房地产合同方面的问与答培训.docx

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房地产合同方面的问与答培训

房地产合同方面的问与答培训

　　房地产合同方面的问与答培训提要：

如何理解商品房买卖合同中的商品房用途？

预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅

物业

　　房地产合同方面的问与答培训

　　1、土地使用权取得有那几种？

　　出让和划拨

　　2、土地使用年限？

　　住宅70年，商业50年

　　3、五证是哪五证？

　　五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房预售许可证》

　　4、“现定名”和“暂定名”注意事项

　　合同第一条的〖现定名〗和〖暂定名〗二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。

房地产商为了项目促销宣传的名字，政府不是一定批准。

如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。

　　5、商品房合同中的企业资质证书号是否可以空白？

　　答:

我国对房地产开发企业实行资质管理制度，即一个企业要从事房地产开发，除了要具备企业法人营业执照外，还要具备相应的资质证书。

建设部《房地产开发企业资质管理规定》根据注册资本、经营年限、往年业绩、人员构成等条件将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四四个等级。

其中一级最高，四级最低。

北京市建委又根据本地的实际情况在建设部规定条件的基础上作了更严格的规定。

但在实际操作中，大量的房地产开发企业是项目公司，即专门为开发特定项目而设立的公司，在项目开发完成后，项目公司随之结束。

从目前的管理来看，对于项目公司，往往没有资质证书，但开发本身是合法的。

　　6、什么是套内建筑面积？

　　按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。

　　7、套内使用面积如何计算？

　　套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。

按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。

其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：

１、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。

　　8、套内墙体面积如何计算？

　　套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。

商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：

共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　9、阳台建筑面积如何计算？

　　1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

　　2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

　　3、凹阳台按其净面积（含档板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

　　4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算建筑面积。

　　10、什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？

　　公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

　　11、购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的

　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

　　12、如果面积有异议如何处理？

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　13、合同第二条主要是关于商品

　　　　房地产合同方面的问与答培训提要：

如何理解商品房买卖合同中的商品房用途？

预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅

物业

房的销售依据，房子是[现房]还是[预售商品房]的划分依据？

　　按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。

　　14、如何理解商品房买卖合同中的商品房用途？

　　预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅。

不要以为公寓就可商住两用。

到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。

　　15、预购人在预售登记后、商品房竣工前可否转让其预购的商品房？

　　《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定：

“预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。

”

　　对于贷款购房的人，即使银行或房屋资金管理中心已将房款全部支付给房地产商，但由于期房贷款通常由房地产商提供阶段性担保，根据《担保法》相关规定，贷款方式下的期房转让还是要经过担保人－房地产商的同意。

　　16、预售合同未做预售登记的是否有效？

　　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　17、买受人哪种情况下可以要求双倍赔偿？

　　故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　18、《竣工验收备案表》的作用？

　　《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。

　　19、《建设工程规划许可证》的有效期是几年？

　　《建设工程规划许可证》“注意事项”上写着：

“本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失效”，

　　20、合同在履行过程中发生争议解决方法，购房人可在仲裁和起诉中进行选择。

申请仲裁和向法院起诉有那些区别？

　　在目前法律环境下，更多的人认为仲裁好一些，其理由是仲裁人员由高学历的专业人士担任，按《仲裁法》规定，如果是一名仲裁员仲裁，由当事人双方共同选定该仲裁员；如果由三名仲裁员仲裁，双方可各选一名，第三名即首席仲裁员由双方共同选定或仲裁委员会指定。

仲裁人员由于不是专职人员，所以受到行政干扰较少。

仲裁相对诉讼所需时间较短。

但购房人也应了解仲裁实行的是一裁终裁制，除了法律规定的可申请撤销情形外，购房人不能对仲裁裁决像诉讼那样由于不服一审判决可以提出上诉，对上诉判决不服可以请求再审，对仲裁结果只能遵守、履行。

另外仲裁费用较高，目前仲裁费用相当法院起诉、上诉两审的费用，仲裁费用最终由败裁一方承担，而法院的受理费则是根据案件标的额的大小来确定，法院判决时通常不会要求诉讼费全部由败诉人承担。

