昆明房地产市场信息季报41631最终版.docx
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昆明房地产市场信息季报41631最终版
2011年第二季度市场信息简报
（2011年4月1日至6月31日）
云南朋宸投资有限公司
目录
一、政府政策3
1、货币政策3
2、税收政策3
3、土地政策3
4、住房、信贷政策4
二、本地政策4
三、行业政策5
四、城市规划及建设5
1、住房建设规划5
2、土地规划6
3、城中村拆迁改造6
4、市政建设规划6
五、一级市场7
1、一级市场供应及交易情况7
2、审批规划情况9
六、二级市场10
1、预售许可证发放情况10
2、二级市场成交情况11
3、二季度主要成交楼盘情况12
4、二季度新盘开盘情况13
5、二季度二手房市场情况14
七、季度小结16
附表18
一、政府政策
1货币政策
●央行于4月21日至6月20日先后三次上调准备金率，4月6日央行宣布提高人民币存贷款基准利率0.25%,住房公积金存贷款利率上调0.2%
解析：
今年二季度先后三次再次上调存款准备金率，4月6日加息0.25%，今年一、二季度共计6次上调准备金率，加息两次，使得我国的存款准备金率达到了21.5%的历史高位，人民币存款利息更是达到了一年期存款利率达到3．25％，一年期贷款利率达到6．31％，住房公积金五年期利率也由4.50%上调至4.70%。
这其中主要原因是由于CPI和通胀率指数屡攀新高，而抑制通胀的最有效手段就是提高准备金率和加息，限制货币流通。
但是在提高准备金率的同时，房地产行业的贷款同样也受到了严重的抑制，作为房地产开发企业来说，存在两个影响，一个是从银行贷款的开发资金申请比较困难，另一个是购房者的购房贷款申请比较困难，对产品销售上产生了不小的影响。
2税收政策
●个税起征点提高到3500元，9月1日起施行
解析：
个人所得税起征点调整，使得政府财政收入全年税收减少1600亿左右，也即个税起征点上调将导致居民可支配收入增加1600亿元，在一定程度上可以促进国内零售行业的发展。
个税起征点上调对中部和西部较为发达地区居民可支配收入提振作用大于东部地区和西部不发达地区。
3土地政策
●土地督察全国范围内全面启动
解析：
土地财政已成为日下比较热议的话题之一，土地重复抵押贷款、高额的非正常土地出让金等都是加快房价上涨增速的主要原因之一，因此，无论是在我国的宏观经济调控上还是控制房价增长过快等层面上，我国地方的土地管理监察都是有积极作用的。
今年的土地例行督察将覆盖64个地级以上城市所有区、县，在对去年土地利用管理情况监督评估的基础上，监督重点将向国土资源领域全面延伸。
同时加强对土地调控政策贯彻落实情况的跟踪督察，重点开展土地审批、征转、供应、开发利用、执法和抵押融资等全程监管。
●我国重大征地项目要进行社会风险评估
解析：
今年国土部继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违规违法房地产用地信息公开和查处力度。
此次发布的新规，作为“十二五”开局之年对土地市场的一项重要规范措施。
●农村集体土地禁止擅建公租房
解析：
国土资源部日下下发通知，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，坚持并完善招拍挂制度，保持地价平稳。
●国土部地价监控细化至县城若异常须一律上报
解析：
异常交易地块上报范围的扩大，意味着国土部将直接监测各县级城市的地价变动情况，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。
