酒店式公寓开发项目可行性分析报告.docx
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酒店式公寓开发项目可行性分析报告
酒店式公寓开发项目
可行性研究报告
***有限公司
年月曰
建设“宜居城市”和“宜居社区”，是城市诞生以来人类不懈的追求。
近年来，随着世界范围内自然环境的日益恶化和城镇化的快速发展，创造良好的人居环境更是成为全世界共同关注和迫切需要加以解决的课题。
加快建设现代和谐宜居城市是新时期提升杭州市城市发展水平的重要战略举措。
只有加快推进现代和谐宜居城市建设，才能更好地落实科学发展观，优化要素资源配置，缓解资源环境压力，促进产业结构升级，切实提高杭州市城市经济的发展水平。
杭州市政府大力发展大城西区域，从综合体、住宅、公寓全方位投入开发，能进一步加快推进和谐宜居城市建设，具有一定的战略意义。
在充分考察了杭州市大城西区域的经济结构和城市建设现状，经对该地区深入的调查和研究，特编制本项目可行性研究报告。
第一章项目概况
一、项目基本情况
1、地理位置
本项目位于杭州城西板块，杭城主干道天目山路西段，东部紧靠杭州绕城高速，北面即为杭徽高速出口，周边有闲林、老余杭、小和山居住版块紧紧围绕，区域价值非常高。
2、前期开发情况
公司在项目所在地块前期开发了杭州宏丰家居城，含括了家具建材城、生活广场及花卉城，系杭州市余杭区政府重点工程，被杭州市列为商业城市综合体，前期总投资12亿人民币。
建筑面积约22万方。
3、项目定位
在优越的地理位置条件下更好地挖掘地块的商业价值，打造便捷、清晰的交通组织和功能区分以及高尚优雅的环境。
项目地处中心地段，交通便利，周边聚集大型商业圈和居住地。
因此，符合建设酒店式公寓的必要性，优越的地理位置也给项目带来了良好的发展契机。
二、企业基本情况
1、企业发展情况
项目开发公司***有限公司成立于2001年6月，是以经营家居建材卖场、大型生活广场、装潢装饰项目、商铺及商品房开发于一体的综合性企业。
公司于2004年12月投资开发的“杭州宏丰家居城”项目被政府列为重点工程。
总投资达12亿元。
“宏丰家居城”拥有完善的配套服务，以“市场化运作，商场化经营，专业化服务”为理念，确保入驻者专心经营，绝无后顾之忧。
以“统一规划，统一招商，统一管理,统一经营”为宗旨，确保了市场整体较高的档次和可观的发展前景。
公司法人同时开发了余姚市裕丰地产开发有限公司及衢州市裕丰房地产开发有限公司。
余姚市裕丰地产开发有限公司是一家以房地
产为主体的三级城市综合开发企业。
公司先后开发建造了下菱新村、三江口新村、裕丰小区花园、富土花园、新建北路改造、酿造厂旧址改造、老西门小学改造、梨洲中学改造、金山名苑开发等项目，开发建成总面积为36万平方米，经济效益及社会效益显著。
衢州市裕丰房地产开发有限公司精心打造的“衢州裕丰花园”，小区总用地面积350亩，项目用地230亩（120亩为公建花园用地），建筑面积25万平方米.该小区是集综合楼、农贸市场、商业网点、小高层、多层住宅、中心花园、商务会馆、幼儿园、游泳池等为一体的高档住宅小区。
2、企业规模
公司注册资金五千万。
目前拥有前期开发部、财务部、工程部、办公室、装修部、销售部、策划部、物业管理部这八大部门，共有员工九十余人。
其中，中高级技术职称人员占25%。
公司职责分工明确,管理网络齐全，是一家规模相当的企业。
第二章项目提出的背景
一、经济发展背景
2001年以来，浙江省、杭州市及余杭组团2001年至2020年的城市发展都有详尽、明确的规划。
总的轮廓是：
到2020年，浙江省率先建成我国国际化程度高、创新能力强、城市共同富裕、生态环境友好和文化全面繁荣的现代化大省。
在城镇空间结构上，杭州一绍兴为参与全球竞争的核心城市区，成为全省发展的核心与节点。
根据浙江省城市发展规划，杭州市委、市政府提出在和谐中创新创业，以创新创业赢得和谐的新思路，把杭州建设成为浙江首位、长三角及国内领先的创业创新中心之一，建设成为具有强大创新动力与雄厚创新实力的“天堂硅谷”和创新型城市。
在杭州市城市发展规划中，余杭组团是杭州市六个发展组团（即余杭、瓶窑、良渚、义蓬、瓜沥、临平）中最重要的一个组团。
余杭组团以与杭州主城距离最近，交通联系最为紧密，周边建设最为成熟,自然和人文景观资源最丰富的突出特征，具有良好的发展条件。
本项目所在的余杭组团将成为和谐杭州示范区，承担着向杭州西部地区辐射渗透的关键节点，对整个杭州市的发展起到示范和带动作用。
