作。

在未办理工作票终结手续以前，高压运转工不得将检修设施合闸送电。

在工作时期，如有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，

但应先将工作班全体人员已经走动工作地址的确认，通知工作负责人，在获取工

作负责人能够送电的答复后，并拆掉临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、

清理现场后方可合闸送电。

检修工作结束以前，若需将设施试加工作电压，可按以下条件进行：

全体工作人员撤离工作地址；

回竣工作票，拆掉临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏；

工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。

作班若需连续工作时，应重新履行工作同意手续。

在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地址转移工作时，所有安全措施由值班员在动工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地址时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可动工。

工作达成后，工作班应打扫、整理现场。

工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地址后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。

并与值班员共同检查设施状态，有无遗留对象，可否干净等，尔后在工作票上填明工作终结时间，经双方签字后，工作票方告终结。

只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆掉所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。

已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。

保证安全的技术措施

在所有停电或部分停电的电气设施上工作，必定达成以下措施：

一、停电。

二、验电。

三、装设接地线。

四、悬挂标示牌和装设遮栏。

上述措施由高压运转工履行。

对于无经常值班人员的电气设施，由断开电源

人履行，并应有监护人在场。

电梯事故应急办理措施

一、当火灾发生时

维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯所有降至首站；

消防电梯自动进入消防运转状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯；关闭各层厅门，防范火向其他楼层延烧。

