建筑术语大.docx
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建筑术语大
建筑术语大全
容积率 在数值上等于所购物业建筑面积。
容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。
同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为：
建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积
公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和
说明：
整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。
知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。
居住面积 是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。
居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：
居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数
独立式住宅的换算系数为1.83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，足见开发商在促销上的精明之处。
剪力墙结构 是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。
这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。
环保小区 即注重环境保护的小区。
这实际上是开发商在玩弄“文字游戏”。
按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。
所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。
低层住宅 多层住宅 中高层住宅 高层住宅 国家在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数的设计，做了明确地规定：
1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。
1、低层住宅的特点是：
层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。
2、多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90％以上。
它的优点在于：
（1）它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；
（2）无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；（3）结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。
因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。
3、高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。
高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：
12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。
高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。
建造和使用高层住宅也有不足之处，如：
投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大，另外使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等。
砖混结构住宅 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。
混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。
这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。
由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
单元式住宅 单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
公寓式住宅 公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
花园式住宅 花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
跃层式住宅 跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
优点是：
①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1．2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3．3米，而一般跃层式为5．6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
优点是：
①平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50％—70％；②户内隔层为木结构，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；③上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。
不足在于：
①复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风采光较差；②层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1．2米，很难充分利用；③由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。
目前，这种住宅的设计正在不断改进，由于其精巧实用，价格较低，仍有广阔的市场前景。
住宅的层高和净高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
目前，一般住宅层高在2．8米左右。
净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
住宅的进深 住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。
不过，进深大的住宅可以有效节约用地。
住宅的开间 住宅开间即住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3．0—3．9米。
规定较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。
城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住组团 一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等 的总称。
公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
居住区级道路
一般用以划分小区的道路。
在大城市中通常与城市支路同级。
小区级路
一般用以划分组团的道路。
组团级路
上接小区路，下连宅间小路的道路。
宅间小路
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
公共绿地
满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
配建设施
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
其他用地
规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
公共活动中心
配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
道路红线
城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。
建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
建筑小品
既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层 。
高层住宅大于等于10层比例
高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 ％ 。
中高层住宅7～9层比例
中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 ％ 。
人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人／ha 。
人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人／ha 。
住宅建筑套密度 毛
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套／ha 。
住宅建筑套密度 净
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套／ha 。
住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 平方米／公顷 。
住宅面积净密度
也称住宅容积率。
是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积 平方米／公顷 或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。
建筑面积毛密度
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 平方米／公顷 或以总建筑面积 万平方米 与居住区用地（万平方米）的比值表示。
住宅建筑净密度
