精品深圳沙井裕客隆项目投资可研报告.docx
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精品深圳沙井裕客隆项目投资可研报告
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深圳沙井裕客隆项目投资可行性分析报告
广州市广百置业有限公司
2009年9月22日
第一部分项目简介……………………………………………
一、项目名称……………………………………………………
二、项目的地理位置……………………………………………
三、项目的交通状况……………………………………………
四、项目规模……………………………………………………
五、业主的基本情况介绍………………………………………
六、项目的其他情况……………………………………………
七、项目的进程…………………………………………………
第二部分项目的现状分析……………………………………
一、项目实施的原因……………………………………………1
二、项目实施的影响……………………………………………
三、项目的现状分析……………………………………………
第三部分、项目的业态分析……………………………………
一、项目业态分析……………………………………
二、项目的业态的确定…………………………………………
第四部分项目所处商圈竞争对手分析………………………
一、项目所处商圈商业物业分析………………………………
二、主要竞争对手分析…………………………………………
第五部分项目SWOT分析……………………………………
一、项目优势……………………………………………………
二、项目劣势……………………………………………………
三、外部环境机会分析…………………………………………
四、项目威胁分析………………………………………………
第六部分项目的经营设想……………………………………
一、项目开发的思路……………………………………………
二、项目经营布局设想…………………………………………
第七部分项目的效益评估……………………………………
一、项目主要合作条件…………………………………………
二、福星市场现有经营状况分析………………………………
三、项目经营效益评估…………………………………………
第八部分项目风险与对策…………………………………
第九部分、项目的组织与实施…………………………………
一、项目的组织…………………………………………………
二、项目的实施…………………………………………………
三、投资估算与资金筹措………………………………………
第十部分、综合评价与结论……………………………………
第一部分项目简介
一、项目名称
裕客隆购物广场项目（以下简称“项目”）
二、项目的地理位置
裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路180号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。
广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约1公里即到。
示意图
卫星图
三、项目的交通状况
项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，650路755路758路781路多条公交线路可以直接到达。
交通实景
四、项目规模
项目建筑面积28494.70m2，共有四层，每层楼高5.1米。
首层建筑面积为7931.07m2，楼板荷载300KG／㎡。
第二层建筑面积为7664.65m2，楼板荷载300KG／㎡。
第三层建筑面积为7654.92m2，楼板荷载300KG／㎡。
第四层建筑面积为5244.06m2，楼板荷载300KN／㎡。
合计28494.70m2。
另有露天停车位160个。
室内实景
五、业主的基本情况介绍
该项目的业主是一个家族企业，企业中的几个负责人都是一个家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。
六、项目的其他情况
（一）经营状况
项目于2004年开业至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单一。
项目1000米辐射范围内建筑以工业区厂房、村民自建房及厂房宿舍为主。
沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站一带，项目周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。
目前除首层华源门诊、大地通讯、中国移动、海王星辰、肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于2009年年内到期。
（二）租金成本
本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期20年，原始租金15元/平方米，合共417000元/月，每五年递增15%。
目前该商场开业已将近五年。
时间段
租金单价
原合同条件
约定条件
2004——2009年
15元/m2/月
15元/m2/月
2009——2014年
17.25/m2/月
15元/m2/月
2015——2019年
19.84/m2/月
17.25/m2/月
2020——2024年
22.82/m2/月
19.84/m2/月
由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新计算递增时间，且已于村里达成一致意见。
仅此一项，在剩余的合同期内，共计节约租金成本1300多万元。
七、项目的进程
我司从2009年7月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍下，与丁家取得联系，并对该项目进行初步的调研与考察，并要求广州市总商会提供了一份较为详尽的项目初步可行性研究方案。
在了解了项目基本情况后，我司拓展小组认为，由于该项目位于沙井镇次商业中心区，且商场的大部分区域用于生活超市的自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化的趋势，导致对方决定出让该项目的经营权。