在一线城市实行住房限购的政策下，房地产投资转战三四线城市正成为热潮，此时加大对小城市的楼市监测，似乎十分必要。
●土地出让收益按比例提取教育资金
解析：
中国是土地国有政策，是属于全体人民的，土地用作商业开发必须给与一定补偿，但是难以达到分配到每个人。
因此土地出让收益应该投入到公共服务中去，按比例计提教育基金，提高教育水平，全民受益。
另外，按照规划，到2012年，国家财政性教育经费支出在国内生产总值占比要达到4％，通过提取土地出让收益，有利于达到这个目标。
4.住房、信贷政策
●部分银行首套房贷首付提至四成
解析：
今年上半年共有6次存款准备金率上调，1次加息，各大银行目前已处于相互争抢存款的态势中。
加上日前银监会官员发表声明称，各银行有自主权提高房贷首付比例。
因此在银根严重锁紧的情况下，各大银行开始纷纷提高首套房的首付比例，在7月份的再次加息后，预计多数银行将暂停发放住房贷款，这对房地产市场的刚性需求来说无疑是一个沉重的打击。
●住建部发布新规：
房屋征收评估完全按市场价
解析：
在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格，这在一定程度上加大了城中村改造的风险性，以及拆迁补偿的协议签订，最后造成的结果就是进一步加大了城中村改造的难度。
●地方可发行企业债融资建保障性住房项目
解析：
在今年的第十一届人大会第四次会议上提出的“十二五”规划中，3600万套保障房建设成为“十二五”规划的重中之重。
而保障房建设计划中，融资难是普遍认知的现象。
保障房建设主要责任在于地方政府，但是在国家在一系列土地出让金的严格监管下，地方政府的财政收入大幅减少，很难再支撑起保障房建设的硬性指标，而发放地方债以作为融资手段，可以在短时间内很大程度为地方政府解决此类融资困难的局面，但是是否能够将融资资金落实在保障房建设上，也是值得商榷的。
二、本地政策
●云南15城出台房价调控目标
解析：
昆明市主城区及呈贡新城限购后，有投资者很快看到了州市旅地产带来的巨大升值潜力，于是有人开始转向州市市场，也有州市开发商纷纷来昆吸引客户。
7日，一条“瑞丽出台最严‘限购令’”的消息就像一股寒风很快在有意投资州市的购房者中间吹遍，当然不仅仅是瑞丽，景洪和怒江等城市在此轮调控中首次限制城区均价水平。
●5月1日起云南省将推行商品房一房一价，并同时施行购房网上签约
解析：
在国家发改委的统一要求下，全国各城市的商品房购销行为都必须执行“一房一价制”，即在楼盘开盘前必须在当地的房产交易中心网络上公布所进行销售的商品房面积和价格，一经公布的价格不允许随意更改，这样一来，可以抑制开发商捂盘等不良行为；而云南省不但执行一房一价制销售方式，还制定了购房合同必须进行网上签约的方式，以防止开发商在签订购销合同有任何的违约行为，这两项规定在很大程度上保障了购房者的切身利益。
●五华区城中村改造规划未获审批不准拆迁
解析：
新的拆迁条例出台后，规定城中村改造项目必须先征求村（居）民意见，90%以上村（居）民同意、90%的公共户单位同意后才能纳入改造；项目规划方案通过市规委会审批后15天内，征地拆迁安置补偿方案要通过区政府常务会审批；征地拆迁安置补偿方案公布后，9个月内拆迁安置补偿协议签订量要达100%，完成全部拆除工程量。
在新条例出台后，虽然在很大程度上保证了拆迁改造居民的利益，但是作为开发商层面来说，新的拆迁条例使得城中村改造项目手续的办理更加复杂严格，无疑是加大了城中村改造项目的风险性，因此，在新条例实施后昆明现还未进行改造的城中村的改造进程有可能受到一定阻碍。