2009年，杭州市余杭区人民政府余改发（2009）164号文件对包括余杭、仓前、闲林、中泰和五常五个街道范围（计289.1平方公里）的《余杭组团分区规划》作了批复，对余杭组团的定位为以“创新极核、居住新城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部“宜业、宜居、宜学、宜游”的城市组团。
因此，把项目论证建立在政府导向的大背景下，以对项目定位及未来发展有一个清晰的认识，使可行性研究具有前瞻性。
二、项目建设的优势
本项目处在大城西与杭州主城区交界处，地处交通枢纽，周边高速、省道疏通各个方向，交通辐射区域广。
项目所在大城西地区，正全方位建设发展，在住宅、公寓及综合
体方面都投入大量的开发资源，本项目拟规划做成LOFT公寓形式，户型面积小，面积使用率高，也是区域开发的稀缺资源，适应于各类居住人群。
同时项目开发公司在前期开发建设了家居建材城、生活广场，给将来的业主带来了极大的生活便利，项目及其周边已有的住宅小区，已经形成了较为成熟的生活商圈。
第三章项目建设的必要性
在经济快速发展、规模不断扩张、人口不断增长的同时，工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化不协调的问题比较突出，城市发展进入一个重要转型期。
随着长三角一体化进程的加快，特别是杭州在G20会议之后，向准一线城市进军，人民群众对生活质量和品味的追求也越来越高，新的形势对城市发展提出了新的要求。
面对新形势、新情况，杭州只有加快推进现代化和谐宜居城市建设，才能更好地优化要素资源配置，缓解资源环境压力，促进产业结构升级，提高杭州城市经济发展水平。
只有加快推进现代和谐宜居城市建设，拓展城市发展空间，凸现城市个性特色，完善城市发展功能,才能提高杭州在长三角城镇连绵区中的竞争力；只有加快推进现代和谐宜居城市建设，才能更好地改善杭城人居环境，构筑和谐文明环境,提高杭城居民的生活质量。
随着杭州市新一轮城市规划实施，本项目所在区域将成为整个大城西的居住、商业服务中心，对周边地区的吸引力和辐射力将更加强大。
而本项目开发将在所在区域形成较为统一、集中、宜居的生活环
境，对于提升区域形象具有举足轻重的作用。
第四章工程方案
一、项目位置与建设条件
1、项目位置
本项目基地位于杭州市余杭区五常街道，项目区域优势明显，交通发达。
北接天目山西路，坐拥周边成熟商圈，附近现状有宏丰家具建材城、宏丰生活广场两大商业城。
项目地块规划北侧为荆余路，东、西、南侧均临城市支路。
现状地块西侧隔路为佳兆业西溪璞园住宅小区，西北侧为商业气息浓厚的杭州宏丰家居城，北侧为浙江油田矿区服务事业部，南侧为疗养院，东侧为空地。
2、气象资料
项目设计参照杭州市气象条件，杭州位于东经120。
10,，北纬30°14',属亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿润，雨量充足。
年平均气温15.0°C~177C,极端最高气温38∙0°C~43∙0°C,极端最低气温-15.0°C~7.0°C,年平均降雨量1395.9mm,日平均降雨量105.9mm,平均风速冬季2.3m∕s,最大风速18m∕s,主导风向夏季东，冬季北、西北。
3、地震资料
本地区抗震设防烈度6级，设计基本抗震加速度值为0.05g0
二、建设规模
项目用地15005平方米，地上建筑面积W30508.96平方米，容积率2.19o
三、交通组织
本项目所有功能入口,依据使用性质、实用对象、时段等不同各自有其独立的出入口区域。
本项目交通流线组织做到人车分流，机动车道环绕。
地块设置一个车行出入口和一个消防应急出入口，分别位于地块西侧和北侧。
地块设置两个地下车库出入口，分别位于地块北侧和中部，共布置地下停车位358辆，地面50辆，共计408辆。
此外，由于地块设计为高程不同的两个台地，因此地块内产生两个连通道将南北两个台地连接，至此，地块内可形成环通。
地块非机动车通过地面及台地下部的空间解决。
共计停放非机动车为1454辆。
四、建筑单体设计
1、平面设计
本项目包含三幢高层建筑。
其中位于地块最北侧的高层为1号楼，底层北面靠近荆余路一侧为商铺，二至十二层为公寓楼。
位于地块中部的2号楼，底层为商业配套和物业用房，二至十层为公寓楼。
位于地块南侧的3号楼，一至十层均为公寓楼。
三幢建筑的出入口均为独立设置，互不干扰。
整个地块内布置两层地下室，其中，地下一层为局部设置，设计
在南侧两幢建筑下部，地下二层设置在整个地块下部。
地下一层局部为非机动车库。
其余布置设置用房与机动车库，二层为平战结合停车库。
2、剖面设计