通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项目由于主要面向外来务工人员，虽有一定的商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百百货、新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为，由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的一个主力商场，实行统一打造、统一推广、统一物管、分租经营的方式，赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。
经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚的承租条件。
项目经营权转让费用由最初的1700万人民币，降低为1260万元，同时，还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增，租赁期内可节约1300万的租金成本支出。
此外，我司还要求对方资产中处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力，以及相应100多员工的后续遣散费用，有效的节约公司的拓展成本，扫清了未来物业经营的重大障碍，为项目未来的成功开发运营奠定了较为优越的基础条件。
现该项目的主要谈判工作基本告一段落，进入项目建筑合法性、合规性实际落实及项目建筑工程、配套设施、设备相关技术指标核实阶段，如相关资料齐备，且与双方最初协商条件一致，即可进入集团审批、核准程序。
第二部分项目的实施原因及现状分析
一、项目实施的原因
（一）符合我司的经营规划
根据我司制定的《广百置业公司三年战略发展规划》的指导精神，以发展商业地产中的专业市场、购物中心、创意园区为我司未来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研，认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。
（二）具有较好的盈利空间
通过对商业市场前景分析、周边市场的调研，结合有效防范风险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收益测算结果令人满意（具体测算数据见第七部分）。
（三）项目操作难度不大
通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。
我司的专业化经营、科学管理（具体经营思路及方略见第六部分）及我司的形象影响力，必将加快该项目的成熟。
（四）丰富公司拓展经营经验
在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。
更有助于广百置业公司在商业地产领域能快速成长。
二、项目实施的影响
由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展的首个项目，对我司既是一个挑战，更是一个机遇。
1、该项目的成功开发，提高我司在行业内的知名度与美誉度；
2、该项目的成功开发，创造可观的经济效益；
3、该项目的成功开发，使我司锻炼出一支优秀的经营团队，进一步强化公司的核心竞争力。
4、该项目的成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效的实际经验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。
三、项目的现状分析
（一）自身现状分析
1、裕客隆超市占据物业主要经营面积。
裕客隆超市是对方公司自营的项目，超市占据物业一二楼黄金位置，经营面积达1.2万平方米。
通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是非常齐全，一个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。
通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是一个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体经营的角度考虑，一个物业面积约1/2的面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。
一楼还有约500平米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无法体现在物业经营收益中。
2、街铺分租情况较为理想。
物业一楼沿街铺位分别分租给肯德基、华源门诊、大地通讯、沟通100服务厅，租金从80-240元/平米/月不等，相对内部30-50元的租金价格而言，分租状况较为理想。
3、三楼服装卖场经营状况一般。
由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益大概在30元/平米/月，具有一定的稳定性，但入驻的服装品牌较为一般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。
4、四楼现时空置中。
5、物业中还有溜冰场（2楼）、桌球室（2楼）等娱乐场所，对汇聚人气具有一定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业的经营收益。
（二）对方为何引入我司作为战略合作伙伴
通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。
但合作方家族内部意见不一，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员一致同意转让该项目。
对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背景，具有一定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到的阻力较少，便于实际运作。
第三部分、项目的业态分析
一、裕客隆项目的业态分析
项目周边环境
本项目于2004年开业至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单一。
本案1000米辐射范围内建筑以工业区厂房、村民自建房及厂房宿舍为主。
沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站一带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。