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率 ％ 。
建筑密度
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 ％ 。
绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率≥35％ 。
绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地 ，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
购房需知，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
关键字：
建筑容积率建筑密度绿化率建筑系数消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。
特别提示：
对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
1、用地性质：
二类居住用地； 主要规划指标：
容积率：
≤1.6； 建筑密度：
≤30%；绿地率≥35%；
2、用地性质：
居住（兼容商业金融、行政办公）； 主要规划指标：
容积率：
≤3.0； 建筑密度：
≤40%；绿地率≥25%；
3、用地性质：
居住（兼容商业金融、行政办公）； 主要规划指标：
容积率：
≤2.0； 建筑密度：
≤28%；绿地率≥35%；
4、用地性质：
居住（兼容商业金融、行政办公）； 主要规划指标：
容积率：
≤3.0； 建筑密度：
≤28%；绿地率≥35%；
5、用地性质：
商业、办公（兼容旅馆业）用地； 主要规划指标：
容积率：
≤2.4； 建筑密度：
≤28%；绿地率≥35%；
6、用地性质：
公共设施用地； 主要规划指标：
容积率：
≤8； 建筑密度：
≤55%；
7、用地性质：
商业金融、居住（兼容行政办公）用地； 主要规划指标：
容积率：
≤2.5；建筑密度：
≤26%； 绿地率≥35%；
8、用地性质：
商业、办公（兼容旅馆业）用地； 主要规划指标：
容积率：
≤2.4；建筑密度：
≤28%； 绿地率≥35%；
9、用地性质：
住宅用地； 主要规划指标：
容积率：
≤3.6； 建筑密度：
≤22%；绿地率≥40%；
1、规划用地性质：
二类居住用地； 容积率：
≤1.4； 建筑密度：
≤20%； 绿化率：
≥45%； 建筑高度：
≤35米 集中绿地：
≥3000平方米 建筑间距系数：
1.3。
2、规划用地性质：
二类居住用地； 容积率：
≤1.5； 建筑密度：
≤22%； 绿化率：
≥40%； 建筑高度：
≤35米； 建筑间距系数：
1.3。
3、规划用地性质：
二类居住用地； 容积率：
≤0.7； 建筑密度：
≤20%； 绿化率：
≥45%； 建筑高度：
≤15米； 集中绿地：
≥5000平方米。
容积率：
≤1．8（6层） 建筑密度：
30%
1、规划用地性质:
住宅及与其相关的配套服务设施； 容积率：
<1.8； 建筑密度：
<22%； 建筑高度：
多层<16米小高层<35米高层<60米; 绿地率：
>40%。
2、规划用地性质：
二类居住用地； 容积率：
≤1.5； 建筑密度:
≤20%； 绿地率:
≥40%； 建筑高度（层数）：
≤35米。
3、规划用地性质：
住宅； 容积率：
≤1.5； 覆盖率：
≤22%； 绿地率：
≥40%； 建筑高度：
小于35米。
房屋建筑系数==房屋建筑面积/房屋使用面积；建筑系数规定不得低于３０％（工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外）；行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过７％。
开发区内厂区绿化率需达到多少？
答：
工业企业内部绿地率原则上控制在30%以内。
工业园区出让地块有哪些配套设施？
答：
工业园区出让地块基础设施配套标准为“五通一平”，“五通”即：
道路、电力、电讯、供水、排水等。
“一平”即地貌平整。
企业内部行政办公、生活服务设施用地要求？
答：
企业所需生活服务设施、行政办公用地面积之和，一般控制在工程项目总用地面积的7%，最多在10%以内。
企业内部可否建设职工住宅等设施？
答：
企业内部原则不得建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。
拆建比
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
土地开发费
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 万元／ha 。
住宅单方综合造价
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用 元／平方米。
房地产产权登记
指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。
并确定房地产权利。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
差价换房
北京正式推出“差价换房”是在1997年5月，现在正值二级市场启动，大批已购公有住房（以下简称已购公房）的产权人踌躇满志地准备实现居住环境的更新换代，但是使用权与已购公房的互换，已购公房之间的互换，已购公房与商品房之间的互换，产权与产权之间的互换，直接买卖与差价换房之间哪一种更有经济优势？
差价换房是指在换房中，房屋地段，房屋年限，房屋质量，房屋的大小，远近、高低（指楼房层次），朝向、环境（指交通、购物、学校、医院）等诸多因素对比所产生差异，而后用金钱做杠杆，让受益方对受损方加以经济补偿，起到互相平衡的作用，这种平衡的过程即“差价换房”。
“差价换房”范围广泛，可以一间换三间，三间换两间，两间换独院，独院换别墅……
房屋所有权 是指对房屋全面支配的权利。
《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋占有权 通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。
例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
房屋使用权 是对房屋的实际利用权力。
通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
房屋收益权 是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋处分权 是所有权中一项最基本的权能。
房屋的处分权由房主行使。
有时房屋处分权也受到一定的限制。
如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
乡产权 在农村，土地归集体所有，在其中的宅基地上，居民修建房屋居住，这种房屋也不用交纳土地出让金等，房屋所有人对房屋享有所有权。
但是，如果要在这样的土地上兴建商品房出售，就必须先将土地征为国有，再由国家出让给建设开发单位，再出售给购房人士，然后国家以房产所有权证书的形式确认购房人士对该房屋的产权。
这期间，需要交纳土地出让金等税费。
五证
《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》。
《商品房销售（预售）许可证》。
两书
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
有关专家特别提醒：
只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。
在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。
二手房 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。
凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。
其中包括已购公房和经济适用房。
居间中保 二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。
具体步骤是：
按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。
目前已有多家房产市场推出此业务。
商品房
是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
经济适用房
是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济实用房。
微利房
即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。
安居房
指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
解困房
是指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。
平价房
是指以成本价加上3％的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
集资房
是改住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
小康型住宅
是我国政府在住宅建设中提出的到2000年以至更长时期内的奋斗目标，按照国家1985年颁布的住宅建设政策，“到2000年，争取基本实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅，人均居住面积达到8平方米”。
只有那些具有完善的居住功能，且寝室独立的住宅，才能真正达到“小康型”标准。
与各国比较而言，我国城镇居民的“小康型”居住水平，相当于国际通用住房标准的中等水平，也即文明标准。
房地产交易的形式主要有买卖、出租、抵押三种。
不同的交易形式，其交易过程的应征收税费也不同。
房地产买卖税费
在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：
契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。
（1）契税
根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。
（2）印花税
对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。
（3）营业税
在中华人民共和国境内，转让土地使用权、
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