●云南物业收费拟实行“一费制”
解析：
详见《云南省物业服务收费管理实施办法》。
●《云南省商品房屋租赁管理实施细则》正式实施
解析：
详见《云南省商品房屋租赁管理实施细则》。
●云南征地补偿安置纠纷后可申请政府协调
解析：
在发生征地补偿安置争议后，由批准征地补偿安置方案的人民政府先行协调，有利于及时解决争议，协调不成，依法向省政府申请裁决。
三、行业政策
●商品房销售5月1日起明码标价
解析：
《商品房销售明码标价规定》的出台，意味着除了住建、土地、房管部门之外，地方物价管理部门将正式介入房地产调控当中。
这是与以往房地产市场调控的最大不同之处，房地产调控开始走向深化，
四、城市规划及建设
1住房建设规划
1超高层建筑将设避难层
2昆明规划新建小区要建养老设施
3西山区将建地震应急避难场所
4昆明新小区须建不低于3000平方米生鲜直销超市
2土地规划
1国土部试点土地“身份证”编号，已在一线城市地试点
2今年国土部计划新增建设用地44.67万公顷
3国土部称将逐步缩小征地范围提高补偿标准
4昆明回收土地优先用于保障房
3城中村拆迁改造
15月1日起昆明市村庄改造拆迁须及时公布
2昆明191个城中村完成规划审批
4.市政建设规划
1昆明市“十二五”期间将建设保障性住房45万套
2昆明经开区今年建800套保障房
3昆明12万套保障房9月30日前全开工
4昆明滇池度假区今年创建4个混合型城市社区
5今起昆明将与各州市及四川省签订战略合作大框架协议
6五华区今年将新建8个郊野公园
五、一级市场
1、一级市场供应及交易情况
附图:
2011年4月份昆明市各区域土地成交（㎡）
昆明市4月份共有446545.5㎡，约669.81亩，共17宗（2宗流拍）面市；主城区共有345464.18㎡，成交206612.08㎡，其中城镇居住用地7宗（共8宗，流拍1宗），共166938.63㎡，工业和商业金融等其他用地3宗（共4宗，流拍1宗），共39673.45㎡；西市区的居住用地楼面价大约为1666.68元/㎡，东市区的楼面价大约为2345.19元/㎡。
附图:
2011年5月份昆明各区域土地成交（㎡）
昆明5月份共成交土地18宗（共20宗，2宗中止交易），757097.81㎡，约1135.641亩。
主城区成交299074.23㎡，共10宗，主要集中在南市区和西市区；呈贡新区成交395822.52㎡，共5宗。
其中主城区南市区商业用地2宗，位于关上街道办事处和小板桥街道办事处，楼面价格1492.4元/㎡；西市区城镇居住用地5宗，商业用地3宗，住宅用地楼面价大约为2002.41元/㎡，商业用地楼面价格大约1316.06元/㎡；呈贡新区本月成交了5宗，全部为商业和工业用地；本月海口片区也有3宗工业用地成交，全部为中平社区委员会区域。
昆明6月份主要成交土地209宗，主城区200宗，呈贡新区9宗。
主城区除主城区没有土地成交外，其余东、南、西、北四个区域均有土地成交。
东市区4宗，共374735.207㎡，562.1亩，包含了2宗居住用地和2宗商业用地，住宅用地193140.9657㎡，商业用地181594.2431㎡，居住用地的楼面价格为195元/㎡，商业用地的楼面价格大约为146.24元/㎡；南市区共有57宗，其中主要分为两类，一个是城中村改造项目，另一个是商业、工业和市政其他用地，住宅用地464497.0404㎡，其他用地1152467.59㎡；西市区共有105宗，主要为居住用地和商业用地，住宅用地1442947.215㎡，其他用地2302584.846㎡；北市区共34宗，主要为居住用地，居住用地1151059.089㎡，其他用地1474394.038㎡；呈贡新区9宗，集中在雨花片区和洛龙片区，雨花片区均为居住用地，共976.78亩，楼面价格大约为293.32元/㎡，洛龙片区均为商业用地，共有153.98亩，楼面价大约为300元/㎡。