1.周边商业环境分析
（1）手机通讯业
本案周边约100米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场12家，移动及联通均在该路段设有营业网点。
（2）零售业
与本案距离步行约5分钟路程的新沙路沙井汽车站一带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括：
超市、专卖店、餐饮、娱乐场所等。
其中，超市11家，各类专卖店35家，餐饮店60余家，娱乐产所40余家。
1）超市
本案附近的超市较多，共有11家。
其中华润万家，是与本案距离最近的超市，除此之外，还有佳华商场、万佳城百货、美联购物中心等。
2）品牌零售店
本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品、妇幼用品、婚纱摄影、服装、珠宝等，品牌众多、而且知名度较高，规模相对较大。
其中休闲体育专卖店约25家，占品牌零售店总数约70%，包括阿迪达斯、耐克、安踏、以纯、卡帕、彪马、鸿星尔克、361度、李宁、匹克等众多知名品牌。
3）一般零售店
项目北面的沙井路一带沿街商铺主要以销售服装、鞋类、文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。
（3）餐饮业
本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如：
麦当劳、肯德基、真功夫等，还有其他一些特色餐饮店或美食城环绕周围，如：
农家湘菜馆等
（4）娱乐业
本案附近的娱乐设施较为完善，包括：
KTV、酒店、沐足、网吧、电玩城、休闲会所等。
根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地唯一的一家五星级酒店。
（5）文化教育业
本案附近学校及的主要有沙井职业中学、沙井中心幼儿园，书店有6家，还有3家培训机构，如启迪培训中心、全登人才培训中心、达闻培训中心等。
（6）银行
本案附近的银行网点有6家，分布较为分散，主要有中国银行、兴业银行、中国工商银行等。
通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状况不甚理想，抛却自营超市部分的亏损及租金损失，实际上该商场的其他部分的收益尚有盈余。
第四部分项目所处商圈竞争对手分析
一、项目所处商圈商业物业分析
沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主，近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。
目前较具代表性的商圈包括：
沙井路商圈、市民广场商圈
市民广场商圈：
位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集众多新建大型楼盘，是沙井镇的新城市中心，定位中高端市场。
代表性商业包括：
天虹商场、华润万家购物中心、苏宁、国美等。
1沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单一，零售商品以中低端居多，单件商品的售价在50—100元左右；
2聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的以纯专卖店营业面积达2000平方米。
说明该商圈消费人群对休闲运动服装的市场需求比较旺盛；
3商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货的消费需求较大，且同业竞争较为激烈；
4商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目；
5周边的文化教育机构较多，特别是成人培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。
二、周边人口分析分析
（一）人口规模特征
根据政府公布的数据显示，沙井共有28个居委会，总人口为150万，其中外来人口120万，占总人口的97%。
其中本项目一公里范围内的居委会包括：
沙头、蚝三、蚝四、和一、沙四以及马鞍山，总人口约14.5万，其中户籍人口约4800人，外来人口14万多。
1人口结构特征
（1）性别结构
从人口统计数据来看，沙井人口的性别比例约保持在90-95之间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例106.3的水平。
这说明，沙井人口呈现女多男少的特点。
1.2.2.年龄结构
根据政府公布的数据显示，沙井15～29岁青年年龄段的人口最多，占了总人口的七成以上，其次是30～40岁中年年龄段的人口，约占总人口两成，而50岁以上和0～14岁的人口则较少，共占总人口的7.2％。
这说明周边地区处于年轻型的人口发展阶段。
（2）文化结构
根据政府公布的数据显示，沙井的受教育人口以初中文化程度人口为主，2000年深圳接受高等教育的人口比例为8.1%，宝安区为3.4%，沙井仅是2.5%。
由于教育水平较低，大部分外来人口只能从事劳动密集型产业的一线工人。
（3）人均收入水平
目前，沙井外来人口中，一线流水线工人的平均月收入为1800元左右，专业技术和管理人员的平均月收入为2800元左右，中高层管理者的平均月收入为5000元左右。
（二）人口结构分析
12004年本案1公里辐射范围的人口约为14.5万，按2000—2004年的平均人口增长率11.02%计算，现周边地区的人口约为24.5万；
2本案周边地区的人口以外来人员为主，其比重占总人口的96%左右，约为23.5万人，说明外来人员是本项目的主要消费群体；
3根据数据显示，15～29岁青年年龄段的人口占沙井总人口的70%以上，说明本项目的消费群体结构偏年轻化。
4沙井人口的平均受教育程度偏低，为培训机构的发展提供了基础。
三政府规划
（一）.西部工业组团总体规划
城市建设目标：
建设以沙井为中心的组团综合服务中心区。
功能定位：
深圳市重要的制造业基地，重点发展先进制造业，成为区域性生产服务中心。
结合沙井中心区及轨道交通的建设构建区级、居住地区级、居住区级商贸中心，形成多级多中心的商业服务体系。
规划区级商业中心1处，位于沙井中心路两侧的街区；
居住地区级商业中心4处，分别位于松岗朗碧路和松裕路之间、河滨路两侧的街区，新沙路两侧，新沙路、西环路交叉口地区，宝安大道、凤塘大道交叉口西南部；