①、1号楼总高度为58.64米，一层层高为3.9米，二至十二层层高为4.79米。
2号楼总高度为49.95米，一至十层层高为4.79米。
3号楼楼层总高度为49.95米，一至十层层高为4.79米。
②、地下室：
共两层，地下一层层高为5.05米，地下二层，北侧层高为6.05米，南侧层高为3.8米。
五、消防设计
1、消防类别
根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）,本项目1号楼建筑高度为58.64米，2、3号楼建筑高度为53.40米，为一类高层建筑,耐火等级一级。
2、总平面设计
在三幢高层建筑四周设置大于4米的环形消防车道，转弯半径12米。
在每幢高层建筑入口设有一个连续消防登高带，在2号楼一层设置消防控制室，并直接对室外开门。
3、防火分区
①、1号楼每个标准层面积为943.19平方米，为一个防火分区，
设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，所有楼梯间均能直通室外，所有房间通向最近安全出口的距离均能满足防火规范要求。
②、2号楼每个标准层面积为788.30平方米，为一个防火分区，设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，所有楼梯间均能直通室外，所有房间通向最近安全出口的距离均能满足防火规范要求。
③、3号楼每个标准层面积为1098.07平方米，为一个防火分区,设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，所有楼梯间均能直通室外，所有房间通向最近安全出口的距离均能满足防火规范要求。
④、地下室共两层，设有自动喷淋系统。
地下一层面积约为7249.72平方米，为机动车库、非机动车库与设备用房，分为3个防火分区；地下二层面积约为11705.95平方米，为机动车库，分为3个防火分区；每个防火分区设置不少于两个安全出口，疏散距离满足规范要求。
六、建筑立面及景观设计
本项目建筑采用现代的设计手法，以简洁的建筑语言，强化建筑立面的线条比例，通过虚实体块的交错，创造丰富细腻的造型层次和虚实对比。
立面风格变化而统一，虚实对比强烈，给人以灵动的感觉,通过设计构件尺度的变化，形体大小的交错，塑造出细致、生动、具
有现代化气息商业氛围；高层通过强化竖向杆件，体块的穿插，虚实的对比，使整个建筑造型挺拔、简洁，气势恢宏。
在景观的处理上采用了两种不同的策略：
一是入口广场的铺装、绿化、雕塑小品等，丰富了整个广场空间，同时也为人们提供一些休息的场所；二是内部道路注重绿化覆盖，通过行道树与灌木的种植，使整个场地绿化更进一步，为人们提供一个舒适的生活环境。
七、无障碍设计
根据《无障碍设计规范》（GB50763-2012）充分考虑无障碍设计。
按“关怀每一个人”的无障碍设计思想并结合国家规范要求，本项目单体建筑和场地、道路设计均考虑无障碍设计。
除配电用房外，所有单体建筑的出入口、平台、水平垂直交通，卫生间和重要活动场所等,以及区内道路、绿化景观和停车场均满足无障碍设计要求。
按照要求设置无障碍停车位。
八、日照环保设计
1、环保设计
设置袋装垃圾收集点，收集生活垃圾，由清洁车统一运出，减少二次污染。
下水雨污分流。
给排水总体设计充分考虑由于地形引起的场地汇水、排水问题。
生活污水经过处理排入市政污水管网。
区块内污废气高空排放。
地下车库出入口上方设置隔音棚，以减少噪声对周边建筑的影响。
2、日照分析
通过对周边建筑合理退让，日照均满足杭州市规划部门相关规定，且满足了南方气候对日照及室内通风的要求。
九、人防设计
1、设计依据《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）及当地人防主管部门的相关规定及意见。
2、面积计算
本工程人防面积按人防部门有关规定进行计算，根据地方及国家相关设计要求，本项目共需设置人防地下室2870.38平方米，目前设计约3330平方米。
3、人防设计
本工程人防为平战结合人防工程，设于地下二层，平时用于停放小型机动车辆车库，战时用为核六常六级甲类二等人员遮蔽所。
本工程人防工程建筑面积约3330平方米，共分为两个防护单元。
每个防护单元均设有不少于两个出入口，分别与进、排风口结合。
十、技术经济指标
项目
单位
合计
总土地面积
平方米
15005
可用土地净面积
平方米
13721.21
总建筑面积
平方米
49074.74
地上建筑面积
平方米
30508.96
其中
1号楼
平方米
11426.97
2号楼
平方米
7995.94