附图:
2011年6月份昆明市各区域土地成交（㎡）
附图：
2011年4-6月份昆明市各区域土地成交（㎡）
附图：
2011年4-6月份昆明土地成交情况明细
昆明2011年二季度土地成交呈爆发性剧增形态，爆发点在6月份，6月份一个月成交土地13520.74亩，超过去年全年的9905.91亩。
其中爆发主要原因是地方债务压力较大，政府不得不在全国土地严管时期继续加大供地面积，已解决地方财政危机问题。
从成交的181宗土地的竞得者不难看出，所有竞得者均是市级国有投资开发企业，本次投入市场的181宗土地成交均价最高的不过77万元/亩（商业用地），其他土地成交均价基本在30-45万元/亩，政府融资目的很明确。
因此，未来181宗土地如何、何时真正进入市场是目前各个开发商关注的最大焦点。
二季度综合地价为5606元/平方米，商业地价为11942元/平方米，居住地价为6571元/平方米，工业地价为612元/平方米，与去年同期相比，其增长率分别为51.06%、36.2%、61.45%、8.32%，其综合地价和居住地价涨幅居全国第一。
（二季度土地成交详细表附于文后）
2、审批规划情况
昆明4-6月份进行规划审批的项目有110个，其中住宅项目31个，商业及写字楼项目53个，工业项目9个，市政规划项目7个，市政建设项目10个；其中有多个新面市项目，有品泰茗居、天赐明珠商业大厦、瑞森大厦、盛世金华广场、大方居住宅小区、星光俊园、阳光俊园等近30个项目。
从二季度进行规划审的项目如同昆明本地的土地市场一样，出现了“井喷”现象。
同比一季度的22个审批项目来说，二季度的审批的项目数量是一季度的整整5倍之多。
并且其中出现了近30个初次面市的项目。
由于一季度国家对房价调控目标控制异常严格，并且出台了多个限制房价增长过快的多项政策，严厉的打压了市场，造成开发商均放慢推盘的节奏。
但是二季度开始，就没有太多的政策出台，成为今年政策的“空档期”。
虽然市场尚存在很大的不稳定因素，但是由于一季度出台的“限购令”造成市场投机型客户开始转战商业地产，开发商纷纷将目标转入了商业地产的开发。
本季度公示规划审批的项目有53个是商业地产或商住产品，而一直占据市场主导地位居住类产品二季度只有31个，因此不难看出，商业地产等不在限购范围内的产品正是趁着政策的“空档期”有较高的投资性，买方市场需求增加的情况下，加快了推盘节奏，达到快销的目的。
（规划审批项目表附于文后）
六、二级市场
1、预售许可证发放情况
附表：
2011年1-3月份取得预售证项目
项目名称
项目座落
开发商
许可证号
发证日期
预售面积（㎡）
云立方小区（云上城）
五华区苏家塘村
云南浙联地产有限公司
预许昆字2011013号
2011-4-1214:
24:
01
23630.31㎡
螺蛳湾国际商贸城仓储二期
官渡区五腊、渔村村委会
云南中豪置业有限责任公司
预许昆字2011014号
2011-4-1214:
26:
32
339856.8㎡
滇池卫城G3区.
度假区红塔东路12号
昆明万达房地产有限公司
预许昆字2011015号
2011-4-2014:
34:
14
51924.81㎡
滇池卫城A4区.