二、当发生地震时

略微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴走开导轨。

有一部分导线可能切断，某些组件可能会误动作：

司机赶忙在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；

运转时发生地震，应驶向近来的一层楼面，赶忙撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。

地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；

当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过相关部门严格检查、修复、判断后方可使用；

若是电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持沉着，切勿企图跳出轿厢；

当乘客都走开危险后，应马上切断总电源开关。

三、当电梯进水时

底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运转并切断电源；

当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；

电梯湿水后，由电梯公司做湿水办理，并提交相应报告。

电梯紧急故障办理方案

若是电梯行家驶途中突然发生停车故障。

而停在井道内不能够开门时应先想法通知电梯维修人员，其他人员不得随意办理，省得办理不当发生危险。

维修人员到达现场后，第一应马上想法救出轿厢内被困人员。

若轿厢不在平

层开门地址，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢搬动到开门处，让乘客走开，

当电梯因安全钳动作或其他原因，采用前述措施轿厢仍不能够搬动时，可将轿厢顶

安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。

如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应马上将电源所有切断，以防范触电事故及电气设施短路。

如遇电气设施发生燃烧时，应马上把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告相关部门。

电梯发惹祸故，司乘、维修人员必定马上抢救伤员，保护现场。

抢救伤员需

搬动现场时，须设标志，及时报告相关部门依照“三不放过原则”采用有效措施。

若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过相关部门严格检查，修复判断后方可启用。

若是轿厢因超行程或其他原因必定在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程

起落时，第一要切断电动电源。

尔后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳着手轮使曳引机转动。

操作应注意安全，防范松开刹车时手轮突转伤人。

所有事故发生和办理后，必然要详细记录发生的时间、现象和办理方法，并要及时报告上级。

水泵房停水及事故办理措施

1、因停电造成停水时：

值班人员应马上启用备用电源供水，或开启市政平

地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。

2、因水泵故障停水：

值班人员应马上启用备用水泵供水，同时报工程负责

人，组织抢修，并做好相关记录。

3、水泵电气控制回路故障停水：

值班人员应先关闭电源后，开启市政平川

供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物

业前台）。

4、市政管线故障停水：

值班人员应及时报工程负责人（物业主管/主任），

并联系自来水公司，咨询故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。

有蓄水池（箱）设施的可依照蓄水量及市政恢复供水时间等因素推行准时供水，以保障业户生活。

5、水泵房水浸应急办理：

（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运转设施，并关闭电源开关。

（2）马上通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。

（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。

（4）封堵水源同时应马上排水。

（5）排干水后，应马上对浸水设施设施进行除湿（烘烤）办理。

（6）确认浸水已除掉，各机电设施的绝缘电阻吻合要求后，开始试运转，

如无异常则可投入运转。

水泵房运转规程

1、值班人员对付水泵房进行平时巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗

漏水的现象。

2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力可否正常；正常情

况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”地址。

3、生活水泵每周最少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每个月最少手动、自动

各试机一次（运转时间不得低于2分钟）。

4、对付蓄水池察看孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布

或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。

5、巡检

（1）每天最少对泵房运转情况巡检2次，如实填写《水泵房运转记录表》。

（2）察看蓄水池（箱）液位显示器可否正常。

（3）检查控制柜各元器件可否正常，指示灯指示可否正确，手动/自动变换

开关地址可否正确，电压、电流可否正常。

（4）污水泵液位报警显示器可否正常，水泵有无拥堵。

6、二次供水管理（参照西安市卫生监察所二次供水管理方法拟定）

（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。

（2）有二次供水卫生同意证（按期审察，并悬挂在显着地址）。

（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应拥有有效健康证。

（4）二次供水设施齐全，有卫生安全制度，每年按期冲刷、消毒，有保证

水质安全和防范二次污染的措施，水质吻合卫生要求，有冲刷、消毒记录及水质检验报告。

（5）二次供水设施设施设有卫生防范标志。

保持水池、水箱及周围环境的干净卫生，无二次污染及隐患。

（6）设施阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。

所有排水系统畅达，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（7）高压水泵、水池、水箱有严实的管理措施。

供水计量及收费严格履行相关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能起初通知用户。

（8）遇有事故，维修人员在规准时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、

长时间停水事故。

锅炉房设施紧急事故办理措施

一、锅炉事故应急措施

锅炉设施发惹祸故后，应马上报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。

对

重要事故，比方爆炸事故除采用相应营救措施外，应保护好现场，防范事故延长。

1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应马上停炉关闭

电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。

2、锅炉爆炸事故。

一旦发生锅炉爆炸事故,必定想法闪避爆炸物和高温水、

汽，在可能的情况下赶忙将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”

等电话央求营救，并将情况逐级上报。

爆炸停止后马上查察可否有伤亡人员，并

进行营救。

3、锅炉爆管事故。

一旦发生锅炉爆管事故,必定采用紧急停炉措施，如几台

锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。

4、当突然停气时，燃烧机遇自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突

然高升产生汽化现象。

5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机遇自锁停炉，应检查故障并消除后，

方可启动运转。

6、当启动点火发生爆燃时，应马上关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂

家或维保单位进行检查维修。

7、当正在运转的锅炉或燃烧机发生震动时，应马上停炉，并通知厂家或维

保单位进行检查维修。

8、当锅炉房发生火灾时，应马上停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采用

措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。

二、电动葫芦事故应急措施

1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设施突然发生故障,司机和指挥人员

严禁走开现场,要警戒任何人严禁经过危险区,等电力恢复或设施办理完后将吊

运的重物放好后才能走开。

2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉稳沉稳,做慢速屡次起落动作,

同时开动葫芦,选择安全地址放下重物。

三、事故除掉后，将发惹祸故的地址、部位、事故经过、事故原因、办理方

法及结果记录在锅炉运转值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。

四、检查事故隐患，接受教训，采用纠正措施，防范近似事故再次发生。

锅炉应急事故营救方案

为了有效、及时控制和除掉突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，依照《特种设施安全监察条例》的要求，依照“一致领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特拟定本方案，以备紧急情况出现时履行：

一、锅炉设施出现重要事故时，由公司领导或管理处主任直接担当营救指挥，及时赶往事故现场，判断可否还有隐患（周边易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）察看，一致组织、布署营救工作，控制事故延长和扩大。

二、若是发现有伤员，应及时与120抢救中心联系进行救护。

三、锅炉设施的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急办理措施》履行外，还应积极配合事故的应急营救工作，迅速做好周边人群撤离危险区或就地