3号楼
平方米
11086.05
其中物业管理用房
平方米
102.6
地下建筑面积
平方米
18955.67
其中
地下一层建筑面积
平方米
7249.72
地下二层建筑面积
平方米
11705.95
建筑基底面积
平方米
2887.98
建筑密度（土地净面积）
21.05%
计容积率面积
平方米
30060.48
容积率（土地净面积）
2.19
绿化总面积
平方米
2250.75
绿地率（土地净面积）
16.4%
机动车停车位
个
408
其中
地上机动车停车位
个
50
地下机动车停车位
个
358
非机动车停车位
辆
1454
其中
地上非机动车停车位
辆
254
地下非机动车停车位
辆
1200
第五章项目工期和实施进度
项目建筑开发的具体工期及实施进入如下表:
时间节点
工期
实施进度
2019年5月1日至
2020年7月31日
15个月
地下室桩基工程,工程达
到正负零零
2020年8月1日至
2021年7月31日
12个月
主体工程，项目结顶
2021年8月1日至
2022年2月28日
6个月
配套辅助工程,建筑工程
验收
2022年3月1日至
2022年10月30日
9个月
装修工程，项目交付
第六章投资估算与资金筹措
一、投资估算
项目总投入2.5亿，根据工程进度投入资金比例如下:
1、前期设计、勘探费用，IOOO万元；
2、地下室桩基工程费用，7000万元；
3、主体建筑工程费用，9000万元；
4、装修工程费用，8000万。
二、资金筹措计划
本项目累计总投入2.5亿，根据项目进度，项目进入结顶状况,
可进入销售阶段，迅速回笼资金投入配套及装修工程，故前期需要工程资金1.5亿（含融资成本）。
我司自有资金五千万，其余1亿由公司融资解决。
第七章项目效益分析
一、销售收益
项目进入销售阶段后，可售面积约30000平方米。
按照目前城西区域公寓销售的基本行情，4.2米以下Loft公寓售价在1.8万-2.4万/m2；4.79米Loft公寓售价在2.5万-3.3万/ɪtf。
自2018年4月1日杭城“限酒令”颁布后，4.79米的Loft公寓已成绝版稀缺资源，届时项目开盘销售，预估售价在2.6万-2.8万/行，按可售面积30000平方米，销售额可达7.5亿以上。
表一：
预期销售额评估情况表
序号
项目
可售情况
销售均价
金额（万元）
1
车位
600个车位
10万元/个
6000
2
4.79米Loft公寓
30284m2
2.6万元/nf
78000
3
销售合计
84000万元
表二：
项目收益情况表（不含地下车位）
项目
按指标测算（万元）
项目预计销售收入
78000
开发利润
27800
销售利润率
35.6%
所得税
6950
开发净利润
20850
销售净利润
26.7%
表三：
项目投资表
项目
金额（万）
备注
一、土地获得价格
4400
含拆迁费用
二、前期开发准备费
IOOO
三、建安工程费
14500
四、室外管网工程费
IOOO
五、市政景观绿化工程费
500
六、配套设施费
8000
装修费用
七、营销费用
8000
销售代理费用
八、管理费用
800
九、财务费用
4000
十、不可预见费用
1000
十一、税费
7000
成本合计
50200
二、租金收益
项目的开发公司，前期已经开发了宏丰家具建材城和宏丰生活广场。
宏丰家具建材城开业率达到100%,年租金在5000余万元，随着周边居住人群增加，年租金可以逐步增长到8000万元。
宏丰生活广场目前正在装修改造阶段，预计2021年开业。
项目一旦建成销售后，至少吸收2000人以上的居住人口，这些居住人群最便捷的消费场所就是家门后的宏丰生活广场，这将为宏丰生活广场带来极大的人气，在此基础上，生活广场的租金收益也将有可观的上升空间，预计年租金可以在4000万以上。
止匕外，项目建成后，开发公司还将在周边继续打造宏丰花木城，充盈整个宏丰综合体的规模，花木城的年租金可以在I（X）O万以上。
第八章总结
加快建设现代和谐宜居城市，是深入贯彻党的十七大精神，全面落实科学发展观，扎实推进杭城地区的发展战略，不断改善城市人居环境、着力提升城市品位的一个战略举措。
项目的开展，将树立宏丰综合体在城西区域的形象，改善居民的生活、生产环境，提高居民的
生活质量，提升该区域的人气、商气，具有一定的社会效益。
通过对项目投资效益分析，投资项目资金来源可靠，抗风险能力强且有一定经济收益。
综上所述，该项目无论从社会效益还是经济效益上看，都是可行的。
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