度假区内
昆明万达房地产有限公司
预许昆字2011017号
2011-4-2913:
45:
42
9407.44㎡
华都花园二期第12幢
昆明市广福路以南
云南国贸阳光房地产开发有限公司
预许昆字2011019号
2011-5-12
24743.74㎡
云立方小区丽都苑
五华区苏家塘村
云南浙联地产有限公司
预许昆字2011021号
2011-5-23
60762.3㎡
金域缇香花园
北京路延长线
昆明市新河民房地产北市区有限公司
预许昆字2011022号
2011-5-25
41216.07㎡
滇池卫城H4区
度假区红塔东路12号
昆明万达房地产有限公司
预许昆字2011026号
2011-6-13
82448.05㎡
润城小区
昆明市前卫西路
云南龙宇房地产开发有限公司
预许昆字2011032号
2011-6-27
19440.66㎡
博众花园
普吉路王家桥林家院
云南博众房地产开发有限公司
预许昆字2011028号
2011-6-2813:
48:
41
128314.89㎡
2011年二季度昆明市住建局共发放了10个商品房预售许可证，共有7个项目，共有781745.07㎡获准入市，与一季度基本持平。
其中有1个项目是纯商业项目，6个住宅项目。
总体来说，今年二季度的市场投放量较大，多个大型项目的剩余房源或续期房源开始入市，其中滇池卫城的铂睿、锦尚两个尾盘、螺丝湾国际商贸城二期、金域缇香二期以及华都花园二期第12栋均属于该类型楼盘；同时也有多个大型项目是首次入市，例如云立方小区（云上城）、润城、博众花园等。
从本季度发放的预售证来看，一反一季度的商业项目独占鳌头的局面，本季度主要以住宅项目为主。
4-6月份处于政策出台的“空档期”，对房地产住宅市场打压力度有一定的减弱，致使开发商在该期间纷纷开始加快推盘速度，争取在此“空档期”能够占领一部分市场份额。
2、二级市场成交情况
附表：
2011年4月至6月昆明市主城商品房成交情况
1-3月份昆明主城四区商品房成交情况
数据内容
4月份
5月份
6月份
环比
同比
成交数量
10667套
5174套
3567套
-31.06%
-14.71%
成交面积
728437.6㎡
532719.52㎡
295757.93㎡
-44.48%
-20.37%
成交金额
487283万元
329788.98万元
25.42亿元
-22.92%
43.24%
成交均价
6689.43元/㎡
6190.67元/㎡
8594元/㎡
38.82%
41.31%
附图：
2011年4-6月昆明市主城区商品房成交变化情况
今年总体来说，昆明房地产市场受到全国整体打压房价的大环境影响较大，虽然在二季度没有太过严厉的政策持续出台，政策方面主要目标转战到了土地出让管控和保障房建设上。
因此二季度出现“先扬后抑”的态势。
4月份无论是成交套数、成交面积、成交金额都是二季度的最高点。
整个二季度虽然成交量受到了很大的打压，处于低位徘徊，但是价格却没有因为成交量低有下降的趋势，相反，在6月份多个项目争相开盘后，价格还上浮了200元/㎡有余。
3、二季度主要成交楼盘情况
附表：
2011年第二季度昆明市各盘销售前10强
排名
4月份销售套数排行
4月份销售金额排行
项目名称
套数（套）
项目名称
（万元）
1
昆明螺蛳湾国际商贸城二期
484
昆明螺蛳湾国际商贸城二期
18989.59
2
昆明世纪城.金源社区Ⅱ
310
同德锦江嘉园
10002.28
3
昆明世纪城.金源社区Ⅰ
240
华丰国际商贸城
8392.04
4
境界商务大厦
161
巨和美术小区
6761.83
5
金林碧水住宅小区
130
鼎易天城
5091.1
6
昆明云石商贸城
130
昆明云石商贸城
4648.38
7
奥宸.滇池星城（车位、商铺）
126
颐明园一期
4440.78
8
华丰国际商贸城
111
金林碧水住宅小区
4176.04
9
第三城.丹槿园
109
第三城.丹槿园
4133.58
10
云南映象主题文化小区（一期）
83
假日城市小区
3627.07
排名
5月份销售套数排行
5月份销售金额排行
项目名称
套数（套）
项目名称
金额（万元）
1
春城慧谷小区一期
702
春城慧谷小区一期
27783.69
2
螺蛳湾国际商贸仓储二期