　　21、合同本由谁持有？

　　合同中对合同页数和份数有约定。

过去北京国土房管局相同编号的合同正本为四份，房地产商2份、购房人1份、房屋所在地房地产行政主管部门1份。

如果购房人贷款，购房人的合同则保存在贷款银行里，购房人经常抱怨自己手中没有合同。

现在国土房管局在预售合同备案后不再留存商品房预售合同，但这并不等于这一份合同就会给购房人，原因是银行为避免购房人重复贷款，通常要求贷款购房的人要将合同全部押在银行。

　　22、购房合同中的不可抗力如何解释？

　　不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于当事人一方的过失或故意，发生了当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。

遭受不可抗力事件的一方，可以据此免除履行合同的责任或推迟履行合同，对方无权要求赔偿。

　　不可抗力通常包括两种情况：

一种是自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震等；另一种是社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。

但不可抗力事件目前国际上并无统一的明确的解释。

哪些意外事故应视作不可抗力，可由买卖双方在合同的不可抗力条款中约定。

　　23、规划、设计变更的，出卖人应当在相关部门批准同意多少之日起书面通知买受人？

　　出卖人应当在相关部门批准同意10日起书面通知买受人

　　24、买受人在收到变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更？

　　买受人在收到变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

　　25、买受人在收到建筑分摊部位变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更？

　　买受人在收到建筑分摊部位变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

　　26、开发商交房时必须提供那些手续？

　　开发商交房时必须提供《商品房峻工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《实测面积报告》

　　27、办理产权证的期限是多少？

　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权

　　　　房地产合同方面的问与答培训提要：

如何理解商品房买卖合同中的商品房用途？

预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅

物业

属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　28、买受人贷款未获批准，是否可以解除合同？

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　29、面积测绘费应该由谁承担？

　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

　　30、社区学校建设和管理由谁负责？

　　在规模小区，发展商在学校的建设上决定权有限。

按照规划，发展商必须预留教育用地，而且要完善建设配套。

但是，具体的一些指标、师资配套等一系列问题，还要由区、县教委统一安排。

　　31、层高在多少米应计入房屋建筑面积

　　应计入房屋建筑面积：

层高在米以上的房屋均应计算建筑面积；房屋屋顶为斜面结构的，层高米以上的部位计算建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高米以上的部位也应计算建筑面积。

　　32、车库（地下室）算不算公摊？

　　有关政策有规定，在凡６层以上的高层建筑，都须设有地下建筑面积（即地下室），而地下室一般都设有两层，１．地下一层是设备层：

一部分用于放置水泵等设施的，这部分可计入公摊部分，业主只有公共产权，而另一部分是开发商开发的车库，可以出租和出售，如果是出售给业主，那么业主当然有独立产权了。

２．地下二层是人防层：

主要用于平、战结合时使用，所以开发商在和平时也一般将其开发为地下车库进行出租，但产权归全社会所有，而所得费用则只能与其主管部门——北京市人防办协商，而物业管理公司、业主都不在其内。

所以地库　地下室　算不算公摊不能一概而论，在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。

　　33、可否以未成年人名义购买房产？

　　答:

法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。

而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。

很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。

　　34、预售商品房，应当符合那些条件？

　　商品房预售的房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。

　　预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；

（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；（四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限

　　35、商品房预售许可证应当载明那些内容？

　　商品房预售许可证应当载明下列内容：

（一）房地产开发企业名称；

（二）预售许可证编号；（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；（五）土地的用途和使用期限；（六）发证机关和发证日期。

　　36、商品房竣工后，房地产开发企业应提供哪些面积相关文件？

　　房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：

（一）商品房预售面积测绘技术报告书；

（二）商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。

　　37、会所能否作为公用建筑进行分摊？

　　会所不能作为公用建筑进行分摊。

　　38、物业管理用房能否作为公用建筑进行分摊

　　1．物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。

物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。

　　2、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

　　3、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

　　按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房而积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小—套或一间房屋的建筑面积确认。

　　商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房而积另有约定的，从其约定。

　　39、银行个人住房贷款的还款方式有哪几种？

　　现在，银行个人住房贷款的还款方式主要有两种：

一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；另一种是等本不等息递减还款法，即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。