结合各居住区级中心布置居住区级商业中心17处；专业市场4处。
本项目位于BA202-08与BA202-09地块交界。
其中：
BA202-08地块：
发展定位：
组团先进制造业基地的重要组成部分和配套生活区。
发展策略：
高标准整合高新工业区，加强市政配套设施及环境建设，重点实现产业集聚和升级，创建现代化的新型工业区和居住区。
BA202-09地块：
发展定位：
沙井中心区的生活居住区。
发展策略：
通过旧区更新改造，完善公共服务设施建设；结合轨道交通站点，发展房地产业，创建多层次、多元化的优良人居环境。
（二）.经济指标分析
从以下数据可以看出，沙井街道零售总额呈增长的趋势，其中2004—2005年，增长尤为迅速，增长率达到67%。
第五部分项目SWOT分析
在归纳各方面调查资料的基础上，本项目的优势、劣势、机会、威胁因素分析如下：
一、项目优势（STRENGTH）
（一）外部环境
1、本案所在的沙井路商圈是沙井老城区的成熟商圈，商业氛围浓厚，在当地有一定知名度。
2、沙井路商圈以临街商铺为主，裙楼商业较少。
本案自2003年营业至今，已成为沙井路商圈中较具代表性的商业项目，积累了较为稳定的消费客群。
（二）内部环境
1、本项目格局方正，柱距8米，硬件结构符合购物广场经营要求，可节省二次装修的投入成本。
2、本项目门前的户外广场为目前沙井路商圈唯一的商业配套，便于人流聚集，以及日后营运过程中举办各类推广活动。
二、项目劣势（WEAKNESS）
（一）项目以西以工业区为主，厂区外来务工人员为目前本项目的主要消费群，且消费力较弱，限制了本项目的经营定位。
（二）本项目原定位为中低端市场，消费者心目中的形象档次已固化。
（三）本项目并非位于沙井路商圈的核心，周边零售氛围稍有欠缺。
（四）本项目面积体量有限，商业为28000平方米，商圈辐射能力受到制约。
（五）本项目进深最大为98米，需要较具吸客能力的商业元素。
三、外部环境机会分析（OPPORTUNITY）
（一）政府投入600万元对项目所在的沙井路商圈进行改造，目前改造工程已启动（包括临街商铺外立面及本项目的露天停车场），预计2009年末完成。
（二）目前沙井路商圈业态分散且单一，缺乏综合性的龙头商业项目。
四、项目威胁分析（TREAT）
在1公里商圈范围内已有华润万家、百佳盛购物广场、民心便利超市等多家大中型超市及便利商店，对本项目在营的超市部分造成一定影响。
第六部分项目的经营设想
一、项目开发的思路及操作概要
通过对该项目深入的分析研究，我司认为由于该项目所处的位置，使得该项目主要面向外来务工人员，整体消费档次偏低，但消费总量较好，针对目标消费群体的特点，我司认为该项目应迎合外来务工人员消费频次高、单次消费额度小，娱乐休闲需求高的特点，调整项目的经营布局，提高项目的单位租金价值，获取最大的商业利益。
在商品的选择上，主要面向具有一定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高的服饰、相关用品为主，突出娱乐、休闲消费的主题。
简单而言，可采取分步开发的方式，通过对首层商业布局的重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业的租金成本方式，对二三楼进行后续的逐步改造，从而实现物业的商业价值最大化。
二、项目经营定位设想
（一）项目区位：
项目所在商圈是沙井最早发展的成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。
消费群体：
商圈内住宅以村民自建房、工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区的逐渐移居，该商圈目前所聚集的消费群体以外来务工人员居多，约23.5万人。
人口年龄结构偏年轻化，15~29岁人口占70%。
（二）商圈现状：
以临街商业为主，定位大众消费市场，但业态单一，缺乏综合
性的龙头商业项目。
（三）商业规划：
根据政府规划，将重点发展中心路市民广场一带，并设为沙井唯一的区级商业中心，项目所在商圈需与其错位经营。
（四）项目自身：
本项目商业面积为28494.70平方米，格局方正，有机会发展为沙井商圈的龙头商业项目。
核心定位：
年轻、时尚的综合购物中心服饰类+娱乐餐饮
经营内容：
包括服装、饰物、影院、室内运动（如乒乓球、桌球）等
（五）目标市场：
——年龄15~29岁
——年收入约3万~4万
——注重个人物质和精神生活享受
——追求时髦的服装、时尚的休闲方式
——受收入所限，消费档次以中低端为主
楼层
主营品种
一楼
手机卖场、医院、肯德基、服饰店中店、服饰专柜、化妆品专柜、黄金饰品专柜
二楼
生活超市、小家电专柜、音像专柜、土特产专柜、保健品专柜、运动特卖场
三楼
服装特卖场
四楼
溜冰场、桌球场、乒乓球场、KTV、水吧、餐饮
第七部分项目的效益评估
一、项目主要合作条件
（一）合作方式
我司在全面核实该项目的相关资质、资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有的租赁关系、预收的各项资金和经评估的固定资产等。
二、项目经营效益评估
（一）经营成本
1、租金成本
时间段
单位租金
年度租金
2004——2009年
15元/m2/月
511.28万/年
2009——2014年
15元/m2/月
511.28万/年
2015——2019年
17.25/m2/月
536.85万/年
2020——2024年
19.84/m2/月
617.38万/年
2、改造成本
由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好的开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造；
（1）空调系统
由于现有配置不能满足整个商场的制冷与送风，需要加装一套空调系统，预计费用140万
（2）首期改造
预计费用400万
合计540万。
3、人工成本
序号
人员类型
人数
月工资
年工资
1
管理人员
20
2500
600000
4、税费
流转税按5.63%计算，包括营业税5％和附加税金（附加税金按营业税10％计提）及防洪费0.13％；
企业所得税按照25%计算。
5、相关变动费用
按照经营收入的5%测算。
6、项目推广费用
按照首年60万，之后每年30万测算。
7、水电费
实际经营中，管理单位的水电费用可从商户缴纳的水电费中分摊，故此项费用暂时预估为0。
8、开
升级会员 