556
金江小区
23013.06
3
佳和康园住宅小区
146
螺蛳湾国际商贸仓储二期
16587.65
4
金江小区
131
云纺女性主题商场
7130.37
5
实力锦城二期
106
经典商务大厦
5018.41
6
昆明世纪城.金源社区Ⅰ
97
白龙潭俊园.淏园
2856.76
7
云纺女性主题商场
96
颐明园一期
2800.09
8
顺城
83
南亚风情第壹城
2726.02
9
昆明世纪城.金源社区Ⅱ
80
昆明螺蛳湾国际商贸城二期
2681.22
10
昆明螺蛳湾国际商贸城二期
68
果林金谷
2445.53
排名
6月份销售套数排行
6月份销售金额排行
项目名称
套数（套）
项目名称
金额（万元）
1
滇池卫城G3区
358
滇池卫城G3区
34655.62
2
昆明螺蛳湾国际商贸城二期
308
螺蛳湾国际商贸城二期
11720.28
3
螺蛳湾国际商贸仓储二期
147
七彩俊园一期
9641.59
4
实力锦城二期
128
滇池卫城A4区
8454.51
5
金域缇香花园
71
螺蛳湾国际商贸仓储二期
6223.99
6
巨和美术小区
70
实力锦城二期
6032.10
7
春城慧谷小区一期
55
财富广场
5343.73
8
财富广场
52
书香大地二期
3636.49
9
螺蛳湾国际商贸仓储一期
40
春城慧谷小区一期
2776.93
10
尚领明珠花园
35
益新德隆小区
1987.37
（备注:
自2011年3月16日起，昆明市楼盘销售排行栏目新增加了呈贡县新建商品房合同备案数据。
受统计时间影响，与实时成交相比，数据有一定的滞后性。
）
总体来说，今年二季度的销售情况同比去年同时间来说，有比较大的落差。
虽然每年二季度是昆明房地产市场的淡季，但是平均成交量也远远大于今年。
今年主要受到新政的影响，整体市场都处于疲软状态。
但是其中不乏几个大项目的入市销售，例如滇池卫城、螺蛳湾国际商贸城等，此类大型开发商推出的项目均是以高品质的刚需产品为主，因此开盘后的销售情况比较乐观。
其他投资性比较强的住宅项目，在本季度基本上没有出现，投资型产品开始转战州市较多，二季度开盘进行销售楼盘主要集中在州市上，由此可见新政对房地产市场的投资投机型客户的打击力度和成效还是比较明显的。
4、二季度新盘开盘情况
二季度共有27个项目共开盘29次。
其中开盘最多的区域为南市区共有7次开盘、其次为中心区域，共有3次开盘。
二季度的州市和远郊楼盘开始发力，由于在非限购区域，主打旅游投资型产品，并且项目规模均以大型旅游综合体为主，别墅产品占据主导地位。
二季度昆明主城区共有16个项目开盘，多为尾盘加推，新入市项目有6个，分别为春城慧谷、云上城、滇池卫城·铂睿、滇池卫城·锦尚、奥宸·财富广场、121乐淘淘。
二季度受到政策影响，开盘的项目多为非限购或非限购区域产品，主城区主要以商业为主，住宅产品以刚需产品为主；远郊和其他州市以旅游产品为主。
5、二季度二手房市场情况（4至6月）
附图：
四月份二手房价格情况
附图：
五月份二手房价格情况
附图：
六月份二手房价格情况
附图:
4-6月份二手房售价走势图
2011年二季度昆明二手房市场售价处于平稳上扬的态势，一环价格在12000元/㎡内小幅上扬；二环内区域和北市区、西市区以及南市区价格基本上没有多大波动，处于一个非常平稳的走势；倒是东市区的二手房挂牌价格有一定的上下波动，但是波动幅度不大，均在1000元/㎡以内。
总体来说，由于新政因素，对昆明主城区的二手房市场还是造成了一定的打击。
特别是前段时间投机性较热的区域如南市区和西市区来说，影响较大。
虽然新政对二手房的成交有一定影响，但是昆明整体二手房的价格却没有下降的态势，价格依然比较坚挺。
附图:
4-6月份二手房市场租金走势图
昆明的房屋租赁市场在本季度开始出现了不同程度商的下降趋势，其中波动最大的区域是一环内的物业，4月份由于多个项目开盘销售，一度将沉寂的市场又开始炒热，造成整个租赁市场出现整体上扬的态势；但是到5月份过后，由于加息、提高准备金率以及类似于政策出台的“前奏”管控类政策的出台，市场曾一度出现恐慌性抛盘的现象，
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